【正文】 全市、外來觀光游客 集合旅游、文化宗教、購物休閑、餐飲娛樂的綜合商業(yè)區(qū)，全國十大步行街。本著“松動古城、加強新城、分級布局”的要求，形成具有蘇州特色的商業(yè)網(wǎng)點布局體系。 今 后，蘇州市區(qū)的標志性商業(yè)格局將以“一個板塊二新二軸四帶”為主。此外，湖西和平江新城商務功能區(qū)、湖東國際會展功能區(qū)以及 12 個區(qū)域級商業(yè)功能區(qū)也將成為標志性商業(yè)格局的一部分。另外，在今后將新建或改造提升的 16 條特色商業(yè)街中，承擔休閑娛樂餐飲功能的專業(yè)街比例也大幅提升，如淮海路休閑娛樂街、陽澄湖淺水灣餐飲街等。 從政府今年年初的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃可以看出，新區(qū)獅山廣場商務功能區(qū)將會和園區(qū)湖東商業(yè)功能區(qū)并列成為僅次于觀前、石路和南門組成的蘇州核心商業(yè)圈的市級商業(yè)功能區(qū)，顯然政府規(guī)劃的出臺對投資者和經(jīng)營者都有一個明確的導向作用，這就意味著蘇州商業(yè)將迎來一個新的發(fā)展機遇。據(jù)悉， 2020 年 111 月，蘇州的工業(yè)總值為 8640 億，相當于上海的 80%，而零售業(yè)蘇州為 563 億，只有上海的 25%左右。從另一個角度來講，商業(yè)開發(fā)可以帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是有利于 提升土地的等級，蘊涵了誘人的盈利潛力。目前，超市、大賣場、便利店已基本飽和，SHOPPING MALL 以其超大規(guī)模、一站式的購物理念和優(yōu)惠的價格成為極具競爭潛力的商業(yè)形態(tài)。相城是蘇州城市外向拓展的重要空間場所 ,也是蘇州市極具發(fā)展?jié)摿Φ男鲁菂^(qū)。 東距上海 85km，西距無錫 3Okm，北至南京198km，南至杭州 150km。 ▲距蘇州火車站 5 公里 上海虹橋機場 85 公里 上海浦東機場 130 公里 ▲東至：上海 80 公里 ▲南至：蘇州工業(yè)園區(qū) 5 公里 ▲西至：蘇州新區(qū) 15 公里 ▲距昆山 20 公里 吳江開發(fā)區(qū) 25 公里 無錫開發(fā)區(qū) 25 公里 杭州 150公里 交通 五縱五橫兩聯(lián) 的區(qū)內(nèi)公路網(wǎng)，形成極為方便的立體交通網(wǎng)絡。 秀麗的陽澄湖畔正成為新興的休閑娛樂度假勝地。 2） .特色農(nóng)業(yè) 水產(chǎn)、奶牛、花卉苗木、蔬菜瓜果，組成了相城區(qū)城郊型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的“四朵金花”。古代經(jīng)商鼻祖陶朱公越國大夫范蠡曾在今天的蠡口漁牧為業(yè)，由此攜美女西施泛舟五湖。今天， 以有逾 10 億民資紛紛涌入相城區(qū)的會展、 度假休閑、房地產(chǎn)、污水處理等行業(yè)。 5） .專業(yè)化市場 相城區(qū)專業(yè)化市場發(fā)展繁榮。 相城區(qū)人口社會發(fā)展現(xiàn)狀 相城區(qū)全區(qū)現(xiàn)有戶籍人口共約 40 萬人，其下述各鎮(zhèn)的常住人口如下表所列。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 28 of 55 二、相城區(qū)房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域特點 ?房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚。相城區(qū)生活配套非常少，目前還主要是在依靠相城區(qū)一些鎮(zhèn)上的生活配套設施?！拔蹇v四橫二聯(lián) 的交通骨干網(wǎng)絡，形成極為方便的立體交通網(wǎng)絡，加以配置區(qū)內(nèi)小交通，一方面溝通相城區(qū)與蘇州市場面區(qū)、新區(qū)、園區(qū)和鄰近城市的交通，另一方面溝通從城區(qū)到各鎮(zhèn)以及鎮(zhèn)區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)與村之間的道路，形成便捷的對內(nèi)對外交通網(wǎng)絡 ,同時逐步提升區(qū)鄉(xiāng)公路等級，達到二級公路的標準。而銷售態(tài)勢也普遍走高，雖有個別樓盤的處于尾盤銷售的情況下成交套數(shù)和供量有所下落，但整體走勢良好。 陸慕鎮(zhèn)板塊位于相城區(qū)陸慕鎮(zhèn)及其周邊地區(qū) , 陸慕鎮(zhèn)是相城區(qū)中心城鎮(zhèn)之一，其經(jīng)濟發(fā)展和社會發(fā)展水平在相城區(qū)內(nèi)占重要位置。另外，別墅和寫字樓市場幾乎為空白，僅有一兩個樓盤，市場情況有待觀察。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 31 of 55 （ 2）、市場各樓盤基本情況 案名 類型 開盤 時間 累計數(shù)據(jù) 新推案數(shù)據(jù) 累計供應批次 累計供應量 累計銷售率 新推案批次 新推案量 新推案時間 新推案主力面積 新推案銷售率 新推案均價 (元 /平方米 ) 區(qū)域成交均價(元 /平方米 ) 香城花園一期 多層 /小高層 全部 1043 % 四批 250 139 % 4000 4360（毛坯） 4560（全裝） 香城花園二期 多層 /（別墅） 1－ 8 批 1094 % 八批 64 119/130 % 4600（情景洋房） 香城花園 相韻花園 相韻花園，位于春申湖西路末端的黃橋鎮(zhèn)板塊。 香城花園這批客群，以相城區(qū)尤其是樓盤附近的當?shù)厝藶橹?，加之部分在中翔等?jīng)營生意的私營業(yè)主。全區(qū)市場供需均衡，走勢穩(wěn)健。目前部分新樓盤戶型有小型化的趨勢，如恒勵 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 35 of 55 第四部分 項目地塊及周邊市場競爭分析 項目項目所在的商圈屬于相城區(qū)最為繁華的商圈。 目前，相城區(qū)的商業(yè)發(fā)展在業(yè)態(tài)的多樣性、特色等方面還存在著一些不足和較大的發(fā)展余地。但除了購物，人們想要休閑、娛樂的地方就不多了。在未來的幾年中，相城區(qū)的商業(yè)發(fā)展前景較大。其中陽澄湖中路連接元和鎮(zhèn)陸慕街道舊城區(qū)和東部行政中心新區(qū)的主要街道，也是相城舊城區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)密集區(qū)。商業(yè)業(yè)態(tài)多為大中型商品批發(fā)市場，依托相城大道便利的交通條件和密集的車流發(fā)展迅速，主要有中翔家電城、中翔家具裝飾材料城和江蘇蠡口國際家具城等。 項目所在區(qū)域為相城大道和富元路交界的十字路口，處于相城大道專業(yè)性市場區(qū)域，目前尚處在完善城市基礎設施、集中建設居住區(qū)、人口大量遷入的初期發(fā)展階段，更需要大量的商業(yè)設施進行配套。 商鋪租售情況分析 由于各個市場經(jīng)營項目的側重點不同，每個市場的出租率和客戶人流量也不盡相同。從需求情況看，本案周邊對生活配 套的需求是非常大的。整個項目位于相城大道以東、富元路以南，位置比較優(yōu)越。整個商業(yè)廣場分為七個區(qū)域，一區(qū)總建筑面積為 萬平方米為租賃方式。 存在問題： 該商鋪銷售為一、二、三層捆綁銷售，抬高了總價； 每層建面僅為 80 平方米，樓層較高，垂直動線設計不好，從而導致二、三層人流量不足，投資險加大。項目南部為采蓮商業(yè)廣場，這個區(qū)域在未來 將 發(fā)展 成為 相城區(qū)的文化、娛樂、休閑、餐飲為一體的商業(yè)中心。 ? 相城區(qū)商業(yè)空白較多，發(fā)展機會良好 相城區(qū)作為城郊區(qū)，商業(yè)發(fā)展較為緩慢，商業(yè)業(yè)態(tài)不夠豐富，業(yè)態(tài)空白多。另外，蘇州城區(qū)北擴，相城區(qū)政府行政中心東移，會帶動項目所在區(qū)域一帶發(fā)展，也是一個利好消息。這會給整個項目帶來生氣和活力，提高整個項目的人氣和商業(yè)價值，帶動項目升值。 四、項目市場定位 項目市場定位描述 本項目商業(yè)綜合市場定位為：立足相城，服務相城并輻射周邊區(qū)域的集時尚購物、餐飲、休閑、娛樂、商務服務等多種功能于一體的中高檔次休閑娛樂生活廣場。 服務范圍 本項目定位于立足相城區(qū)，主要服務范圍是以項目所在三叉路口為圓心的 5 公里商圈，主要服務對象以相城區(qū)老城市民、新遷入小區(qū)居民、區(qū)域內(nèi)經(jīng)營業(yè)戶、相城區(qū)政府的各級官員和流動人口為主。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 49 of 55 四、項目客戶定位 項目客戶群的類別劃分 本項目的客群具有多樣化的特征，我們可以根據(jù)其消費方式不同分為三種類型，即投資客戶群、經(jīng)營客戶群和消費戶客群。 （ 2）、 商業(yè)經(jīng)營客群 經(jīng)營客群是指有意入住商業(yè)物業(yè)進行長期穩(wěn)定經(jīng)營的客戶群體。 （ 3）、商業(yè)消費客群 消費客群是指在項目商圈覆蓋范圍內(nèi)并經(jīng)常在項目物業(yè)進行消費的終端消費者，包括區(qū)域內(nèi)常住人口和流動人口。 本商業(yè)項目的主要投資客群包括： ? 蘇州。消費客群是項目開業(yè)后的直接服務對象，是項目長期經(jīng)營的目標客群。其入住方式分為購買自營和租賃經(jīng)營兩種方式。他們具有一定的資金實力并具有明確的投資意愿，把商業(yè)地產(chǎn)或商鋪作為其投資品種，利用商業(yè)物業(yè)的升值潛力回收租金受益或轉手獲得升值差價。為當?shù)鼐用裉峁┬蓍e購物、餐飲、娛樂休閑等商業(yè)配套，為區(qū)域內(nèi)經(jīng)營業(yè)戶和大量流動人口提供購物餐飲、休閑娛樂、金融等一攬子綜合服務。 立足基點 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 48 of 55 項目處于相城區(qū)的新舊城區(qū)結合地帶，距離舊城中心區(qū)和新的行政中心區(qū)都在 1000 米左右，但距離蘇州市主城區(qū)則較遠，又有滬寧高速公路的阻隔。本項目銷售可以迅速收回大部分前期投資，如進行租賃經(jīng)營，則可以獲得長期的高額租金回報。本項目可以利用市場空白和機遇，進行正確的市場定位，開展和現(xiàn)有業(yè)態(tài)的錯位經(jīng)營。 ? 相城區(qū)目前面臨諸多利好，未來發(fā)展?jié)摿薮? 項目周邊聚居了數(shù)家大中型批發(fā)市場，經(jīng)營業(yè)戶多，其消費能力和消費集中度都比較高，是項目穩(wěn)定的目標 客群。 ? 蘇州商業(yè)市場發(fā)展水平高，發(fā)展迅速 蘇州市整體商業(yè)發(fā)展水平較高，商業(yè)布局比較合理完善，商業(yè)業(yè)態(tài)更新較快，形成了多層次多業(yè)態(tài)的商業(yè)格局。陽光名邸、南亞花園等樓盤的逐步交房，大量居民的入住，對周邊的生活配套，特別是娛樂休閑設施的要求將會非常旺盛，對本項目來說，具有較大的市場空白，市場潛力較大。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 43 of 55 華美家園社區(qū)配套商鋪 物業(yè)地址： 相城區(qū)元和鎮(zhèn)齊門北大街 603 號 產(chǎn)品類型： 住宅底層沿街商鋪 樓 層： 二層、三層 面積分割： 一至三層不分割，聯(lián)售 300500 平方米。采蓮商業(yè)廣場總規(guī)劃占地面積 平方米，項目總建筑面積 80500 平方米。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 41 of 55 相城區(qū)項目周邊消費場所及人群表： 數(shù)據(jù)來源：金洲房產(chǎn) 各典型市場入駐客戶及消費客戶情況表： 數(shù)據(jù)來源： 金洲房產(chǎn) 消費人群 主要消費地點 對周邊配套的滿意程度 一般本地居民 陸慕鎮(zhèn)內(nèi)的一般配套 基本滿足生活所需 行政中心公務員 蘇州中心城區(qū)內(nèi)的商業(yè)設施 無法滿足休閑、娛樂的要求 批發(fā)市場的小業(yè)主 陸慕鎮(zhèn)內(nèi)、中心城區(qū) 能夠滿足基本生活所需、但商務配套缺乏 一般外來人員 陸慕鎮(zhèn)內(nèi) 滿足生活所需 市場名城 主要入駐客戶 主要消費客戶 中翔裝飾城 本地和外地建材廠家或中間商 蘇州周邊各城市建材批發(fā)商 中翔家電城 家電品牌代理商及江浙小家電客商 市場周邊居民及打工者 匯海隆家居廣場 全國各地中高檔家具廠商或代理商 長三角各地居民和批發(fā)商 浙江小商品市場 本地投資者、外地自用者 未知 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 42 of 55 商業(yè)市場價格特征分析 項目周邊商鋪租金水平和出租率比較。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 40 of 55 各典型市場出租率比較表： 市場名城 商鋪出租率 備 注 中翔裝飾城 90%以上 目前基本租完 中翔 家電城 約 70% 市場內(nèi)部靠里的鋪位空置較多 匯海隆客居廣場 95%以上 基本租完 數(shù)據(jù)來源：金洲房產(chǎn) 消費者與客戶情況分析 租賃客戶情況 陸慕鎮(zhèn)上的沿街商鋪租賃者大部分為本地小業(yè)主，由于商鋪面積較小，租金合理，符合本地人的承受能力，因而，陽澄湖中路和齊門北大街的沿街商鋪出租率非常高，幾乎看不到閑置的商鋪。 因此我們的判斷是，項目周邊區(qū)域目前缺乏有效的商業(yè)競爭，存在大量的商業(yè)空白，給項目留下了很好的進入機會。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 38 of 55 相城區(qū)項目周邊主要商業(yè)設施分布表： 商業(yè)形態(tài) 現(xiàn)有配套 所處位置 備注 銀行 交通銀行、工商銀行、中國銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、 商業(yè)銀行、信用合作社 大都集中在陽澄湖中路 大多為各銀行相城區(qū)支行 餐飲 南亞賓館、在水一方大酒店 相城區(qū)政府對面 檔次較高、價格不斐 水天堂大酒店、金水灣大 酒店 項目南面采蓮商業(yè)廣場 檔次較高，價位適中 通天府、萬家火鍋城 陸慕鎮(zhèn)內(nèi) 檔次一般，價位適中 住宿 星百盛賓館 相城大道 檔次較低 超市 華聯(lián)超市、聯(lián)華超市、易出蓮花 陽澄湖中路和相城大道 中等規(guī)模 藥店 雷允上、東吳醫(yī)藥 陸慕鎮(zhèn)齊門北大街 為醫(yī)保定點、規(guī)模較小 美容美發(fā) / 陸慕鎮(zhèn)內(nèi) 零星分布 保險公司 中國人民保險公司 陸慕鎮(zhèn)陽澄湖中路 / 證券交易所 無 / / 健身場所 無 / / 專業(yè)性市場 中翔小商品市場，中國國際服裝城，蠡口家具城， 匯海隆家具廣場等 相城大道 為專業(yè)性 市場 其它 藝體館 相城大道旁 主要用于舉行會議、文藝演出和 播放電影 數(shù)據(jù)來源：金洲房產(chǎn) 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 39 of 55 商業(yè)市場需求特征分析 相城區(qū)作為蘇州北部城鄉(xiāng)結合部的近郊區(qū)，依