【正文】 of 55 娛樂休閑－定格項目核心價值 相城既有園林之美，又有山水之勝。相城區(qū)已成為蘇州市外向型經濟發(fā)展的一個新亮點。計劃將建成蘇嘉杭高速公路 相城段、新蠡太路、鳳陽路等主干道的綠色通道；加快各級各類公園、小游園投入力度，建成元和公園、黃橋公園、沈周故里、桂花公園。 ? 代表樓盤：麗晶星河、靜湖水岸別墅、中興高爾夫別墅，聆湖 麗墅，渭塘商業(yè)街，陽澄領島別墅等。 （ 4）、 06 年區(qū)域市場總結 ? 供銷形勢良好 2020 年盡管遭遇政策調控，但相城區(qū)沒受太大影響，部分別墅項目逆市熱銷。在主要商業(yè)街陽澄湖中路上，小型商店和超市成為占主導地位的業(yè)態(tài)，但檔次不高，都是本地居民滿足生活需要之基本配套。需求快速增長而供給能力增長相對緩慢，因而沒有形成充分競爭的商業(yè)市場。規(guī)劃地上、地下共400 個停車位。相城區(qū)在建住宅項目多，未來 1— 2 年內入住居民多，也是項目的固定客群，具有很大的消費發(fā)展?jié)摿Α? 檔次水平 項目與區(qū)域內的商業(yè)設施開展錯位經營，避開低層次低檔次的生活配套商業(yè)業(yè)態(tài)，定位于中高檔次的休閑娛樂生活中心； 業(yè)態(tài)性質 本項目體量不大，又是現(xiàn)房，不能規(guī)劃大型百貨店等大面積的業(yè)態(tài)店，所以要較多引進小面積業(yè)態(tài)，建成有特色的較多統(tǒng)一業(yè)態(tài)為主的休閑娛樂中心。 商業(yè)投資客群定位分析 本項目商業(yè)部分的投資客群定位于蘇州市及周邊常熟、昆山、張家港等縣市有一定投資實力的投資客，兼顧 無錫、常州、上海、浙江杭甬蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 50 of 55 溫等城市的投資群體。因此本項目定位基點是立足相城、服務相城并輻射周邊區(qū)域，輻射范圍在 5 公里以內，即包括核心商圈和近鄰商圈在內的 5公里區(qū)域。商業(yè)地產發(fā)展迅速，供應量不斷加大，為項目入市提供了相對良好的市場環(huán)境。 各 典型市場商鋪租金水平比較表： 市場名稱 沿街鋪位 平米月租金 一般鋪位 平米月租金 最差鋪位 平米月租金 備 注 中翔裝飾城 40 38 30 包括物管費 8元 中翔家電城 45 30 20 無物業(yè)管理費 匯海隆家居廣場 85 60 7 包括物管費 數(shù)據(jù)來源：金洲房產 商業(yè)市場競爭個案分析 采蓮商業(yè)廣場 采蓮商業(yè)廣場位于相城區(qū)中心地段，南鄰蠡口國際家具城、東靠相城經濟開發(fā)區(qū)及 40 萬方住宅小區(qū)、距相城行政中心僅 3 公里。相城大道的商業(yè)設施大多分布在南段，即北起陽澄湖中路南至滬寧高速公路蘇州東互通立交橋的一段。經過兩三年的發(fā)展，該區(qū)域以批發(fā)市場為特色的商業(yè)特色已經逐步形成，并且形成了集聚效應。城岸的首批房源價格較低，同時靠近古巷村原地和原來的元和鎮(zhèn)中心區(qū)域，因此吸引了較大一部分當?shù)乜驮矗絹碓蕉嗟南喑钱數(shù)乜驮匆仓饾u開始認同小高層、高層住宅，加之此次開盤價格的超低，使得城岸熱賣，頭天即售空。隨著三江錦繡江南和嘉和麗園的尾盤的結束 ,該區(qū)域缺少一定數(shù)量的在售樓盤 ,合景地塊的開發(fā)為該區(qū)域房產的開發(fā)注入了新鮮的血液 ,后期銷售有待觀察。 區(qū)域配套 相城區(qū)交通不太便利，目前本區(qū)域與其他區(qū)域的來往主要是通過相城大道，盡管在相城大道上已有多條公交車，但是公交線路單一，行車間隔比較長，為相城區(qū)的交通帶來了不便。民營企業(yè)明星鄉(xiāng)鎮(zhèn)黃橋鎮(zhèn)每三天就新增一個營企業(yè)。南靠滬寧高速、京 滬鐵路、 312 國道，東鄰蘇嘉杭高速及 205省道，北有蘇州繞城高速，西依蘇州市中心東環(huán)路。于是，投資者開始轉向相對較高的商業(yè)?！八膸А笔侵杆膫€風貌旅游休閑商業(yè)帶。因其地處玄妙觀前而得名。按區(qū)域劃分，吳中區(qū)面積為 萬平方米，所占比例最 大，為 43%，它區(qū)域所占比例一般在 10%15%。這樣既為開發(fā)商帶來良好的收益，也為城市建設做出貢獻，也為將來的居住環(huán)境做出貢獻 。 交通的分布及變化 蘇州市市區(qū)主要道路交通圖 蘇州市的道路系統(tǒng)的主骨架主要是由井字形快速路加三環(huán)的道路系統(tǒng)所組成。 目前銀行對開發(fā)商房地產貸款的限制比較嚴格：在金融、稅收等方面都會對開發(fā)商的樓盤開發(fā)產品較大的市場影響，開發(fā)商資金鏈面臨嚴峻考驗，開發(fā)行業(yè)整合勢在必行。 從國家對 05 年和 06 年的政策調控的成果的評價來看，政府對近兩年的調控政策的效果總體上來說還是比較滿意的，未來政策的走向比較明顯。 房價保持穩(wěn)定增長 —— 商業(yè)地產 商業(yè)地產目前方興未艾，從炒作的角度來說，沒有房屋價格炒得離譜；但是從金融部門的反饋來看，對酒店、商業(yè)、寫字樓的貸款比普通住宅要更加嚴格；有些銀行甚至根本不批商業(yè)地產的項目開發(fā)貸款 。蘇州未來的湖東和木瀆，又何嘗不會成為上海今日的浦東和閔行呢？ 軌道交通有一個吸引人的范圍，一般來講，在郊區(qū)兩公里內乘坐軌道交通是人們可以接受的，在市區(qū)八百米是可以接受的。 一級市場土地存量分析 經過對出讓土地的盤點整理，初步統(tǒng)計至 06 年 12 月蘇州存量房地產蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 13 of 55 開發(fā)用地面積為 萬平方米。伴隨著獅山路、何山路、玉山路等商業(yè)地日漸成熟，相信未來新區(qū)地輻射力將顯著增強。本著“松動古城、加強新城、分級布局”的要求，形成具有蘇州特色的商業(yè)網(wǎng)點布局體系。 從政府今年年初的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃可以看出，新區(qū)獅山廣場商務功能區(qū)將會和園區(qū)湖東商業(yè)功能區(qū)并列成為僅次于觀前、石路和南門組成的蘇州核心商業(yè)圈的市級商業(yè)功能區(qū)，顯然政府規(guī)劃的出臺對投資者和經營者都有一個明確的導向作用，這就意味著蘇州商業(yè)將迎來一個新的發(fā)展機遇。相城是蘇州城市外向拓展的重要空間場所 ,也是蘇州市極具發(fā)展?jié)摿Φ男鲁菂^(qū)。 2） .特色農業(yè) 水產、奶牛、花卉苗木、蔬菜瓜果，組成了相城區(qū)城郊型農業(yè)產業(yè)的“四朵金花”。 相城區(qū)人口社會發(fā)展現(xiàn)狀 相城區(qū)全區(qū)現(xiàn)有戶籍人口共約 40 萬人，其下述各鎮(zhèn)的常住人口如下表所列。而銷售態(tài)勢也普遍走高，雖有個別樓盤的處于尾盤銷售的情況下成交套數(shù)和供量有所下落，但整體走勢良好。 相韻花園 相韻花園，位于春申湖西路末端的黃橋鎮(zhèn)板塊。目前部分新樓盤戶型有小型化的趨勢，如恒勵在未來的幾年中，相城區(qū)的商業(yè)發(fā)展前景較大。 商鋪租售情況分析 由于各個市場經營項目的側重點不同，每個市場的出租率和客戶人流量也不盡相同。 存在問題： 該商鋪銷售為一、二、三層捆綁銷售，抬高了總價； 每層建面僅為 80 平方米，樓層較高，垂直動線設計不好，從而導致二、三層人流量不足，投資險加大。這會給整個項目帶來生氣和活力，提高整個項目的人氣和商業(yè)價值，帶動項目升值。 （ 2）、 商業(yè)經營客群 經營客群是指有意入住商業(yè)物業(yè)進行長期穩(wěn)定經營的客戶群體。其入住方式分為購買自營和租賃經營兩種方式。本項目銷售可以迅速收回大部分前期投資，如進行租賃經營，則可以獲得長期的高額租金回報。陽光名邸、南亞花園等樓盤的逐步交房，大量居民的入住，對周邊的生活配套，特別是娛樂休閑設施的要求將會非常旺盛，對本項目來說，具有較大的市場空白，市場潛力較大。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 40 of 55 各典型市場出租率比較表： 市場名城 商鋪出租率 備 注 中翔裝飾城 90%以上 目前基本租完 中翔 家電城 約 70% 市場內部靠里的鋪位空置較多 匯海隆客居廣場 95%以上 基本租完 數(shù)據(jù)來源：金洲房產 消費者與客戶情況分析 租賃客戶情況 陸慕鎮(zhèn)上的沿街商鋪租賃者大部分為本地小業(yè)主，由于商鋪面積較小，租金合理，符合本地人的承受能力，因而，陽澄湖中路和齊門北大街的沿街商鋪出租率非常高，幾乎看不到閑置的商鋪。在滿足了基本的購物需求后，更富有都市生活意味的購物、休閑一體化的商業(yè)設施應是未來發(fā)展的一個重點。 ? 價格上行 從現(xiàn)有推出的樓盤來看，普通住宅價格從 2020 年的 1600元 /平方米已經上升到了目前的 4500 元 /平方米，中心區(qū)板塊 4000 元 /平方米以下的樓盤基本消失。由于整個小區(qū)以別墅為主，因此均價在 3800元 /平米左右，其別墅均價在 6500 元 /平米左右。 ? 代表樓盤：商業(yè) —— 中翔家電城、中 翔裝飾城、蠡口國際家具 城、國際服裝城、采蓮商業(yè)廣場、錦繡商業(yè)街等。這種城市擴展的最明顯變化，一個是城市基礎建設的快速發(fā)展和完善，另一個重要體現(xiàn)就是人口的大量導入和流動人口的急劇增加。相城區(qū)已成為新興的蘇蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 26 of 55 南奶業(yè)基地，光明、英特爾、全佳、天香等乳業(yè)集團紛紛來區(qū)投資置業(yè)。黃埭香水西瓜子、湘城麻餅、陸慕蟋蟀盆、渭塘珍珠、蠡口黃 橋等地緙絲等都比較聞名。園區(qū)的商業(yè)模型標本是鄰里中心，新區(qū)的商業(yè)模型標本將是以獅山路為中心的商業(yè)模塊。到 2020 年基本形成具有蘇州特色的標志性商業(yè)格局，商貿流通業(yè)在長三角地區(qū)占據(jù)重要地位。隨著國際服裝城、 ABOSS國際精品批發(fā)城以及中翔小商品城地興建，相城區(qū)將成為蘇州乃至長三角重要的物流、批發(fā)中心。其中居住用地為 萬 平方米 ，所占比例為 72%；商業(yè)用地為 萬平方米，所占比例為 28%。反過來說，對在站點兩邊兩公里以外的房子的升值幅度就不能有過高的期望。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 8 of 55 二、影響商業(yè)發(fā)展的因素 人口的分布及變化 由相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以知道，近三年來蘇州人口自然增長率呈負增長趨勢，但每年有近 15 萬外來人口涌入，同時每年有 11 萬人口遷出，使年均凈增長近 4 萬人口，并且還在呈不斷上升趨勢，因此外來人口遷入成為蘇州人口增長的最大因素。預計以下政策調控的內容將在 07 年著重加強實施和頒布： ? 結合 2020 年大量“ 9070”用地的推出以及日益膨脹的首次置業(yè)需 求，預計 2020 年下半年將是小戶型住宅的集中供應年，預計小戶型住宅將成為 0708 年供應的主流產品。 ? 政府在金融 政策方面將會進一步壓縮銀根，對開發(fā)商的資金會產生 較大的影響；稅收方面物業(yè)稅、增值稅的征收對投機性購房、大宅豪宅購房的打壓將會使得中小戶型進一步放量。相城區(qū)前兩年人口增長速度基本停滯，隨著今年規(guī)劃擴大、外資項目的不斷增多以及新樓盤的增多，必將有越來越多的人口遷入。既要占盡輕軌交通的優(yōu)勢即地利，也要注重產品品質，注重項目整體的策劃開發(fā)。 ? 未來二級市場供應的主要區(qū)域依然是以園區(qū)和吳中區(qū)為主力的。不久后的將來，整個吳中區(qū)的商業(yè)檔次會邁上一個新的臺階。其中，觀前、石路、南門三個市級商業(yè)功能區(qū)將優(yōu)勢互補、錯位發(fā)展，最終形成“核心”商業(yè)板塊。所以，蘇州的商業(yè)還有廣闊的發(fā)展前景。 京滬鐵路、 312 國道和滬寧高速公路橫貫東西，蘇嘉杭高速公路、京杭大運河、 205 省道、蘇虞張一級公路、蘇州繞城高速公路縱貫南北，是蘇州市東西向和南北向的交通節(jié)點?！敖鹗幙冢y黃埭”，其中“銀黃埭”指的就是商販曾經盛極一時的黃埭鎮(zhèn)。 ?多為本土小開發(fā)商開發(fā)。因此，陸慕鎮(zhèn)的房地產業(yè)的發(fā)展在相城區(qū)也是較為領先的。城岸、晨曦印象和錦繡天地同樣都是小高層、高層項目，但由于價格和所處地段的不同，其受眾有所區(qū)別。 相城大道商圈利用靠近滬寧高速、 312 國道以及 205 省道的對外交通的顯著優(yōu)勢，發(fā)展了一批如中翔家電城、蠡口國際家具城等大型的批發(fā)市場，從而成為蘇州周邊城市甚至是長江三角洲區(qū)域內主要的批發(fā) 集散地。相城大道是進出蘇州市北大 門的主要通道，道路寬闊，車流密集，兩側商業(yè)主要以大中型商業(yè)批大市場為主。中翔家電城、中翔裝飾城內的業(yè)主、相城區(qū)行政中心的公務員、以及香城花園、榮盛陽光名邸等大型居住小區(qū)的大量入住居民，都是本案所屬區(qū)域生活配套的需求來源，可以肯定的是，在項目定位切中要害后，市場需求將十分旺盛。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 45 of 55 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） ? 位于相城各大專業(yè)性 市場整合的商業(yè)區(qū)域內，能 充分利用其區(qū)域性規(guī)模效應； ? 位于相城大道旁，周圍的商家和來往的客商將會是本項目商業(yè)經營的客戶來源； ? 位于相城郊區(qū)和近郊的領界線，兼顧了郊區(qū)和近郊的客戶群體； 劣勢（ W） ? 區(qū)域內公交線路比較單一，不能較大的聚集周邊各區(qū)域的客戶群； ? 項目周邊為專業(yè)性市場，客戶的來源比較單一， ? 項目離相城大道有一定的距離，對于項目經營上，產品的推廣上有一定的影響； ? 采蓮商業(yè)廣場層高遮擋了本項目對外宣傳的一個突破口； 機會（ O） ? 相城區(qū)現(xiàn)缺乏一個上檔次的較高水平的集休閑、娛樂、消費的一個平臺，本項目的出現(xiàn) ，填補了這區(qū)域的一個空白； ? 周邊房產項目的陸續(xù)入住，給本項目帶來了一定的客戶來源， 威脅（ T） ? 國家宏觀政策對于商業(yè)地產的影響； ? 相城區(qū)各商業(yè)項目的開發(fā)，分流了本項目的客群； ? 項目旁的采蓮商業(yè)廣場會是本項目的一個有力的競爭對手； 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 46 of 55