【正文】 。人口的聚集對商業(yè)區(qū)域形成及未來發(fā)展提供了需求。 交通的分布及變化 蘇州市市區(qū)主要道路交通圖 蘇州市的道路系統(tǒng)的主骨架主要是由井字形快速路加三環(huán)的道路系統(tǒng)所組成。古城內(nèi)保持原有路、河格局，嚴格限制道路拓寬。據(jù)蘇州市規(guī)劃部門傳出的消息，滬寧城際軌道目前蘇州方案已經(jīng)敲定，蘇州境內(nèi)將設(shè)置 7 個站。分別是：望亭、蘇州新區(qū) (滸墅關(guān) )、蘇州、蘇州工業(yè)園區(qū)、唯亭、新昆山、陸家浜站。根據(jù)設(shè)計規(guī)劃，滬寧城際軌道的具體線路位于滬寧鐵路和滬寧高速公路之間，基本與滬寧鐵路平行，兩者間距在 10 多米至 200 米上下。 “交通時間的縮短，可以造成空間概念的轉(zhuǎn)移，最后形成一個連接著南京和上海，并且中間有很強的經(jīng)濟發(fā)展能力的經(jīng)濟走廊。”滬寧城際軌道的建成帶來的一個直接的好處就是大幅度地拉近了江蘇周邊地區(qū)與上海的經(jīng)濟距離，縮短后的路程為長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了更大的空間，同時人力資源的流動必然會帶動資金的流動，在帶動沿線經(jīng)蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 9 of 55 濟迅速發(fā)展的同時也將為長三角的發(fā)展 注入強勁的動力。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 10 of 55 輕軌一號線 06 歲末，輕軌一號線通過國家審批。輕軌規(guī)劃開始走下圖紙，無疑將對蘇州傳統(tǒng)意義上的幾大板塊造成沖擊，也將改變著人們對地域價值的觀念，距離遠近的心理概念將由自然的空間距離轉(zhuǎn)變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ姆奖愠潭?，越來越多的蘇州居民將不再視去湖東、木瀆、相城為“畏途”。蘇州未來的湖東和木瀆，又何嘗不會成為上海今日的浦東和閔行呢？ 軌道交通有一個吸引人的范圍，一般來講，在郊區(qū)兩公里內(nèi)乘坐軌道交通是人們可以接受的，在市區(qū)八百米是可以接受的。住宅小區(qū)如果說能受到軌道交通的直接影響，在兩邊兩公里 范圍之內(nèi)還可以考慮。反過來說，對在站點兩邊兩公里以外的房子的升值幅度就不能有過高的期望。不過線路開到哪，周邊房地產(chǎn)開發(fā)就會熱起，而且會升值，這也是可以肯定的。 輕軌的建設(shè)對房地產(chǎn)的發(fā)展是提供了相當(dāng)有利的因素，但是在看到輕軌給房地產(chǎn)帶來機遇的同時，也要注意避免急功近利，客觀、合理地資源優(yōu)化配置。既要占盡輕軌交通的優(yōu)勢即地利，也要注重產(chǎn)品品質(zhì)，注重項目整體的策劃開發(fā)。充分論證兩者結(jié)合的利弊分析，挖掘交通優(yōu)勢的價值，發(fā)揮其最大效益。這樣既為開發(fā)商帶來良好的收益，也為城市建設(shè)做出貢獻，也為將來的居住環(huán)境做出貢獻 。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 11 of 55 1號線 2號線 3號線 3號線支線 4號線 以蘇州中心城市為樞紐的區(qū)域輕軌交通體系和城際軌道系統(tǒng)。 蘇州市市內(nèi)輕軌規(guī)劃示意圖。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 12 of 55 二、商業(yè)市場供應(yīng)分析 土地供應(yīng)總量 ? 土地出讓總量同比下降 %，市場將穩(wěn)步健康發(fā)展 截至 2020 年 12 月底（起始時間從農(nóng)歷 2020 年春節(jié)后算起）， 2020年蘇州市區(qū)共出讓土地 105 宗，土地出讓面積 萬㎡，與去年同比減少 %，可建面積 萬㎡，與去年同比減少 %（注： 2020 年土地資料統(tǒng)計到 2020 年 1 月份，即農(nóng)歷 2020 年春節(jié)前）。 ? 商業(yè)用地占到出讓總量的 33%，未來市場競爭十分激烈 居住用地仍然是土地 出讓的主力，商業(yè)用地的比例也有所上升。按用地性質(zhì)統(tǒng)計，居住用地最多，占到出讓總量的 60%左右，其中低密度居住用地占了 %；商業(yè)用地占 %，商住用地占 %。按各種類型土地出讓總量統(tǒng)計，居住用地比去年同比減少 25％ ，商業(yè)用地同比減少 ％ ，商住用地與去年基本持平。 分類型土地供應(yīng)量 ? 06 年住宅用地較 05 年有較大攀升，達到 619 萬平方米，基本達 到 04 年的峰值水平； 商業(yè)和辦公用地 06 年供應(yīng)量較 05 年翻了一番，達到 279 萬平方米，說明隨著城市環(huán)境的逐步成熟和人口導(dǎo)入對配套需求的逐步提升，商辦 用地供應(yīng)急劇放量。 ? 隨著蘇州城市化進程的逐步推進，預(yù)計 07 年住宅用地供應(yīng)量將在 06 年的供應(yīng)水平上下小幅浮動； 商辦用地仍有較大的發(fā)展空間，預(yù)計 07 年仍將放量，供應(yīng)水平維持在 300 萬平方米左右，其中商業(yè)用地存在供應(yīng)過量的可能。 一級市場土地存量分析 經(jīng)過對出讓土地的盤點整理，初步統(tǒng)計至 06 年 12 月蘇州存量房地產(chǎn)蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 13 of 55 開發(fā)用地面積為 萬平方米。 1）存量土地用途分布 蘇州存量土地用途分布居住用地72%商業(yè)用地28%居住用地商業(yè)用地 圖表來源：金洲房產(chǎn) ? 截止 2020 年 12 月蘇州存量房地產(chǎn)開發(fā)用地面積為 萬平方米。其中居住用地為 萬 平方米 ，所占比例為 72%；商業(yè)用地為 萬平方米，所占比例為 28%。 2）存量土地區(qū)域分布 蘇州存量居住用地區(qū)域分布中心城區(qū)6%園區(qū)40%吳中區(qū)35%相城區(qū)11%園區(qū)四鎮(zhèn)3%新區(qū)5%中心城區(qū)園區(qū)園區(qū)四鎮(zhèn)新區(qū)吳中區(qū)相城區(qū) 圖表來源：金洲房產(chǎn) ? 目前蘇州存量居住用地面積為 萬平方米。 ? 按區(qū)域劃分，園區(qū)面積為 萬平方米，所占比例最大，為 40%；其次為吳中區(qū)，面積為 萬平方米，比例占 35%；其它區(qū)域所占比例較小。 ? 未來二級市場供應(yīng)的主要區(qū)域依然是以園區(qū)和吳中區(qū)為主力的。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 14 of 55 圖表來源：金洲房產(chǎn) ? 目前蘇州存量商業(yè)用地面積為 萬平方米。按區(qū)域劃分，吳中區(qū)面積為 萬平方米，所占比例最 大，為 43%，它區(qū)域所占比例一般在 10%15%。 ? 其中吳中區(qū)商業(yè)未來供應(yīng)主要集中在長橋區(qū)域、越溪副中心、環(huán)太湖區(qū)域等商業(yè)較欠缺的區(qū)域；相城區(qū)由于專業(yè)市場已成氣候，而日常的生活、市政配套欠缺，未來的商業(yè)供應(yīng)主要以這些配套類型為主。 蘇州存量商業(yè)用地區(qū)域分布 吳中區(qū) 43% 相城區(qū) 18% 園區(qū)四鎮(zhèn) 4% 新區(qū) 8% 中心城區(qū) 15% 園區(qū) 12% 中心城區(qū) 園區(qū) 園區(qū)四鎮(zhèn) 新區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 15 of 55 第二部分 蘇州商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀 蘇州市商業(yè)供應(yīng)量較大，未來市場尤為激烈 蘇州房地產(chǎn)市場上的商業(yè)用地供應(yīng)量在上篇已做介紹，在此不做重復(fù)敘述，著重介紹蘇州市商業(yè)商圈的介紹。 蘇州現(xiàn)有商圈分布格局 蘇州市區(qū)含老的商業(yè)區(qū)總共有 6 大商圈，分別為古城區(qū)（觀前商圈，石路商圈 ，南門商圈），高新區(qū)（獅山路商圈），相城區(qū)（相城大道商圈），園區(qū)（ CBD 商圈）。 （見下圖分布格局） 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 16 of 55 本案位置 蘇州市商業(yè)格局地圖 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 17 of 55 蘇州商業(yè)分析 作為蘇州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，古城區(qū)的商業(yè)地位無人撼動，觀前、石路和南門三大傳統(tǒng)商圈均落于其范圍內(nèi)，幾乎囊括了市區(qū)所有的大型、高檔百貨商場。同時，專業(yè)市場、特色商業(yè)街等商業(yè)形態(tài)夜蓬勃發(fā)展，如錢萬里橋小商品市場、虎丘婚紗一條街、十全酒吧一條街、鳳凰美食一條街等。 園區(qū)商業(yè)形態(tài)最初采用新加坡“鄰里中心”的模式， 2020 年下半年左岸商業(yè)街 A區(qū)開街標志著園區(qū)真正步入商業(yè)時代。 2020年湖濱樓 、湖濱新天地、左岸 B 區(qū)、星都中心、白領(lǐng)天地等商業(yè)奠定了蘇州中高檔餐飲、娛樂合休閑新興陣地；忽動地現(xiàn)代廣場、金雞湖商業(yè)廣場以及正在興建的代廣場等一大批規(guī)模宏大的商業(yè)設(shè)施昭示著新城商業(yè)霸主的雄心（環(huán)湖 100 萬平方米商業(yè)設(shè)施）。 高新區(qū)的商業(yè)屬于蘇州的后期之秀，早期于商業(yè)配套的落后嚴重制約了高新區(qū)的對外輻射力，為此新區(qū)規(guī)劃了一大批大型商業(yè)項目：綠寶廣場、樂園商業(yè)街、金楓商業(yè)廣場、麥德龍大賣場、賽格電子城、新時空廣場等。伴隨著獅山路、何山路、玉山路等商業(yè)地日漸成熟，相信未來新區(qū)地輻射力將顯著增強。 依托絕佳地區(qū)位、 發(fā)達地交通，目前相城區(qū)商業(yè)形成了蠡口家具城、渭塘珍珠城、中翔家電城等批發(fā)零售市場。隨著國際服裝城、 ABOSS國際精品批發(fā)城以及中翔小商品城地興建，相城區(qū)將成為蘇州乃至長三角重要的物流、批發(fā)中心。 吳中區(qū)居住人口數(shù)量眾多，服務(wù)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重占 40%左右，比全市的平均水平高出近 10 個百分點。但是吳中區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)主要以大眾消費為主、缺少主題型的商業(yè)和專業(yè)市場，隨著吳中區(qū)大量商業(yè)用地投入建設(shè)，長橋以北地區(qū)還會建設(shè)商業(yè)步行街。不久后的將來，整個吳中區(qū)的商業(yè)檔次會邁上一個新的臺階。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 18 of 55 觀 前地處蘇州古城中心，占地 公頃，商業(yè)繁榮，名店云集，古跡眾多。因其地處玄妙觀前而得名。迄今已有 150 多年的歷史，一直以匯集稻香村、乾泰祥、黃天源等多家名優(yōu)特色的百年老店而名滿天下；碧鳳坊 —— 太監(jiān)弄的美食街更是以蘇幫美食譽滿江南；全國重點文物保護單位玄妙觀，以其豐厚的道教文化內(nèi)涵吸引著國內(nèi)外游客。 石路商業(yè)區(qū)內(nèi)高樓大廈鱗次櫛比，大中型綜合性、專業(yè)性商場有八面風(fēng)、亞細亞、威尼斯、太平洋、匯豐、精品、文化用品、空調(diào)城等十余家，上百家銀行、郵局、旅社、酒店、飯館、浴室、舞廳、保齡球場、聯(lián)合售票處等更是一家挨一 家，形成一個人氣旺盛、功能齊全、成交活躍，極具商業(yè)開發(fā)價值的鬧市區(qū)。 南門商貿(mào)旅游區(qū)由東西兩部分組成。泰華商城、三友商廈、蘇州文化市場、南天大廈等規(guī)?；藤Q(mào)企業(yè)共同構(gòu)成南門商貿(mào)區(qū)，蘇州汽車南站、蘇州輪船公司等水陸交通座落于此，百米范圍內(nèi)還有蘇州市區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品批零中心，人流量大，使之成為市區(qū)第三大商貿(mào)物流中心。 商圈 規(guī)模（萬㎡） 人流量（萬人） 租金水平（元 /㎡ .月） 輻射范圍 特色與發(fā)展定位 觀前 52 日均 15；節(jié)日 35 200500 全市、外來觀光游客 集合旅游、文化宗教、購物休閑、餐飲娛樂的綜合商業(yè)區(qū)，全國十大步行街。 石路 30 日均 12；節(jié)日 20 150300 市區(qū)、新區(qū)、相城區(qū) 現(xiàn)代與傳統(tǒng)相結(jié)合的商業(yè)功能區(qū)，主打年輕時尚消費合夜間消費。 南門 12 日均 6；節(jié)日 10 100250 市區(qū)、吳中、吳江 目前主要以泰華為龍頭的百貨，隨著步行街的規(guī)劃建設(shè)定位為集購物、娛樂、觀光休閑與散步多功能于一體的商圈。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 19 of 55 園區(qū)商業(yè)介紹： 商業(yè)模式 名 稱 主要業(yè)種 特色 左岸商業(yè)街 A區(qū) 特色餐飲、休閑娛樂、商務(wù)酒店 湖濱新天地 綜合性商業(yè)廣場 商業(yè)街 星都商業(yè)中心 特色中餐、主題餐廳、休閑 餐飲和娛樂休閑類 白領(lǐng)天地 主打發(fā)展娛樂功能，酒吧、迪廳、 KTV等 中天湖畔廣場 時尚購物中心 現(xiàn)代廣場 休閑娛樂、餐飲 Mall 金雞湖商業(yè)廣場 13區(qū) 超大型 shopping mall 大賣場 歐尚、百潤發(fā) 超級市場 百安居 家居、建材市場 園區(qū)各板塊現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)情況： 板塊 商業(yè)規(guī)模 租金 元 / 平方米 /月 業(yè)態(tài)及業(yè)種 湖西 近 20 萬平方米 4580 大賣場、鄰里中心；餐飲日常生活用品為主 湖東 近 30 萬平方米 處于招商中 2530 大型 mall、鄰里中心、功能性商業(yè)；以購物、 休閑、娛樂、餐飲為主 婁葑 3萬平方米 6080 沿街店面；餐飲、娛樂、日常生活用品為主 斜塘 14萬平方米 100左右（老街） 大賣場、沿街店面；日常生活用品、餐飲為 主 唯亭 2萬平方米 還有近 5萬 m2在建 3050 沿街店面、街區(qū)商業(yè)；日常生活用品、餐飲、 娛樂為主 跨塘 還有近 5萬平方米在建 6080 沿街店面；日常生活用品、餐飲、娛樂為主 勝浦 5070 沿街店面；日常生活用品、餐飲 為主 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 20 of 55 商業(yè)未來發(fā)展趨勢 從 2020 年 1 月開始，蘇州市首個商業(yè)規(guī)劃《蘇州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃》在市規(guī)劃展示館向社會公示。本著“松動古城、加強新城、分級布局”的要求，形成具有蘇州特色的商業(yè)網(wǎng)點布局體系。規(guī)劃期限從 2020 年到 2020 年，分近期、中期、遠期，到 2020 年初步建成布局合理、管理規(guī)范