【正文】 總面積12萬(wàn)平方米物業(yè)類(lèi)型多層 ，商鋪價(jià)格未定總戶數(shù)未定銷(xiāo)售情況未開(kāi)盤(pán)怡景花園位置揚(yáng)州路西側(cè)，東進(jìn)東路北側(cè)，東進(jìn)廣場(chǎng)向西北200米開(kāi)發(fā)商泰州祥云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總面積近3萬(wàn)平方米物業(yè)類(lèi)型多層，商鋪價(jià)格2600總戶數(shù)100多戶銷(xiāo)售情況全部售馨38 / 38。城北板塊：東河陽(yáng)光位置城西板塊：皇家美墅位置泰州市九龍鎮(zhèn)九龍大道開(kāi)發(fā)商泰州祥夫房地產(chǎn)有限公司總面積城南板塊：鵬欣麗園位置鼓樓南路與濟(jì)川路交叉口，世紀(jì)聯(lián)華北側(cè)開(kāi)發(fā)商泰州鵬欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總面積20多萬(wàn)平方米物業(yè)類(lèi)型多層，別墅，商鋪價(jià)格2600元/㎡銷(xiāo)售情況城東板塊：黃金家園位置東進(jìn)東路余南通路交叉口，東進(jìn)廣場(chǎng)西側(cè)開(kāi)發(fā)商 泰州鳳凰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總面積物業(yè)類(lèi)型小高層，多層，商鋪價(jià)格2800元/㎡購(gòu)房動(dòng)機(jī)（1）泰州當(dāng)?shù)馗纳菩托枨箢?lèi)型泰州當(dāng)?shù)仄胀ㄉ唐贩渴袌?chǎng)上非常普及，出于改善目的和不同生活方式的向往，已經(jīng)占泰州房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的主要部分，這類(lèi)人群大多屬于二次置業(yè)者。 這類(lèi)人群無(wú)論是在購(gòu)房目的還是人居觀念上都是非常單純的，一般以自住為主。（2）公務(wù)員以及公司白領(lǐng)階層 這幾類(lèi)人群其自身素質(zhì)比較高，而且收入相對(duì)較高且穩(wěn)定，對(duì)生活品質(zhì)以及環(huán)境的要求相當(dāng)高，所以本項(xiàng)目周邊環(huán)境的優(yōu)勢(shì)對(duì)他們的吸引力將會(huì)相當(dāng)大。 本案所處的位置雖然屬于新區(qū)，但是離真正的生活區(qū)域還有相當(dāng)距離，因此本案輻射范圍內(nèi)的客源有許多已被分流出去，像本案周邊的盛世華庭、西湖翠苑等樓盤(pán)已分占了區(qū)域需求市場(chǎng)，而本案的入市將面臨的一個(gè)重要問(wèn)題即為挖掘客戶資源。這也是此區(qū)域是目前全市推案量最大，但銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也最好的原因。 客戶層面向全市，樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客源分流現(xiàn)象嚴(yán)重?？傮w來(lái)說(shuō)，區(qū)域環(huán)境較差、開(kāi)發(fā)尚未正式啟動(dòng)、市政商服等配套還待建設(shè)、社區(qū)氛圍的真正形成需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。本案所處區(qū)域雖然前景規(guī)劃十分美好，但那是一個(gè)510年的計(jì)劃，就算初具規(guī)模，那也是3年以后的事了，而在至少三年的時(shí)間里，本案周?chē)鷦?shì)必有多個(gè)市政配套設(shè)施及其它開(kāi)發(fā)樓盤(pán)在施工，對(duì)本案周邊環(huán)境的影響那更是不言而喻的。項(xiàng)目威脅l 舊城改造力度大,農(nóng)民進(jìn)城欲望增強(qiáng),需要大量的房子供應(yīng)市場(chǎng)需求；l 泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫明顯，購(gòu)房者的置業(yè)觀念逐漸形成，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分看好；l 隨著泰州政府加大對(duì)外招商引資的力度，投資環(huán)境將進(jìn)一步完善，經(jīng)濟(jì)將上一個(gè)新的臺(tái)階。 周邊待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型將會(huì)基本類(lèi)似，市場(chǎng)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈,本案用地為70440平方米，開(kāi)發(fā)體量中等，作為別墅、排屋用地體量偏小，無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng),在競(jìng)爭(zhēng)中處不利地位；同時(shí)，本案在產(chǎn)品定位上，因考慮到容積率問(wèn)題，在園區(qū)規(guī)劃布置上缺乏景觀；開(kāi)發(fā)商比規(guī)模、求特色、拼成本將不可避免。 周邊在售項(xiàng)目與待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目容積率比本項(xiàng)目高，本項(xiàng)目土地成本相對(duì)較高；l 當(dāng)前泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫明顯，購(gòu)房置業(yè)的觀念逐漸形成，同時(shí)城南新區(qū)的建設(shè)日漸完善，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)成熟；項(xiàng)目劣勢(shì)l 園區(qū)南面臨湯家河，水質(zhì)較好，對(duì)河岸進(jìn)行整形，可以達(dá)到良好景觀效果；同時(shí)南岸為開(kāi)發(fā)區(qū)接待會(huì)所區(qū)域，建筑立面較好，是園區(qū)的主要景觀面；ll 項(xiàng)目SWTO分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)l四、 院：菜 附近有中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、建設(shè)銀行小區(qū)外部情況周邊生活配套：銀 ) ) ) ) ) ) ) 設(shè)配內(nèi)交樓標(biāo)準(zhǔn):門(mén) 窗:陽(yáng) 臺(tái):衛(wèi)生間:外價(jià)格車(chē)位設(shè)置方式價(jià)格戶型面積工程狀況 推出時(shí)間 指寫(xiě)字樓情況住宅樓情況規(guī)模（幢）物業(yè)管理公司廣告策劃/代理公司杭州精銳廣告規(guī)劃用地面積建筑設(shè)計(jì)公司恒景國(guó)際花園項(xiàng) 目 基 本 情 況名稱(chēng)恒景國(guó)際花園區(qū)位圖項(xiàng)目地點(diǎn)交通狀況： 道路狀況良好,交通便捷 ,26路公交到達(dá)園區(qū)門(mén)口綜合分析醫(yī)娛樂(lè)設(shè)施：紫金KTV 場(chǎng)：明珠農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)教育設(shè)施：北面有明珠雙語(yǔ)幼兒園、西面有鄉(xiāng)辦小學(xué) 行： 清潔服務(wù)( 保安服務(wù)(旅游服務(wù)( 園藝服務(wù)( 文娛服務(wù)( 商務(wù)服務(wù)( 施小區(qū)內(nèi)部情況生活配套： 服務(wù)生活配套設(shè)施：家政服務(wù)( 套 墻: 墻:總數(shù)100%價(jià)格主要戶型一層:客廳,餐廳,車(chē)庫(kù),廚房等二層:臥室三層:主臥室戶型面積218~270㎡ 推出時(shí)間2007年底交付時(shí)間 指寫(xiě)字樓情況綠化率60%規(guī)模（幢）218棟規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)廣告策劃/代理公司蘇州市博思堂投資顧問(wèn)有限公司規(guī)劃用地面積建筑設(shè)計(jì)公司泰墅園項(xiàng) 目 基 本 情 況名稱(chēng)交通狀況：道路狀況良好政娛樂(lè)設(shè)施：依靠酒店配套 場(chǎng)：暫無(wú)小區(qū)外部情況周邊生活配套：銀清潔服務(wù)(√ ) ) ) ) 商務(wù)服務(wù)(√ ) 設(shè)內(nèi) 墻：水泥沙漿粉刷，白水泥批膩?zhàn)娱T(mén) 窗: 金屬防盜門(mén)，窗采用彩色鋁合金衛(wèi)生間:管道預(yù)留電梯:配 推出時(shí)間交付時(shí)間2007年10月底工程狀況施工階段主要戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型面積三房?jī)蓮d130㎡,147㎡,153㎡四房?jī)蓮d150㎡,157㎡四房三廳 187㎡114套48套12套價(jià)格均價(jià)2580元/㎡ 指景泰園項(xiàng) 目 基 本 情 況名稱(chēng)但是從操盤(pán)的手法上，西湖翠苑存在一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，早上一期時(shí)就收受預(yù)約訂金,現(xiàn)在都快一年時(shí)間了,還未能交房,現(xiàn)在價(jià)格上升使一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)存在差價(jià)，部分抄作客從中抄作，使市場(chǎng)價(jià)格比較亂，這樣無(wú)形之中不利于樓盤(pán)形象的樹(shù)立。 場(chǎng)：暫無(wú)娛樂(lè)設(shè)施：暫無(wú)交通狀況：路網(wǎng)較好, 泰州客運(yùn)站對(duì)面,公交可通達(dá)綜合分析結(jié)合以前西湖翠苑的銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，西湖翠苑走的也是低價(jià)入市的策略。小區(qū)外部情況周邊生活配套： 銀 ）旅游服務(wù)（ ）保安服務(wù)（ √）清潔服務(wù)（ ）生活配套： 不方便服務(wù)生活配套設(shè)施：家政服務(wù)（ ）商務(wù)服務(wù)（ 設(shè)配 信：電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)預(yù)留到位；太陽(yáng)能：太陽(yáng)能預(yù)裝到位；別墅：外 所：管道預(yù)留。陽(yáng) 窗：進(jìn)戶門(mén)采用可視電子對(duì)講門(mén)，分戶門(mén)采用金屬防盜門(mén)，窗采用白鋁合金；內(nèi)墻面：水泥沙漿粉刷，白水泥批膩?zhàn)樱粯堑孛妫簶敲娌捎矛F(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板。多層：外一個(gè)有思想的生態(tài)人居！交樓標(biāo)準(zhǔn)銷(xiāo)售情況戶型面積物業(yè)類(lèi)型交付時(shí)間 (售樓部信息) 該戶型每層均可買(mǎi)到 ()三房?jī)蓮d 129㎡該戶型每層均可買(mǎi)到三房?jī)蓮d 143㎡該戶型每層均可買(mǎi)到四房?jī)蓮d 162㎡該戶型每層均可買(mǎi)到價(jià)格多層價(jià)格: 1780元/㎡物價(jià)局批價(jià)多層工程主體部分,別墅基礎(chǔ)施工戶型面積三房一廳 推出體量9~18號(hào)多層,22,23號(hào)疊排,西邊2棟6聯(lián)排屋(其他一期那時(shí)已被預(yù)定)物業(yè)類(lèi)型摩托車(chē)800元/㎡二期情況推出時(shí)間 1600~1700元/㎡銷(xiāo)售情況多層已經(jīng)交付主要戶型三房?jī)蓮d一衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)交付時(shí)間推出體量 標(biāo)2. 西湖翠苑西湖翠苑項(xiàng) 目 基 本 情 況名稱(chēng)西湖翠苑區(qū)位圖項(xiàng)目地點(diǎn)328國(guó)道與青年路交叉口發(fā)展商泰州復(fù)興置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)公司香港泛亞綠洲環(huán)境設(shè)計(jì)研究院建筑施工單位浙江工業(yè)設(shè)計(jì)研究院廣告策劃/代理公司上海奇道營(yíng)銷(xiāo)策劃公司規(guī)劃用地面積303畝總建筑面積20多萬(wàn)平方米建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格容積率物業(yè)管理公司香江物業(yè)管理公司管理綠化率%規(guī)模（幢）由112棟綜合型建筑組成規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)采用螺旋式主體道路劃分組團(tuán)，以圍合式中心花園形成小區(qū)的亮點(diǎn)，沿中心花園布置聯(lián)體別墅、雙聯(lián)別墅、疊加別墅，沿河道布置獨(dú)立別墅，多層組團(tuán)設(shè)置在地塊東北角，西北角,整個(gè)小區(qū)呈現(xiàn)東北向西南有高到低的跌落形態(tài)，符合景觀設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)住宅樓情況一期以多層為主,連帶部分排屋以及獨(dú)立別墅,現(xiàn)已全部售完商鋪情況東面商鋪 (價(jià)格3500~5500,均價(jià)4500)寫(xiě)字樓情況無(wú)銷(xiāo) 售現(xiàn)在已在抄拉價(jià)格，準(zhǔn)備迎合三期高檔排屋的定價(jià)，從而達(dá)到低開(kāi)高走的目的。 公交1128路等可通達(dá)綜合分析盛世華庭暢銷(xiāo)，與其開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)、低開(kāi)高走的推廣順序分不開(kāi)的，首先推出多層住宅，多層是泰州目前市場(chǎng)上最受歡迎的品種，最易接近消費(fèi)者，價(jià)格策略上，又?jǐn)M訂 “均價(jià)1868元/平方米”，可以讓消費(fèi)者接受，形成熱銷(xiāo)。 場(chǎng)：暫無(wú)娛樂(lè)設(shè)施：借助酒店配套政小區(qū)外部情況周邊生活配套： 銀 ）旅游服務(wù)（ ）保安服務(wù)（ √）清潔服務(wù)（√ ）生活配套：網(wǎng)球場(chǎng),桑拿,健身房,豪華會(huì)所文化、原生態(tài)兩大主題景觀社區(qū)服務(wù)生活配套設(shè)施：家政服務(wù)（ ）商務(wù)服務(wù)（ 設(shè)小高層：電梯：每單元一座自來(lái)水：1~4層市政管網(wǎng)直供，4層以上變頻供水小高層不采用太陽(yáng)能其余同多層配別墅：外水、電、煤：一戶一表配套到位；有線電視：預(yù)留有線電視終端；通 臺(tái)：鐵藝欄桿；廁室內(nèi)地坪采用水泥沙漿找平。 墻：面磚為主，局部外墻涂料；門(mén)銷(xiāo)售情況戶型面積物業(yè)類(lèi)型商鋪銷(xiāo)售不大景氣.三期情況推出時(shí)間交付時(shí)間四房?jī)蓮d(182~198㎡)40套不詳車(chē)位設(shè)置方式地上/地下價(jià)格汽車(chē)1550元/㎡(50)摩托車(chē)800元/㎡二期情況推出時(shí)間交付時(shí)間推出體量12棟多層,1棟小高層,西面商鋪物業(yè)類(lèi)型多層,小高層,商鋪工程狀況多層基礎(chǔ)施工,商鋪主體工程施工戶型面積二房一廳（90㎡）120套剩一半多在112,113,114號(hào)樓三房一廳（115~120㎡）80套不到5套在102號(hào)樓三房?jī)蓮d(130~151㎡)150套30來(lái)套104,106,110號(hào)樓三房?jī)蓮d (172㎡)9套不詳 一期情況推出時(shí)間交付時(shí)間推出體量近10萬(wàn)㎡，多層22棟(510套) ,12棟獨(dú)立別墅,3棟聯(lián)排(22套)物業(yè)類(lèi)型多層,排屋,別墅工程狀況多層交付,別墅立面裝修主要戶型二房一廳一衛(wèi)三房一廳一衛(wèi)三房?jī)蓮d二衛(wèi)戶型面積80~300㎡價(jià)格多層均價(jià):1868元/㎡ ( 面積90~130)排屋價(jià)格:3080~3680元/㎡ 指目前城南區(qū)域已建成的有市行政中心、市政府、市政協(xié)、市人大、人民廣場(chǎng)、人民公園、金錢(qián)豹國(guó)際大酒店等設(shè)施，交通也日漸便利，永輝路、鳳凰路、永興路、永定路、青年路、海陵路、鼓樓路、東