【正文】 海市目前檔次最高的商場 ，購物環(huán)境好，經(jīng)營狀況良好，整體出租率高，基本沒有空置。商圈內(nèi)以免稅商場檔次最高。該商業(yè)區(qū)體現(xiàn)了生態(tài)、旅游、休閑、購物的理念，營造了現(xiàn)代都市休閑購物新環(huán)境。國際大廈 六層集中式商業(yè) 378000 －是 集購物、休閑娛樂、餐飲為一體的商廈， 主力店為華潤萬家、國際大廈商業(yè)廣場、國際大廈運(yùn)動城、國際大廈家居廣場。蓮花路步行街 步行街 約 15000 300－ 600元 蓮花路步行街商業(yè)氛圍濃厚、人流量較大，蓮花萬景城商業(yè)廣場 地上二層，地下二層的集中式商業(yè)280000 1F： 300元 /m178。迎賓百貨廣場 三層集中式商業(yè) 300000 300500元迎賓百貨廣場是拱北商圈重要的百貨之一，其首層的零售品牌檔次相對較高，代表整個(gè)商圈的最高水平。3. 人流量大，商業(yè)較為集中 ，滿足澳門中低階層及珠海年輕階層為主的消費(fèi)群體， 以旅游、夜場消費(fèi)為主。隨著各新建社區(qū)的入住率提高，未來商業(yè)發(fā)展方向以區(qū)域性商業(yè)為主。片區(qū)規(guī)劃用地飽和，新興大型商業(yè)體打造難度大，今后重點(diǎn)發(fā)展旅游商業(yè)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿ο鄬ζ渌麉^(qū)域較為有限。以傳統(tǒng)百貨超市為主，輻射范圍有限。老香洲商圈新香洲商圈吉大商圈拱北商圈澳門板 樟 山將軍山 珠海商圈結(jié)構(gòu)分析珠海商圈結(jié)構(gòu)：比較內(nèi)容 拱北商圈 吉大商圈 老香洲商圈 新香洲商圈現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模 約 23萬平米 約 20萬平米 約 18萬平米 約 10萬平方米核心業(yè)態(tài) 服飾鞋帽、精品百貨、社區(qū)配套 超市、百貨、餐飲、社區(qū)商業(yè)配套 超市、百貨社區(qū)商業(yè)配套 社區(qū)超市、小型百貨社區(qū)商業(yè)配套商業(yè)特色珠海最為成熟的商圈，人流量最大，以口岸經(jīng)濟(jì)為主 ，娛樂業(yè)較為發(fā)達(dá)。 n 珠海市受山地地形的影響，各商圈聯(lián)系受阻，難以形成集聚效應(yīng)， 各商圈相對較獨(dú)立。項(xiàng)目營銷方向初判項(xiàng)目初判：本項(xiàng)目與雖說是做銷售，其實(shí)是在做信心， 造勢 成為營銷核心。拱北商圈、本項(xiàng)目及與口岸的距離 目前珠海各商圈核心區(qū)域商業(yè)租金800米拱北核心商圈800米本案拱北口岸商圈 拱北商圈 吉大商圈 老香洲商圈 新香洲商圈核心地帶月租金（元 /㎡ ） 500 350 300 200項(xiàng)目營銷方向初判項(xiàng)目初判： 商業(yè)核心、第一高樓、 爛尾 20年、多次重啟失敗營銷優(yōu)勢明顯 兩大質(zhì)疑 質(zhì)疑一：多次重啟失敗，這次能不能成功； 質(zhì)疑二 :20年的規(guī)劃，現(xiàn)在還能不能用，好不好用。關(guān)鍵詞：第一高樓、爛尾 20年、多次重啟失敗。2023年 05月每一次都精雕細(xì)琢珠海華融 時(shí)代廣場項(xiàng)目商業(yè)部分初步方案項(xiàng)目營銷方向初判項(xiàng)目背景一：u 90年代，珠海三大標(biāo)志性高樓動工，金山大廈 是其中之一 ；u 近 20年過去了，歷經(jīng)多次的重啟與動工，成 為珠海最具知名度的爛尾樓 ；u 20年過去了，原金山大廈仍然是目前的珠海第 一高樓；u 2023年，中國華融強(qiáng)勢進(jìn)駐，華融 時(shí)代廣場將 正式走向市場。項(xiàng)目營銷方向初判項(xiàng)目背景二：項(xiàng)目位于珠海最繁華的拱北商圈核心，商業(yè)價(jià)值明顯。 解決 2大問題，還項(xiàng)目商業(yè)以本色，再做錦上添花。第一部分第一部分 珠海商圈及銷售市場研究珠海商圈及銷售市場研究第一部分第一部分 項(xiàng)目價(jià)值判斷及營銷策略項(xiàng)目價(jià)值判斷及營銷策略第三部分第三部分 商鋪合理優(yōu)化建議商鋪合理優(yōu)化建議目錄目錄一、珠海商圈及銷售市場研究 珠海商圈分析 未來入市代表商業(yè)項(xiàng)目分析 銷售市場分析 待售項(xiàng)目分析 珠海商圈結(jié)構(gòu)分析珠海商圈結(jié)構(gòu)：n珠海主城區(qū)目前形成四大商圈： 拱北商圈、吉大商圈、老香洲商圈、新香洲商圈。n拱北、吉大商圈是目前珠海的兩大市級商圈 ，發(fā)展較為成熟，一定時(shí)期內(nèi)仍將是珠海主體商業(yè)中心。歷史悠久，檔次最高且文化氛圍較濃。以滿足周邊社區(qū)消費(fèi)的超市百貨為主代表商業(yè)體珠?？诎顿徫飶V場蓮花路步行街、國際大廈、迎賓百貨等珠海免稅商場、珠海百貨廣場國貿(mào)購物廣場茂業(yè)百貨揚(yáng)名廣場香洲百貨尚都百貨仁恒星園、旺角百貨、華潤萬家和五洲花城商業(yè)消費(fèi)群 澳門人，游客及本地居民 本地居民及珠海中高收入家庭 本區(qū)域居民為主 本區(qū)域居民為主未來發(fā)展方向隨著大型總體提商業(yè)的入市，拱北商貿(mào)中心的規(guī)劃亦將 進(jìn)一步鞏固該商圈在珠海第一商圈的地位。隨著珠海居民收入提升，商場品牌化趨勢明顯，整體商業(yè)檔次由低檔向中檔提升。 珠海商圈結(jié)構(gòu)分析珠海商圈結(jié)構(gòu)（拱北）：商圈特點(diǎn)1. 商圈以澳門人、游客、本地人為消費(fèi)群，其中澳門人消費(fèi)占很大比例；2. 商圈氛圍是珠海市最濃厚的 ，租金水平相對較高，商業(yè)步行街租金平均為 500元 /㎡ /月。 商圈概況： 拱北商圈緊鄰唯一通往澳門的口岸 —拱北口岸 ，商圈以緊臨拱北口岸的口岸廣場、華潤萬家、蓮花路商業(yè)街為龍頭， 形成了以迎賓南路和蓮花路商業(yè)街為主體的商業(yè)格局；拱北商圈代表商業(yè)體：珠?？诎顿徫飶V場、蓮花路步行街、國際大廈、迎賓百貨、華潤萬家等拱北商圈代表商業(yè)體代表商業(yè)體 商業(yè)結(jié)構(gòu) 總商業(yè)面積（㎡） 月租金（元 /㎡） 備注珠海口岸購物廣場 地下三層集中式商業(yè) 近 70000約 500元 /㎡ /月 800元 /月集購物、飲食、休閑、文化、娛樂、旅游交通為一體 , 每天客流量達(dá) 10萬人次以上，經(jīng)營狀況好，是珠海人氣最為旺盛的購物廣場。（由于物業(yè)管理問題，目前二、三層大部分空置）華潤萬家 四層集中式商業(yè) 近 202300 － 華潤萬家產(chǎn)品種類齊全，同時(shí)緊鄰口岸購物廣場， 人流量大，經(jīng)營狀況好。/月 經(jīng)營檔次一般，商場人流量相對較少。珠海商圈結(jié)構(gòu)（拱北）： 珠海商圈結(jié)構(gòu)分析商圈概況：吉大商業(yè)主要集中在景山路，代表性商業(yè)項(xiàng)目有：珠海免稅商場、珠海百貨廣場、國貿(mào)購物廣場、 gi時(shí)代廣場。商圈特點(diǎn)：1. 吉大商圈是珠海歷史最長的商圈，至今仍是珠海重要商圈之一；2. 商圈總體商業(yè)規(guī)模在 20萬平方米左右，以大型購物商場為主，是珠海目前檔次最高的商圈。 珠海商圈分析九 州 大 海 濱 南 路景 山 路情 侶 中 路景 樂 路 景 園 路景 和 街 道 東吉 大 路園 林 路 海 洲 路珠海百貨廣場珠海免稅商場九百商城新天地購物城 茂新購物城Gi時(shí)代廣場國貿(mào)購物廣場海濱公園珠賓禧悅匯吉大商圈代表商業(yè)體：珠海百貨、免稅商場、國貿(mào)購物廣場、珠賓禧悅匯、 Gi時(shí)代廣場等珠海商圈結(jié)構(gòu)（吉大）：代表商業(yè)體 商業(yè)結(jié)構(gòu) 總商業(yè)面積（㎡） 代表商家 備注免稅商場 六層集中式商業(yè) 600001F： VERO MODA、 ochirly、converse。珠海百貨 五層集中式商業(yè) 385001F：得一超市、 G202禾綠回轉(zhuǎn)壽司2F：周大福、位元堂、天德3F： ochirly、 Belle、 Lee4F： 、 borida、 converse5F：李寧、 Adidas、紅緣坊商場形象以及品牌檔次上均略低于免稅商場，整體經(jīng)營； 狀況良好，基本沒有空置。家樂福 國貿(mào)購物廣場2/3層 7000 － 商品品類齊全，滿足各種消費(fèi)水平不同需求， 彌補(bǔ)了吉大商圈缺乏大型超市的市場空白。商圈特點(diǎn)：1. 香洲商圈以大型商場及社區(qū)裙樓街鋪為主；2. 總體檔次普