重慶巴蜀麗景商業(yè)部分定位策劃報告-wenkub
2023-04-07 12:34:11 本頁面
【正文】 通過對區(qū)域車庫市場調(diào)查和分析后，我司認(rèn)為目前項(xiàng)目所在區(qū)域范圍內(nèi)車庫市場形勢如下： 車庫市場基本飽和區(qū)域范圍內(nèi)的停車點(diǎn)主要為行政機(jī)構(gòu)內(nèi)停車場和加州汽配門面前的路邊停車位。商鋪分布不合理，結(jié)構(gòu)太單一，金融、醫(yī)療服務(wù)嚴(yán)重不足，且品牌商家少。項(xiàng)目所原先所處的五人路擴(kuò)建成民安大道，由民安大道與新溉路交匯轉(zhuǎn)盤將在不遠(yuǎn)的一段時間內(nèi)與新牌坊立交形成相得益彰的交通樞紐，另外規(guī)劃建設(shè)中的龍頭寺火車站也加大了項(xiàng)目周邊交通需求的分量?？傮w上，項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)可比商業(yè)門面數(shù)量少，加上區(qū)域規(guī)劃還未成熟，人流量小，整體商業(yè)氛圍比較薄弱。從新溉路向新牌坊立交路段，則是加州汽配A、B區(qū)，僅在B區(qū)中有一小餐館，門面面積集中在50㎡，月租金僅約為30元/㎡因時間緊迫，本報告有不妥之處還請貴司指正。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。巴蜀麗景商業(yè)部分定位策劃報告宏佳地產(chǎn)二00六年六月二日目錄前言第一章 項(xiàng)目區(qū)域市場概述一、區(qū)域商鋪市場形勢簡述二、區(qū)域車庫市場形勢簡述三、區(qū)域物流市場形勢簡述第二章 項(xiàng)目分析一、地塊概述 二、地塊周邊環(huán)境分析 三、項(xiàng)目SWOT分析第三章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目定位目標(biāo) 二、產(chǎn)品形象定位 三、項(xiàng)目目標(biāo)市場定位 四、價格定位第四章 成本費(fèi)用與投資回收估算 一、項(xiàng)目成本費(fèi)用估算 二、投資回收期預(yù)算三、項(xiàng)目方案收益對比第四章 營銷推廣思路與銷售管理 一、營銷推廣目標(biāo) 二、入市時機(jī)及推廣節(jié)奏 三、營銷推廣策略 四、媒體組合及廣告推廣策略結(jié)語 前言首先感謝重慶鑫信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對我司營銷策劃及銷售能力的信任，讓我司參與到貴司巴蜀麗景商業(yè)部分營銷策劃的思考工作中來。通過對區(qū)域市場形勢的調(diào)查、分析，我們認(rèn)為，目前項(xiàng)目地段優(yōu)勢明顯，市場潛力較大，因此本項(xiàng)目定位策劃方案主要包括以下幾個方面：一、 分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)和規(guī)劃狀況，判斷項(xiàng)目的市場背景二、 針對貴司初步構(gòu)想，逐個明確項(xiàng)目核心競爭力與市場地位三、 收益對比，確定項(xiàng)目方案定位四、 制定嚴(yán)謹(jǐn)、有效的營銷策略與推廣方式五、 費(fèi)用的合理控制與投資回收預(yù)算以上內(nèi)容根據(jù)貴司初步構(gòu)想與項(xiàng)目市場調(diào)研成果擬定，由備選定位方案進(jìn)行整體市場形勢分析，然后通過進(jìn)一步的各個方案收益對比，從而最終確定項(xiàng)目的定位方案建議。月。 市場需求潛力大重慶市公安局、重慶市民政局等行政機(jī)構(gòu)一一落戶在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，周邊樓盤如天工從未來兩三年來看，項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)商鋪市場需求潛力大。這也是項(xiàng)目在定位為一般商業(yè)門面的市場機(jī)會點(diǎn)。行政機(jī)構(gòu)內(nèi)停車場空置較多，基本能滿足行政辦公人員與來訪人員對停車位的需求。在停車位的未來供給上，主要的是區(qū)域內(nèi)樓盤設(shè)置的停車庫。很明顯，作為本項(xiàng)目而言，項(xiàng)目本身處于市場供求一直較為均衡的區(qū)域內(nèi)，優(yōu)勢不在車庫市場。通過對渝北區(qū)幾個典型物流公司的調(diào)查和了解，各個公司的倉庫存儲空置率都較低，區(qū)域?qū)ξ锪鞔鎯Φ男枨蟠?，市場的前景旺盛。市場還需要一段時間的醞釀與競爭，才能突破向系統(tǒng)化物流和信息化物流。緊隨其后，美國最大的百貨零售物流公司新澤西也在今年宣稱進(jìn)軍重慶物流市場。第二章 項(xiàng)目分析一、地塊概述項(xiàng)目占地130畝，總建筑面積18萬平方米，其中住宅為15萬平方米。 交通配套距離機(jī)場高速210國道新牌坊立交轉(zhuǎn)盤數(shù)百米，在建軌道3號、4號線及其環(huán)線，臨近20余條公交路線，出租車穿梭于新溉路，在建的龍頭寺火車站就距項(xiàng)目1公里左右，交通便利，為業(yè)主出行提供全面保障。交通的日益完善有利于增加項(xiàng)目的附加值，提升商業(yè)氛圍。開建的航空城將同重慶市主城核心區(qū)形成南北5條和東西3條快速干道以及軌道交通網(wǎng)絡(luò)，規(guī)劃中的城市輕軌3號線和9號線將通過航空城。在劣勢規(guī)避方面，我們走產(chǎn)品——品牌路線，通過中高品質(zhì)的商鋪提升項(xiàng)目價值，從而突破商業(yè)氛圍薄弱的劣勢，同時在商業(yè)無法形成規(guī)模效應(yīng)的前提下，我們將產(chǎn)品做精、做細(xì)，以精品形象規(guī)避項(xiàng)目規(guī)模小的劣勢。物流項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢）W（劣勢）目臨近龍頭寺火車站，是做物流倉儲的絕佳地段項(xiàng)目交通便利，距新牌坊立交僅數(shù)百米，且車流量大項(xiàng)目地塊坡度不大，有利于儲存物品項(xiàng)目臨近加州汽配市場，儲存中心空閑時可以考慮一定的汽車配套存放項(xiàng)目做物流中心可能給居住小區(qū)帶來生活上的一些不便項(xiàng)目做物流中心，硬/軟件要求較高，加大了成本費(fèi)用支出，商場分兩層，不利于物品裝卸O（機(jī)會）T（威脅）政府規(guī)劃新牌坊片區(qū)所形成“田字形”快捷路網(wǎng)，進(jìn)一步提升交通優(yōu)勢重慶將在五年內(nèi)打造西部一流物流基地，在北部新區(qū)再建財富中心、金山市場、金海商務(wù)區(qū)、禮嘉商務(wù)中心等5個區(qū)域性商貿(mào)商務(wù)中心，市場潛力大寸灘港、航空城的建設(shè)，整合了物流海、空兩方面運(yùn)輸需求，將使項(xiàng)目具備完整的“海、陸、空”交通網(wǎng)絡(luò)政府打造物流基地將在很大程度上提升物流市場的供給，加大市場競爭對物流中心成本投入大，增加了運(yùn)作風(fēng)險項(xiàng)目定位物流中心存在安全隱患（1）對項(xiàng)目優(yōu)勢的利用和劣勢的規(guī)避結(jié)合對項(xiàng)目優(yōu)劣勢進(jìn)行分析后，我們需要考慮如何挖掘本項(xiàng)目核心優(yōu)勢，規(guī)避項(xiàng)目劣勢，提高項(xiàng)目的綜合競爭力。然后，再允許對項(xiàng)目改造的地方，對產(chǎn)品進(jìn)行一定程度上的改造，減少物品裝卸的難度。而在成本費(fèi)用控制上需要引入先進(jìn)的管理體制，盡量減少不必要的開支，規(guī)避風(fēng)險。我們認(rèn)為項(xiàng)目主要有以下賣點(diǎn)：便利交通地段優(yōu)勢需求旺盛順應(yīng)政府規(guī)劃（2）產(chǎn)品形象定位——新牌坊片區(qū)一支獨(dú)
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