【正文】 風(fēng)路等多條道路，特別是328國(guó)道也將從該區(qū)域通過(guò)，構(gòu)筑起其發(fā)達(dá)的交通圈，另外，在不久的將來(lái)這里將建幾個(gè)大規(guī)模的住宅小區(qū)，多座中小學(xué)校，逐漸形成以行政辦公為基礎(chǔ)，生活居住、文化、商貿(mào)、休閑娛樂(lè)協(xié)調(diào)發(fā)展的生態(tài)型園林新城。 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析2007年伴隨泰州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市框架的拉大，特別是行政中心南移，使城市基礎(chǔ)設(shè)施逐漸從老城區(qū)轉(zhuǎn)向了城南新區(qū)。三、 建筑間距： 212輛室外： 477戶(hù)l ；l %；l 建筑綠化率： %；l 建筑密度： ；l ；商業(yè)面積： 總建筑面積： 征地面積： 住宅均為南北向布置，結(jié)合地理情況，南底北高，形成天際線(xiàn)。 園區(qū)綠化沿城市道路設(shè)置，形成良好景觀(guān)，沿江洲南路設(shè)主入口廣場(chǎng)，在住宅之間設(shè)主題綠地活動(dòng)場(chǎng)所，北面道路設(shè)次入口。 園區(qū)內(nèi)布置環(huán)形主道路為基本框架，布置南北向景觀(guān)干道，將園區(qū)分為三各小組團(tuán)，中間輔以休閑小道，配以自然人造景觀(guān)。 項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地狀況園區(qū)用地范圍：基地西臨江洲南路，南臨湯加河，北面有110KV高壓線(xiàn)穿過(guò)，基地南北長(zhǎng)約326米，東西面寬210米，呈長(zhǎng)方形，面積為70440平方米。二、商業(yè)以本案北面鳳凰21沿街商鋪為該區(qū)塊提供商業(yè)服務(wù)，主要營(yíng)業(yè)汽車(chē)摩托車(chē)裝潢、小型超市、便利店、藥店、麻將桌店、小吃店、美容店、浴室等。除本站外其他離本案最近地公交站點(diǎn)為濟(jì)川路上的明珠小區(qū)和青年路的消防支隊(duì)，該站點(diǎn)距離本案較遠(yuǎn)。本案到達(dá)泰州市客運(yùn)站十分便捷，向北5分鐘車(chē)程可到泰州汽車(chē)西站，向南3分鐘車(chē)程可到泰州客運(yùn)中心，交通十分便捷。西面為泰州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，整體環(huán)境尚可，本案西南面有一變壓器，影響景觀(guān)；北面為泰墅園別墅園區(qū)，環(huán)境較佳，同時(shí)北面有一高壓線(xiàn)，對(duì)本案有一定的影響。東南有一定的水域河流，為區(qū)塊提供了絕好的水資源，南面有開(kāi)發(fā)區(qū)會(huì)所，以及高爾夫球練習(xí)場(chǎng)，環(huán)境相當(dāng)幽雅，景觀(guān)較佳，為小區(qū)提供景觀(guān)。 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目四至位置本案位于泰州江洲路與鳳凰路交叉口西北側(cè)，鳳凰二十一小區(qū)南，介于開(kāi)發(fā)區(qū)和城市新區(qū)之間，向東沿鳳凰路客至泰州市行政中心、人民公園、人民廣場(chǎng)等大型市政設(shè)施；沿鳳凰路向南拐可至泰州市客運(yùn)中心；向西為泰州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，沿鳳凰西路以及梅蘭西路連接328國(guó)道；北面沿江洲路直接到達(dá)泰州市汽車(chē)西站，四邊交通十分便捷。五、城市居民可承接力分析與年需求量預(yù)分析去年泰州市城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到8517元，人均消費(fèi)支出5743元，住房消費(fèi)588元，%左右，遠(yuǎn)低于大城市的水平，而泰州的整體經(jīng)濟(jì)水平表現(xiàn)的十分活躍，人均收入不斷創(chuàng)立新高，人民對(duì)物質(zhì)生活的質(zhì)量要求更高，迫切的改善居住條件，市場(chǎng)前景還是十分可觀(guān)的。最新交付幾個(gè)樓盤(pán)二手房情況：樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)價(jià)（元/㎡）二手市場(chǎng)價(jià)該區(qū)域租賃價(jià)格100方為準(zhǔn)中裝家電齊毛胚鵬欣麗園2200元/㎡2600元/㎡1600元/月600元/月鑫龍花園1900元/㎡2300元/㎡1200元/月500元/月時(shí)代花園1820元/㎡2600元/㎡1200元/月500元/月天陽(yáng)花園2100元/㎡2800元/㎡1600元/月600元/月錦繡華庭2350元/㎡2600元/㎡1200元/月500元/月怡景花園2250元/㎡2600元/㎡1200元/月500元/月明珠小區(qū)1400元/月2007元/月1000元/月400元/月作為二手市場(chǎng)的走勢(shì)來(lái)看，從一個(gè)方面了解泰州房產(chǎn)的的走勢(shì)，也反映了購(gòu)房中作為投資開(kāi)始占相當(dāng)?shù)囊徊糠?。?jù)泰州新世紀(jì)房產(chǎn)中介公司介紹，該公司幾家連鎖店合計(jì)基本每月能過(guò)戶(hù)20套左右商品房，其中城南地區(qū)二手房最為活躍，主要原因?yàn)椋菏紫?，這個(gè)板塊大多是近幾年修的住宅小區(qū)，整體比較新，小區(qū)規(guī)模較大，內(nèi)部環(huán)境以及配套設(shè)施齊全，整個(gè)住宅區(qū)逐步趨向成熟；其次，小區(qū)周邊生活配套設(shè)施逐漸完善，大型超市、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施完善；再次，該區(qū)域處于南面新區(qū)房源充足，而離市中心只隔兩座橋，相應(yīng)市中心可供應(yīng)的新房子少；最后，泰州城市整體向南擴(kuò)發(fā)展，購(gòu)房者對(duì)南區(qū)的房產(chǎn)前景十分看好。施工面積萬(wàn)平方米住宅萬(wàn)平方米竣工面積萬(wàn)平方米住宅萬(wàn)平方米萬(wàn)元2870922524土地開(kāi)發(fā)面積萬(wàn)平方米萬(wàn)元185326143075商品房銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米套85588119指標(biāo)名稱(chēng)計(jì)量單位2007年2007年增長(zhǎng)比例(%)萬(wàn)元311484194687其中住宅萬(wàn)元202643136403萬(wàn)元181993159998在未來(lái)三年內(nèi),泰州計(jì)劃投資房地產(chǎn)總額65億元，開(kāi)發(fā)面積大約為250萬(wàn)平方米左右,年開(kāi)發(fā)量估計(jì)在60萬(wàn)平方米左右，年銷(xiāo)售在60萬(wàn)左右。8000完成拆遷、土地劃撥 6高港區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)續(xù)建總規(guī)模166萬(wàn)M2，年度開(kāi)發(fā)規(guī)模18萬(wàn)M21660002007200710000完成拆遷、土地上市4拆遷安置房（經(jīng)濟(jì)適用房）新建總規(guī)模20萬(wàn)M2，年度開(kāi)發(fā)規(guī)模10萬(wàn)M2250002007200718000竣工2鑫龍家園續(xù)建總規(guī)模25萬(wàn)M2，年度開(kāi)發(fā)規(guī)模5萬(wàn)M2240002007200772500467000 計(jì) 限從開(kāi)工到2007年底完成投資2007年計(jì)劃計(jì)劃投資年度建設(shè)計(jì)劃新建工程：序4800結(jié)頂13高港區(qū)舊城改造新建總規(guī)模13萬(wàn)M21200720072007800015007000200740006000110001建成濟(jì)川小區(qū)續(xù)建,110002007200730008000竣工2實(shí)施東進(jìn)東路街區(qū)改造續(xù)建總規(guī)模22萬(wàn)M2，年度開(kāi)發(fā)規(guī)模8萬(wàn)M25500020072007183000 計(jì)號(hào)項(xiàng) 目 名 稱(chēng)建設(shè)性質(zhì)建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容總投資建設(shè)起止年 限從開(kāi)工到2007年底完成投資2007年計(jì)劃計(jì)劃投資建設(shè)計(jì)劃“僧多”而“粥少”就意味著競(jìng)爭(zhēng)的激烈，目前泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)上光規(guī)模在20萬(wàn)平方米以上的在售大盤(pán)就有2個(gè)，而尚未開(kāi)盤(pán)的10以上的樓盤(pán)也有4個(gè)。泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍是有目共睹的，而且其增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍顯得很猛，以這樣的態(tài)勢(shì)而言，對(duì)于近期將推出的樓盤(pán)，還是有一定的空間和消化能力的。 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)分析市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況2007年，%。三、200719號(hào)地塊，即電視塔街區(qū)工程改造地塊 12265078240201002007161號(hào)地塊職中路東，一職中南，稻河路西，揚(yáng)州路北11227479115975766200712號(hào)地塊，江洲南路東，迎春西路南，南官河西，景莊河北側(cè)3861032510380020078號(hào)地塊，南官河?xùn)|，鳳凰路南，泰高路西，變電所北828160073200274220074好地塊，汽車(chē)城東，海陵路西，永興路南，永定路北243320165200114102007302東進(jìn)路東片地塊，鼓樓路東，南通路西，東進(jìn)路北1015274429518100本次掛牌出讓地塊為現(xiàn)狀毛地。經(jīng)勘測(cè)定界，宗地總面積約128957平方米（），其中：出讓土地面積約121347平方米（）、河流道路綠化面積7610平方米（）。近期[2007]19號(hào)地塊，即電視塔街區(qū)工程改造地塊正在公開(kāi)掛牌。 單位：元/平方米土地級(jí)別一二三四五基準(zhǔn)地價(jià)1000830650450350地價(jià)變幅8001200680980500800350550290410容積率出讓土地與城市基準(zhǔn)地價(jià)之間的變幅情況圖表 1 主城區(qū)商業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，一般都是以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的。新區(qū)在規(guī)劃上比較完善，各個(gè)功能分區(qū)明確，道路寬敞，生活區(qū)也逐漸趨向成熟，同時(shí)又是泰州市的政府部門(mén)集中辦公地點(diǎn)。泰州市房地產(chǎn)發(fā)展主要分布在老城區(qū)和城南新區(qū)兩大快，老城區(qū)的舊城改造力度也是相當(dāng)大，大都是一些零星的小盤(pán)，而且城市的主要交通比較狹窄，從遠(yuǎn)期來(lái)看，不存在優(yōu)勢(shì)。泰州基泰恒業(yè)房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的景泰園高層住宅；鵬欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的鵬欣麗都以及紹興恒景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的恒景國(guó)際花園都設(shè)計(jì)有小高層住宅。同時(shí)象西湖翠院、泰墅園、恒景國(guó)際花園、四季林語(yǔ)、鵬欣麗都等樓盤(pán)的品質(zhì)在泰州處于領(lǐng)先地位。盛世華庭沒(méi)有理由不做高品質(zhì)的樓盤(pán)。，高品質(zhì)樓盤(pán)不斷面市以盛世華庭為例，其在泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)中可以算是高品質(zhì)的樓盤(pán)。如東進(jìn)路北側(cè)正在籌備之中的鵬欣麗都，估計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格會(huì)在3000每平方米以上。另外如黃金家園小高層，香江花園等品質(zhì)較好的樓盤(pán)最高價(jià)已突破每平方米3000元以上。目前價(jià)格并沒(méi)有呈下降趨勢(shì)，相反的是房?jī)r(jià)繼續(xù)往上揚(yáng)，目前的情況是：地段不好，品質(zhì)不高的樓盤(pán)，價(jià)格升不上去，買(mǎi)是沒(méi)有問(wèn)題的。所以我們認(rèn)為本案在開(kāi)發(fā)策略上，第一是要抓住稍縱即逝的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，第二是要做出自己的特點(diǎn)，第三是要謹(jǐn)慎推盤(pán)，第四是要做好樓盤(pán)的品質(zhì)。，是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)20072007年泰州市土地供應(yīng)量公相當(dāng)大，未來(lái)幾年內(nèi)泰州市樓盤(pán)上市量將會(huì)非常大。在市場(chǎng)上不僅僅存在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)和老城區(qū)也形成競(jìng)爭(zhēng)，老城區(qū)在生活配套以及商業(yè)配套上存在一定的優(yōu)勢(shì)，目前整體價(jià)格要比新區(qū)高。這樣勢(shì)必帶動(dòng)周邊樓盤(pán)的價(jià)格，該區(qū)域目前典型的樓盤(pán)有鵬欣麗都，開(kāi)發(fā)規(guī)模也相當(dāng)大，現(xiàn)在正處預(yù)約階段，估計(jì)今年內(nèi)會(huì)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)具周邊業(yè)內(nèi)人士估計(jì)會(huì)在3000元每平方米。，形成板塊競(jìng)爭(zhēng)泰州政府呼吁舊城改造和新區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，要在推進(jìn)新區(qū)建設(shè)的同時(shí)，加快舊城改造。與上年同期基本持平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%；，%；，%。 房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)態(tài)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火，%，低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅20多個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、寺巷和野徐、泰東和蘇陳組團(tuán)形成，成為市區(qū)間的重要節(jié)點(diǎn)。城市遠(yuǎn)期規(guī)劃 20072020年,主城區(qū)形成大城市規(guī)模，城市用地調(diào)整基本完成，形成結(jié)構(gòu)合理、功能明確、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的新城區(qū)，完成老城區(qū)的全面改造。加快高科技工業(yè)園區(qū)、春蘭工業(yè)園、