珠海日東商業(yè)廣場定位報告-在線瀏覽
2025-05-10 10:56本頁面
【正文】 定位l 商場次主力店組團：商場進深50米左右的物業(yè)（共4個約1000平方）引進大型的品牌經(jīng)營商家l 室內(nèi)步行街組團（個體組團）：大型商家之間用步行街連通形成室內(nèi)步行街（寬約6米，整個步行街的面積在1200平米/條），步行街兩側(cè)分布網(wǎng)點為個體經(jīng)營的商鋪單位和開放式銷售空間l 酒吧街組團：二樓參考現(xiàn)有平臺模式擴建步行樓梯南面平臺，在平臺上形成休閑酒吧、餐飲組團l 地下負一層體育主力店組團：整體出租給有實力的綜合體育商城經(jīng)營商，組建體育概念體驗式購物消費空間商場經(jīng)營商品定位：來源定位：商品包括商場提供的服務(wù)來源于香港、澳門地區(qū)，主力商品須符合CEPA零關(guān)稅有關(guān)要求，商品定位按行業(yè)分類：香港貿(mào)易發(fā)展局（TDC）旗下的鐘表珠寶、玩具、禮品、家用電器、化妝品、服裝、電訊產(chǎn)品等行業(yè)適合零售流通分類產(chǎn)品；終極消費者定位：按消費者來源定義：l 珠海居民尤其整個香洲區(qū)居民滿足城市社區(qū)生活的需要，主要消費行為包括到餐廳吃飯、購買日用所需消費品、夜間酒吧消費、體育健身等；l 來自全國各地商務(wù)和休閑度假旅游的旅游者，主要消費行為包括購買香港制造產(chǎn)品、參與海濱游泳場休閑體育活動和餐飲消費；l 港澳臺居民、外籍人士，項目所在區(qū)域是港澳臺居民到珠海旅游過夜逗留主要區(qū)域，外籍人士因享受7日免簽過境在珠海逗留的優(yōu)惠政策也是集中在該區(qū)域逗留消費，其主要消費行為包括購買旅游紀念品，酒吧餐飲等；按消費能力定義：日東商業(yè)廣場未來消費者應(yīng)該具備如下特征：l 本土居民以中產(chǎn)家庭消費為主力，潮流觸覺靈敏，喜歡接受外來的消費概念，這在珠海可以在水灣酒吧一條街可以得到證實；l 本土和國內(nèi)人士普遍對香港產(chǎn)品的質(zhì)量、款式有強烈的認同感，如果商場的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量能達到接近香港水平，貨品的價格又能比之前降低，大部分消費者還是愿意到這樣的購物環(huán)境消費；l 本土經(jīng)營的百貨商場和臨街商鋪提供的購物環(huán)境已經(jīng)不能滿足本土居民的消費需要，其購買消費已經(jīng)開始具備休閑、娛樂綜合等享受型消費的特征；l 旅游過境人士同時具備享受型、休閑型消費特征，其偶然性沖動性購買的行為特征非常嚴重，如果商場能提供良好的購物環(huán)境、質(zhì)量有保障的產(chǎn)品和服務(wù)、更多的參與性娛樂項目，其消費意欲將非常強烈；三、消費能力預(yù)測和消費市場細分第二部分 日東商業(yè)廣場商場商鋪及物業(yè)產(chǎn)品定位一、 業(yè)態(tài)業(yè)種組合比例組合原則： 提供購物、餐飲、酒吧、運動休閑、旅游觀光、商務(wù)活動等概念，將商場組合成可以同時滿足日常生活購物和旅游觀光綜合性要求的消費場地； 組合須配合原有五月花餐廳的營業(yè)時間，考慮各商業(yè)組團之間尤其是將來的酒吧街和商場的時間互補和人流相互扯動； 各經(jīng)營單位之間業(yè)態(tài)業(yè)種要能方便管理公司統(tǒng)一管理；日東商業(yè)廣場樓層商業(yè)功能組合示意在此原則下，美亞建議未來的日東商業(yè)廣場的業(yè)態(tài)經(jīng)營面積比例為：中式餐飲、購物商場、生活超市、特色休閑觀光街道比重大約比例為：2：4：3：1 ，符合現(xiàn)代型綜合購物中心的功能多樣化要求。二、 商場功能定位及功能區(qū)域招商對象及租金水平（單位元/m2建筑面積）樓層：2大型玩具游樂經(jīng)營商、娛樂游戲經(jīng)營商、大型漫畫經(jīng)營商、體育用品經(jīng)營商、家庭電器經(jīng)營商租賃均價：130元/m2。飾物精品店、玩具、禮品、生活家電、電信通訊產(chǎn)品、化裝美容用品、生活日化專營店租賃均價：150元/m2。大型化妝品連鎖品牌、鐘表珠寶經(jīng)營商、生活日化店租賃均價：140元/m2；底線：100元/m2。招商備選：全國范圍（含港澳地區(qū)）引進生活型超級市場經(jīng)營商?！敖y(tǒng)一管理”就是商場負責項目整體形象推廣、日?，F(xiàn)場管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場活動的組織統(tǒng)籌，統(tǒng)一管理可以通過收取合理的管理費用、舉辦商場促銷活動、收取出租活動場地等方式達到收支平衡甚至贏利；分散經(jīng)營的含義包括：經(jīng)營租戶每月繳納商鋪單位的租金，在符合商場統(tǒng)一管理原則下繳納商場管理費，商鋪單位的具體經(jīng)營和營業(yè)盈虧一概有商戶自行負責。II. 商場統(tǒng)一形象層面：因為是商場商鋪單位，商戶日常經(jīng)營本身就需要在商場整體管理的前提下才能進行，商場管理公司收取商戶的經(jīng)營管理費之后有需要運用管理費對外作商場的整體形象推廣，并通過頻繁舉辦商場活動方式吸引有效購買人流進入商場，令在里面經(jīng)營的商戶真正的有生意做。未來的日東商業(yè)廣場的經(jīng)營者是以個體經(jīng)營商戶為主（針對廠商的進入商場可以采取調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)的方式同樣也可以滿足招商的要求），而且不管是廠商也好，個體經(jīng)營者也好，香港的商業(yè)活動就是不希望商場對自己的經(jīng)營干涉太多。原來迎賓廣場
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