【正文】 丹陽市“十一五”期間住宅用地年度計劃 單位：萬平方米 年度 商品住房 政策性住房 年度合計 經濟適用住房 廉租住房 2020 2020 2020 2020 2020 合計 丹陽市“十一五”期間住房建設年度計劃 單位：萬平方米 年度 商品住房 政策性住房 年度合計 經濟適用住房 廉租住房 2020 6,3 60 2020 62 2020 63 2020 64 2020 65 合計 280,7 1 314 丹陽市 2020 年部分土地出讓價格： 編號 土 地 位 置 用 途 出讓價格（元／㎡） 01 開發(fā)區(qū)高速公路出口處 住宅 900 02 開發(fā)區(qū)東方路南側 商業(yè) 1200 03 開發(fā)區(qū)市門第一路東側 商住 950 04 開發(fā)區(qū)丹桂路北側 商住 1000 05 開發(fā)區(qū)金陵西路１８１號 商住 1600 06 開發(fā)區(qū)曲阿路西側 商住 1000 07 開發(fā)區(qū)玉泉路東側 商業(yè) 1100 08 云陽鎮(zhèn)振興路北側 商住 800 09 新民西路２０１號 住宅 1700 10 新民西路南側 住宅 1700 11 丹金路西側九房村 商住 900 12 北環(huán)路南側 商住 950 13 西環(huán)路６３號 住宅 1100 14 華陽路２５號 商住 950 15 華南實驗學校西南側 住宅 1000 16 新民西路省丹中東側 商住 1000 17 中山路１１０號 商住 1200 18 鎮(zhèn)丹路南側 商住 600 19 金陵西路 135 號（第二襯衫廠） 商住 850 20 丹 金公路西側 住宅 800 。 住房用地供應總量。住房建設總量目標。依據《丹陽市城市總體規(guī)劃（ 20202020）》，2020 年中心城規(guī)劃人口為 28 萬，人均住宅面積 38 平方米左右，我市住房總需求約 314 萬平方米。在符合有關規(guī)范要求的前提下，適當提高住房建設的容積率。 附：丹陽市土地政策、供應和商品房開發(fā) 保證普通商品住房用地供應，調整住房供應結構。受森林國際裝飾城的 影響，鄰近的項目商鋪銷售狀況都不盡如人意，對整個丹陽市區(qū)商鋪的銷售都存有一定的沖擊。 商鋪大量的推出，為消費者提供了更多的選擇，同時也推動當地商業(yè)經濟的發(fā)展。而目前中低檔房產的開發(fā)還遠未能滿足市場需求，加上材料費 、人工費和相關費用都開始價格上漲，因此可以斷定中低檔房價決不會下跌，依然處于增長階段。在前幾年房地產業(yè)主蓬勃發(fā)展的同時，高端房產也進入高速增長階段。 誤區(qū) 2：房價不久肯定要下跌。但它依然成為了消費者談論和購買的焦點。檔次越高，價格越高的小區(qū)越容易吸引消費者的眼球，當然這樣的前提條件是房屋質量，內部環(huán)境和物業(yè)管理服務都要讓消費者滿意。隨著消費者對待購房越來越理性的趨勢，房地產開發(fā)商應迅速改變以前的營銷理念，引導消費者去了解房地產業(yè)的成本構成以及如何選購讓購買者滿意的房子，占領市場先機，在消費者中形成良好的正面形象，樹立公司和項目的品牌意識。 誤區(qū) 1：許多消費者認為是開發(fā)商在炒作房屋價格，房價之所以不下跌肯定是房地 產開發(fā)商在追求高額利潤所致。高層的出現也讓消費者感受到了現代化的氣息，作為城市未來規(guī)劃的需要，高層必將引領未來房地產業(yè)的潮流。如今消費者越來越注重小區(qū)的檔次、整體規(guī)劃和物業(yè)服務。 丹陽市消費者普遍認為配套設施齊全的小區(qū)的檔次較高，也越容易吸引消費者的注意力。在實際生活中，影響消費者購房決策的心理往往不只是某一方面，而是受到多種心理因素共同作用和影響。這是消費者購房的品牌效應心理，同時也是消費者追求體現自身優(yōu)越地位的消費心理。 消費者購房時都希望得到房地產經營公司對房地產品的質量保證。同時，社會形成的消費風氣，時尚潮流及社 區(qū)群體文化等，也會使消費者在購房時產生迎合從眾的心理。 消費者有各自不同的宗教信仰、文化背景、傳統觀念、風俗習慣、地域特性等社會人文差異。同時，相關的對房款的支付形式也是消費者購房時價格選擇心理的一個表現，如分期付款或按揭付款形式，也是滿足消費者購房心理的需求。 消費者對房地產品的支付能力有高低的不同，但其心理需要總是希望付出最少的資金，取得最大的效益。因而消費者購房時趨向于完善管理和配置齊全的心理需求。 消費者購房時還注重生活區(qū)的物業(yè)管理及配套設施的完善。另外，樓層的高中低及朝向也是消費者購房選擇的重要心理因素。 便利的交通條件，是消費者購房的一個重要選擇標準。如四室兩廳、三 室兩廳、兩室兩廳、復室結構等，以滿足消費者對格局設計的心理需求。因而消費者購房時在環(huán)境選擇上也趨向于生態(tài)環(huán)保綠色健康的心理需求。 這是消費者購房的首要考慮。因而消費者的購房心理因需求的不同則有各種各樣的因素，且因個人喜好不同而有差異。 消費者所喜歡的房屋位置和戶型 丹陽消費者所喜歡的地理位置依次為： 市中心 — 東門 — 開發(fā)區(qū) — 南門 — 西門 — 北門 本市消費者購買房屋具有很強的區(qū)域性，具體表現如下： 界牌、新橋、后巷、訪仙等鎮(zhèn)較喜歡：市中心、開發(fā)區(qū) 呂城、陵口、皇塘、導墅、珥陵等鎮(zhèn)較喜歡：市中心、東門和南門 延陵、麥溪、行宮等鎮(zhèn)較喜歡：市中心、南門 全州、司徒、河 陽等鎮(zhèn)較喜歡：市中心、西門 本市消費者主要購買的戶型傾向：三室二廳、四室二廳、二室二廳 本市消費者主要購買的面積傾向： 12114 ㎡、 101120 ㎡、 81100 ㎡。由此可見，丹陽的住房剛性需求量是大的。但是，丹陽的房地產市場尚 未進入完全成熟 階段。 六、丹陽市商品房消費者分析 提高第二套住房首付比例以及利率提高至現有水平 倍， 100 萬元20 年房貸，需要增加 10 萬元左右的利息，投資利潤空間縮小，對投資性住房需求會產生一定的沖擊作用。一旦實施，將有效抑制投機性購房行為。 其次，物業(yè)稅一旦實轉運 行，將成為稅收方面的殺手锏對樓市產生影響。尤其是在防范信貸風險、抑制開發(fā)商圈地、囤地等方面起到積極作用，將加快商品房入市，平衡市場供需。 首先，土地是房地產開發(fā)的根本。 市場越來越細分，精細化發(fā)展成為趨勢，包括企業(yè)定位細分、產品定位細分、目標消費群細分，以及項目開發(fā)與企業(yè)經營的專業(yè)化，追求設計的獨特性，注重功能的前瞻性，營銷策劃與市場推廣的個性化與差異化等。 未來幾年內房地產市場洗牌加劇的現象將不斷增加，房地產企業(yè)將加快房地產證券化通過上市、 信托、基金出售股份、收購、兼并乃至與外資企業(yè)合作等途徑進入資本市場。然而，任何行業(yè)和市場都不會是一帆風順，隨著市場競爭激烈化，外資開發(fā)商、境外投資者的加速擴張，在 2020 年的關鍵節(jié)點上，房地產開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、品質和服務決勝。 我市房地產市場競爭更趨白熱化。目前造成我市商品房交易持續(xù)低迷的主要原因是許多大中城市房價開始出現降價現象，而本市目前多家樓盤的競爭造成消費者不用擔心房源問題，從而導致消費者出現觀望狀態(tài)。 受上述原因影響，未來我市房地產業(yè)還會持續(xù)低迷一段時間?，F已有多家樓盤開始了打折促銷手段，如天?；▓@的 “你按揭我付息”，海宇未來灣的“小戶型 15 萬元左右，首付只需 萬元 ”等。我市房地產業(yè)最近幾年也呈現出爆炸性增長，無論是商品房的開發(fā)還是商品房交易相比2020年時都有