某廣場市場調(diào)查研究報(bào)告(參考版)
2025-05-05 01:53本頁面
【正文】 敝司無須就其全部或任何分內(nèi)容而對第三者承擔(dān)任何責(zé)任。 佇候示復(fù)！順祝商祺！宜昌中邦地產(chǎn)顧問有限公司 宜昌建鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣州決策資源集團(tuán)公司印章及簽署 公司印章及簽署 公司印章及簽署簽署人姓名： 簽署人姓名： 簽署人姓名:日期： 日期： 日期:不得全部或部分翻印。租賃價格：一層租賃價格二層租賃價格三層租賃價格280元/平方米/月200元/平方米/月120元/平方米/月備注租賃價格最終的確定要參照步行街的價格和開發(fā)商協(xié)商來調(diào)整，具體每個鋪面的租賃價格會在隨后的招商計(jì)劃書中提供。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。 女士服裝 箱包和鞋 男裝區(qū) 珠寶、化妝品二層：商品價格在100—200元的潮流服飾和休閑服飾，配以少量餐飲、飾品，適合22—28歲的女性消費(fèi) 飾品 潮流服飾 休閑服飾 鞋三層：商品價格在100元以內(nèi)時尚前衛(wèi)的服飾，配以美甲、小飾品、小商品，適合22歲以下女性消費(fèi)需求。（4）其他客戶： 主要指常年往返于此區(qū)域的商家或其他人，項(xiàng)目的區(qū)位因素是其首要投資的主要原因。（3）機(jī)關(guān)、事業(yè)單位/國企中高層領(lǐng)導(dǎo)：這類客戶年齡在35歲以上，社會地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強(qiáng)。（2）高級白領(lǐng)：這類客戶知識層面較高，綜合素質(zhì)較高，消費(fèi)行為理性，對事物比較挑剔 ，屬于完美主義者。營銷：以高檔形式（硬件配套）——中檔鋪位（聚集人流）——逐步調(diào)整（業(yè)態(tài)培植）——高端品質(zhì)（成熟經(jīng)營）的形式，建設(shè)精品工程。 因此，項(xiàng)目定位在偏重女性消費(fèi)群體為主，輻射整個大宜昌區(qū)域的大型專業(yè)女性主題商業(yè)廣場。影響因素社區(qū)商業(yè)購物中心ShopppingMall亞洲廣場A、對公共交通的依賴性低高很高高B、對噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性弱高很高高C、對大氣環(huán)境的要求無高很高低D、對商業(yè)配套要求無高很高高E、對周邊自然及人文景觀要求一般很高很高高F、物業(yè)管理的要求低高很高高G、建筑、質(zhì)量裝修要求低很高很高很高H、容積率、覆蓋率要求無很高很高很高I、對休閑空間，綠化要求無很高很高很高J、景觀要求無很高很高高市場定位原則： ——結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮地域、環(huán)境優(yōu)勢，最大化的發(fā)掘項(xiàng)目所在地段的唯一性、特異性價值，建立自身的絕對競爭勢力，力求降低風(fēng)險，發(fā)展壯大！ ——從投資者和消費(fèi)者的心理謀求均衡態(tài)勢， 從自身出發(fā)，走別人尚未走或不能走的路，以差異化的建設(shè)、經(jīng)營和服務(wù),創(chuàng)新產(chǎn)品，塑造品牌！項(xiàng)目定位：隨著大宜昌經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程加快，宜昌城市改造、升級換代的深入，將帶來項(xiàng)目區(qū)域新的一輪投資與發(fā)展的熱潮，在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)將形成新的商貿(mào)流通圈，與國貿(mào)商圈、解放路商圈三足鼎立。我們不做全業(yè)態(tài)，不劃分檔次，只是針對我們特定的消費(fèi)群體，以時尚、精品、特色、潮流、年輕的理念來打造宜昌一種新型的商業(yè)模式，一種可以叫做專業(yè)市場的女性文化空間。建議規(guī)劃就以年齡（18—22歲、22歲—28歲、28歲—35歲、35歲—40歲）來劃分，價格以（200400、100200、100以內(nèi)為區(qū)間）做到從低檔到高檔的過渡，更多的是以中檔為主。 項(xiàng)目必須要有精確的目標(biāo)消費(fèi)群體，不要從少年到老年都涵蓋。森林：宜昌市場老虎：由國貿(mào)、均瑤、丹尼斯、宜昌商場組成。螞蟻不管這些，它堅(jiān)定的向蛋糕移動，它不吃面包，它只吃奶油。螞蟻來了，他不管兩只動物在那里打得天昏地暗，他直接奔向了蛋糕，獅子也到了，它也奔向蛋糕而去，大象和老虎立刻向它撲去，三只動物于是打做一團(tuán)。老虎先到，它首先咬了一口下來，把蛋糕上的櫻桃吃了，大象隨后到達(dá)，螞蟻第三，獅子最后。我們的理念從哪里來？螞蟻搶老虎食吃 在一個小森林里，有一只老虎，他是森林的王者，享受森林所有的資源，過著的生活是快活又自在。以上是對本項(xiàng)目的市場調(diào)查，對于以上所有的問題解決方法都直指項(xiàng)目理念，它是我們的突破口，是誘導(dǎo)投資者和消費(fèi)者，給其投資信心的關(guān)鍵。 風(fēng)險： 在項(xiàng)目區(qū)域周邊已經(jīng)存在了世貿(mào)裕名和東門地下商場，其一個高端、一個低端，但經(jīng)營狀況都不識很理想，容易降低投資者和租賃者對本項(xiàng)目前景的預(yù)期。 機(jī)會：步行街的崛起，必然會給本項(xiàng)目帶來人流、商流、錢流，推動本項(xiàng)目環(huán)城南路的加速轉(zhuǎn)變。劣勢： 在本項(xiàng)目沿環(huán)城南路和沿西陵一路都有隔斷，造成商業(yè)的不能得到有效的延續(xù)，沿西陵一路現(xiàn)階段已經(jīng)有服裝充實(shí)進(jìn)來，但完全達(dá)到商業(yè)街的氛圍最少需要一年的時間；沿環(huán)城南路，現(xiàn)階段還是專業(yè)的建材市場，要完全轉(zhuǎn)變還需兩年的時間，這樣就阻斷了人流從國貿(mào)商圈和步行街商圈向本項(xiàng)目的流動。 與東門地下商場、世貿(mào)裕名組團(tuán)，和國貿(mào)商圈、解放路步行街商圈最終會形成三足鼎立之勢，拉動這個區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。具體如下： 對亞洲廣場的商業(yè)知名度不是很高，甚至達(dá)到6層的經(jīng)營者對亞洲廣場商業(yè)的位置都不能準(zhǔn)確說出 以世貿(mào)裕名為參考物和坐標(biāo)系，擔(dān)心我們的經(jīng)營狀況會和他一樣，對這邊的投資前景不看好 擔(dān)心進(jìn)場后，因?yàn)闁|門地下商場的影響，把亞洲廣場的形象也塑造成低端的 對于我們和步行街同樣是店中店的形式，即時我們的租售價格比步行街低，但依然對我們的經(jīng)營前景不看好那么如何解決以上顧客對我們亞洲廣場的抗性呢？ 只有從我們的項(xiàng)目的理念創(chuàng)新上著手，用我們的創(chuàng)新的理念來突破眼下的困居，用理念來給銷售和租賃的客戶以信心，在困局當(dāng)中闖出一條路。 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，以上商場都有一些經(jīng)營業(yè)主有把鋪面轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)讓的想法，這些經(jīng)營者并不是生意不好，而是其大部分都考慮到步行街或者CBD從新租賃一塊位置或者購買一些鋪面，考慮以后的投資或者長久的經(jīng)營。精品女裝、包、飾品、美甲、牛仔、化妝品服飾、箱包、飾品、工藝、小商品衛(wèi)生費(fèi)100元/間/月以時尚元素的各類商品為主， 租金價格最高租金280元/平方米/月一般價格176元/平方米/月 最高租金650元/平方米/月最低租金400元/月/平方米一樓租金一般在140元/平方米/月二樓租金一般在120元/平方米/月最高租金120元/平方米/月一般都是在70元/平方米/月輻射范圍由于規(guī)模小，只能輻射到宜昌市區(qū)，由于規(guī)模小，只能輻射到宜昌市區(qū)，由于地處西陵
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