【正文】 Others其他1%250 Traveler Center旅游信息服務(wù)250FEstimated Total預(yù)計(jì)總共105%26,250租金表現(xiàn)A = highest level of rental in the market A=市場(chǎng)最高的租金水平B = slightly above the market rental levelB=略高于市場(chǎng)租金水平C = market rental levelC=市場(chǎng)租金水平D = significantly below the market rental levelD=略低于市場(chǎng)水平E = far below the market rental levelE=遠(yuǎn)低于市場(chǎng)水平F = special r。 home, bathroom, office, toilet, dining, table, living, etc.家居、辦公、浴室、廚房等生活雜貨 Two levels single unit is highly remended, both economic and practical reasons. Trying to get closer to coffee village or even bines into its entire atmosphere, one next into each other從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的角度，最適合布局在兩層單元里。緊臨咖啡/茶文化村，兩者互為補(bǔ)充，形成和諧的氛圍。 Arts related (Local amp。 Tradition cultural productsand gifts體現(xiàn)現(xiàn)代或傳統(tǒng)文化的禮品、手工藝品、擺設(shè)等Two levels single unit is highly remended, both economic and practical reasons. Trying to get closer to coffee village or even bines into its entire atmosphere, one next into each other從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的角度，最適合布局在兩層單元里。 tea cultural museum is adhesive and under it daily operations以咖啡/茶為文化背景的大型專業(yè)書(shū)店，有背景音樂(lè)和表演的舞臺(tái)，并結(jié)合咖啡/茶博物館Upper level is acceptable, but ground level entrance is a must可以安排在上層空間，但必須有一個(gè)一層的入口Retail (General Merchants)零售（一般商戶）30%7,500 Custom amp。 Thematic foodfare主題美食廣場(chǎng)1,200F*Tai Nam foodfare center臺(tái)南美食廣場(chǎng)Semiunderground, great inter air circulation and ventilation system, ceiling expected not less than 6m net, trying to create an atmosphere of Taiwanese Street Hacker半地下空間，良好的內(nèi)部通風(fēng)環(huán)境，凈高至少6米，營(yíng)造臺(tái)灣美食街邊走邊看邊選的休閑氛圍。 amp。 Vietnamese Noodle restaurant意大利小品/越南面館Ground level entrance is preferred入口最好設(shè)在地面一層 Chinese Buffet Restaurant中式大型自助餐廳3,000F*Jiangnam or Guangdong dim sum Buffet Centre, mainly target for international tourists’ breakfast lunch, bunch, dinner and supper以江南/廣東點(diǎn)心為主打的大型自助餐廳，吸引國(guó)際旅行團(tuán)在此用餐（包括早餐、中餐、茶點(diǎn)、晚餐等）Prefers upper floor, very large floor plate, capacity of 500700 tourists dining at the same time, some outdoor gardening is acceptable but not must, ceiling height 56m at least最好在上層，擁有寬敞的空間，能同時(shí)容納500 – 700人用餐 ，如果可能的話，最好有一些戶外花園（不強(qiáng)求），但層高至少在5—6米。 Educational休閑/教育0%Acmodation住宿0%Food amp。Create an ART related Bar district, outdoor seating and people with see and to be seen atmosphere, semi indoor is preferred, also prefers fully opengate seethru operational concept.充滿藝術(shù)氣息的咖啡/茶吧區(qū)，利用戶外的空間，設(shè)置戶外座椅，營(yíng)造“看與被看”的饒有情趣的空間氛圍。 Museum C (博物館 C)Area counted into bookstore operator, create a thematic coffee amp。（此處插入圖片）六、“城隍廟廣場(chǎng)”的業(yè)態(tài)組合比例Merchant Category業(yè)態(tài)類型Proportion比例Approx. Gross Area (.)預(yù)計(jì)所需面積（平方米）Rental Performance租金表現(xiàn)Merchants Examples業(yè)態(tài)類型描述Design Directions建筑設(shè)計(jì)要求Tourist Attractions旅游景點(diǎn)0% New Establishment: Tree de LOVE愛(ài)情許愿樹(shù)Outdoor Plaza somewhere戶外廣場(chǎng)Entertainment娛樂(lè)34%8,500 Museum A (博物館A)2,500F*The Guinness World of Records’ Museum/ Ripley’s Believe it or Not金氏世界紀(jì)錄博物館/利普瑞信不信由你博物館Ground Level spacious entrance, large single floor plate, ceiling height 89m, with outdoor signage flexibility需要具備位于地面一層的寬闊入口，內(nèi)部空間寬敞，單層，層高8–9米，外立面具有靈活性，便于創(chuàng)造標(biāo)志性醒目的外觀。（此處插入圖片）l 亮點(diǎn)之五——最先進(jìn)的旅游信息服務(wù)中心與美國(guó)運(yùn)通等機(jī)構(gòu)合作，建立上海乃至國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的旅游信息服務(wù)中心，為旅客提供行程安排、導(dǎo)游服務(wù)、訂票服務(wù)、外匯兌換等服務(wù)， 并設(shè)立小型網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)中心，方便旅客隨時(shí)收發(fā)電子郵件。純正的咖啡、豐富的書(shū)藏，加上別具風(fēng)情的咖啡文化博物館，這里必將成為小資一族的文化休閑圣地。（此處插入圖片）l 亮點(diǎn)之二——臺(tái)南美食廣場(chǎng) 利用半開(kāi)放式的地下一層空間，引入風(fēng)靡華人世界的大型臺(tái)南美食廣場(chǎng)，上百種各具特色的中華精品料理、點(diǎn)心都將首次登陸上海。五、“城隍廟廣場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)l 亮點(diǎn)之一——感性生活長(zhǎng)廊浪漫的西式咖啡屋，清雅的中式茶館，一家挨著一家，穿插著別致的個(gè)性小店、玻璃櫥窗、建筑景觀，串起兩條風(fēng)情萬(wàn)種的“感性生活長(zhǎng)廊”。無(wú)論是喜歡咖啡的人還是習(xí)慣品茶的人都能在這里找到契合心情的感覺(jué)。l 休閑的氛圍：喝咖啡和喝茶的時(shí)候，是身體放松的時(shí)候，是心靈釋放的時(shí)候。味生活館”，以品咖啡和品茗作為物質(zhì)載體，引導(dǎo)人們?cè)隗w驗(yàn)式的空間里品味生活的“簡(jiǎn)單原味”。四、“城隍廟廣場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)主題以“浪漫的西方咖啡文化”和“優(yōu)雅的中國(guó)茶文化”為切入點(diǎn)，在“城隍廟廣場(chǎng)”創(chuàng)造一個(gè)“品l 追求“健康、時(shí)尚”的新生代消費(fèi)群在知性中感受時(shí)尚，倡導(dǎo)具有教育意義的時(shí)尚精神，實(shí)現(xiàn)豫園文化意義上的變革。第二階段（5年間）——成熟期，新豫園在游客、本地年輕人心目中的地位逐步確立，使豫園成為上海一個(gè)新的時(shí)尚焦點(diǎn)，成為新生代消費(fèi)者生活方式的代言。因此，“城隍廟廣場(chǎng)”項(xiàng)目作為“大豫園”發(fā)展戰(zhàn)略的一部分，本次商業(yè)策劃不再對(duì)其設(shè)定獨(dú)立的商業(yè)定位，而是以“大豫園”的戰(zhàn)略性漸變目標(biāo)為原則，階段性地實(shí)現(xiàn)“大豫園”的戰(zhàn)略定位，并做出修飾性的補(bǔ)充。三、“城隍廟廣場(chǎng)”的發(fā)展目標(biāo)“城隍廟廣場(chǎng)”的戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)城隍廟廣場(chǎng)的商業(yè)定位基于“大豫園”發(fā)展戰(zhàn)略，是“大豫園”發(fā)展戰(zhàn)略付諸實(shí)施的一個(gè)標(biāo)志性的前哨項(xiàng)目。充分考慮運(yùn)營(yíng)者與合作者的需求“城隍廟廣場(chǎng)”的商業(yè)策劃方案充分考慮了運(yùn)營(yíng)者與合作者的需求。因此，投資方必須清楚地認(rèn)識(shí)到實(shí)現(xiàn)豫園的轉(zhuǎn)變是需要一定的勇氣和魄力的。一方面，為了刺激目標(biāo)消費(fèi)者來(lái)豫園，“城隍廟廣場(chǎng)”將率先引進(jìn)一些具有戰(zhàn)略性意義的新型業(yè)態(tài)，而這些業(yè)態(tài)本身的市場(chǎng)租金承受能力卻相對(duì)較弱，需要其他業(yè)態(tài)的平衡與支撐；另一方面，為了創(chuàng)造健康良性的商業(yè)環(huán)境，商鋪業(yè)權(quán)不宜散賣。傳統(tǒng)豫園在消費(fèi)者和商家心目中的形象根深蒂固，其轉(zhuǎn)變不可能在一朝一夕。豫園的旅游地位和充足的人流又為博物館的招商帶來(lái)了可行性；咖啡和茶作為休閑類業(yè)態(tài)的代表，在消費(fèi)市場(chǎng)的接受度比較高，其本身能承受的租金水平也比較高，可以在經(jīng)濟(jì)效益上對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起到平衡的作用?？赡芪繕?biāo)消費(fèi)者的主題也許很多，但能各方面都兼顧的卻不多。沒(méi)有特定的消費(fèi)者，商家不會(huì)盲目進(jìn)駐；沒(méi)有特色的商家，就難以吸引消費(fèi)者慕名而來(lái)，慷慨解囊。市場(chǎng)、租賃、運(yùn)營(yíng)的可行性原則分析豫園的現(xiàn)狀，本地年輕消費(fèi)者和商鋪經(jīng)營(yíng)者對(duì)豫園的抗性構(gòu)成了豫園商圈變革的兩大阻力。“發(fā)展是硬道理”，豫園商圈目前正面臨著不進(jìn)則退的嚴(yán)峻局面?？沙掷m(xù)性發(fā)展的原則豫園商圈是上海傳統(tǒng)的商業(yè)中心之一，素以“旅游、購(gòu)物”著稱。通過(guò)一系列革新的手段，與傳統(tǒng)的豫園形成明顯差異，給本地的年輕家庭和新生代的消費(fèi)者一個(gè)來(lái)豫園的理由，使之逐步改變對(duì)豫園的看法，從而實(shí)現(xiàn)“改變和優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合”的漸變核心，從外圈向內(nèi)圈逐步滲透，帶動(dòng)未來(lái)整個(gè)“大豫園”的戰(zhàn)略性漸變，引導(dǎo)豫園商圈市場(chǎng)形象的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)“大豫園”旅游功能的優(yōu)化、強(qiáng)化、深化，逐步提升豫園作為國(guó)際性旅游景點(diǎn)的品位和地位。我方將在建筑規(guī)劃基本形成的基礎(chǔ)上，結(jié)合商業(yè)策劃中某些業(yè)態(tài)的特殊要求，從整體商業(yè)氛圍、人流聚合、空間布局、招商可行性等方面向建筑師提出調(diào)整建議。因此，本方案在形成的過(guò)程中，未將其列入討論范疇。周邊環(huán)境的改觀涉及到政府的動(dòng)遷計(jì)劃等種種復(fù)雜的問(wèn)題，是一個(gè)在短時(shí)期內(nèi)無(wú)法確定的因素。統(tǒng)一的業(yè)權(quán)和統(tǒng)一的管理，對(duì)于投資方來(lái)說(shuō)，雖然資金回收周期相對(duì)物業(yè)出售較長(zhǎng)，初期具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，有利于整體商業(yè)環(huán)境的健康成長(zhǎng)，有利于品牌建設(shè)，有利于項(xiàng)目成熟后國(guó)外基金的介入。“城隍廟廣場(chǎng)”的業(yè)態(tài)類型及其組合建議，基于25，000平方米的商業(yè)面積，上下略有浮動(dòng)。 Cultural related傳統(tǒng)/文化類10 15%6 8%Improve Qlt提高質(zhì)量Cultural/ Traditional/ Folk/ Meaningful 文化的 / 傳統(tǒng)的 / 民間的 /意義深遠(yuǎn)的 Fashion related 時(shí)尚類（不分性別的）15 20%15 25%Improve Qlt提高質(zhì)量All kinds of fashionable related各種與時(shí)尚相關(guān)的商品 Professional consumer market專業(yè)類2 3%5 7%Improve Qlt提高質(zhì)量Sports / Toys / Travel運(yùn)動(dòng)/玩具/旅游用品 Gifts related禮品/擺設(shè)類3 5%5 – 8%Improve Qlt提高質(zhì)量Crystal/ Silver / China琉璃/銀器/瓷器 Arts related (Local amp。 Gourmet Style咖啡/糕點(diǎn)/西點(diǎn)Starbucks / Coffee Beanery Fastfood style快餐Pizza Hut / McDonalds / KFC / Taco Bell Thematic foodfare主題美食廣場(chǎng)Tai Nam Foodfare Centre臺(tái)南美食城Retail (Special Anchors)零售（主題型大型商戶）5%15% Large scale department store有規(guī)模的綜合性百貨0%10%Marks amp。 Experiencing)餐飲（主題或體驗(yàn)式）10 – 15%15 – 20% Western Style不同于中餐