國際商業(yè)部分初步發(fā)展建議書-在線瀏覽
2024-08-10 11:50本頁面
【正文】 商業(yè)競爭的日益嚴峻。眾所周知，商業(yè)總是和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合在一起的，我們謂之曰“商業(yè)地產(chǎn)”。近期已出現(xiàn)的和即將出現(xiàn)的大型商業(yè)項目有時代廣場、華宇廣場、華宇名都城、龍湖?北城天街、協(xié)信?黃金海岸、上海中心等等，市場供給規(guī)模將出現(xiàn)前所未有的放量，如何對商業(yè)物業(yè)進行一個準確的主題定位將是其運作成敗的關(guān)鍵。我司在與貴公司進行了初步接觸之后，就金沙國際項目的商業(yè)部分的營銷工作提出以下初步意見以供雙方商榷。商業(yè)的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布經(jīng)過近三、五年的發(fā)展已經(jīng)較為豐富。立洋百貨以流行、時尚為主題，管理機制較為接近國際化，其服務(wù)質(zhì)量得到市民的認可；沙重百、新世紀為老牌國營百貨公司形象已注入每一個市民的心目之中；而北京華聯(lián)的入駐則代表百貨業(yè)的競爭將是對每個商家的檢閱，同時百貨公司的競爭狀況將日趨慘烈，適者才能生存，改革創(chuàng)新培養(yǎng)特色才能發(fā)展，可以說在沙區(qū)再做一個新的百貨公司的業(yè)態(tài)空間也是非常有限的了。首先從物業(yè)的租金水平再到商場本身的設(shè)計諸如車位、卸貨區(qū)、散貨區(qū)、貨梯等等諸方面都有明確的要求和規(guī)定，這些要求使商業(yè)物業(yè)的業(yè)主利益回報很難保證十分理想，解決這一矛盾只能因時利事，從商業(yè)物業(yè)的實際狀況出發(fā)，才可能實現(xiàn)雙贏的局面。從我司的初步調(diào)查可以看出，在文化方面沙區(qū)有了專業(yè)的圖書音像市場；在生活方面有了蘇寧電器、國美這些連鎖巨頭，同時亦有大型的家私市場、數(shù)碼市場。二、項目裙樓的SWOT分析(一) 優(yōu)勢點項目所屬的商圈市場環(huán)境得天獨厚沙坪壩區(qū)的城市與商業(yè)規(guī)劃一直以來都走在南坪、江北、九龍坡等二級商圈的前面，沙坪壩區(qū)的步行街與廣場是各二級商圈中最早建立起來的，現(xiàn)在看來是各區(qū)域中最成型的、最合理的，從人流走向、車流方向、城市景觀與城市綠化等方面看來，顯得比較有序、舒適、合理。，成為商業(yè)服務(wù)繁華度最高的新銳商圈。項目所屬的商圈具有一定的輻射面。項目地處沙區(qū)商圈核心位置 絕版的地段不僅使本項目塔樓的銷售取得了轟動效應(yīng)，更是提升了項目裙樓的豐厚的商業(yè)價值，而準確的差異性的市場定位則是維系本項目及企業(yè)品牌建立的關(guān)鍵。(二) 劣勢點本項目商業(yè)部分單層面積小（共9層、每層面積僅為2000平方米，其中底下有1層、地上部分就有8層），缺乏品牌百貨大賣場的先天優(yōu)勢，作一個整體的品牌百貨賣場恐怕沒有商家有這樣的信心全部租下。(三) 機會點沙區(qū)的商業(yè)消費能力是非常有潛力的 沙區(qū)，不僅擁有全國及重慶的各大重點名校、醫(yī)院，而且也是高科技產(chǎn)業(yè)技術(shù)基地，從事這些行業(yè)的群體不僅擁有較高的文化教育水平，而且收入頗豐，他們喜聞樂見、品位較高、善于接受新事物、新的生活方式，這從沙區(qū)近兩年的社會商品零售總額僅次于渝中區(qū)就可以看出。 據(jù)悉，沙區(qū)商圈的下一步規(guī)劃是將現(xiàn)在的三峽廣場的地下商場連通至[金沙國際]，取消地面的人行通道，屆時[金沙國際]門前的廣場將是人流最密集的地方。(四) 威脅點■ 新增商業(yè)面積使本項目面臨著更為激烈的市場競爭在沙坪壩區(qū)，以步行街為核心新增商業(yè)面積近20萬平方米，如：成浩廣場、嘉新廣場、地下商業(yè)街等等，這個面積為新世紀和重百面積總和的10倍，但是，社會購買力不會隨著商業(yè)面積的增加而無節(jié)制的攀升。三、項目商業(yè)部分的基本市場定位（一）項目定位背景分析： 結(jié)合沙區(qū)商圈現(xiàn)有發(fā)展市場尋找特色化出路從以上對沙區(qū)商圈的調(diào)查中不難看出：第一：目前沙區(qū)已有6個大型百貨商場、5個專業(yè)超市、
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