白云花苑營(yíng)銷(xiāo)策劃方案-文庫(kù)吧
2025-01-04 06:55 本頁(yè)面
【正文】 優(yōu)勢(shì)，獨(dú)特的利益訴求點(diǎn)明確。2. 金龍房產(chǎn)為麗水的第一品牌。本案由金龍公司實(shí)施開(kāi)發(fā)，金龍的品牌效應(yīng)為本案帶來(lái)了豐富的潛在資源。3. 背靠青山，門(mén)含綠水，離省級(jí)森林公園近在咫尺，如此風(fēng)水佳絕的地理優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，堪稱(chēng)絕版。4. 規(guī)模巨大，建筑類(lèi)型豐富，社區(qū)內(nèi)部循環(huán)自成體系，既能營(yíng)造社區(qū)的高尚檔次，又能在頂端消費(fèi)人群眾進(jìn)行細(xì)分，適合不同客戶(hù)的需求。5. 麗水市房產(chǎn)消費(fèi)宏觀環(huán)境良好，民間資本有一定積累，海外華僑眾多，高檔住宅區(qū)具有良好的銷(xiāo)售基礎(chǔ)；Weakness（劣勢(shì)）：1. 開(kāi)發(fā)單位對(duì)高尚別墅物業(yè)尚未有先例，本案的運(yùn)作處于嘗試探索階段。很多實(shí)際問(wèn)題未能充分預(yù)計(jì)。2. 項(xiàng)目規(guī)模大，由于高檔社區(qū)的開(kāi)發(fā)一般是環(huán)境配套先行，比普通住宅的開(kāi)發(fā)在資金投入上須承受更大的壓力。3. 項(xiàng)目容積率較高，未能成為真正高檔的別墅型社區(qū)，項(xiàng)目整體定位較為模糊。物管和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確的承諾。4. 金龍公司項(xiàng)目眾多，戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)，資金及人力資源的分配上較難達(dá)成平衡。加上前一時(shí)期怡景花苑業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的糾紛未能很好處理，目前尚存在一定的負(fù)面影響。Opportunity（機(jī)會(huì)）： 1. 麗水房市的熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)及本案的資源稀有性，使項(xiàng)目具備天時(shí)、地利、人和的利好條件，只要策劃運(yùn)作得當(dāng)，成功指日可待。2. 盡管項(xiàng)目前期調(diào)查反饋良好，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位仍有居安思危意識(shí)。防微杜善，科學(xué)管理，這一切都將保證本案的良性循環(huán)。Threaten（威脅）：1. 本案與金龍品牌相輔相成，如運(yùn)作不當(dāng)，將對(duì)金龍品牌造成損害。因此本案的營(yíng)銷(xiāo)不是單純的物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)，而是金龍品牌的營(yíng)銷(xiāo)。2. 別墅物業(yè)價(jià)值昂貴，消費(fèi)對(duì)象背景復(fù)雜，加之資源緊缺，眾口難調(diào)，本案在運(yùn)作過(guò)程中將會(huì)面臨更多的人為阻力。3. 項(xiàng)目包含多種建筑類(lèi)別，產(chǎn)品定位有“大而全”的傾向。產(chǎn)品自身缺乏訴求的唯一性，容易與頂級(jí)檔次物業(yè)的定位相矛盾。4. 本案投入巨大，如運(yùn)作周期過(guò)長(zhǎng)，將導(dǎo)致資金運(yùn)作困難。第二部分PART TWO項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)各要素一、目標(biāo)消費(fèi)群體定位：私營(yíng)業(yè)主、政府官員、城市白領(lǐng)（如醫(yī)生、律師等）及海外華僑。二、樓盤(pán)形象定位：符合目標(biāo)消費(fèi)群尊榮、安全、閑適需求的麗水市首席山水生態(tài)園林高尚住宅社區(qū)。三、價(jià)格定位及建議： 價(jià)格策略：（1）本樓盤(pán)特點(diǎn)是戶(hù)型比較多，且樓盤(pán)套數(shù)總量不是很大，其價(jià)格建議采用一房一價(jià)的方式。每種戶(hù)型定下一個(gè)基價(jià)，然后根據(jù)其位置、朝向、采光、結(jié)構(gòu)、綠地占有率等來(lái)制訂差價(jià)系數(shù)，確定每房的價(jià)格。（2）采取領(lǐng)導(dǎo)性定價(jià)，即稍有領(lǐng)先，顯示樓盤(pán)的品質(zhì)，又接近目標(biāo)消費(fèi)群心理價(jià)位。建議均價(jià)5800元/平方米，起價(jià)47005000元/平方米，最高限價(jià)7500元/平方米 。其中：物業(yè)類(lèi)型建議價(jià)格獨(dú)立別墅70007500元/平方米雙聯(lián)別墅 65007000元/平方米多聯(lián)別墅 55006500元/平方米公寓 47005500元/平方米白云花苑銷(xiāo)售價(jià)格建議依據(jù)：銷(xiāo)售面積面積比例參考價(jià)格銷(xiāo)售額[億元]銷(xiāo)售額比例基本均價(jià)：5800戶(hù)型套數(shù)面積[平方米]價(jià)格系數(shù)參考均價(jià)獨(dú)立別墅10738986%+20%700037%雙聯(lián)別墅15240271%+12%650036%多聯(lián)別墅1152753123%0%580022%山地公寓607334（車(chē)庫(kù)961）%15%49005%公建面積4%均價(jià)：6050總面積：119200(含公建)總銷(xiāo)額：四、目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分（一）分析目標(biāo)市場(chǎng)：客源類(lèi)型主要購(gòu)買(mǎi)房型總價(jià)范圍面積范圍A獨(dú)立別墅250萬(wàn)左右280350平方米B雙聯(lián)別墅180萬(wàn)左右230280平方米C多聯(lián)別墅150萬(wàn)左右240平方米左右D公寓50萬(wàn)左右90120平方米1. A、B型客戶(hù)，年齡40歲左右，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，有一定的事業(yè)基礎(chǔ)和社會(huì)地位，家庭成員比較多，可能會(huì)選擇和父母、孩子同住。主要為海外華僑和本地的私企企業(yè)主。2. C型客戶(hù)年齡在3545之間，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，有可能在本地已有一套住宅，但是不滿足原來(lái)的居住條件，他們的文化層次較高，在企業(yè)和單位擔(dān)任重要職務(wù)，收入穩(wěn)定。主要為城市新貴、政府要員。3. D型客戶(hù)為30歲左右，有較好的固定收入，一般是一次置業(yè)或二次置業(yè)的年輕家庭，適合三口之家。一般為本地有穩(wěn)定收入群體。（二）根據(jù)購(gòu)買(mǎi)力和客戶(hù)特點(diǎn)的分析，我們將主要客戶(hù)群定位在：1. 城市新貴：高薪白領(lǐng)，一般為企業(yè)高級(jí)管理人才或企業(yè)股份持有者，或從事收入較高的職業(yè)，如醫(yī)生、律師、會(huì)計(jì)師、設(shè)計(jì)師等。2. 私營(yíng)業(yè)主：有自己的實(shí)業(yè)，年收入30萬(wàn)元以上。3. 政府官員：要一定的職位，收入穩(wěn)固，有一定的儲(chǔ)蓄。4. 海外華僑：事業(yè)有成，注重家鄉(xiāng)、家庭觀念，實(shí)力雄厚。（三）客戶(hù)特征：1. 3545歲的中青年2. 商務(wù)精英或政府要員3. 三口之家、三代同堂為主，家庭狀況良好4. 收入豐厚，經(jīng)濟(jì)條件好，有50萬(wàn)以上的家庭貯備5. 注重被人羨慕的眼光，
電大資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1