【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 們生活水平的提高，購(gòu)房者越來(lái)越看重專業(yè)的物業(yè)管理公司。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司，提高物業(yè)管理水平，使之成為提升物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要砝碼。比如經(jīng)典時(shí)代聘請(qǐng)了知名度較高的戴德梁行作為顧問(wèn)，康城聘請(qǐng)柳州專業(yè)的鴻福物業(yè)管理公司等。目前物業(yè)管理收費(fèi)一般都在0．450．5元/㎡之間。216。 雖然大多數(shù)物業(yè)都采用了智能化管理，還推出諸多特約特色服務(wù)項(xiàng)目，但總體管理水平比較低。216。 通過(guò)調(diào)查，除了華天世紀(jì)之外，其他項(xiàng)目戶型幾乎都是毛坯房。柳州媒體上也有提及精裝修，但并沒(méi)有深入人心。一是樓市戶型普遍偏大，二是居民時(shí)間較為充裕，更喜好自己裝修。華天世紀(jì)是1棟產(chǎn)權(quán)式星級(jí)酒店，將按照四星級(jí)的裝修標(biāo)準(zhǔn)整體裝修。.配套設(shè)施及營(yíng)銷手段分析物業(yè)名稱自身配套營(yíng)銷手段經(jīng)典時(shí)代步行商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、游泳池、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園等。宣揚(yáng)品牌優(yōu)勢(shì)及物業(yè)自身的高素質(zhì)，在沒(méi)有正式開(kāi)盤之前就已經(jīng)在人們的心中享有了非常高的知名度，為之后的旺銷奠定了艱實(shí)的基礎(chǔ)。金河灣豪華會(huì)所、茶坊、步行街、游泳池、美容中心、健身中心、小學(xué)、幼兒園先建園林、會(huì)所、商業(yè)街、樣板房，給到訪客戶流下了非常好的影響，增大了成交率。鴻府大廈1300㎡會(huì)所：游泳池、咖啡廳、桌球室、棋牌室、健身房等宣揚(yáng)品牌優(yōu)勢(shì)，打造絕版山水豪宅，提高購(gòu)房者身份。藍(lán)色港灣園林泳池、會(huì)所：美容室、咖啡室、健身房、兒童活動(dòng)室、商務(wù)中心等訴求極品江畔生活，傲視都市，凌駕繁華。榮興大廈商業(yè)裙樓在繁華的解放南路設(shè)售樓處協(xié)和花園康城中心園林、游泳池建臨時(shí)樣板房，裝修豪華，在很大程度上刺激了購(gòu)買者的欲望。216。 大多數(shù)素質(zhì)較高樓盤，規(guī)模不論大小，都有相對(duì)齊全的生活配套。比如經(jīng)典時(shí)代和金河灣社區(qū)規(guī)模大，配套非常完善，區(qū)內(nèi)業(yè)主基本能夠自給自足；鴻府大廈定位為山水豪宅，為顯出業(yè)主的尊貴，特配有體現(xiàn)業(yè)主身份的豪華會(huì)所。216。 人們?cè)絹?lái)越重視區(qū)內(nèi)環(huán)境配套，很大一部分人甚至把環(huán)境配套放在了購(gòu)房因素的第一高度。項(xiàng)目周邊配套不完善就更需要完善自身配套。216。 營(yíng)銷手段呈現(xiàn)多樣化。運(yùn)用的方式也比較先進(jìn)、有效。比如金河灣先造景后銷售，增強(qiáng)人們的感性認(rèn)識(shí)；經(jīng)典時(shí)代先后舉辦多項(xiàng)大型促銷、聯(lián)誼活動(dòng)，拉近與潛在客戶的距離，在人們心目中已經(jīng)形成較大威信。附圖：具有代表性的樓盤配套圖商務(wù)辦公部分五、商務(wù)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析由于柳州市場(chǎng)上缺乏高品質(zhì)的寫字樓，企業(yè)單位更傾向于在商住型物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)辦公，市場(chǎng)上普遍認(rèn)為商住型寫字樓更適合柳州市場(chǎng)，所以本節(jié)的“商務(wù)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析”包括對(duì)市場(chǎng)上這種商住混合用途的物業(yè)和寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)研分析。柳州寫字樓市場(chǎng)歷史及現(xiàn)狀縱觀柳州寫字樓的歷史，八十年代沒(méi)有真正意義的寫字樓。當(dāng)時(shí)國(guó)有企業(yè)在數(shù)量上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，民營(yíng)企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)很很少，所以大家都在單位自蓋的大樓里辦公，有些廠礦就在廠房里放幾張桌子就可以辦公了，人們對(duì)辦公環(huán)境不太講究，更談不上寫字樓概念了。九十年代初，隨著柳州商廈、文惠大廈、屏山寫字樓等建成，寫字樓才在柳州初露端倪。但由于柳州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相對(duì)滯后以及辦公條件的不成熟，這些老牌辦公樓對(duì)辦公的格局、相關(guān)配套和安防措施等都比較簡(jiǎn)陋，隨著時(shí)間的推移，這些老牌寫字樓已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代辦公的需求，使用者對(duì)寫字樓提出了更高的要求。于是華僑大廈、興隆大廈、金運(yùn)來(lái)商住樓、新大地等新穎、現(xiàn)代的寫字樓出現(xiàn)了。這類辦公樓集商、住、娛樂(lè)于一體，為使用者營(yíng)造了良好的辦公環(huán)境。寫字樓本身是一個(gè)高檔辦公區(qū)，但目前多與低檔的商業(yè)混在一起，偏離了本身的宗旨，將辦公室出租給商場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)行業(yè)、歌舞廳等，整棟樓充斥著躁聲與油煙。目前寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了兩極分化：一邊是寫字樓空置或挪做娛樂(lè)飲食等其他商用；一邊是企業(yè)辦事機(jī)構(gòu)紛紛往住宅小區(qū)里面擠。從而使小區(qū)辦公的隊(duì)伍不斷壯大，出現(xiàn)了福柳新都、金都花苑、飛龍景苑等辦公區(qū)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，在福柳新都小區(qū)就有近40家企業(yè)入駐，這里的企業(yè)不僅將這里作為宿舍，也是辦公場(chǎng)所。為何居家辦公成為一種 “時(shí)尚”？首先是價(jià)格，目前柳州純寫字樓如華僑大廈、聚寶大廈等平均月租金為3035元/㎡，而商住樓如金運(yùn)來(lái)租金2025元/㎡，而住宅區(qū)的租金不過(guò)10元/㎡。因此對(duì)于眾多中小企業(yè)，選擇商住樓最切實(shí)不過(guò)了；其次是柳州市寫字樓已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代辦公需求，最顯著的不足就是停車位的不足和商務(wù)配套的匱乏，如商務(wù)會(huì)所、休閑區(qū)及會(huì)議室等。一些實(shí)力雄厚的公司或成長(zhǎng)型企業(yè)，需要打造自己的品牌和形象，非常注重企業(yè)的外在形象，社區(qū)辦公環(huán)境很大程度上制約了業(yè)務(wù)的發(fā)展，他們想往外搬，但卻難于找到真正能滿足現(xiàn)代辦公條件的辦公場(chǎng)所。目前新建的商務(wù)辦公物業(yè)已經(jīng)有了很大的突破，比如擁有寬敞明亮的辦公場(chǎng)所，商務(wù)、翻譯、復(fù)印、會(huì)議等商務(wù)配套及會(huì)所等商務(wù)休閑設(shè)施，吸引了眾多的投資者和社區(qū)內(nèi)企業(yè)。附圖：華僑、聚寶、金運(yùn)來(lái)圖市場(chǎng)上在售商務(wù)公寓項(xiàng)目調(diào)查分析1）、盛華財(cái)富時(shí)代大廈盛華財(cái)富時(shí)代大廈位于龍城路與中山路交匯處，與本項(xiàng)目距離較近，其各項(xiàng)物業(yè)指數(shù)與本項(xiàng)目也較為接近，對(duì)本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的參考價(jià)值。按照本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，盛華財(cái)富對(duì)本項(xiàng)目的影響并不大，然而密切關(guān)注盛華財(cái)富的營(yíng)銷過(guò)程，能對(duì)本項(xiàng)目起到指引和借鑒的作用，也是對(duì)該類型物業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)免費(fèi)的試探。產(chǎn)品定位及評(píng)價(jià)盛華財(cái)富時(shí)代大廈由3層商場(chǎng)、1層會(huì)所和20層商務(wù)公寓組成，總建筑面積大約23000㎡。該項(xiàng)目外立面全部采用玻璃幕墻，建筑立面時(shí)尚前衛(wèi)，框架結(jié)構(gòu)，配套設(shè)施完備的商務(wù)會(huì)所，并實(shí)現(xiàn)空中綠化，職能化的辦公系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)，并設(shè)置目前獨(dú)有的大型停車場(chǎng)，實(shí)行人車分流。戶型面積主要集中在40100㎡，并且以4070㎡為主。該物業(yè)無(wú)論從外觀上還是從內(nèi)部細(xì)節(jié)上檔次都比較高，是集商務(wù)辦公、公寓與主題商場(chǎng)于一體的現(xiàn)代化商務(wù)公寓。市場(chǎng)定位與評(píng)價(jià)該項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)之前聘請(qǐng)了廣西知名的代理商寶資通進(jìn)行全程策劃代理，產(chǎn)品定位較好的迎合了市場(chǎng)的需求，其主力目標(biāo)市場(chǎng)定位于投資人士及成長(zhǎng)型的中小企業(yè)，并且在推廣中也較好的體現(xiàn)了這一定位。1）、戶型面積：體現(xiàn)小而實(shí)在的概念，滿足功能、經(jīng)濟(jì)雙位需求，體現(xiàn)投資價(jià)值。2）、整體檔次：無(wú)論外觀、用料還是配套方面，檔次較高，迎合目標(biāo)客戶和未來(lái)使用者。3）、配套方面：商務(wù)會(huì)所配套完善，彌補(bǔ)了目前辦公物業(yè)配套的不足，滿足了大多數(shù)公司辦公和品牌建設(shè)的需要。評(píng)價(jià)：通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的了解，感覺(jué)該種定位比較準(zhǔn)確。由于該項(xiàng)目正在認(rèn)購(gòu)階段，具體正確與否還要市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)。價(jià)格定位均價(jià)：目前3300元/㎡，開(kāi)盤左右將達(dá)到3500元/㎡。評(píng)價(jià)：價(jià)格定位適中，基本上符合目前市場(chǎng)水平。由于市場(chǎng)上可比項(xiàng)目不多，該項(xiàng)目在認(rèn)購(gòu)期間，價(jià)格依然在探索階段，策略基本采用低開(kāi)高走的方式。形象定位及營(yíng)銷推廣目前該項(xiàng)目尚在做基礎(chǔ)階段，形象定位及營(yíng)銷推廣更多的體現(xiàn)在賣場(chǎng)包裝和物料上。營(yíng)銷推廣主題：一投一中，百年財(cái)源訴求點(diǎn)：1）、投資全城總動(dòng)員（投資性） 2）、中心商務(wù)（地段優(yōu)勢(shì)、CBD） 3）、公園商務(wù)（自然景觀） 4）、潮流商務(wù)（物業(yè)自身質(zhì)素）附圖：財(cái)富大廈效果圖及形象墻溫州商貿(mào)城SOHO公寓溫州商貿(mào)城SOHO公寓是一座８層高的半月形建筑，直邊面對(duì)街道，３層以下與商場(chǎng)連通，作為商店及工業(yè)產(chǎn)品展銷館，以上作為辦公或商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所。 SOHO公寓戶型統(tǒng)計(jì)表戶型建筑面積區(qū)間（㎡）戶型套內(nèi)面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比例折后單價(jià)（元/㎡）10%32005%4548353880%5264415030%6779526240%1381085%從上表可以看出，溫州商貿(mào)城的SOHO公寓面積主要集中在4050㎡之間，使用率78%。從銷售來(lái)看，50㎡的公寓基本售完，大面積戶型銷售有難度。總體銷售率大約8590%之間。從成交客戶群來(lái)看，主要是前來(lái)咨詢商場(chǎng)的投資客，包括溫州人、周邊生意人和本地廠礦、單位高收入人群。購(gòu)買公寓多用來(lái)投資用途，租戶將主要針對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者或相關(guān)人員、公司等。附圖：SOHO效果圖及戶型圖等六、柳州市三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況物業(yè)名稱戶型面積（㎡）層數(shù)租金（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)柳高旁小區(qū)四房一廳100二樓1200中檔裝修，家電、家具齊全福柳新都旁三房一廳75五樓800一般裝修，家電、家具齊全文化大院三房一廳85二樓850中檔裝修，家具、熱水器行署大院三房一廳80三樓750家具家電齊全藝術(shù)館旁二房二廳90三樓1200豪華裝修，家具家電齊全金運(yùn)來(lái)大廈辦公用途102八樓2500基本裝修，空調(diào)、櫥具七、住宅項(xiàng)目典型案例分析 經(jīng)典時(shí)代地址：潭中路與海關(guān)路交匯處，市委三大院對(duì)面發(fā)展商：廣西萬(wàn)通房地產(chǎn)有限公司、柳州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)：澳大利亞DCM建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所室內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)：意大利RENATO設(shè)計(jì)事務(wù)所物業(yè)管理顧問(wèn)：香港戴德梁行規(guī)劃用地：㎡總建筑面積：16萬(wàn)㎡建筑密度：%容積率：規(guī)模：一期由7組團(tuán)6層多層組成，二期由2棟7層多層組成，三期由聯(lián)排別墅和江景電梯洋房組成。總戶數(shù)980戶，其中400戶，二期126戶。開(kāi)盤及入伙時(shí)間：一期2000年初開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，2003年1月底入伙；二期2001年初認(rèn)購(gòu)，2003年7月入伙。工程現(xiàn)狀：一期準(zhǔn)現(xiàn)樓，二期結(jié)構(gòu)二層綠化率：%價(jià)格：一期均價(jià)2100元/㎡；二期2200元/㎡層差：20元/㎡朝差：60元/㎡管理費(fèi)：㎡主力戶型：三房二廳客戶群體：華錫、水泥廠、五菱等單位員工，政府公務(wù)員，私營(yíng)業(yè)主及外地常住柳工作人員、生意人等。價(jià)值核心：社區(qū)規(guī)模大，低容積率，低建筑密度；發(fā)展商品牌優(yōu)勢(shì)；市政府在河?xùn)|高新區(qū)歷經(jīng)多年的累積的投入和城市發(fā)展重心的移動(dòng)，給地段留下了巨大的增值空間。高新區(qū)建筑群、東環(huán)路、廣西工學(xué)院、體育中心、潭中大道、廣電中心、市政廣場(chǎng)及眾多政府部門的選址建設(shè)，充分滿足業(yè)主對(duì)居住位置升值潛力的需求。緊鄰廣西工學(xué)院、市委三大院、廣電中心、體育中心。在已售出的住宅中，80%的購(gòu)買者為高級(jí)知識(shí)人士和企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)。小區(qū)人文素質(zhì)極高，有利于孩子身心發(fā)展。綜合評(píng)價(jià)：該樓盤的出現(xiàn)給當(dāng)?shù)鼐用裱矍耙涣恋母杏X(jué)：從沒(méi)看見(jiàn)過(guò)如此規(guī)模的園林社區(qū)，從沒(méi)看見(jiàn)過(guò)如此鮮艷的外觀設(shè)計(jì)，從沒(méi)看見(jiàn)過(guò)如此規(guī)劃的圍合組團(tuán)組合……可以說(shuō)該樓盤使本地居民的居住要求有了一個(gè)質(zhì)的飛躍。該樓盤綜合素質(zhì)雖然不算最高，但是在房地產(chǎn)剛剛起步的柳州真正體驗(yàn)了“一圍就贏”這句話。該樓盤在前期的造勢(shì)和中后期品質(zhì)的訴求等營(yíng)銷策略實(shí)行的非常成功，在柳州本地已經(jīng)家喻戶曉，從而樹(shù)立了品牌形象。在銷售當(dāng)中，該樓盤經(jīng)常搞一些促銷活動(dòng)，形式豐富多采，不但吸引了置業(yè)者的眼球，同時(shí)也給柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了諸多全新的概念，對(duì)推動(dòng)柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也起到了一定的作用。附圖：經(jīng)典時(shí)代各個(gè)方面圖片216。 金河灣位置：潭中西路28號(hào)柳南區(qū)政府對(duì)面開(kāi)發(fā)商：柳州市安青房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)展商：柳州市金運(yùn)來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總體規(guī)劃：柳州規(guī)劃設(shè)計(jì)院園林規(guī)劃顧問(wèn)：杭州中研建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)有限公司園林施工：桂林市桂興建筑園林工程公司物業(yè)管理：金河灣物業(yè)管理公司總用地面積：總建筑面積：227555㎡車位：800個(gè)綠化率：70%總戶數(shù)：1800戶密度：22%容積率：會(huì)所：4000㎡商業(yè)街：2500㎡學(xué)校：4000㎡幼兒園：900㎡一期開(kāi)盤時(shí)間：入伙時(shí)間：價(jià)格：1720元/㎡工程現(xiàn)狀：現(xiàn)樓主力戶型：三房二廳客戶群體：柳鐵、柳鋼、煙廠等單位人員、生意人、公務(wù)員等價(jià)值核心：社區(qū)規(guī)模大，配套完善，樓盤綜合素質(zhì)高；區(qū)內(nèi)環(huán)境好，規(guī)劃現(xiàn)代，綠化率高；規(guī)劃有部分小高層，吸引了龍城眾多新奇者的目光；樓體蝶形曲線排列，戶戶有景。綜合評(píng)價(jià)：該樓盤綜合素質(zhì)是非常高的，但是有照搬照抄之嫌。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，運(yùn)用現(xiàn)代、科學(xué)的理念提高樓盤的綜合素質(zhì)，改善人們的居住環(huán)境的同時(shí)，應(yīng)該具有開(kāi)拓創(chuàng)新精神。該樓盤的最大亮點(diǎn)處是先做環(huán)境后做住宅，這種方式是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)非常流行的做法，讓廣大購(gòu)房者在沒(méi)有入住之前就能感受到社區(qū)景觀園林環(huán)境的優(yōu)美，使他們不必?fù)?dān)心入住后配套環(huán)境還沒(méi)到位。我的公園我的家金河灣在正式銷售之前，先做好了小區(qū)園林廣場(chǎng)、會(huì)所、樣板房等。一走進(jìn)金河灣，可以讓看房者一下尋回原色自然，讓人們回到水