【正文】 ，而且各個經(jīng)營者檔位封閉，各自為政，擁擠不堪，過道狹窄，使人產(chǎn)生壓抑的感覺，購物環(huán)境較差。較好的商場有：五星商業(yè)城、工貿(mào)商場和東都百貨。216。 大多數(shù)老商場還保持著傳統(tǒng)大市場式的經(jīng)營方式，沒有統(tǒng)一的管理，更沒有統(tǒng)一著裝和統(tǒng)一收銀。這方面表現(xiàn)較好的有：五星商業(yè)城、工貿(mào)商場、東都百貨216。 整體資源缺乏最優(yōu)化配置。大多數(shù)商場根本就是定位不清，業(yè)態(tài)分布混亂。即使管理水平最高的五星商業(yè)城和工貿(mào)商場也有很大弊端。在每個樓層商品排列上還不夠科學(xué)，各個樓層的商品設(shè)定也不夠科學(xué)。據(jù)對大多數(shù)成功商場業(yè)態(tài)分布的調(diào)查資料顯示，作為一個大型綜合百貨商場，一般一層適宜擺放珠寶、化妝品，并且入口大堂直通中庭，做產(chǎn)品促銷用途；家用電器等一般放在商品排列的最上層，在這之上一般為餐飲、休閑、娛樂等設(shè)施。中間樓層分別皮鞋、休閑裝、正裝、床上用品等。1) 無明確的定位，招商期間無嚴(yán)格把關(guān)。大多數(shù)商場在這個方面沒有嚴(yán)格的規(guī)定，只要你肯來，我就敢收，沒有充分考慮到長遠(yuǎn)利益。最典型的例子就是東都百貨。東都百貨是一個開發(fā)不久的大型商場，定位為經(jīng)營品牌服裝和服飾商品。該商場有優(yōu)越的地理位置，人流旺，知名度高。所以在招商之初就吸引了大批經(jīng)營者入駐。大該商場并沒有嚴(yán)格把關(guān)，限制服裝的檔次，致使商場內(nèi)服裝牌子檔次不一，錯綜復(fù)雜，給商場的經(jīng)營帶來了相當(dāng)大負(fù)面影響。 幾個月后部分品牌紛紛推出商場，另覓他處。該商場目前也做了調(diào)整，不過空置率仍然很高。十一、本項(xiàng)目周圍臨街商鋪業(yè)態(tài)分布情況及租金水平區(qū)域路段面積區(qū)間租金水平業(yè)態(tài)其他龍城路兩側(cè)主要區(qū)間2550㎡。最小10㎡，最大150㎡150300元/㎡，平均約250元/㎡皮鞋、服裝、眼鏡、通訊、藥店大多數(shù)街鋪被溫州人承包，層層轉(zhuǎn)租，租金差別較大公園路主要面積區(qū)間2050㎡。最大達(dá)到100㎡100200元/㎡，金運(yùn)來街鋪達(dá)到250元/㎡服裝、餐飲、皮鞋、雜貨、銀行部分街鋪為政府機(jī)關(guān)所有，內(nèi)部交易低價轉(zhuǎn)租解放南路3060㎡平均租金300元/㎡服裝、皮鞋、醫(yī)藥等人流量大，生意紅火，租金高中山路2060㎡距離柳工步行街較遠(yuǎn)租金70120元/㎡；步行街兩側(cè)300400元/㎡服裝、餐飲、銀行、雜貨等中山東路租金高羅池路1540㎡平均90元/㎡服裝、復(fù)印、餐飲、雜貨等街鋪比較陳舊景行路3070㎡平均100㎡美容美發(fā)、銀行/映山街20100㎡100120㎡雜貨、美容美發(fā)、餐飲臨近學(xué)校、醫(yī)院，生意良好附圖：各個街道圖片十二、在售、在建商場情況及分析基本情況如下：商業(yè)名稱位置規(guī)模層數(shù)售價分割面積業(yè)態(tài)定位華天世紀(jì)解放路與廣場路交匯處8000二層一層28000二層180001050㎡高檔品牌服裝、化妝品、服飾等藍(lán)色港灣中山西路/二層一層28000二層208001030㎡服裝、鞋等五星商業(yè)街中山東路50000三四層街鋪40000（暫定）550㎡品牌服裝等綜合百貨盛華財(cái)富時代大廈龍城路與中山路交匯處約3000三層未定/服裝等綜合性百貨新時代商業(yè)港柳州市飛鵝路53號192000三層未定，較溫州商貿(mào)城要低/服裝百貨批發(fā)、精品店、餐飲娛樂結(jié)合溫州商貿(mào)城飛鵝路與飛鵝二路交匯處30000 三層一層28000二層22000三層120001550品牌服裝、化妝品、皮具、鞋類、兒童用品等批零時代商廈飛鵝路3號約20000二層租金一層臨街200300，內(nèi)鋪1801040大型室內(nèi)服裝、鞋帽等批零步行街五月陽光購物廣場魚峰區(qū)蝴蝶山路58號/三層/1550精品綜合百貨216。 第一商圈內(nèi)的商業(yè)價格最高，五星商業(yè)街街鋪初步價格達(dá)到40000元/㎡；華天世紀(jì)和藍(lán)色港灣裙樓商業(yè)價格都達(dá)到28000元/㎡。216。 各商業(yè)部分初步定位都以服裝為主，說明都采取比較保險的迎合市場的方法。216。 目前市場上大多數(shù)在建在售的商業(yè)物業(yè)規(guī)劃起點(diǎn)高，規(guī)模大，配套全，這在房地產(chǎn)發(fā)達(dá)的城市都非常少見。216。 重點(diǎn)項(xiàng)目介紹五星商業(yè)街1) 基本情況介紹：五星商業(yè)街位于中山東路，是柳州市重大舊城改造項(xiàng)目之一。城中區(qū)政府借勢亮出金字招牌進(jìn)行招商引資，并成功引來中外合資柳州市世紀(jì)龍地房地產(chǎn)開發(fā)公司。，立足將五星商業(yè)街打造成為具有柳州市城市標(biāo)志的高品質(zhì)街區(qū)。建設(shè)中的五星商業(yè)街即中山東路老人委辦公區(qū)，建筑面積為5萬平方米，新建街道全長200米，路寬13米，并配建一座可容納200多輛汽車的大型停車場。目前正在做基礎(chǔ)。該商業(yè)街區(qū)將以商業(yè)大樓、公寓大廈和大型寫字樓三大建筑為主。低層建設(shè)為歐式樓群，形成密集商業(yè)街坊，以街鋪形式為主。街坊內(nèi)街外街，上街下街相互連接。二層商業(yè)樓以過街天橋貫通，使街區(qū)內(nèi)零售、娛樂、餐飲、酒店等商鋪及商務(wù)公寓有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成地方特色綜合商業(yè)街區(qū)。工程將新辟的街道與城市原有的道路網(wǎng)有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造豐富的街景與環(huán)境，在內(nèi)外道路交口處設(shè)計(jì)小廣場、露天表演場、噴泉、室內(nèi)花園、觀景樓、鐘樓、過街橋等。整個街區(qū)以歐洲傳統(tǒng)建筑為藍(lán)本，以磚、石材、涂料飾面為主，配以遮陽、燈具、廣告招牌，植栽南洋風(fēng)格的銀海藻，以營造一種平和、優(yōu)雅的歐洲小鎮(zhèn)的親切氣氛。底層商業(yè)鋪面采用南洋式騎樓風(fēng)格。2) 營銷推廣方式：該項(xiàng)目商業(yè)部分以街鋪和商場組成，街鋪各自獨(dú)立，商場內(nèi)部也分割成大小不一的獨(dú)立檔位。該項(xiàng)目在政府規(guī)劃之初就已經(jīng)有了很高的知名度。開發(fā)商在建設(shè)之初，就開始了項(xiàng)目認(rèn)購咨詢階段，并且派置業(yè)顧問對項(xiàng)目周邊商鋪經(jīng)營者直接進(jìn)行宣傳游說，在宣傳自己產(chǎn)品的同時，也吸納一些欲要換鋪的經(jīng)營者，銷售、租賃雙管齊下，收到了非常不錯的效果。該發(fā)展商意象出售獨(dú)立鋪面，商場將保留進(jìn)行統(tǒng)一招租，計(jì)劃作旺后再行出售。這說明投資商鋪已在柳州人心目中根深蒂固，商鋪的銷售沒有太大阻礙；投資商場檔位，發(fā)展商沒能給投資者一個良好的收益前景，缺乏有效的方式和美好的前景來引導(dǎo)客戶進(jìn)行投資，該類目標(biāo)客戶群體不足。而隨著舊城改造步伐的加快和柳州商業(yè)市場的繁榮，使得租戶經(jīng)營者群體異常充足。在缺乏有效方式引導(dǎo)投資的情況下，五星商業(yè)步行街項(xiàng)目采用了先租后賣的方式，也是市場上慣用的一種方式。3) 商業(yè)管理：成立或聘請物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。附圖：五星商業(yè)街圖片溫州商貿(mào)城216。 基本情況介紹：溫州商貿(mào)城位于飛鵝路與飛鵝二路交匯處，是去年初柳州通過內(nèi)引外聯(lián)引進(jìn)的一個重點(diǎn)項(xiàng)目，也是自治區(qū)“百企入桂”的第一個大型項(xiàng)目。、住宿、餐飲、娛樂、辦公寫字樓為一體的現(xiàn)代化、多功能的商貿(mào)城。216。 整體布局：該項(xiàng)目充分利用基地沿主要街道和面對城市廣場的優(yōu)勢，采取滿鋪的布置方式，“借”城市廣場（雙馬廣場）為商城的“前院”，將廣場的人流自然引入商場；相反，廣場又是商場空間的延伸；同時注重城市景觀的塑造，將商城的主要形象面對城市景觀主軸，與火車站廣場遙相呼應(yīng)，形成以雙馬廣場為起點(diǎn)、以商貿(mào)城西立面入口中庭和高層建筑山墻為中心的城市新風(fēng)景輪廓線，再于城市主軸上豎立標(biāo)志性建筑群；平面布局考慮四周邊布置直接臨街的商業(yè)，尊重柳州傳統(tǒng)的沿街商業(yè)形式，還引入“脫離街道商業(yè)”的概念，創(chuàng)造“商業(yè)廣場”、“店鋪群”、“步行商業(yè)街”，集中解決商貿(mào)、辦公及居住的需求；總體布局考慮將南邊最長的臨街面布置一座８層高的半月形建筑，直邊面對街道，低層用來做商鋪，上層布置寫字樓或多功能會議用房；場地北邊沿飛鵝二路布置高層住宅，爭取到南向的日照，遠(yuǎn)離飛鵝路的噪音和灰塵侵?jǐn)_；基地中間的腹地設(shè)置了３層高的商場，利用數(shù)條縱橫交錯的通廊及中庭貫穿，創(chuàng)造了離開街道的“商業(yè)廣場”空間；由于基地的西端無論對城市還是商場自身都至關(guān)重要，因此布置了圓形的體部配合向里緩緩延伸的“孤線街道”，形成吸納人流、聚氣環(huán)抱之勢的風(fēng)水格局，把前方的城市廣場有機(jī)地融入建筑群體的懷抱之中。216。 建筑設(shè)計(jì)：A. 半月形綜合樓樓高８層，３層以下與商場連通，作為商店及工業(yè)產(chǎn)品展銷館，以上作為辦公或商務(wù)會議場所；兩端的三角形空間采用空透的玻璃虛化處理，削減其尖銳感；首層采用柱廊的手法，營造商業(yè)氣氛，再現(xiàn)柳州傳統(tǒng)騎樓的風(fēng)貌；層頂飄出一片輕盈的綱架，整個建筑多采用輕質(zhì)透明的現(xiàn)代材料，配合其舒展的造型線條，創(chuàng)造一個全新的商業(yè)建筑形象。B. 商場樓高３層，四面均有沿街面，中部更有３層通高的中庭廣場，各層以自動扶梯相連，通透敞亮；其層頂為住宅業(yè)主的私家花園，在半月形綜合樓的遮擋下，相對鬧中取靜；商場西端的圓形透明玻璃大堂設(shè)為４層的通高環(huán)廊，從里可以看到整個飛鵝的景色，將城市廣場盡收眼底。216。 客戶群：商鋪、公寓為溫州人、浙江人等投資用途，及周邊街鋪經(jīng)營者。216。 由于該項(xiàng)目原期望值過高，使之后的銷售受阻，目前對價格定位進(jìn)行了調(diào)整，首層均價由38000元/㎡左右降到28000元/㎡，并對商場中庭空間也進(jìn)行了劃塊銷售。計(jì)劃銷售50%，剩余50%由開發(fā)商自行招租經(jīng)營，整體由專門物管公司統(tǒng)一管理。216。 附圖：溫州商貿(mào)城圖片新時代商業(yè)港新時代商業(yè)港位于柳州市飛鵝路53號，是由廣西伯成房地產(chǎn)公司和柳州嘉運(yùn)房地產(chǎn)公司聯(lián)手開發(fā)的以SHOPING MALL為旗幟的星級量販批發(fā)市場，總建筑面積達(dá)到19萬㎡。新時代商業(yè)港以服裝量販批發(fā)為業(yè)態(tài)主導(dǎo)，集購物、休閑、娛樂為一體的一站式購物公園。新時代商業(yè)港規(guī)劃1500多家商鋪，規(guī)?；?jīng)營，多業(yè)態(tài)互補(bǔ)的商業(yè)布局，主要分為四大組團(tuán)：A、量販批發(fā)組團(tuán)量販批發(fā)經(jīng)營服飾、皮具、日用品、床上用品、針織品等商品，以服飾、皮具為主，中低檔相結(jié)合。B、精品形象組團(tuán)以精品量販兼形象為主，經(jīng)營各種知名品牌與各種精品服飾、皮具、珠寶、化妝品等C、餐飲娛樂組團(tuán)以飲食商業(yè)服務(wù)區(qū)的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，經(jīng)營各國各地具有特色的美食小吃，同時提供休閑娛樂空間場所，有效延長顧客逗留消費(fèi)時間。C、主力店組團(tuán)D、以主力店形式經(jīng)營，引進(jìn)國內(nèi)外知名的品牌或公司進(jìn)行經(jīng)營。規(guī)劃設(shè)計(jì)新時代商業(yè)港納入符合柳州消費(fèi)習(xí)慣的步行街，規(guī)劃出鋪鋪臨街的格局，營造全開放的購物空間。該項(xiàng)目由地下層、地面步行街和二三層步行廊及廣場構(gòu)成，步行系統(tǒng)符合人們習(xí)慣，合理引導(dǎo)人流。步行街分主要步行街和次要步行街，退臺式街廊，過街回廊、環(huán)行街主道形成合理引導(dǎo)，均衡人流的立體人流動線設(shè)計(jì)。附圖：時代商業(yè)港圖片江南新天地江南新天地西起魚峰路與太平西街交接口、東至太平東街的怡江小區(qū)，南北分別以駕鶴路和屏山大道為界，，涉及被拆遷戶1000余戶，計(jì)劃今年年底完成拆遷，將開發(fā)建設(shè)成集休閑、購物、旅游、文化四大功能為一體的商業(yè)步行街。2005年6月建成。 附圖：江南新天地組圖（網(wǎng)上連接）u 總結(jié)：216。 臨街商鋪的供應(yīng)量將大增。由于政府不單對舊城區(qū)進(jìn)行大改造，而且對特色商業(yè)步行街布局也進(jìn)行整合，確立龍城路、魚峰路為一級商業(yè)中心，將中山中路、曙光路、太平街、北站路、白沙路等街道改造為特色商業(yè)街，街鋪供應(yīng)量大大提高。216。 競爭將更加激烈商業(yè)規(guī)模越來越大，檔次越來越高。隨著舊城改造的進(jìn)行，眾多大規(guī)模商業(yè)設(shè)施建設(shè)，第一、第二商圈實(shí)力逐步增強(qiáng)。第一商圈將建成綜合素質(zhì)較高的綜合百貨五星商業(yè)街，配以曙光路特色商業(yè)街，組成強(qiáng)大的商業(yè)生力軍，堅(jiān)持走中高檔路線，確立商業(yè)龍頭的地位；第二商圈雖然主要走專業(yè)批發(fā)的路子，商品檔次較低，但是該商圈將出現(xiàn)“溫州商貿(mào)城”和“新時代商業(yè)港”等高素質(zhì)綜合百貨。柳州2003年共將開發(fā)約50萬平方米的商業(yè)樓盤，柳南片區(qū)就占了80％份額。飛鵝路將成為廣西最大的商業(yè)走廊。216。 商場內(nèi)部設(shè)計(jì)不合理。大多數(shù)商場設(shè)計(jì)成封閉式檔位，密度比較大，將來必然會使客流通道不順暢，令消費(fèi)者感到壓抑。216。 銷售手法單一，投資者信心不足。各個商場在銷售上基本采用銷售一部分，自留一部分，以開發(fā)商也是業(yè)主，必然會全力以赴的說法來增強(qiáng)投資者的信心。然而在招商、管理等后期的計(jì)劃卻表現(xiàn)得不太明確。目前市場上只有華天世紀(jì)裙樓商場采用了返租的方式。在此之前柳州市場也出現(xiàn)過這種方式，市場反應(yīng)都比較平淡。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)兩點(diǎn)問題，一是返租概念運(yùn)用的不科學(xué)；二是返租后的商場沒有經(jīng)營保障，致使商業(yè)大面積空置。以上是我司市調(diào)人員就柳州星河廣場項(xiàng)目對柳州房地產(chǎn)市場進(jìn)行的市場調(diào)查及分析，力求對本項(xiàng)目的策劃定位提供真實(shí)可靠的市場依據(jù)。市場工作室 二00三年六月十八日37 / 37