珠海某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及商場(chǎng)規(guī)劃報(bào)告-33頁(yè)-在線(xiàn)瀏覽
2025-05-10 10:56本頁(yè)面
【正文】 一管理、分散經(jīng)營(yíng)”的原因： 20四、 商場(chǎng)商業(yè)軟硬件環(huán)境配套標(biāo)準(zhǔn) 234．1公共裝修標(biāo)準(zhǔn) 23 24五、 商場(chǎng)規(guī)劃分割建議 245．1前提： 245．2商場(chǎng)規(guī)劃之商場(chǎng)分割經(jīng)營(yíng)建議 24六、 商場(chǎng)定位后銷(xiāo)售方案的設(shè)計(jì) 27七、 商場(chǎng)定位后招商方案的設(shè)計(jì) 28： 28： 29第三部分珠海政府最近加大了在全國(guó)范圍（包括港澳臺(tái)）的城市形象推廣的力度，珠海已經(jīng)被越來(lái)越多的人們所熟悉，無(wú)論是在珠海營(yíng)商還是投資商業(yè)物業(yè)都已經(jīng)成為外來(lái)資金進(jìn)入珠海的突破口，所以在日東商業(yè)廣場(chǎng)的定位上我們首先將購(gòu)物中心定義為珠海概念的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。日東商業(yè)廣場(chǎng)采取現(xiàn)代購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特色，在百貨經(jīng)營(yíng)滿(mǎn)足了購(gòu)物需要的基礎(chǔ)上添加了餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、休閑、廣場(chǎng)活動(dòng)等功能，這樣的商場(chǎng)定位已經(jīng)成為中國(guó)大陸地區(qū)乃至華人地區(qū)大型商場(chǎng)開(kāi)發(fā)的特征，但在珠海目前也就只有珠海百貨、免稅和海天城三個(gè)商場(chǎng)加上周邊商業(yè)街道在共同打造這種購(gòu)物環(huán)境，還沒(méi)有真正意義上在單個(gè)的商場(chǎng)內(nèi)實(shí)現(xiàn)滿(mǎn)足這種隨著居民生活水平提高而形成的購(gòu)物消費(fèi)需要。二、 項(xiàng)目SWOT分析、項(xiàng)目SWOT分析252。252。美亞作為香港公司其規(guī)范化的招商銷(xiāo)售方式容易被香港人接受，首先可以更容易打破香港人對(duì)珠海營(yíng)商環(huán)境及市場(chǎng)前景的心理壁壘；252。 日東商業(yè)廣場(chǎng)威脅點(diǎn)珠海目前已經(jīng)有了3個(gè)同樣采取CEPA概念吸引經(jīng)營(yíng)商家和消費(fèi)者的項(xiàng)目，尤其國(guó)貿(mào)海天城距離本商場(chǎng)的距離很近，商脈氣氛比本項(xiàng)目好； 珠江三角洲商場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)CEPA零關(guān)稅產(chǎn)品和香港個(gè)體經(jīng)營(yíng)商的爭(zhēng)奪已經(jīng)到了白熱化的程度，如果我們?cè)谡麄€(gè)推廣過(guò)程中稍顯實(shí)力不足或未能提供良好的市場(chǎng)前景就可能被其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目削弱預(yù)期的理想效果。252。珠海關(guān)于情侶路RIVERIA總體規(guī)劃可以將城市的旅游重點(diǎn)直接帶到項(xiàng)目所處的區(qū)域位置上來(lái)，而本項(xiàng)目是RIVERIA規(guī)劃上概念最完美的一段，其自然景觀和硬件設(shè)施的唯一性、超前性、排他性可以因?yàn)樵撘?guī)劃得到最大限度的體現(xiàn)； 商場(chǎng)次主力店組團(tuán)：商場(chǎng)進(jìn)深50米左右的物業(yè)（共4個(gè)約1000平方）引進(jìn)大型的品牌經(jīng)營(yíng)商家252。 酒吧街組團(tuán)：二樓參考現(xiàn)有平臺(tái)模式擴(kuò)建步行樓梯南面平臺(tái)，在平臺(tái)上形成休閑酒吧、餐飲組團(tuán)地下負(fù)一層體育主力店組團(tuán)：整體出租給有實(shí)力的綜合體育商城經(jīng)營(yíng)商，組建體育概念體驗(yàn)式購(gòu)物消費(fèi)空間、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品定位：來(lái)源定位：商品包括商場(chǎng)提供的服務(wù)來(lái)源于香港、澳門(mén)地區(qū)，主力商品須符合CEPA零關(guān)稅有關(guān)要求，商品定位按行業(yè)分類(lèi)：香港貿(mào)易發(fā)展局（TDC）旗下的鐘表珠寶、玩具、禮品、家用電器、化妝品、服裝、電訊產(chǎn)品等行業(yè)適合零售流通分類(lèi)產(chǎn)品；、終極消費(fèi)者定位：按消費(fèi)者來(lái)源定義：252。 來(lái)自全國(guó)各地商務(wù)和休閑度假旅游的旅游者，主要消費(fèi)行為包括購(gòu)買(mǎi)香港制造產(chǎn)品、參與海濱游泳場(chǎng)休閑體育活動(dòng)和餐飲消費(fèi)；252。 本土居民以中產(chǎn)家庭消費(fèi)為主力，潮流觸覺(jué)靈敏，喜歡接受外來(lái)的消費(fèi)概念，這在珠海可以在水灣酒吧一條街可以得到證實(shí)；252。 本土經(jīng)營(yíng)的百貨商場(chǎng)和臨街商鋪提供的購(gòu)物環(huán)境已經(jīng)不能滿(mǎn)足本土居民的消費(fèi)需要，其購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)已經(jīng)開(kāi)始具備休閑、娛樂(lè)綜合等享受型消費(fèi)的特征；252。 日東商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)商鋪及物業(yè)產(chǎn)品定位一、 業(yè)態(tài)業(yè)種組合比例252。 日東商業(yè)廣場(chǎng)樓層商業(yè)功能組合示意在此原則下，美亞建議未來(lái)的日東商業(yè)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積比例為：中式餐飲、購(gòu)物商場(chǎng)、生活超市、特色休閑觀光街道比重大約比例為：2：4：3：1 ，符合現(xiàn)代型綜合購(gòu)物中心的功能多樣化要求。二、 商場(chǎng)功能定位及功能區(qū)域招商對(duì)象及租金水平（單位元/m2建筑面積）252。大型玩具游樂(lè)經(jīng)營(yíng)商、娛樂(lè)游戲經(jīng)營(yíng)商、大型漫畫(huà)經(jīng)營(yíng)商、體育用品經(jīng)營(yíng)商、家庭電器經(jīng)營(yíng)商租賃均價(jià)：130元/m2。飾物精品店、玩具、禮品、生活家電、電信通訊產(chǎn)品、化裝美容用品、生活日化專(zhuān)營(yíng)店租賃均價(jià)：150元/m2。252。大型休閑餐飲、便利店、社區(qū)超市（候補(bǔ)）、服裝鞋帽專(zhuān)營(yíng)店精品店、皮具、旅游用品店、銀行、花店、小型咖啡店、時(shí)尚流行店、小型漫畫(huà)店、手工店大型化妝品連鎖品牌、鐘表珠寶經(jīng)營(yíng)商、生活日化店、其它品牌經(jīng)營(yíng)商、女性主題商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商、社區(qū)超市（候補(bǔ)）、252。252。 3．2采取“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)”的原因：I. 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式層面：甲方意愿是將物業(yè)包裝后推出市場(chǎng)銷(xiāo)售，建議放棄商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流，如有融資的需要建議等商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，將地下一層的商場(chǎng)部分抵押向銀行申請(qǐng)貸款。 ：不
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