珠海某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及商場(chǎng)規(guī)劃報(bào)告-33頁(yè)(完整版)
【正文】 帶動(dòng)； 港澳臺(tái)居民、外籍人士，項(xiàng)目所在區(qū)域是港澳臺(tái)居民到珠海旅游過(guò)夜逗留主要區(qū)域，外籍人士因享受7日免簽過(guò)境在珠海逗留的優(yōu)惠政策也是集中在該區(qū)域逗留消費(fèi)，其主要消費(fèi)行為包括購(gòu)買(mǎi)旅游紀(jì)念品，酒吧餐飲等；：日東商業(yè)廣場(chǎng)未來(lái)消費(fèi)者應(yīng)該具備如下特征：252。分配到現(xiàn)有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積約為三層餐飲7000 m購(gòu)物商場(chǎng)14000 m2（室內(nèi)購(gòu)物步行街連兩側(cè)7000 m2）、地下超市5000 m酒吧街3000 m2，總經(jīng)營(yíng)面積約為2900 m2，地下規(guī)劃出約2000 m2作為經(jīng)營(yíng)倉(cāng)庫(kù)作出租用途，保留5000 m2作為地下停車場(chǎng)。大型化妝品連鎖品牌、鐘表珠寶經(jīng)營(yíng)商、生活日化店租賃均價(jià)：140元/m2；底線：100元/m2。 招商備選：全國(guó)范圍（含港澳地區(qū)）引進(jìn)生活型超級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商三、 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理模式定位3．1建議商業(yè)廣場(chǎng)采用：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、分散管理的管理模式“統(tǒng)一管理”就是商場(chǎng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體形象推廣、日?，F(xiàn)場(chǎng)管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場(chǎng)活動(dòng)的組織統(tǒng)籌，統(tǒng)一管理可以通過(guò)收取合理的管理費(fèi)用、舉辦商場(chǎng)促銷活動(dòng)、收取出租活動(dòng)場(chǎng)地等方式達(dá)到收支平衡甚至贏利；分散經(jīng)營(yíng)的含義包括：經(jīng)營(yíng)租戶每月繳納商鋪單位的租金，在符合商場(chǎng)統(tǒng)一管理原則下繳納商場(chǎng)管理費(fèi)，商鋪單位的具體經(jīng)營(yíng)和營(yíng)業(yè)盈虧一概有商戶自行負(fù)責(zé)。除硬件設(shè)施的投入外，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的大投入還包括商場(chǎng)管理系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)和市場(chǎng)推廣系統(tǒng)成本昂貴，還要配備大量的管理人員、營(yíng)業(yè)人員收銀服務(wù)人員，除非日東有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)百貨流通業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)方向，否則商場(chǎng)建設(shè)和管理系統(tǒng)的投入將數(shù)以億計(jì)，不能達(dá)到迅速通過(guò)物業(yè)銷售達(dá)到開(kāi)發(fā)融資的初衷。，與主、次兩個(gè)入口形成井字型商場(chǎng)交通主脈，但走廊的寬度只保留目前地線部分，地線以外部分劃歸兩邊商鋪，增加商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積，預(yù)計(jì)可增加300 m2的經(jīng)營(yíng)面積。第二階段招商：物業(yè)F1/2南北塔樓，招商對(duì)象為香港經(jīng)營(yíng)品牌商，目標(biāo)對(duì)象：莎莎、反斗城、一樓便利店；由香港美亞執(zhí)行具體招商聯(lián)絡(luò)落實(shí)。第三部分約可摳出800 m2的經(jīng)營(yíng)面積。四、 商場(chǎng)商業(yè)軟硬件環(huán)境配套標(biāo)準(zhǔn)4．1公共裝修標(biāo)準(zhǔn)在統(tǒng)一管理分散經(jīng)營(yíng)的指導(dǎo)思路下，美亞提供對(duì)日東商業(yè)廣場(chǎng)的公共裝修標(biāo)準(zhǔn)： 中央空調(diào)及合理的通風(fēng)排氣口分布，保持商場(chǎng)室內(nèi)通風(fēng)透氣良好；每層設(shè)置足夠的上下向手扶電梯；為保證貨物和經(jīng)營(yíng)商戶快速流通并且不影響商場(chǎng)客戶可以到達(dá)區(qū)域，設(shè)兩部相對(duì)獨(dú)立的貨運(yùn)電梯；安全系統(tǒng)：煙敏感噴淋、吸頂燈；24小時(shí)紅外線監(jiān)控加保安巡邏，簽署安全責(zé)任書(shū)；為能體現(xiàn)商場(chǎng)的休閑度假氣氛，商場(chǎng)提供室內(nèi)布景音樂(lè)系統(tǒng)，休閑區(qū)設(shè)足夠的休閑座椅，休閑區(qū)周邊設(shè)點(diǎn)綴性綠化裝飾布置；商場(chǎng)內(nèi)公共部分裝飾以舒適、典雅的休閑購(gòu)物環(huán)境為主題。II. 商場(chǎng)統(tǒng)一形象層面：因?yàn)槭巧虉?chǎng)商鋪單位，商戶日常經(jīng)營(yíng)本身就需要在商場(chǎng)整體管理的前提下才能進(jìn)行，商場(chǎng)管理公司收取商戶的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)之后有需要運(yùn)用管理費(fèi)對(duì)外作商場(chǎng)的整體形象推廣，并通過(guò)頻繁舉辦商場(chǎng)活動(dòng)方式吸引有效購(gòu)買(mǎi)人流進(jìn)入商場(chǎng)，令在里面經(jīng)營(yíng)的商戶真正的有生意做。 樓層：1 樓層：2 本土和國(guó)內(nèi)人士普遍對(duì)香港產(chǎn)品的質(zhì)量、款式有強(qiáng)烈的認(rèn)同感，如果商場(chǎng)的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量能達(dá)到接近香港水平，貨品的價(jià)格又能比之前降低，大部分消費(fèi)者還是愿意到這樣的購(gòu)物環(huán)境消費(fèi)；252。港人在珠海置業(yè)已經(jīng)成為潮流，受港珠澳大橋興建消息的帶動(dòng)，并由和黃等香港大型地產(chǎn)商引導(dǎo)，香港人在珠海投資物業(yè)已經(jīng)漸成風(fēng)氣，而能帶來(lái)穩(wěn)健投資回報(bào)的商鋪單位更是香港人投資的熱點(diǎn)；三、 目標(biāo)客戶群選定、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶組合定位252。 日東商業(yè)廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)附加值挖掘：商場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)：珠海目前還沒(méi)有真正意義上的大型綜合主題購(gòu)物中心，根據(jù)美亞對(duì)未來(lái)日東商業(yè)廣場(chǎng)的定位，其豐富的經(jīng)營(yíng)購(gòu)物環(huán)境將為珠海提供全新的消費(fèi)概念；統(tǒng)一管理，有整體的商場(chǎng)形象推廣包裝概念，可增強(qiáng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)信心；CEPA零關(guān)稅產(chǎn)品概念將為珠海消費(fèi)者提供品質(zhì)優(yōu)良、更跟得上潮流、價(jià)格更低的商品；香港人經(jīng)營(yíng)香港產(chǎn)品概念對(duì)居民及旅游人士的吸引力，“Made in HONGKONG”的概念對(duì)珠海居民和到了珠海而沒(méi)有到香港澳門(mén)的旅游人士提供了購(gòu)買(mǎi)香港產(chǎn)品的渠道；一個(gè)全新商場(chǎng)因?yàn)檎紦?jù)市場(chǎng)需要容易被經(jīng)營(yíng)者接受經(jīng)營(yíng)成本優(yōu)勢(shì)：根據(jù)美亞對(duì)商場(chǎng)的價(jià)格定位，相比較于珠海其它商場(chǎng)尤其是吉大商業(yè)中心區(qū)，日東目前的租賃價(jià)格定位仍然較低； 日東商業(yè)廣場(chǎng)價(jià)格定位 30一、租金價(jià)格 30二、銷售價(jià)格 31第一部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位一、 日東商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位描述1
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