【正文】 述項(xiàng)目只有已開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目在招商，招商情況較好的屬 財(cái)富廣場(chǎng)和恒易 .星河輕紡城； 其他項(xiàng)目的招商工作未展開，北王國(guó)際電器數(shù)碼港的銷售和招商工作開展的都不順利，售樓處的客戶上門量也很少；政府對(duì)待推項(xiàng)目招商的優(yōu)惠措施未出臺(tái)。 —— 濰坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 濟(jì)青高速公路以北 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化要求的居民小區(qū)，臨街為商業(yè) 占地 300 畝，該項(xiàng)目總投資 億元，其中建設(shè)資金 3 億元，配套設(shè)施 5000 萬元 項(xiàng)目建筑面積 20 萬平方米，容積率為 恒易 .星河輕紡城 期 位于白浪河畔，即民生東街以南、健康東街以北、濰柴動(dòng)力股份公司以西，健民路以東 高檔住宅、商鋪 凈用地面積 106400 平方米（ 畝）， 總建筑面積約 50 萬平方米，其中住宅120500 平方米，商業(yè)約 186000 平方米（含 96000 平方米沿街商鋪和 110000平方米國(guó)際輕紡城），辦公及酒店式公寓約 135000 平方米，地下商場(chǎng)及車庫(kù)約 60000 平方米。 調(diào)查分析，較大型的洗浴 /娛樂業(yè)在目前較稀缺，通過引導(dǎo)消費(fèi)，該類業(yè)態(tài)的潛力較大。 /㎡ /天 中百大廈每月 22%25%營(yíng)業(yè)扣點(diǎn) 東風(fēng)街 5元 /㎡ /天 溫州商城約 /㎡ /天 小商品城北街 /㎡ /天 和平路 161。 ? 濰坊的商業(yè)布局出現(xiàn)了新的趨勢(shì)，主要是以傳統(tǒng)商圈為中心向東、向南、向西發(fā)展，由于東部是濰坊的行政中心及新型居住區(qū)，城市規(guī)劃水平高、人群集中，必然會(huì)帶動(dòng)一部分商業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，主要還是為滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枰?，如佳樂家、?cái)富廣場(chǎng)以及眾多的社區(qū)沿街商鋪，主要位于東風(fēng)東街兩側(cè)區(qū)域。 項(xiàng)目名稱 住宅存量（萬平方米） 項(xiàng)目名稱 住宅存量（萬平方米） 風(fēng)尚 100 香格麗舍 西城名都 怡馨家園 星光國(guó)際 世紀(jì)花苑 名都百盛園 東方威尼斯 豪德光彩貿(mào)易廣場(chǎng) 怡和 一房單身公寓式的住宅目前還很少。 主要在售項(xiàng)目表：（ 2020 年 6 月） 書香苑 濰州路與健康街交叉口南 4 萬 m2 2900 元 /㎡ 95% 金都家園 勝利西街與安順路交叉口西 200 米南 10 萬㎡ 2400 元 /㎡ 30% 西城名都 安順路與勝利街路口北 100 米 10 萬㎡ 2500 元 /㎡ 30% 項(xiàng)目名稱 地理位置 建筑面積 價(jià)格 （元 /m2） 銷售率 風(fēng)尚 100 溫州商貿(mào)城東側(cè) 萬㎡ 3500 元 /㎡ 60% 香格麗舍 勝利西街與月河路交叉口東 50 米 萬㎡ 2600 元 /㎡ 50% 星光國(guó)際 和平路與東風(fēng)西街路交叉口 5 萬㎡ 3100 元 /㎡ 60% 怡和 2020 年末商品房空置面積 萬平方米，比上年增加了 萬平方米； 濰坊市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，商業(yè)地產(chǎn)空置率較高， 2020 年空置 萬平米。 而 本 項(xiàng)目的輻射范圍有多大， 關(guān)鍵是定位；而接下來 房產(chǎn)市場(chǎng)供需情況的研究是定位的前提 。 結(jié) 濰坊市 是 山東東部地區(qū)的重要樞紐， 是 發(fā)展中的城市，商業(yè)氣息濃厚，工業(yè)在三個(gè)產(chǎn)業(yè)中增長(zhǎng)速度最快。 居住區(qū)存在兩個(gè)發(fā)展方向 ：一個(gè)是向東沿東風(fēng)東街?jǐn)U展，向西往勝利街?jǐn)U展，其中有一定量的城中村改造及單位自建項(xiàng)目。 良好的交通狀況是商業(yè)發(fā)展的必要前提，本案交通優(yōu)勢(shì)明顯，潛在輻射性強(qiáng)。濰坊到濟(jì)南、青島機(jī)場(chǎng)僅一個(gè)多小時(shí)的車程。 濰坊是山東半島的交通樞紐 。據(jù)抽樣調(diào)查， 2020 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，比上年增長(zhǎng) %。其中消費(fèi)品價(jià)格上漲 %，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比上年上漲 %。 (五 )、積極放開搞活，繁榮發(fā)展服務(wù)業(yè)。 2020 底，非公有（民營(yíng)）經(jīng)濟(jì)戶數(shù)達(dá)到 17． 5 萬戶，同比增長(zhǎng) 5． 1％；注冊(cè)資金 515． 8億元，增長(zhǎng) 32％；納稅額 88． 5 億元，增長(zhǎng) 39． 8％。美國(guó)卡特彼勒、日本伊藤忠、瑞士汽巴公司等 14 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)落戶濰坊。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 政策概況： (一 )培植發(fā)展 “三個(gè)一批 ”,推動(dòng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。但發(fā)展前景可觀。人均ＧＤＰ達(dá)到 17279 元（按現(xiàn)行匯率折算為 2141 美元），比上年增長(zhǎng) %。 濰 坊 市 各 年 度 人 口 數(shù) 和 總 戶 數(shù) 年度 總 人 口 (人 ) 按性別分 (人 ) 按農(nóng)業(yè)非農(nóng)業(yè)分 (人 ) 總戶數(shù) (戶 ) 男 女 非農(nóng)業(yè)人口 農(nóng)業(yè)人口 2020年 8474665 4294545 4180120 2175317 6299348 2502704 2020年 8477106 4292063 4185043 2354062 6123044 2517046 2020年 8506513 4305515 4202098 2479132 6027381 2539748 濰坊市 經(jīng)濟(jì)狀況 濰坊市 2020 年實(shí)現(xiàn) “ 一個(gè)高于，兩個(gè)過千億 ” （主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅高于全省平均水平 ， GDP 和規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售收入過千億元）、 2020 年實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量、增加值、銷售收入、利稅以及全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、實(shí)際利用外資 “ 六個(gè)兩年翻番 ” 的基礎(chǔ)上， 2020 完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ， 按可比價(jià)格比 2020 年 增長(zhǎng) %，財(cái)政總收入 141． 6 億元，地方財(cái)政收入 70． 7 億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1100 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10318 元，農(nóng)民人均純收入 5017 元。其中， 奎文區(qū)人口由 03 年 萬人到 04 年 萬，增長(zhǎng)幅度為 %。農(nóng)業(yè)是山東省重點(diǎn)產(chǎn)糧區(qū)和全國(guó)重要的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地 ,全市農(nóng)產(chǎn)品年生產(chǎn)總量達(dá) 1920 萬噸 ,加工出 口能力 900 萬噸 ,有 500 多種農(nóng)產(chǎn)品出口世界 80 多個(gè)國(guó)家和地區(qū) ,其中禽肉出口占全國(guó)的 40%。所以本次報(bào)告從宏觀到微觀，從整體到細(xì)分，即 城市宏觀情況，整體房產(chǎn)市場(chǎng)供需情況，商業(yè)市場(chǎng)詳細(xì)分析，項(xiàng)目分析四個(gè)方面綜合考慮，來確定適合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位方向。 市 場(chǎng) 定 位 報(bào) 告 八達(dá)山東 濰 坊奎文區(qū)商業(yè)項(xiàng)目 目 錄 前 言 ................................................................................................ 4 一、 宏 觀環(huán) 境分析 ...................................................................................... 5 1．城市概況 ......................................................................................................................................................................................................... 5 2. 經(jīng)濟(jì)狀況 .......................................................................................................................................................................................................... 7 濰坊市經(jīng)濟(jì)狀況 ...................................................................................................................................................................................... 7 物價(jià)和消費(fèi)情況 ...................................................................................................................................................................................... 9 3. 交通狀況 ........................................................................................................................................................................................................ 10 4. 城市規(guī)劃 ........................................................................................................................................................................................................ 11 5. 小 結(jié) .............................................................................................................................................................................................................. 12 二、房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 狀況 ...................................................................................... 13 1. 投資開發(fā)情況 ................................................................................................................................................................................................ 13 2. 供應(yīng)和需求情況 ............................................................................................................................................................................................ 13 住宅市場(chǎng)分析 ....................................................................................................................................................................................... 14 商業(yè)市場(chǎng)分析 ....................................................................................................................................................................................... 23 （ 1） 布局特征 .......................................................................................................................................................................................... 23 （ 2）目 前在經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目狀況 .................................................................................................................................................................... 25 （ 3）餐飲娛樂情況 ............................