【正文】 。人口的聚集對(duì)商業(yè)區(qū)域形成及未來發(fā)展提供了需求。 交通的分布及變化 蘇州市市區(qū)主要道路交通圖 蘇州市的道路系統(tǒng)的主骨架主要是由井字形快速路加三環(huán)的道路系統(tǒng)所組成。古城內(nèi)保持原有路、河格局，嚴(yán)格限制道路拓寬。據(jù)蘇州市規(guī)劃部門傳出的消息，滬寧城際軌道目前蘇州方案已經(jīng)敲定，蘇州境內(nèi)將設(shè)置 7 個(gè)站。分別是：望亭、蘇州新區(qū) (滸墅關(guān) )、蘇州、蘇州工業(yè)園區(qū)、唯亭、新昆山、陸家浜站。根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃，滬寧城際軌道的具體線路位于滬寧鐵路和滬寧高速公路之間，基本與滬寧鐵路平行，兩者間距在 10 多米至 200 米上下。 “交通時(shí)間的縮短，可以造成空間概念的轉(zhuǎn)移，最后形成一個(gè)連接著南京和上海，并且中間有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力的經(jīng)濟(jì)走廊?！睖麑幊请H軌道的建成帶來的一個(gè)直接的好處就是大幅度地拉近了江蘇周邊地區(qū)與上海的經(jīng)濟(jì)距離，縮短后的路程為長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了更大的空間，同時(shí)人力資源的流動(dòng)必然會(huì)帶動(dòng)資金的流動(dòng)，在帶動(dòng)沿線經(jīng)蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 9 of 55 濟(jì)迅速發(fā)展的同時(shí)也將為長(zhǎng)三角的發(fā)展 注入強(qiáng)勁的動(dòng)力。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 10 of 55 輕軌一號(hào)線 06 歲末，輕軌一號(hào)線通過國(guó)家審批。輕軌規(guī)劃開始走下圖紙，無疑將對(duì)蘇州傳統(tǒng)意義上的幾大板塊造成沖擊，也將改變著人們對(duì)地域價(jià)值的觀念，距離遠(yuǎn)近的心理概念將由自然的空間距離轉(zhuǎn)變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ姆奖愠潭?，越來越多的蘇州居民將不再視去湖東、木瀆、相城為“畏途”。蘇州未來的湖東和木瀆，又何嘗不會(huì)成為上海今日的浦東和閔行呢？ 軌道交通有一個(gè)吸引人的范圍，一般來講，在郊區(qū)兩公里內(nèi)乘坐軌道交通是人們可以接受的，在市區(qū)八百米是可以接受的。住宅小區(qū)如果說能受到軌道交通的直接影響，在兩邊兩公里 范圍之內(nèi)還可以考慮。反過來說，對(duì)在站點(diǎn)兩邊兩公里以外的房子的升值幅度就不能有過高的期望。不過線路開到哪，周邊房地產(chǎn)開發(fā)就會(huì)熱起，而且會(huì)升值，這也是可以肯定的。 輕軌的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展是提供了相當(dāng)有利的因素，但是在看到輕軌給房地產(chǎn)帶來機(jī)遇的同時(shí)，也要注意避免急功近利，客觀、合理地資源優(yōu)化配置。既要占盡輕軌交通的優(yōu)勢(shì)即地利，也要注重產(chǎn)品品質(zhì)，注重項(xiàng)目整體的策劃開發(fā)。充分論證兩者結(jié)合的利弊分析，挖掘交通優(yōu)勢(shì)的價(jià)值，發(fā)揮其最大效益。這樣既為開發(fā)商帶來良好的收益，也為城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)，也為將來的居住環(huán)境做出貢獻(xiàn) 。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 11 of 55 1號(hào)線 2號(hào)線 3號(hào)線 3號(hào)線支線 4號(hào)線 以蘇州中心城市為樞紐的區(qū)域輕軌交通體系和城際軌道系統(tǒng)。 蘇州市市內(nèi)輕軌規(guī)劃示意圖。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 12 of 55 二、商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)分析 土地供應(yīng)總量 ? 土地出讓總量同比下降 %，市場(chǎng)將穩(wěn)步健康發(fā)展 截至 2020 年 12 月底（起始時(shí)間從農(nóng)歷 2020 年春節(jié)后算起）， 2020年蘇州市區(qū)共出讓土地 105 宗，土地出讓面積 萬㎡，與去年同比減少 %，可建面積 萬㎡，與去年同比減少 %（注： 2020 年土地資料統(tǒng)計(jì)到 2020 年 1 月份，即農(nóng)歷 2020 年春節(jié)前）。 ? 商業(yè)用地占到出讓總量的 33%，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈 居住用地仍然是土地 出讓的主力，商業(yè)用地的比例也有所上升。按用地性質(zhì)統(tǒng)計(jì)，居住用地最多，占到出讓總量的 60%左右，其中低密度居住用地占了 %；商業(yè)用地占 %，商住用地占 %。按各種類型土地出讓總量統(tǒng)計(jì)，居住用地比去年同比減少 25％ ，商業(yè)用地同比減少 ％ ，商住用地與去年基本持平。 分類型土地供應(yīng)量 ? 06 年住宅用地較 05 年有較大攀升，達(dá)到 619 萬平方米，基本達(dá) 到 04 年的峰值水平； 商業(yè)和辦公用地 06 年供應(yīng)量較 05 年翻了一番，達(dá)到 279 萬平方米，說明隨著城市環(huán)境的逐步成熟和人口導(dǎo)入對(duì)配套需求的逐步提升，商辦 用地供應(yīng)急劇放量。 ? 隨著蘇州城市化進(jìn)程的逐步推進(jìn)，預(yù)計(jì) 07 年住宅用地供應(yīng)量將在 06 年的供應(yīng)水平上下小幅浮動(dòng)； 商辦用地仍有較大的發(fā)展空間，預(yù)計(jì) 07 年仍將放量，供應(yīng)水平維持在 300 萬平方米左右，其中商業(yè)用地存在供應(yīng)過量的可能。 一級(jí)市場(chǎng)土地存量分析 經(jīng)過對(duì)出讓土地的盤點(diǎn)整理，初步統(tǒng)計(jì)至 06 年 12 月蘇州存量房地產(chǎn)蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 13 of 55 開發(fā)用地面積為 萬平方米。 1）存量土地用途分布 蘇州存量土地用途分布居住用地72%商業(yè)用地28%居住用地商業(yè)用地 圖表來源：金洲房產(chǎn) ? 截止 2020 年 12 月蘇州存量房地產(chǎn)開發(fā)用地面積為 萬平方米。其中居住用地為 萬 平方米 ，所占比例為 72%；商業(yè)用地為 萬平方米，所占比例為 28%。 2）存量土地區(qū)域分布 蘇州存量居住用地區(qū)域分布中心城區(qū)6%園區(qū)40%吳中區(qū)35%相城區(qū)11%園區(qū)四鎮(zhèn)3%新區(qū)5%中心城區(qū)園區(qū)園區(qū)四鎮(zhèn)新區(qū)吳中區(qū)相城區(qū) 圖表來源：金洲房產(chǎn) ? 目前蘇州存量居住用地面積為 萬平方米。 ? 按區(qū)域劃分，園區(qū)面積為 萬平方米，所占比例最大，為 40%；其次為吳中區(qū)，面積為 萬平方米，比例占 35%；其它區(qū)域所占比例較小。 ? 未來二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)的主要區(qū)域依然是以園區(qū)和吳中區(qū)為主力的。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 14 of 55 圖表來源：金洲房產(chǎn) ? 目前蘇州存量商業(yè)用地面積為 萬平方米。按區(qū)域劃分，吳中區(qū)面積為 萬平方米，所占比例最 大，為 43%，它區(qū)域所占比例一般在 10%15%。 ? 其中吳中區(qū)商業(yè)未來供應(yīng)主要集中在長(zhǎng)橋區(qū)域、越溪副中心、環(huán)太湖區(qū)域等商業(yè)較欠缺的區(qū)域；相城區(qū)由于專業(yè)市場(chǎng)已成氣候，而日常的生活、市政配套欠缺，未來的商業(yè)供應(yīng)主要以這些配套類型為主。 蘇州存量商業(yè)用地區(qū)域分布 吳中區(qū) 43% 相城區(qū) 18% 園區(qū)四鎮(zhèn) 4% 新區(qū) 8% 中心城區(qū) 15% 園區(qū) 12% 中心城區(qū) 園區(qū) 園區(qū)四鎮(zhèn) 新區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 15 of 55 第二部分 蘇州商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 蘇州市商業(yè)供應(yīng)量較大，未來市場(chǎng)尤為激烈 蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商業(yè)用地供應(yīng)量在上篇已做介紹，在此不做重復(fù)敘述，著重介紹蘇州市商業(yè)商圈的介紹。 蘇州現(xiàn)有商圈分布格局 蘇州市區(qū)含老的商業(yè)區(qū)總共有 6 大商圈，分別為古城區(qū)（觀前商圈，石路商圈 ，南門商圈），高新區(qū)（獅山路商圈），相城區(qū)（相城大道商圈），園區(qū)（ CBD 商圈）。 （見下圖分布格局） 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 16 of 55 本案位置 蘇州市商業(yè)格局地圖 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 17 of 55 蘇州商業(yè)分析 作為蘇州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，古城區(qū)的商業(yè)地位無人撼動(dòng)，觀前、石路和南門三大傳統(tǒng)商圈均落于其范圍內(nèi)，幾乎囊括了市區(qū)所有的大型、高檔百貨商場(chǎng)。同時(shí)，專業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)街等商業(yè)形態(tài)夜蓬勃發(fā)展，如錢萬里橋小商品市場(chǎng)、虎丘婚紗一條街、十全酒吧一條街、鳳凰美食一條街等。 園區(qū)商業(yè)形態(tài)最初采用新加坡“鄰里中心”的模式， 2020 年下半年左岸商業(yè)街 A區(qū)開街標(biāo)志著園區(qū)真正步入商業(yè)時(shí)代。 2020年湖濱樓 、湖濱新天地、左岸 B 區(qū)、星都中心、白領(lǐng)天地等商業(yè)奠定了蘇州中高檔餐飲、娛樂合休閑新興陣地；忽動(dòng)地現(xiàn)代廣場(chǎng)、金雞湖商業(yè)廣場(chǎng)以及正在興建的代廣場(chǎng)等一大批規(guī)模宏大的商業(yè)設(shè)施昭示著新城商業(yè)霸主的雄心（環(huán)湖 100 萬平方米商業(yè)設(shè)施）。 高新區(qū)的商業(yè)屬于蘇州的后期之秀，早期于商業(yè)配套的落后嚴(yán)重制約了高新區(qū)的對(duì)外輻射力，為此新區(qū)規(guī)劃了一大批大型商業(yè)項(xiàng)目：綠寶廣場(chǎng)、樂園商業(yè)街、金楓商業(yè)廣場(chǎng)、麥德龍大賣場(chǎng)、賽格電子城、新時(shí)空廣場(chǎng)等。伴隨著獅山路、何山路、玉山路等商業(yè)地日漸成熟，相信未來新區(qū)地輻射力將顯著增強(qiáng)。 依托絕佳地區(qū)位、 發(fā)達(dá)地交通，目前相城區(qū)商業(yè)形成了蠡口家具城、渭塘珍珠城、中翔家電城等批發(fā)零售市場(chǎng)。隨著國(guó)際服裝城、 ABOSS國(guó)際精品批發(fā)城以及中翔小商品城地興建，相城區(qū)將成為蘇州乃至長(zhǎng)三角重要的物流、批發(fā)中心。 吳中區(qū)居住人口數(shù)量眾多，服務(wù)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重占 40%左右，比全市的平均水平高出近 10 個(gè)百分點(diǎn)。但是吳中區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)主要以大眾消費(fèi)為主、缺少主題型的商業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)，隨著吳中區(qū)大量商業(yè)用地投入建設(shè)，長(zhǎng)橋以北地區(qū)還會(huì)建設(shè)商業(yè)步行街。不久后的將來，整個(gè)吳中區(qū)的商業(yè)檔次會(huì)邁上一個(gè)新的臺(tái)階。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 18 of 55 觀 前地處蘇州古城中心，占地 公頃，商業(yè)繁榮，名店云集，古跡眾多。因其地處玄妙觀前而得名。迄今已有 150 多年的歷史，一直以匯集稻香村、乾泰祥、黃天源等多家名優(yōu)特色的百年老店而名滿天下；碧鳳坊 —— 太監(jiān)弄的美食街更是以蘇幫美食譽(yù)滿江南；全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位玄妙觀，以其豐厚的道教文化內(nèi)涵吸引著國(guó)內(nèi)外游客。 石路商業(yè)區(qū)內(nèi)高樓大廈鱗次櫛比，大中型綜合性、專業(yè)性商場(chǎng)有八面風(fēng)、亞細(xì)亞、威尼斯、太平洋、匯豐、精品、文化用品、空調(diào)城等十余家，上百家銀行、郵局、旅社、酒店、飯館、浴室、舞廳、保齡球場(chǎng)、聯(lián)合售票處等更是一家挨一 家，形成一個(gè)人氣旺盛、功能齊全、成交活躍，極具商業(yè)開發(fā)價(jià)值的鬧市區(qū)。 南門商貿(mào)旅游區(qū)由東西兩部分組成。泰華商城、三友商廈、蘇州文化市場(chǎng)、南天大廈等規(guī)?；藤Q(mào)企業(yè)共同構(gòu)成南門商貿(mào)區(qū)，蘇州汽車南站、蘇州輪船公司等水陸交通座落于此，百米范圍內(nèi)還有蘇州市區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品批零中心，人流量大，使之成為市區(qū)第三大商貿(mào)物流中心。 商圈 規(guī)模（萬㎡） 人流量（萬人） 租金水平（元 /㎡ .月） 輻射范圍 特色與發(fā)展定位 觀前 52 日均 15；節(jié)日 35 200500 全市、外來觀光游客 集合旅游、文化宗教、購(gòu)物休閑、餐飲娛樂的綜合商業(yè)區(qū)，全國(guó)十大步行街。 石路 30 日均 12；節(jié)日 20 150300 市區(qū)、新區(qū)、相城區(qū) 現(xiàn)代與傳統(tǒng)相結(jié)合的商業(yè)功能區(qū)，主打年輕時(shí)尚消費(fèi)合夜間消費(fèi)。 南門 12 日均 6；節(jié)日 10 100250 市區(qū)、吳中、吳江 目前主要以泰華為龍頭的百貨，隨著步行街的規(guī)劃建設(shè)定位為集購(gòu)物、娛樂、觀光休閑與散步多功能于一體的商圈。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 19 of 55 園區(qū)商業(yè)介紹： 商業(yè)模式 名 稱 主要業(yè)種 特色 左岸商業(yè)街 A區(qū) 特色餐飲、休閑娛樂、商務(wù)酒店 湖濱新天地 綜合性商業(yè)廣場(chǎng) 商業(yè)街 星都商業(yè)中心 特色中餐、主題餐廳、休閑 餐飲和娛樂休閑類 白領(lǐng)天地 主打發(fā)展娛樂功能，酒吧、迪廳、 KTV等 中天湖畔廣場(chǎng) 時(shí)尚購(gòu)物中心 現(xiàn)代廣場(chǎng) 休閑娛樂、餐飲 Mall 金雞湖商業(yè)廣場(chǎng) 13區(qū) 超大型 shopping mall 大賣場(chǎng) 歐尚、百潤(rùn)發(fā) 超級(jí)市場(chǎng) 百安居 家居、建材市場(chǎng) 園區(qū)各板塊現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)情況： 板塊 商業(yè)規(guī)模 租金 元 / 平方米 /月 業(yè)態(tài)及業(yè)種 湖西 近 20 萬平方米 4580 大賣場(chǎng)、鄰里中心；餐飲日常生活用品為主 湖東 近 30 萬平方米 處于招商中 2530 大型 mall、鄰里中心、功能性商業(yè)；以購(gòu)物、 休閑、娛樂、餐飲為主 婁葑 3萬平方米 6080 沿街店面；餐飲、娛樂、日常生活用品為主 斜塘 14萬平方米 100左右（老街） 大賣場(chǎng)、沿街店面；日常生活用品、餐飲為 主 唯亭 2萬平方米 還有近 5萬 m2在建 3050 沿街店面、街區(qū)商業(yè)；日常生活用品、餐飲、 娛樂為主 跨塘 還有近 5萬平方米在建 6080 沿街店面；日常生活用品、餐飲、娛樂為主 勝浦 5070 沿街店面；日常生活用品、餐飲 為主 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 20 of 55 商業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì) 從 2020 年 1 月開始，蘇州市首個(gè)商業(yè)規(guī)劃《蘇州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》在市規(guī)劃展示館向社會(huì)公示。本著“松動(dòng)古城、加強(qiáng)新城、分級(jí)布局”的要求，形成具有蘇州特色的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局體系。規(guī)劃期限從 2020 年到 2020 年，分近期、中期、遠(yuǎn)期，到 2020 年初步建成布局合理、管理規(guī)范