【正文】 ，特定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)品的價位上升速度加大。創(chuàng)造產(chǎn)品差異化，挖掘市場興奮點(diǎn)是今后的發(fā)展之路。2）、樓盤檔次越來越高，規(guī)模越來越大市中心區(qū)的樓盤較以前有了全面的、質(zhì)的提升；柳北、柳南等區(qū)都出現(xiàn)了綜合素質(zhì)較高的規(guī)模社區(qū)，華南大盤新的質(zhì)素被全方位引進(jìn)，樓盤環(huán)境配套提升到了生態(tài)概念，同時規(guī)模支持了檔次。一走進(jìn)金河灣，可以讓看房者一下尋回原色自然，讓人們回到水景生態(tài)多元互動的感觀生活，從而大大地刺激了看房者的欲望，提高了成功率。該樓盤的最大亮點(diǎn)處是先做環(huán)境后做住宅，這種方式是目前房地產(chǎn)市場非常流行的做法，讓廣大購房者在沒有入住之前就能感受到社區(qū)景觀園林環(huán)境的優(yōu)美，使他們不必?fù)?dān)心入住后配套環(huán)境還沒到位。綜合評價：該樓盤綜合素質(zhì)是非常高的，但是有照搬照抄之嫌。附圖：經(jīng)典時代各個方面圖片216。該樓盤在前期的造勢和中后期品質(zhì)的訴求等營銷策略實行的非常成功，在柳州本地已經(jīng)家喻戶曉，從而樹立了品牌形象。綜合評價：該樓盤的出現(xiàn)給當(dāng)?shù)鼐用裱矍耙涣恋母杏X：從沒看見過如此規(guī)模的園林社區(qū)，從沒看見過如此鮮艷的外觀設(shè)計，從沒看見過如此規(guī)劃的圍合組團(tuán)組合……可以說該樓盤使本地居民的居住要求有了一個質(zhì)的飛躍。在已售出的住宅中，80%的購買者為高級知識人士和企業(yè)高級白領(lǐng)。高新區(qū)建筑群、東環(huán)路、廣西工學(xué)院、體育中心、潭中大道、廣電中心、市政廣場及眾多政府部門的選址建設(shè)，充分滿足業(yè)主對居住位置升值潛力的需求。工程現(xiàn)狀：一期準(zhǔn)現(xiàn)樓，二期結(jié)構(gòu)二層綠化率：%價格：一期均價2100元/㎡；二期2200元/㎡層差：20元/㎡朝差：60元/㎡管理費(fèi)：㎡主力戶型：三房二廳客戶群體：華錫、水泥廠、五菱等單位員工，政府公務(wù)員，私營業(yè)主及外地常住柳工作人員、生意人等?？倯魯?shù)980戶，其中400戶，二期126戶。購買公寓多用來投資用途，租戶將主要針對商場經(jīng)營者或相關(guān)人員、公司等?？傮w銷售率大約8590%之間。 SOHO公寓戶型統(tǒng)計表戶型建筑面積區(qū)間（㎡）戶型套內(nèi)面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比例折后單價（元/㎡）10%32005%4548353880%5264415030%6779526240%1381085%從上表可以看出，溫州商貿(mào)城的SOHO公寓面積主要集中在4050㎡之間，使用率78%。形象定位及營銷推廣目前該項目尚在做基礎(chǔ)階段，形象定位及營銷推廣更多的體現(xiàn)在賣場包裝和物料上。評價：價格定位適中，基本上符合目前市場水平。由于該項目正在認(rèn)購階段，具體正確與否還要市場來檢驗。3）、配套方面：商務(wù)會所配套完善，彌補(bǔ)了目前辦公物業(yè)配套的不足，滿足了大多數(shù)公司辦公和品牌建設(shè)的需要。1）、戶型面積：體現(xiàn)小而實在的概念，滿足功能、經(jīng)濟(jì)雙位需求，體現(xiàn)投資價值。該物業(yè)無論從外觀上還是從內(nèi)部細(xì)節(jié)上檔次都比較高，是集商務(wù)辦公、公寓與主題商場于一體的現(xiàn)代化商務(wù)公寓。該項目外立面全部采用玻璃幕墻，建筑立面時尚前衛(wèi)，框架結(jié)構(gòu)，配套設(shè)施完備的商務(wù)會所，并實現(xiàn)空中綠化，職能化的辦公系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)，并設(shè)置目前獨(dú)有的大型停車場，實行人車分流。按照本項目的開發(fā)進(jìn)度，盛華財富對本項目的影響并不大，然而密切關(guān)注盛華財富的營銷過程，能對本項目起到指引和借鑒的作用，也是對該類型物業(yè)市場的一個免費(fèi)的試探。目前新建的商務(wù)辦公物業(yè)已經(jīng)有了很大的突破，比如擁有寬敞明亮的辦公場所，商務(wù)、翻譯、復(fù)印、會議等商務(wù)配套及會所等商務(wù)休閑設(shè)施，吸引了眾多的投資者和社區(qū)內(nèi)企業(yè)。因此對于眾多中小企業(yè)，選擇商住樓最切實不過了；其次是柳州市寫字樓已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代辦公需求，最顯著的不足就是停車位的不足和商務(wù)配套的匱乏，如商務(wù)會所、休閑區(qū)及會議室等。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，在福柳新都小區(qū)就有近40家企業(yè)入駐，這里的企業(yè)不僅將這里作為宿舍，也是辦公場所。目前寫字樓市場出現(xiàn)了兩極分化：一邊是寫字樓空置或挪做娛樂飲食等其他商用；一邊是企業(yè)辦事機(jī)構(gòu)紛紛往住宅小區(qū)里面擠。這類辦公樓集商、住、娛樂于一體，為使用者營造了良好的辦公環(huán)境。但由于柳州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相對滯后以及辦公條件的不成熟，這些老牌辦公樓對辦公的格局、相關(guān)配套和安防措施等都比較簡陋，隨著時間的推移，這些老牌寫字樓已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代辦公的需求，使用者對寫字樓提出了更高的要求。當(dāng)時國有企業(yè)在數(shù)量上占有絕對優(yōu)勢，民營企業(yè)和私營企業(yè)很很少，所以大家都在單位自蓋的大樓里辦公，有些廠礦就在廠房里放幾張桌子就可以辦公了，人們對辦公環(huán)境不太講究，更談不上寫字樓概念了。附圖：具有代表性的樓盤配套圖商務(wù)辦公部分五、商務(wù)辦公物業(yè)市場分析由于柳州市場上缺乏高品質(zhì)的寫字樓，企業(yè)單位更傾向于在商住型物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)辦公，市場上普遍認(rèn)為商住型寫字樓更適合柳州市場，所以本節(jié)的“商務(wù)辦公物業(yè)市場分析”包括對市場上這種商住混合用途的物業(yè)和寫字樓市場進(jìn)行的調(diào)研分析。運(yùn)用的方式也比較先進(jìn)、有效。216。 人們越來越重視區(qū)內(nèi)環(huán)境配套，很大一部分人甚至把環(huán)境配套放在了購房因素的第一高度。比如經(jīng)典時代和金河灣社區(qū)規(guī)模大，配套非常完善，區(qū)內(nèi)業(yè)主基本能夠自給自足；鴻府大廈定位為山水豪宅，為顯出業(yè)主的尊貴，特配有體現(xiàn)業(yè)主身份的豪華會所。216。榮興大廈商業(yè)裙樓在繁華的解放南路設(shè)售樓處協(xié)和花園鴻府大廈1300㎡會所：游泳池、咖啡廳、桌球室、棋牌室、健身房等宣揚(yáng)品牌優(yōu)勢，打造絕版山水豪宅，提高購房者身份。宣揚(yáng)品牌優(yōu)勢及物業(yè)自身的高素質(zhì)，在沒有正式開盤之前就已經(jīng)在人們的心中享有了非常高的知名度，為之后的旺銷奠定了艱實的基礎(chǔ)。華天世紀(jì)是1棟產(chǎn)權(quán)式星級酒店，將按照四星級的裝修標(biāo)準(zhǔn)整體裝修。柳州媒體上也有提及精裝修，但并沒有深入人心。216。216。比如經(jīng)典時代聘請了知名度較高的戴德梁行作為顧問，康城聘請柳州專業(yè)的鴻福物業(yè)管理公司等。 隨著人們生活水平的提高，購房者越來越看重專業(yè)的物業(yè)管理公司。康城柳州鴻福物業(yè)管理公司智能化管理及日常管理內(nèi)容。毛坯房藍(lán)色港灣待定智能化物業(yè)管理系統(tǒng)；IC卡一卡通；除日常服務(wù)外，還有多項特約特色服務(wù)，實施全程式物業(yè)管理。物業(yè)管理及裝修標(biāo)準(zhǔn)分析物業(yè)名稱管理公司管理項目裝修標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)典時代戴德梁行擔(dān)任顧問紅外線報警、防盜系統(tǒng)；對講系統(tǒng)；閉錄監(jiān)控系統(tǒng)；24小時保安巡邏及基本服務(wù)。 在柳州房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的今天，商品房銷售量連年增大。目前開發(fā)商也都意識到了這一點(diǎn)，比如正在建設(shè)的“五星商業(yè)街”的住宅戶型定位為公寓和寫字樓，增大了辦公和投資功能，同時也滿足部分“單身貴族”的需求。金運(yùn)來大廈目前空置的都為100㎡以上的大戶型。216。據(jù)調(diào)查得知，大多數(shù)購房者所能承受的房價一般在15萬25萬之間。 “想不想買看環(huán)境，掏不掏錢看戶型”是柳州人買房心理的真實寫照。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，中戶型銷量占總銷售比例80%之多。資料顯示，近年來中戶型一直保持旺銷勢頭。從以上資料得出：216。協(xié)和花園華天世紀(jì)/出外墻產(chǎn)權(quán)酒店，價格較高。水榭花都認(rèn)購階段/未開工朝向良好的戶型、二房戶型基本認(rèn)購?fù)戤?，目前只剩?fù)式和部分三房戶型，認(rèn)購率9095%鴻府大廈封頂（目前工程停滯）朝南向江景的三、四房暢銷，所剩戶型都為北向二房和部分高樓層三房，銷售率95%以上。榮興大廈封頂大戶型朝向江景，二房朝南向，二房銷售較好。二期戶型面積變小，目前認(rèn)購約70%，二房和三房仍然為暢銷戶型。銷售情況分析：物業(yè)名稱開盤時間入伙時間工程現(xiàn)狀銷售情況經(jīng)典時代2001年初認(rèn)購一期2003年1月二期2003年7月現(xiàn)樓一期基本售完；二期主要是三房、四房戶型，三房相對暢銷，銷售率80%左右。不具有這些優(yōu)勢的商業(yè)中心區(qū)樓盤的戶型相對較小，而且有逐漸變小的趨勢。216。戶型面積大，總價高，畢竟不是主流戶型。除三房以為，四房和復(fù)式也同樣占有很大比重。216。調(diào)查資料顯示，目前在售樓盤戶型配置一般設(shè)三房為主力戶型，在一些位置、方向等條件的限制下配有少量的二房或一房。216。主力戶型是三房二廳，面積主要在95150㎡之間?，F(xiàn)列出四個具有代表性樓盤的923套戶型配置情況，統(tǒng)計整理如下表：戶型主要面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比例1房1廳32%2房2廳8090138%3房2廳95150365%錯層3房2廳118122110%4房2廳140170136%復(fù)式150250142%從以上數(shù)據(jù)我們可以看出：216。幾乎每個樓盤都設(shè)有樓中樓戶型，或分布在底層，或在頂層，有的甚至在中間樓層。工薪階層、收入相對較低人群解決居住問題購房。企事業(yè)單位工作人員沒有分房的年輕人結(jié)婚用房；老員工改善居住條件換房；有灰色收入的干部更高層次的改善居住條件或投資購房。也不是說他們不重視環(huán)境、戶型結(jié)構(gòu)等因素，而是他們在房屋總價所能承受的范圍內(nèi)會充分考慮其他因素。216。這類人群多來自溫州、浙江等地。2) 房子具有保值增值性，以房產(chǎn)作為一項投資。這部分人群相當(dāng)富裕，具有很強(qiáng)的購買力。216。為了改善居住條件，他們會選擇規(guī)模社區(qū)住宅，戶型也會偏大，營造良好的家庭氛圍。為了結(jié)婚，通過親友的幫助，準(zhǔn)備了足夠的首期款，購買上班比較方便或臨近學(xué)校的小區(qū)住宅。隨著國家貨幣化分房政策的實行，單位集資建房越來越少，靠單位分房的期望值的降低，購買商品房成為了他們解決住房問題或改善住房條件的主要途徑。 企事業(yè)單位工作人員。4) 一些老工人節(jié)省多年，手中有一筆可觀的積蓄，想找個環(huán)境幽靜的小區(qū)置業(yè)安渡晚年，或者一些員工考慮到子女念書的方便就近買房。具體特征：1) 中層以上領(lǐng)導(dǎo)有足夠的房屋購買力，為了改善更高的住房條件，這類人群多選擇綜合素質(zhì)較好的、符合自己偏好的物業(yè)，戶型面積要求比較大，更注重環(huán)境景觀因素；2) 單位技術(shù)人員收入也相當(dāng)可觀，經(jīng)過幾年的積累，不滿足于單位提供的員工宿舍或更小的房子，他們把眼光放在了綜合素質(zhì)比較高的樓盤上，戶型一般比較偏好三房二廳。 廠礦單位領(lǐng)導(dǎo)干部及技術(shù)人員。金河灣柳州市金運(yùn)來房地產(chǎn)公司柳州市安青房地產(chǎn)公司柳鐵、柳鋼、煙廠等單位人員、生意人、公務(wù)員等藍(lán)色港灣柳州市永意房地產(chǎn)公司私營業(yè)主、 公務(wù)員、高效益單位領(lǐng)導(dǎo)層及外地生意人等金綠洲如意江南柳州市方東房地產(chǎn)開發(fā)公司柳鐵、柳鋼、煙廠等單位人員、生意人、公務(wù)員等陽光花園柳州市恒運(yùn)天合房地產(chǎn)公司大型企事業(yè)單位員工、私營業(yè)者、生意人等鴻府大廈柳州市金運(yùn)來房地產(chǎn)公司私營業(yè)主、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、外地生意人等水榭花都柳州桂河房地產(chǎn)開發(fā)公司周邊企事業(yè)單位員工，私營業(yè)主等協(xié)和花園貸款年限為530年。 付款方式單一。 新拆遷政策的實行加大了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，舊城改造區(qū)房價一路走高。市政府規(guī)劃遷往高新區(qū)，政府所到之處必將帶來周邊市政配套的迅速完善，同時也帶動周邊房地產(chǎn)市場的繁榮，房價居高不下，經(jīng)典時代的價格目前達(dá)到了2200元/㎡，高出市內(nèi)同類地區(qū)房價近500元/㎡。經(jīng)典時代、金河灣社區(qū)規(guī)模大，區(qū)內(nèi)配套較為完善，綜合素質(zhì)高，價格相對較高；216。鴻府大廈、藍(lán)色港灣位于繁華商業(yè)圈內(nèi)，周邊配套完善，而且擁有江景景觀優(yōu)勢，價格最高，分別達(dá)到了3600元/㎡和3400元/㎡；216。麗都2000 406050200一次性95折，按揭98折陽光花園17005030100一次性92折，按揭96折從以上價格可以看出：216。附圖：典型樓盤的外立面：物業(yè)名稱均價（元/㎡）層差（元/㎡）朝向差（元/㎡）付款方式經(jīng)典時代2200 2060一次性92折，按揭96折金河灣1720205030100一次性95折，按揭98折金綠洲如意江南1650608030100一次性96折，按揭98折藍(lán)色港灣340030；最大100150300一次性96折，按揭98折水榭花都1600305050150一次性95*98折，按揭96*98鴻府大廈360030；最大100100300一次性95折，按揭98折協(xié)和花園216。人們對住宅的環(huán)境越來越看重，降低容積率、提升住宅環(huán)境已成為市場的潮流。 從建筑容積率看，市中心物業(yè)的容積率一般在48之間。目前在建的項目有鴻府大廈、藍(lán)色港灣、五星商業(yè)街、華天