【正文】 、“全國雙擁模范城市”、“全國文化城市建設(shè)先進縣（區(qū)）”、“全國文明建設(shè)先進城區(qū)”、“自治區(qū)園林城市”、“全國綠化建設(shè)先進單位”等多項榮譽，這標(biāo)志這某市在城市環(huán)境和文明建設(shè)方面已經(jīng)走在時代前列。 目前，全區(qū)總?cè)丝?63950 人，其中城市戶籍人口 45851 人，占總?cè)丝诘?%，另有寄住人口 3410 人，流動人口 14689人。全區(qū)土地面積 448 平方公里，城市建成區(qū)面積 平方公里。其中，居住用地 平方公里，公共設(shè)施用地 平方[B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 公里，工業(yè)用 地 平方公里，倉儲用地 平方公里，對外交通用地 平方公里，道路、廣場用地 平方公里，市政公共設(shè)施用地 平方公里，綠地 平方公里。 全區(qū)實有住宅建筑面積 119 萬平米，人均住房面積 平米。 城市供水生產(chǎn)能力 立方米 /天，年供水總量 2846 萬立方米，其中生產(chǎn)用水 2292 立方米、公共服務(wù)用水 325 萬立方米、居民用水 164 萬立方米，用水戶數(shù) 17832 戶，人均日用水量 升，城市供水普及率 100%。 城市燃?xì)馄占奥?100%，供氣總量 2582 萬立方米 .噸 /年，其中家庭用氣戶數(shù) 16951 戶、用氣人口 萬人、用氣總量970 萬立方米 .噸 /年。 城市供熱能力，蒸汽 1485 噸 /小時、熱水 148 兆瓦；供熱總量 54 萬吉焦、熱水 115 完吉焦，集中供熱面積 萬平米，其中住宅供熱面積 平米。 城市市政設(shè)施有：道路 46 條、總長度 公里，路網(wǎng)密度 公里 /平方公里，道路總面積 萬平米，人均道路面積 平米，人行道面積 萬平米，橋梁 5 座，路燈 5057 盞。排水管道 151 公里，污水年排放能力 968 萬立方米，污水處理 廠 3 座、污水處理能力 萬立方米 /日，污水處理率 %，污水再生利用率 %。 城市園林綠化，綠化覆蓋面積 公頃，其中建成區(qū)綠化覆蓋面積 公頃；園林綠化面積 577 公頃。公共綠化面積 ，公園兩座，面積 公頃。城區(qū)綠化覆蓋率 %。 城市環(huán)保，全年 2 級天數(shù)達到 90%以上，轄區(qū)地表水質(zhì)量達到國家標(biāo)準(zhǔn)，全區(qū)基本實現(xiàn)集中供熱。 房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 [B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 城市化帶動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城市東移雛形出現(xiàn) 從上世紀(jì)九十年代開始，某市邁入真正意義上 的城市建設(shè)。在城市規(guī)劃中明確了城區(qū)向東、向北發(fā)展的方向，并分步實施城市重心東移，逐步拉開了生活區(qū)和生產(chǎn)區(qū)的距離，扭轉(zhuǎn)了幾十年來家門挨著廠門的礦區(qū)模式。 一個城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，總是伴隨著城市規(guī)劃和發(fā)展而進行，某市也不例外。尤其是這幾年，城市東移戰(zhàn)略的實施和住房商品化，某市房地產(chǎn)開發(fā)獲得迅猛發(fā)展，住房消費的激情也瞬間點燃，形成一派供不應(yīng)求的熱銷場面。 以十、十一、十二區(qū)為代表的新區(qū)，已經(jīng)成為最近幾幾年某市房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場，大量的住宅項目和商業(yè)項目均在該區(qū)域開發(fā)，且銷售勢頭看好，消費者消費信心十足。隨著該區(qū) 域開發(fā)規(guī)模的進一步擴大，城市東區(qū)已經(jīng)形成商業(yè)、公共服務(wù)、市政配套齊全的新區(qū)，城市東移和東部中心的雛形已經(jīng)形成。 供不應(yīng)求導(dǎo)致市場火爆，火爆背后存在隱憂 根據(jù)市場估算， 2020 至 2020 年，某市每年供應(yīng)市場的樓盤在 15 萬平米左右（ 1500 套左右），供應(yīng)量的增加從一定程度上滿足了當(dāng)?shù)鼐用褓彿康男枨?，但受搶購風(fēng)影響，市民購房的積極性仍然十分高漲，購買能力并未完全釋放，一些樓盤只在圖紙階段便被認(rèn)購一空。 當(dāng)然，這種激情的背后也潛伏著大量的隱憂，受激情消費的影響，消費者在購買時缺乏應(yīng)有的理性。而開發(fā)商也利用壟斷優(yōu) 勢和市場的狂熱，在獲取利潤的同時卻忽略了產(chǎn)品質(zhì)量、戶型設(shè)計、小區(qū)規(guī)劃和物業(yè)服務(wù)等與消費息息相關(guān)的問題。導(dǎo)致房屋交付后出現(xiàn)裂縫、戶型設(shè)計不合理、小區(qū)規(guī)劃缺乏人性化和私密性，物業(yè)服務(wù)落后等諸多問題，從而使消費者信心受挫。這種現(xiàn)象的存在，是封閉市場的必然產(chǎn)物，但隨著消費理念和意識的提升、市場競爭的加劇，只有真正從消費者角度出發(fā)，解決[B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 好上述問題的開發(fā)商，才能在未來獲得市場的認(rèn)可。 開發(fā)規(guī)模有限，無法滿足高峰期間的消費需求 某市恩格爾系數(shù)為 %，人均可支配收入 12020 元，從以上數(shù)據(jù)可以看出，某市居民的消 費從經(jīng)濟能力上而言，已經(jīng)進入房產(chǎn)、汽車等耐用消費品的消費階段，因此新增購房戶占總戶數(shù)的比例將會高于全疆其它城市，按某市 63950 人，平均 人 /戶計算，某市家庭的數(shù)量在 25000 戶左右，在消費高峰期按每年 8— 10%的新增購房戶計算（一般城市為 5— 6%），某市每年需要消費 2020— 2500 套住宅，最低也要消費 750— 900 套住宅（按一般城市為 5— 6%計算）。 從以上消費套數(shù)可以核算出，某市每年的住宅消費量應(yīng)在 20— 25 萬平米（ 100 平米 /套計算），而這兩年某市每年的住宅供應(yīng)量不足 15 萬平米，顯然無法滿足市場 需求。但隨著消費高峰過去，預(yù)計某市每年的住宅消費量應(yīng)穩(wěn)定在 13— 15 萬平米。 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測 住宅消費繼續(xù)保持一定規(guī)模的增長 根據(jù)某市現(xiàn)有家庭數(shù)量 萬戶計算，預(yù)計在未來 5 年內(nèi)將有 50%左右的家庭購買新房，如果再加上 1000 噸煉油、 120 噸乙烯投產(chǎn)后增加 8000 左右的家庭（ 2— 3 萬新增人口），那么在未來 5 年，某市將住宅的需求量在 萬套（平均 80 平米 /套）約 124 萬平米住宅。 如果按年份計算： 2020 年的預(yù)計需求量在 17— 20 萬平米。計算方法一， 萬家庭中 8%購買新房，需要住宅 2020 套約 18— 20 萬平米；計算方法二，在住房消費的快速增長期，每年的住宅消費增長率在 10— 15%以上，按 2020 年消費 15 萬平米計算， 2020 年住宅消[B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 費量在 — 萬平米。 2020 年的預(yù)計需求量在 20— 25 萬平米。計算方法一， 萬家庭中 8%購買新房，需要住宅 2020 套約 18— 20 萬平米，伴隨煉油和乙烯擴建工程可增加 5 萬平米左右的消費量；計算方法二，在住房消費的快速增長期，每年的住宅消費增長率在 10— 15%以上，按 2020 年消費 18 萬平米計算， 2020 年住宅消費量在 — 萬平米。 2020— 2020 年的預(yù)計需求量在 25— 30 萬平米。 萬家庭中 8%購買新房，需要住宅 2020 套約 18— 20 萬平米，預(yù)計 2020— 2020 年煉油和乙烯擴建工程投入使用，由此帶動的住宅消費預(yù)計每年可增加 10萬平米左右； 從上述預(yù)測可以看出，在未來幾年，某市住宅的消費量會保持 15%到 20%的增長，住宅的消費量將在 25 萬平米左右 /年。 住宅開發(fā)出現(xiàn)過剩，市場競爭壓力增大 眾鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司、美林房地產(chǎn)開發(fā)公司、某市市政工程公司、克拉瑪依友邦房產(chǎn)公司 2020 年的開發(fā)總量預(yù)計在 45 萬平米左右， 受住宅過度開發(fā)影響， 預(yù)計 2020 年某市將出現(xiàn)住宅開發(fā)過剩的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象在下半年將會顯現(xiàn)，必將影響某市未來住宅和開發(fā)和銷售。 如果 45 萬平米的住宅實現(xiàn)全部開發(fā)，預(yù)計的剩余量將在 20 萬平米左右，市場過剩必將導(dǎo)致市場競爭加劇，大量空置的存在可能極大的影響某市居民的購房信心，并對 2020 年的住宅開發(fā)和銷售產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 商業(yè)需求趨于飽和，市場 過剩已成必然 某市最近兩年商業(yè)的銷售面積在 — 萬平米 /年。隨著商業(yè)開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，商業(yè)在銷售價格上漲的同時銷售的難度進一步加大。按某市 7 萬人口計算，繁華和相對繁華區(qū)域可容納的商業(yè) 面積在 7 萬平米左右（按 1 平米 /人的最大保有量[B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 計算），而某市現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模已經(jīng)接近這個數(shù)值，因此商業(yè)消費趨于飽和，市場可挖掘的潛力十分有限。 按某市每年 億的社會消費品零售總額計算，按 400 元 /平米 /月的商鋪最低營業(yè)額（低于該營業(yè)額，商戶經(jīng)營趨于微利，商戶將不在經(jīng)營或維持經(jīng)營，商鋪租金大副回落，出現(xiàn)空置現(xiàn)象）計算，某市商業(yè)繁華和相對繁華的區(qū)域可容納 54167 平米的商鋪（不含一般區(qū)域的商鋪），從這個數(shù)值而言，某市商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)達到供需平衡，新的供應(yīng)將導(dǎo)致市場過剩。 某市商業(yè)過剩的前兆已經(jīng)顯現(xiàn)，受投資滯后于經(jīng)營 影響，雖然購買商鋪的投資戶依然信心十足，商鋪的售價也繼續(xù)上揚，但商業(yè)經(jīng)營戶營業(yè)額和利潤下降卻也成為不爭的事實，部分商戶開始轉(zhuǎn)租商鋪，商鋪開始出現(xiàn)空置現(xiàn)象，一旦部分新開發(fā)商鋪今年交付使用后，出現(xiàn)租賃困難，隨之而來的投資信心動搖將再所難免，而商鋪投資消費屬于信心消費，一旦投資信心喪失，未來的銷售量將大副收縮，等待市場的回暖將是一個長期的過程。 競爭對手概況 眾鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司 某市最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在某市房地產(chǎn)市場占有絕對壟斷地位。該公司 2020 年開發(fā)量預(yù)計在 15 萬平米（ 1158 套），該項目位于青島 路東側(cè)與大慶東路交會處，屬于城市規(guī)劃新區(qū)，具有良好的發(fā)展前景。 項目市政配套比較完善，但購物、休閑、教育等配套相對缺乏。 美林房地產(chǎn)開發(fā)公司 克拉瑪依注冊的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在某市開發(fā)的第一個項目。該公司 2020 年開發(fā)量預(yù)計在 12 萬平米，該項目位于青島路[B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 東側(cè)與韶山路交會處，南與眾鑫房產(chǎn)開發(fā)地塊相連。 3