【正文】 商業(yè)部工作指南目 錄…………………………………………………………………3………………………………………………………3…………………………………………………………4…………………………………………………8…………………………………………………………9……………………………………………………………9…………………………………………………11………………………………………………………12………………………………………………………13………………………………………………………14……………………………………………………………15（各類表單及合同范本）…………………………………………151. 商業(yè)部組織架構(gòu)商業(yè)部招商部運(yùn)營(yíng)部營(yíng)運(yùn)主管項(xiàng)目駐場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理招商顧問(wèn)商業(yè)部文員人員配備：商業(yè)部經(jīng)理1人，商業(yè)部秘書1人；招商部經(jīng)理1人，項(xiàng)目招商經(jīng)理1人，項(xiàng)目招商顧問(wèn)可根據(jù)項(xiàng)目需求而定；運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理1人，運(yùn)營(yíng)主管1人，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)理1人，項(xiàng)目其他運(yùn)營(yíng)人員可根據(jù)項(xiàng)目需求而定；2. 各崗位任職要求崗 位性別學(xué)歷下限任職要求商業(yè)部經(jīng)理無(wú)本科具有10以上的商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉商業(yè)各種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，有良好組織協(xié)調(diào)能力和溝通能力商業(yè)部秘書女大專具有兩年的工作經(jīng)驗(yàn)，有良好的文字組織能力，全面掌握辦公自動(dòng)化管理。招商部招商部經(jīng)理無(wú)大專具有5年以上商業(yè)項(xiàng)目各種業(yè)態(tài)招商管理經(jīng)驗(yàn)，擁有大量的商戶資源，具有有良好組織協(xié)調(diào)、溝通能力及部門管理經(jīng)驗(yàn)招商部項(xiàng)目經(jīng)理無(wú)大專具有5年以上商業(yè)項(xiàng)目各種業(yè)態(tài)招商管理經(jīng)驗(yàn)，招商洽談能力強(qiáng)，具有有良好組織協(xié)調(diào)、溝通能力及部門管理經(jīng)驗(yàn)招商部主管無(wú)大專具有3年以上商業(yè)項(xiàng)目各種業(yè)態(tài)招商管理經(jīng)驗(yàn)，招商洽談能力強(qiáng)，了解各類業(yè)態(tài)的品牌定位招商顧問(wèn)無(wú)大專具有2年以上商業(yè)項(xiàng)目各種業(yè)態(tài)招商管理經(jīng)驗(yàn)，招商洽談能力較好，了解各類業(yè)態(tài)的品牌定位運(yùn)營(yíng)部運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理無(wú)大專具有5年以上運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好組織、協(xié)調(diào)、培訓(xùn)、溝通能力了解商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式，有良好組織協(xié)調(diào)能力和溝通能力運(yùn)營(yíng)部項(xiàng)目經(jīng)理無(wú)大專具有5年以上運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好組織、協(xié)調(diào)、培訓(xùn)、溝通能力，了解商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式，有良好組織協(xié)調(diào)能力和溝通能力運(yùn)營(yíng)主管女大專具有3年以上運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好組織協(xié)調(diào)能力和溝通能力，能夠掌握培訓(xùn)技巧：，根據(jù)公司發(fā)展要求，建立健全部門各項(xiàng)規(guī)章制度，合理制定本部門工作計(jì)劃； ；；，參與各類商業(yè)項(xiàng)目的重大招標(biāo)決策工作；，制定機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員架構(gòu)，參與人員招聘、并組織開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作；、確立工作目標(biāo)、進(jìn)行工作總結(jié)；、招商及運(yùn)營(yíng)工作進(jìn)度的開(kāi)展情況，并加強(qiáng)與項(xiàng)目的業(yè)務(wù)往來(lái)。： 負(fù)責(zé)與招商項(xiàng)目的對(duì)接及其它相關(guān)部門的組織協(xié)調(diào)工作；；；、招商工作開(kāi)展進(jìn)度； ；；，并及時(shí)與策劃部商討；；、招商分析報(bào)告、會(huì)議記錄、客戶資料；；。，并提拔尖子作為儲(chǔ)備管理人員，有序開(kāi)展招商工作；，并積極協(xié)助開(kāi)展招商推介活動(dòng)；，招商周、月度工作計(jì)劃及招商合同； ；，布置當(dāng)日工作及反饋招商進(jìn)度；、招商進(jìn)度及商戶資料；，并作出決策；，匯總分析，及時(shí)反饋；、招商分析報(bào)告、會(huì)議記錄、客戶資料分析。、商鋪合同的整合及保管工作。，及時(shí)掌握招商人員的客戶情況；；；；。；，并監(jiān)督招商組員的工作；，如有變動(dòng)，及時(shí)向公司匯報(bào)及更改；，包括招商業(yè)績(jī)、招商目標(biāo)、業(yè)績(jī)顧問(wèn)、個(gè)人評(píng)估、招商人員評(píng)估市場(chǎng)有待解決問(wèn)題、成交因素等；；（如：參觀其他專業(yè)市場(chǎng)招商情況、市場(chǎng)調(diào)查等）；；；；、整理；，確保資料整齊完整；；；；；；；兩會(huì)并提出招商一線中出現(xiàn)的問(wèn)題和建議。，根據(jù)公司發(fā)展要求，建立健全部門各項(xiàng)規(guī)章制度，合理制定本部門工作計(jì)劃；，確保完成部門工作目標(biāo)，負(fù)責(zé)組織、檢查、跟進(jìn)、落實(shí)公司的營(yíng)運(yùn)管理工作；，自覺(jué)遵守國(guó)家法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范，認(rèn)真貫徹執(zhí)行并維護(hù)公司各項(xiàng)規(guī)章制度。，并根據(jù)項(xiàng)目需求，制定相關(guān)的營(yíng)運(yùn)管理制度； 全面指導(dǎo)各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的工作開(kāi)展情況，并配合實(shí)施培訓(xùn)工作； 積極配合人事部做好對(duì)項(xiàng)目人員的招聘工作； 積極做好與甲方對(duì)接人的溝通工作。，協(xié)助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制定相關(guān)的營(yíng)運(yùn)基礎(chǔ)管理工作，合理規(guī)劃工作計(jì)劃及項(xiàng)目整體工作進(jìn)度表；，并負(fù)責(zé)檢查、跟進(jìn)、落實(shí)到位；； ，對(duì)所出現(xiàn)的營(yíng)運(yùn)問(wèn)題，給予合理的指導(dǎo)改進(jìn)；，協(xié)助制定各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，組織實(shí)施各項(xiàng)演練工作； ，了解現(xiàn)場(chǎng)工作需求，及時(shí)制定整改方案；。，定期開(kāi)展培訓(xùn)工作，根據(jù)公司發(fā)展要求，協(xié)助建立部門各項(xiàng)規(guī)章制度，合理制定本崗位工作計(jì)劃；，并負(fù)責(zé)檢查、跟進(jìn)、落實(shí)公司的營(yíng)運(yùn)管理工作；，開(kāi)展各項(xiàng)基礎(chǔ)管理培訓(xùn)工作，并跟進(jìn)實(shí)施情況；，對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)提出整改意見(jiàn)，協(xié)助進(jìn)行整改；，便于各項(xiàng)工作的有序開(kāi)展；；：，自覺(jué)遵守國(guó)家法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范，認(rèn)真貫徹執(zhí)行并維護(hù)公司各項(xiàng)規(guī)章制度。、資料、設(shè)備的歸檔、整理、保管、信息的傳遞和各項(xiàng)內(nèi)勤事務(wù)。，并進(jìn)行整合；，做好會(huì)議紀(jì)要，跟進(jìn)、落實(shí)及匯總工作；；。，不得怠慢，尤其注意午餐時(shí)間來(lái)訪的客人。，特別在開(kāi)業(yè)和舉行其他重大活動(dòng)期間，所有招商人員均有義務(wù)保持招商部的整潔，亦有責(zé)任將有關(guān)資料歸整放好；，有任何異議均不可在客人面前爭(zhēng)論。對(duì)其他公司工作人員要注重禮貌，多用禮貌用語(yǔ)，保持公司良好形象； ，按公司規(guī)定著裝，保持個(gè)人形象；、辦公用品、設(shè)施等一律不得外帶及私自挪用，工作用后物品應(yīng)自覺(jué)放回原處；，向客戶索取利益或要客戶請(qǐng)客送禮等；，都不能在招商現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)論，有事可向招商經(jīng)理報(bào)告，進(jìn)行最后判決；，以便隨時(shí)清楚行蹤。，應(yīng)將客人帶到接待室內(nèi)，了解其原因，并及時(shí)向經(jīng)理反映，尋求解決辦法；，積極主動(dòng)接待客人之余要注意不必要的搶客而造成誤會(huì)。每位值班人員均需按順序接待客戶，不得挑客戶、搶客戶。，必須主動(dòng)將客戶還給該招商人員，如果該招商人員不在現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)該及時(shí)與其取得聯(lián)系，經(jīng)同意并在了解前期洽談情況之后進(jìn)一步與客戶洽談，之后將結(jié)果反饋與原招商人員。，其他人員不允許主動(dòng)插話或幫助介紹，除非得到請(qǐng)示或應(yīng)允。，不得以任何理由中斷正在接待的客戶而轉(zhuǎn)接其他客戶，否則視為挑客戶。（如：是否和其它招商人員有過(guò)聯(lián)系），經(jīng)確認(rèn)無(wú)沖突之后方能洽談客戶。如果之前有過(guò)招商人員接觸，但客戶沒(méi)有指定某招商人員或記不清，洽談完畢需做無(wú)法辨認(rèn)登記，之后與客戶保護(hù)名單進(jìn)行核對(duì)，保護(hù)名單未有記錄的，視為該招商接待人員客戶。，不得隨意泄露公司同事之電話及地址。；。，在任何時(shí)候、任何場(chǎng)合都不應(yīng)參與及討論散播有損或影響公司利益的活動(dòng)和言論。，無(wú)論是同行還是隨便看看，因?yàn)樗麄兌际俏覀兊膫髀曂病?，在客戶里不作有損同事聲譽(yù)人格的言說(shuō)。，不應(yīng)向外泄露有關(guān)公司業(yè)務(wù)的資料。未經(jīng)公司許可不得翻查、抄錄公司的任何重要資料。、外傳及調(diào)動(dòng)公司的招商資料。、制造消極情緒的言論。，不得私自代客轉(zhuǎn)讓鋪位。，不得擅自答應(yīng)客戶要求，不得擅自修改任何合同條款。 商業(yè)項(xiàng)目的招商目的即要提高利潤(rùn)收入，同時(shí)也要吸引知名商家，更好地提高項(xiàng)目整體市場(chǎng)吸引力。本項(xiàng)目主力商戶招商目標(biāo)的選擇，要根據(jù)市場(chǎng)需求和項(xiàng)目定位情況來(lái)確定，具體說(shuō)應(yīng)考慮以下因素：；；； 招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合本項(xiàng)目的目標(biāo)和利益需要。要達(dá)到這一目的，招商談判必須針對(duì)談判的特點(diǎn)，確定一些基本原則。、多樣性和復(fù)雜性 商業(yè)的交易活動(dòng)不受時(shí)空限制，而具體的談判對(duì)象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求本項(xiàng)目的談判人員要圍繞自身項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)范圍，廣泛收集信息，了解市場(chǎng)行情，并選擇適當(dāng)?shù)姆绞脚c社會(huì)各方面保持廣泛的聯(lián)系。 本項(xiàng)目招商的目標(biāo)要具體體現(xiàn)在談判條件上。這些條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，這一界限是談判人員必須堅(jiān)持的原則。這一特點(diǎn)就決定了招商談判人員要從實(shí)際出發(fā)，既要不失原則，又要隨機(jī)應(yīng)變，具有一定的靈活性，以保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目招商談判的基本目標(biāo)。在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過(guò)程往往需要反復(fù)接觸。這就要求本項(xiàng)目的談判人員要重視談判策略與技巧，注意語(yǔ)言表達(dá)和文字表達(dá)的一致性。因此談判人員要有比較好的口才和文字修養(yǎng)能力，也要有較強(qiáng)的公關(guān)能力步 驟工作內(nèi)容招商前市場(chǎng)全面調(diào)研分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位制定招商政策開(kāi)發(fā)合作商資源與核心主力店接洽談判及項(xiàng)目招商人員的招聘招商中與品牌供應(yīng)商接洽談判合作商提交證件資料，商品價(jià)格及相關(guān)資料目標(biāo)合作商的選擇合同條件的談判確定合作商并填寫申請(qǐng)表完成內(nèi)部審批手續(xù)交納訂金設(shè)計(jì)裝修方案審核并通過(guò)裝修方案，簽定正式的合同交納相關(guān)的費(fèi)用招商后進(jìn)場(chǎng)裝修商品進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收陳列試營(yíng)業(yè)正式開(kāi)業(yè)步 驟工作內(nèi)容駐場(chǎng)前準(zhǔn)備了解項(xiàng)目整體規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行招商前的市調(diào)診斷了解品牌落位，并協(xié)助項(xiàng)目制定租金價(jià)位制定開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)計(jì)劃表制定品類招商進(jìn)度(餐飲、休閑娛樂(lè)、服飾等)準(zhǔn)備駐場(chǎng)資料（人員、辦公用品、招商計(jì)劃）現(xiàn)場(chǎng)招商與合作商接洽談判，并做好來(lái)訪客戶的登記工作對(duì)目標(biāo)合作商進(jìn)行帥選索取合作商的證件資料，商品價(jià)格及相關(guān)資料與合作商進(jìn)行合同條件的談判確定合作商并填寫申請(qǐng)表完成內(nèi)部審批及交納訂金的手續(xù)簽定正式的合同交納相關(guān)的費(fèi)用合作商設(shè)計(jì)裝修方案安排合作商出具裝修圖紙（效果圖、平面圖、立面圖、線路圖等）駐場(chǎng)招商結(jié)束審核并通過(guò)裝修方案轉(zhuǎn)交運(yùn)營(yíng)部， 協(xié)助運(yùn)營(yíng)安排進(jìn)場(chǎng)裝修協(xié)助運(yùn)營(yíng)處理合作商在裝修過(guò)程中出現(xiàn)的突發(fā)事件協(xié)助運(yùn)營(yíng)部組織進(jìn)行正式開(kāi)業(yè)了解甲方公司背景了解甲方經(jīng)營(yíng)面積及品牌定位參與BD營(yíng)運(yùn)項(xiàng)目對(duì)接簡(jiǎn)單介紹運(yùn)營(yíng)服務(wù)范疇提供項(xiàng)目建議書（3 7個(gè)工作日）制定服務(wù)范疇建議書項(xiàng)目建議書討論給甲方提報(bào)確認(rèn)合作范疇報(bào)價(jià)BD對(duì)接簽訂合同合同談判及簽約 4060個(gè)工作日擬定管理制度3050個(gè)工作日項(xiàng)目人員招聘、培訓(xùn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)步 驟工作內(nèi)容進(jìn)場(chǎng)前對(duì)項(xiàng)目全面調(diào)研分析了解項(xiàng)目的管理模式熟悉各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)管理制度制定運(yùn)營(yíng)管理工作進(jìn)度表準(zhǔn)備駐場(chǎng)資料（人員、辦公用品、開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)計(jì)劃）開(kāi)業(yè)前準(zhǔn)備組織營(yíng)運(yùn)各級(jí)人員進(jìn)行崗位職責(zé)及工作流程的培訓(xùn)與