【正文】 市場工作室 二00三年六月十八日37 / 37。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)兩點(diǎn)問題，一是返租概念運(yùn)用的不科學(xué)；二是返租后的商場沒有經(jīng)營保障，致使商業(yè)大面積空置。目前市場上只有華天世紀(jì)裙樓商場采用了返租的方式。各個(gè)商場在銷售上基本采用銷售一部分，自留一部分，以開發(fā)商也是業(yè)主，必然會(huì)全力以赴的說法來增強(qiáng)投資者的信心。216。 商場內(nèi)部設(shè)計(jì)不合理。飛鵝路將成為廣西最大的商業(yè)走廊。第一商圈將建成綜合素質(zhì)較高的綜合百貨五星商業(yè)街，配以曙光路特色商業(yè)街，組成強(qiáng)大的商業(yè)生力軍，堅(jiān)持走中高檔路線，確立商業(yè)龍頭的地位；第二商圈雖然主要走專業(yè)批發(fā)的路子，商品檔次較低，但是該商圈將出現(xiàn)“溫州商貿(mào)城”和“新時(shí)代商業(yè)港”等高素質(zhì)綜合百貨。 競爭將更加激烈商業(yè)規(guī)模越來越大，檔次越來越高。由于政府不單對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行大改造，而且對(duì)特色商業(yè)步行街布局也進(jìn)行整合，確立龍城路、魚峰路為一級(jí)商業(yè)中心，將中山中路、曙光路、太平街、北站路、白沙路等街道改造為特色商業(yè)街，街鋪供應(yīng)量大大提高。u 總結(jié)：216。 附圖：江南新天地組圖（網(wǎng)上連接）將開發(fā)建設(shè)成集休閑、購物、旅游、文化四大功能為一體的商業(yè)步行街。步行街分主要步行街和次要步行街，退臺(tái)式街廊，過街回廊、環(huán)行街主道形成合理引導(dǎo)，均衡人流的立體人流動(dòng)線設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)新時(shí)代商業(yè)港納入符合柳州消費(fèi)習(xí)慣的步行街，規(guī)劃出鋪鋪臨街的格局，營造全開放的購物空間。B、精品形象組團(tuán)以精品量販兼形象為主，經(jīng)營各種知名品牌與各種精品服飾、皮具、珠寶、化妝品等C、餐飲娛樂組團(tuán)以飲食商業(yè)服務(wù)區(qū)的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，經(jīng)營各國各地具有特色的美食小吃，同時(shí)提供休閑娛樂空間場所，有效延長顧客逗留消費(fèi)時(shí)間。新時(shí)代商業(yè)港以服裝量販批發(fā)為業(yè)態(tài)主導(dǎo)，集購物、休閑、娛樂為一體的一站式購物公園。216。 由于該項(xiàng)目原期望值過高，使之后的銷售受阻，目前對(duì)價(jià)格定位進(jìn)行了調(diào)整，首層均價(jià)由38000元/㎡左右降到28000元/㎡，并對(duì)商場中庭空間也進(jìn)行了劃塊銷售。 客戶群：商鋪、公寓為溫州人、浙江人等投資用途，及周邊街鋪經(jīng)營者。B. 商場樓高３層，四面均有沿街面，中部更有３層通高的中庭廣場，各層以自動(dòng)扶梯相連，通透敞亮；其層頂為住宅業(yè)主的私家花園，在半月形綜合樓的遮擋下，相對(duì)鬧中取靜；商場西端的圓形透明玻璃大堂設(shè)為４層的通高環(huán)廊，從里可以看到整個(gè)飛鵝的景色，將城市廣場盡收眼底。216。216。 基本情況介紹：溫州商貿(mào)城位于飛鵝路與飛鵝二路交匯處，是去年初柳州通過內(nèi)引外聯(lián)引進(jìn)的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，也是自治區(qū)“百企入桂”的第一個(gè)大型項(xiàng)目。3) 商業(yè)管理：成立或聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。而隨著舊城改造步伐的加快和柳州商業(yè)市場的繁榮，使得租戶經(jīng)營者群體異常充足。該發(fā)展商意象出售獨(dú)立鋪面，商場將保留進(jìn)行統(tǒng)一招租，計(jì)劃作旺后再行出售。該項(xiàng)目在政府規(guī)劃之初就已經(jīng)有了很高的知名度。底層商業(yè)鋪面采用南洋式騎樓風(fēng)格。工程將新辟的街道與城市原有的道路網(wǎng)有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造豐富的街景與環(huán)境，在內(nèi)外道路交口處設(shè)計(jì)小廣場、露天表演場、噴泉、室內(nèi)花園、觀景樓、鐘樓、過街橋等。街坊內(nèi)街外街，上街下街相互連接。該商業(yè)街區(qū)將以商業(yè)大樓、公寓大廈和大型寫字樓三大建筑為主。建設(shè)中的五星商業(yè)街即中山東路老人委辦公區(qū)，建筑面積為5萬平方米，新建街道全長200米，路寬13米，并配建一座可容納200多輛汽車的大型停車場。城中區(qū)政府借勢(shì)亮出金字招牌進(jìn)行招商引資，并成功引來中外合資柳州市世紀(jì)龍地房地產(chǎn)開發(fā)公司。216。216。216。最大達(dá)到100㎡100200元/㎡，金運(yùn)來街鋪達(dá)到250元/㎡服裝、餐飲、皮鞋、雜貨、銀行部分街鋪為政府機(jī)關(guān)所有，內(nèi)部交易低價(jià)轉(zhuǎn)租解放南路3060㎡平均租金300元/㎡服裝、皮鞋、醫(yī)藥等人流量大，生意紅火，租金高中山路2060㎡距離柳工步行街較遠(yuǎn)租金70120元/㎡；步行街兩側(cè)300400元/㎡服裝、餐飲、銀行、雜貨等中山東路租金高羅池路1540㎡平均90元/㎡服裝、復(fù)印、餐飲、雜貨等街鋪比較陳舊景行路3070㎡平均100㎡美容美發(fā)、銀行/映山街20100㎡100120㎡雜貨、美容美發(fā)、餐飲臨近學(xué)校、醫(yī)院，生意良好附圖：各個(gè)街道圖片十二、在售、在建商場情況及分析基本情況如下：商業(yè)名稱位置規(guī)模層數(shù)售價(jià)分割面積業(yè)態(tài)定位華天世紀(jì)解放路與廣場路交匯處8000二層一層28000二層180001050㎡高檔品牌服裝、化妝品、服飾等藍(lán)色港灣中山西路/二層一層28000二層208001030㎡服裝、鞋等五星商業(yè)街中山東路50000三四層街鋪40000（暫定）550㎡品牌服裝等綜合百貨盛華財(cái)富時(shí)代大廈龍城路與中山路交匯處約3000三層未定/服裝等綜合性百貨新時(shí)代商業(yè)港柳州市飛鵝路53號(hào)192000三層未定，較溫州商貿(mào)城要低/服裝百貨批發(fā)、精品店、餐飲娛樂結(jié)合溫州商貿(mào)城飛鵝路與飛鵝二路交匯處30000 三層一層28000二層22000三層120001550品牌服裝、化妝品、皮具、鞋類、兒童用品等批零時(shí)代商廈飛鵝路3號(hào)約20000二層租金一層臨街200300，內(nèi)鋪1801040大型室內(nèi)服裝、鞋帽等批零步行街五月陽光購物廣場魚峰區(qū)蝴蝶山路58號(hào)/三層/1550精品綜合百貨216。十一、本項(xiàng)目周圍臨街商鋪業(yè)態(tài)分布情況及租金水平區(qū)域路段面積區(qū)間租金水平業(yè)態(tài)其他龍城路兩側(cè)主要區(qū)間2550㎡。 幾個(gè)月后部分品牌紛紛推出商場，另覓他處。所以在招商之初就吸引了大批經(jīng)營者入駐。東都百貨是一個(gè)開發(fā)不久的大型商場，定位為經(jīng)營品牌服裝和服飾商品。大多數(shù)商場在這個(gè)方面沒有嚴(yán)格的規(guī)定，只要你肯來，我就敢收，沒有充分考慮到長遠(yuǎn)利益。中間樓層分別皮鞋、休閑裝、正裝、床上用品等。在每個(gè)樓層商品排列上還不夠科學(xué)，各個(gè)樓層的商品設(shè)定也不夠科學(xué)。大多數(shù)商場根本就是定位不清，業(yè)態(tài)分布混亂。這方面表現(xiàn)較好的有：五星商業(yè)城、工貿(mào)商場、東都百貨216。216。 大多數(shù)商場經(jīng)營管理上比較落后，業(yè)態(tài)布局無序，而且各個(gè)經(jīng)營者檔位封閉，各自為政，擁擠不堪，過道狹窄，使人產(chǎn)生壓抑的感覺，購物環(huán)境較差。但還不是最完善的商場，也有一些缺點(diǎn)和弊端。商場布局相對(duì)來說比較雜亂，女裝品牌相對(duì)較少，且因工貿(mào)大廈開業(yè)時(shí)間較晚，一直位能重新裝修，導(dǎo)致其商場的裝修檔次稍為遜色。他的引進(jìn)，甚至帶動(dòng)了整個(gè)意志的消費(fèi)水平。在整個(gè)商場品牌引進(jìn)的過程中，所有與之簽定合作合同的廠商、代理商都必須嚴(yán)格按照商場分配的月銷售業(yè)績中所確定的銷售指數(shù)進(jìn)行銷售，如果連續(xù)三個(gè)月未完成銷售指數(shù)，廠商或代理商就將面臨自動(dòng)終止合同并撤場的命運(yùn)，且在與商場簽定的合同中，為表示對(duì)商場的誠意必須答應(yīng)進(jìn)入工貿(mào)經(jīng)營期間，不得再進(jìn)入五星商廈經(jīng)營同一品牌的產(chǎn)品，單就品牌而言，每種品牌規(guī)定的月銷售指數(shù)均有不同，如桑迪精服飾，均能完成商場所下達(dá)的任務(wù)，再由廠家按照所規(guī)定的銷售質(zhì)數(shù)向商場交納一定的入場費(fèi)。綜合評(píng)價(jià)：工貿(mào)大廈位于繁華商業(yè)地段，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚，其良好的地段優(yōu)勢(shì)配以先進(jìn)、科學(xué)的管理，做到統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，并采用商場與代理商聯(lián)營的方式、租賃及自營等多種經(jīng)營合作方式，創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績。附圖：五星圖片工貿(mào)大廈 位置：龍城路與中山東路交匯處業(yè)態(tài)情況：負(fù)一層：家用電器、電腦、音響器材等一層：珠寶、照相器材、化妝品、煙酒、皮具、眼鏡、鐘表二層：床上用品、服裝、針織品、紡織品、內(nèi)衣三層：男女服裝精品四層：運(yùn)動(dòng)鞋、運(yùn)動(dòng)器材、百貨超市、文化文藝品、玩具、童裝樓層租金（元/㎡）面積（㎡）經(jīng)營模式人流管理費(fèi)一按年簽1080租賃200人/小時(shí)打入租金二按年簽，銷售額26%1055部分針織、內(nèi)衣自營，其余租賃130/小時(shí)打入租金三按年簽，銷售額25%1055大部分租賃，小部分廠家聯(lián)營80人/小時(shí)打入租金四按年簽，銷售額20%1055租賃、自營50人/小時(shí)打入租金經(jīng)營情況：統(tǒng)一管理，統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一著裝，扣點(diǎn)方式。不足之處是在商品業(yè)態(tài)分類的排列和樓層的分布上，還欠科學(xué)；再一個(gè)就是在商場的入口視線被化妝品專柜遮擋，影響了消費(fèi)者開揚(yáng)的視覺效果。歲能帶動(dòng)一定的人流，但也影響了商廈的整體形象。五星商廈在一些硬件上還有不足之處，他無正規(guī)的停車場，低車?yán)щy，周邊無位置建立一大型停車場。消費(fèi)者對(duì)該商場經(jīng)營的商品極有信賴感，象家電、金銀首飾等。整棟大廈從招租、人員安排到日常經(jīng)營都由商場統(tǒng)一管理，進(jìn)入商場的品牌，其營業(yè)額都要達(dá)到商場制定的標(biāo)準(zhǔn)，如一定時(shí)期不能達(dá)到該額度，則此品牌退場。綜合評(píng)價(jià)：五星商廈地處黃金地帶，一樓電冰箱區(qū)租價(jià)由租金和地盤費(fèi)組成，其中地盤費(fèi)為22005000元，面積約10㎡，每半年交一次。自兩面針大廈重新裝修后，由于內(nèi)部結(jié)構(gòu)的不合理，使興隆三樓人氣相對(duì)增加，物管公司為提高自身利潤，私自增加三樓租金，致使矛盾加深，部分經(jīng)營者出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓或撤出大廈的現(xiàn)象。興隆大廈的人流量雖然較大，但僅限于一、二層生意較好，三層及負(fù)一層生意比較冷清。綜合評(píng)價(jià)：興隆大廈位于工貿(mào)大廈北側(cè)，五星商廈對(duì)面，地理位置良好，人流量大，為柳州最為成熟的商業(yè)地段，周圍公共配套齊全，但經(jīng)營類別比較雜亂，無統(tǒng)一規(guī)劃。附圖：東都圖片興隆大廈位置：解放路與中山東路交匯處業(yè)態(tài)情況：負(fù)一層：皮鞋、皮包、服裝、飾品等一層：奶茶、化妝品、皮包、皮具、頭飾、服裝、玩具等二樓：女裝、服飾、內(nèi)衣、裝飾品三樓：服裝、皮包、皮鞋等樓層售價(jià)/租金（元/㎡）單間數(shù)量及面積（㎡）經(jīng)營模式人流管理費(fèi)負(fù)一不售/40100鋪面37間，其余柜臺(tái)，面積2045物管公司統(tǒng)一招租20人/小時(shí)/一50000/7001200（奶茶店1000元/㎡）鋪面15間，其余柜臺(tái)，面積2050客戶買斷150人/小時(shí)鋪面60元/間二鋪面150400；一類110300；二類60100鋪面25間，其余柜臺(tái)，面積2050客戶買斷60人/小時(shí)柜臺(tái)40元。后來管理公司及時(shí)調(diào)整了策略，將經(jīng)營的商品定位為中高檔，并重新進(jìn)行了招商，取得良好的效果。目前空置率較低，經(jīng)營情況良好。商場劃分面積在1040㎡不等，可自由分割。十、典型商場情況調(diào)查與分析東都百貨位置：解放路與中山東路交匯處業(yè)態(tài)情況：一層：化妝品、首飾、皮具、皮包、鞋等二層：青春少女裝、淑女裝、流行飾品等三層：職業(yè)女裝、成熟女裝、內(nèi)衣、睡衣、襪子等四樓：男士正裝、休閑裝、服飾、內(nèi)衣等五樓：床上用品、家庭生活用品、日用百貨、童裝、玩具以及體育用品等經(jīng)營情況：該商場位于商業(yè)中心核心地帶，主要經(jīng)營服裝、皮具、紡織品等商品。截止去年十月一日，完成項(xiàng)目26個(gè)，在建14個(gè)。 大市場初具規(guī)模近年來柳南區(qū)發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以發(fā)展“兩翼三大主干道”，拓展“四大行業(yè)為體系”和建設(shè)“五大市場”為主體，構(gòu)造了“大市場、大流通、大服務(wù)、大發(fā)展”的大柳南新格局，使三產(chǎn)蛋糕比98年大近一半。178。同時(shí)突出抓好五星商業(yè)街、曙光路商業(yè)步行街和中心廣場的改造，憑項(xiàng)目抓引資，以此推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，力爭35年建成城市功能齊全的0現(xiàn)代化商貿(mào)服務(wù)中心。 178。目前柳州市把“建設(shè)大市場、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通、構(gòu)建桂中新商埠”列為全市經(jīng)濟(jì)工作的主攻方向和重點(diǎn)，而整合商業(yè)格局則是其中的重要一環(huán)。該區(qū)域主要經(jīng)營商品批發(fā)兼零售，人員復(fù)雜，商品檔次較低。該區(qū)域集中了眾多綜合性百貨商場，管理較為科學(xué)，人氣旺盛，知名度較高，主要經(jīng)營中高檔零售商品。近年來市內(nèi)商業(yè)中心正逐步擴(kuò)大，商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大幅度增長，現(xiàn)代物流業(yè)快速發(fā)展，柳州正向現(xiàn)代物流中心城市方向邁進(jìn)。九、柳州市商業(yè)市場調(diào)查及分析㈠．柳州市商業(yè)概述柳州市素有“桂中商埠”之稱。11）、商務(wù)公寓在市場上綻露頭角，而且顯示出較強(qiáng)的生命力。8）、柳州房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)區(qū)域遍地開花，不但原有基礎(chǔ)較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展（如舊機(jī)場、河?xùn)|高新區(qū)），而且還涌現(xiàn)出多個(gè)新興熱點(diǎn)區(qū)域（如河西、柳北、屏山大道）。7）、投資型客戶面臨更多選擇。5）、住宅市場價(jià)格整體表現(xiàn)穩(wěn)中有升