【正文】 2 萬平方米之多，在大量商鋪新開發(fā)入市的情況下，人們?yōu)槭裁匆I轉(zhuǎn)手商鋪呢？ 如果剔除炒家因素，真正用家，或投資者（而非短線炒家），實際上銷售情況，實際上各樓盤商鋪營業(yè)率與售樓處反映的銷售情況基本一致。否則象海南的房地 產(chǎn)或 93 年以前的深圳地產(chǎn)市埸，炒家占絕對比重，即 形成泡沫市埸，最后總有一個吃苦頭。 龍崗部分商鋪營業(yè)率情況 樓盤名稱 銷售時間 銷售率 （ %） 營業(yè)率（ %） 轉(zhuǎn)租率 （ %） 主營項目 鴻基新城 96 年 80 70 7 建材裝飾 新鴻進花園 96 年 70 40 11 建材裝飾 紫薇花園 95 年 95 45 9 建材裝飾 碧湖花園 97 年 85 45 13 建材裝飾 百貨 城市花園 98 年 90 60 6 建材裝飾 23 尚景園 99 年 60 東都花園 2021 年 新亞洲花園 2021 年 60 愉 園 95 年 95 80 4 建材裝飾 小商品 歐景花園 98 年 50 10 9 建材裝飾 和興花園 99 年 10 龍興商業(yè)廣場 2021 年 4 天豪商業(yè)廣場 2021 年 90 楚豐廣場 2021 年 90 城龍花園 97 年 20 分析： 營業(yè)率普遍較低，但不是太低，對這種市埸情況要引起警惕， 租價的支撐是投資的重要依據(jù)之一。不斷開發(fā)商鋪的開發(fā)商也許同這些小投資者同樣的心態(tài)。 根據(jù)官方公布信息：龍崗區(qū)中心城及北部地區(qū)的原著居民多數(shù)為客家人，約有 23 萬人，總共有 56 千戶。一方面不易翻蓋加高，另一方面房屋出租和村鎮(zhèn)經(jīng)濟實體紅利等收入積累了相當?shù)拈e余資 金，而銀行利率則一降再降，更增收了 20%的利息所得稅，因此急于為資金尋找出路。另一方面也宜于作長線投資，風(fēng)險也較小，所以商用物業(yè)就成為龍崗中心城及近土著居民較佳的資金流向。 公司或企業(yè)。目前，在中心城的大商家只有碧湖花園的好億佳。相反龍崗的平湖鎮(zhèn)倒是出現(xiàn)如南城百貨、紫荊 城商業(yè)廣場等有實力的商業(yè)買家。所以有實力的企業(yè)在中心城的投資也難有自然增長，除非另有原因或辦法。 25 專業(yè)的房地產(chǎn)投資者。二是商業(yè)物業(yè)是否有炒作獲 利的機會。 約有 40%左右的市場份額。剛剛發(fā)售的龍興廣場更甚，不僅最低折扣打到 6 折，還采取時段打折和抽獎選擇折扣的方式來助興，這些無一不是發(fā)展商迎合炒作口味而設(shè)計的。 從投資多樣性和政府公務(wù)員架構(gòu)看，這部 分人更傾向于在工作地以外區(qū)域投資在方式上比較喜歡變現(xiàn)能力較強的股票、債券投資。 只有 15%左右的市埸份額。 由于房地產(chǎn)開發(fā)獲利性強的特點，且又有銀行按揭，所以開發(fā)商開發(fā)商往往自留一部分商鋪，或用于投資，或引進小區(qū)需要的配套商業(yè)或知名商業(yè)。 綜上分析： 26 我們認為龍崗中心城商鋪市場現(xiàn)況是； 炒家領(lǐng)市，村鎮(zhèn)居民 托市。 27 第六章、中心城商鋪市場前景 一、中心城商服物業(yè)的供應(yīng) 龍崗鎮(zhèn)商業(yè)用地受局限，但新建，改建量不小 龍崗鎮(zhèn)的大中型商場有國際商場、南城百貨，人人購物廣場、富佳商場等，建筑面積共計約 5 萬 M2。 中心城裙樓模式化，大量商鋪搶市場。今后三年商鋪供給量還將進一步增加，一類為新建住宅小區(qū)的底層商鋪，如尚景園、名流山莊、東都花園、新亞洲花園、佳馨園、城龍花園、和興花園等，另一類為大商廈，如龍興商業(yè)廣場、天豪商業(yè)廣場，楚豐廣場等，商服物業(yè)潛在供給量約 10 萬 M2。 28 二、三層商用物業(yè)開發(fā)的增加 鴻基、新鴻進、紫薇等都是首層商用物業(yè)；碧湖花園首層、二層則均為商用物業(yè)；而龍興商業(yè)廣場、名流廣場、天豪商業(yè)廣場、楚豐廣場、新亞洲花園部分等是一、二、三層全商用物業(yè)。調(diào)查中發(fā)現(xiàn) 98 年以前的開發(fā)者和炒家大部分 人賺到70100%的利潤。 市場總量 ： 目前僅龍崗中心城及深惠路、龍翔大道沿線在 95 年后的商業(yè)物業(yè)（中心區(qū)為龍平西路、名流大道、深惠公路、吉祥路圍合區(qū)）有近 2325 萬平方米。 2021 年春上市量 ： 2021 年春之后主要上市的有龍興商業(yè)廣場、東都花園等，估計 總量近 4 萬平方米左右，約占總供應(yīng)量的 18%。 99 年底， 2021 年初的大量推出盤，只完成了認購過程，而資 29 金已顯疲態(tài)。 一般居民跟風(fēng)入市。 前景的主要支撐題材 —— 龍崗中心規(guī)劃的市政硬件規(guī)劃部分都已完成，特別是中心城的道路系統(tǒng)（第二通道都已開通）現(xiàn)在已見不到政府投入中心 城建設(shè)的那種紅塵滾滾的場面，建設(shè)場面都是發(fā)展商在演繹。 三、發(fā)展前景：困難不小，值得一搏 龍崗中心城及附近的商業(yè)在 96 年以前一直是處于較低價位，成交量也很少，從 96 年下半年開始其開發(fā)量逐漸增加特別是 98 年和 2021 年，而經(jīng)營情況則一直沒有多大改善，空置率長期保持在較高水平。至少有以下幾點： 開發(fā)商業(yè)比開發(fā)住宅的風(fēng)險小，相對成本低，獲利空間大。 至少目前還有一定的市場，搶時機開發(fā)，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，也就是打一埸價格戰(zhàn)，又如何。 30 第三篇： 名流商業(yè)廣場 ? 機會與困難并存，目前市埸良好，但時機很重要，商業(yè)面積可增加，商業(yè)的獲利空間大，銷售比住宅好。 31 第七章、項目概況 一、位置： 名流商業(yè)廣場屬龍崗中心城一級輻射區(qū)，位于如意路和龍翔大路交匯處，在如意路北、龍翔大道樂，距龍崗中心城南部邊界吉祥路約 1500 米。如意路南是歷史民居和愛聯(lián)村及工業(yè)區(qū)，再過是山坡。四周除新亞洲花園，東都花園、景園外沒有其他新樓盤，如意路上靠近深惠路的兩側(cè)是少量的臨街空置商鋪。 四、技術(shù)經(jīng)濟指標 總用地面積： 平方米 建設(shè)用地面積： 容積率：≤ ，綠化率：≥ 30% 建筑面積： 43972，其中商業(yè)面積 4080 平方米 機動車泊車位： 220 個 （注：開發(fā)商擬增加商業(yè)面積） 32 第八章、困難點與機會點 一、名流商業(yè)廣場主要困難點： 交通出行不便： 名流商業(yè)廣場所處龍崗新興開發(fā)區(qū)，目前由于周邊還待發(fā)展，故交通網(wǎng)絡(luò)還沒有形成，公交能力尚不具備。 項目街區(qū)功能暫時不具商業(yè)條件 本項目周邊沒有象樣的建筑物和知名物業(yè)，沒有自成的商業(yè)、居家、文體娛樂等氣氛，周邊沒有形成鬧市狀態(tài)，必須待三年左右時間才會有大的改觀，目前必須要靠物業(yè)本身制造人氣。 項目周邊環(huán)境太差 項目周邊有與本商城極不協(xié)調(diào)的破舊農(nóng)民房，形象很差。周邊人口均散布在 200 米以外，基礎(chǔ)人口的接近、密集還有待時間。要發(fā)展還有待時日。 如意路沒有人氣 33 如意路目前和未來二、三年內(nèi)人流、車流均較少，人氣太淡。 競爭樓盤不小少 距中心區(qū)有 1500 米遠，沿龍翔大道有新亞洲花園和東都花園 800 米的購物廣場，競爭壓力極大，對中心區(qū)的親緣性不及上述兩樓盤，規(guī)模上也趕不上上述兩樓盤。 工程進度沒有 工程尚處在設(shè)計階段，能否搶時間，搶客戶，搶機會還難以定論。龍崗中心城將來往深圳的人流主要通過本項目區(qū)域。處于第二通道與如意路交匯之十字路口屬商業(yè)的黃金段位，需要充分利用。 相鄰有愛聯(lián)村居民區(qū)及工業(yè)區(qū)，擁有較多的基礎(chǔ)人口，如能針對性的服務(wù)并形成品牌，會具備相當消費和投資能力。 開發(fā)商業(yè)比開發(fā)住宅的風(fēng)險小，相對成本低，獲利空間大。至少目前還有一定的市場，搶時機開發(fā)，可能獲得滿缽黃 金，即使滑坡，打價格戰(zhàn)也不怕。 項目本身有一定的住宅量，相互依托，對商鋪有需求和一定的支援作用。 區(qū)內(nèi)布局及朝向 區(qū)內(nèi)商業(yè)和住宅布局分割，以平行于如意路呈平行布局 5 棟或 4棟，形成商業(yè) 鋪面的全面臨街，總體售價水平提高，且好銷售。 商業(yè)面積和住宅戶型 商業(yè)總面積只設(shè)一、二層商鋪約 13000 平方米，三層不設(shè)商業(yè)，商業(yè)單位面積控制在 30M2—— 120M2 之間，并且要有隨意分割設(shè)計，特別是可以放大。部分一房可用于商業(yè)面積的配套。 設(shè)區(qū)內(nèi)空中走廊 設(shè)通向二樓的連廊，人行天橋直達二樓。但是車輛要實 現(xiàn)與住宅人流的分流。 ? 臨街立面預(yù)留燈箱廣告位，便于統(tǒng)一管理和公司創(chuàng)收。 ? 立面顏色要跳，要突出顯眼，但又要有品味。 37 第十章、營銷策劃建議 要注意機會，宜早不宜遲：在 2021 年 8 月份前 盡量能完工，交付，一是不要碰到大市向下，二是爭取下半年的商業(yè)機會。有利于爭搶、截流有限的客戶。 提前聯(lián)系按揭銀行。 利用有關(guān)媒體或路牌廣告等渠道，向市場各類客戶提前吹風(fēng)。 保留單位 建議控制在 10%以內(nèi)，以防市道隨后會長期低迷。 密切關(guān)注東都花園和新亞洲花園的動向，并隨時調(diào)整戰(zhàn)術(shù)。如賣商業(yè)時名稱為“商業(yè)廣場”，賣住宅時用“名流雅居”。 38 第十一章、 準備工作內(nèi)容及安排 一、工地包裝 區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生整潔，各種影響形象的雜物清除 施工場地有序、材料堆放有序、工人按規(guī)范安全操作 圍墻施工及美化 小區(qū)指引牌 (各路口 ) 保安人員進駐并維護秩序 各棟臨時編號確定及掛牌 路牌和指引牌 條幅、布幅 綠化及周邊美化 二、售樓處 展板、模型、接洽處、洽談桌椅 飲水機及水、杯、電話 (2— 4 部 ) 室內(nèi)清潔，美化，盆景 臨時用水，電，衛(wèi)生間等 備用雨具，安全帽及其它用品 三、廣告宣傳資料 標徽及名稱組合（ VI） 售樓書 價目表 付款方式 小區(qū)模型及戶型模型 報紙新聞炒作題 材和文字 報社廣告文字及平面設(shè)計 禮品制作 路牌廣告 ?？?(報紙 ) 1車身廣告 1布幅廣告 四、銷售各項法律文件和資料 39 客戶認購書 預(yù)售買賣合同 誠意金、訂金、房款收據(jù)發(fā)票 施工許可證 工程規(guī)劃許可證 用地規(guī)劃許可證、紅線圖 投資建設(shè)許可證 開工許可證 內(nèi)外預(yù)售銷售許可證 購房入戶批件？ 1開發(fā)商的銷售委托書 五、銷售員管理及培訓(xùn) 100 問定稿并發(fā)放 實