商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位與商場(chǎng)規(guī)劃方案-在線瀏覽
2024-09-13 10:39本頁(yè)面
【正文】 約1000平方）引進(jìn)大型的品牌經(jīng)營(yíng)商家l 室內(nèi)步行街組團(tuán)（個(gè)體組團(tuán)）：大型商家之間用步行街連通形成室內(nèi)步行街（寬約6米，整個(gè)步行街的面積在1200平米/條），步行街兩側(cè)分布網(wǎng)點(diǎn)為個(gè)體經(jīng)營(yíng)的商鋪單位和開放式銷售空間l 酒吧街組團(tuán)：二樓參考現(xiàn)有平臺(tái)模式擴(kuò)建步行樓梯南面平臺(tái)，在平臺(tái)上形成休閑酒吧、餐飲組團(tuán)l 地下負(fù)一層體育主力店組團(tuán)：整體出租給有實(shí)力的綜合體育商城經(jīng)營(yíng)商，組建體育概念體驗(yàn)式購(gòu)物消費(fèi)空間商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品定位：來(lái)源定位：商品包括商場(chǎng)提供的服務(wù)來(lái)源于香港、澳門地區(qū)，主力商品須符合CEPA零關(guān)稅有關(guān)要求，商品定位按行業(yè)分類：香港貿(mào)易發(fā)展局（TDC）旗下的鐘表珠寶、玩具、禮品、家用電器、化妝品、服裝、電訊產(chǎn)品等行業(yè)適合零售流通分類產(chǎn)品；終極消費(fèi)者定位：按消費(fèi)者來(lái)源定義：l 珠海居民尤其整個(gè)香洲區(qū)居民滿足城市社區(qū)生活的需要，主要消費(fèi)行為包括到餐廳吃飯、購(gòu)買日用所需消費(fèi)品、夜間酒吧消費(fèi)、體育健身等；l 來(lái)自全國(guó)各地商務(wù)和休閑度假旅游的旅游者，主要消費(fèi)行為包括購(gòu)買香港制造產(chǎn)品、參與海濱游泳場(chǎng)休閑體育活動(dòng)和餐飲消費(fèi)；l 港澳臺(tái)居民、外籍人士，項(xiàng)目所在區(qū)域是港澳臺(tái)居民到珠海旅游過(guò)夜逗留主要區(qū)域，外籍人士因享受7日免簽過(guò)境在珠海逗留的優(yōu)惠政策也是集中在該區(qū)域逗留消費(fèi)，其主要消費(fèi)行為包括購(gòu)買旅游紀(jì)念品，酒吧餐飲等；按消費(fèi)能力定義：日東商業(yè)廣場(chǎng)未來(lái)消費(fèi)者應(yīng)該具備如下特征：l 本土居民以中產(chǎn)家庭消費(fèi)為主力，潮流觸覺(jué)靈敏，喜歡接受外來(lái)的消費(fèi)概念，這在珠海可以在水灣酒吧一條街可以得到證實(shí)；l 本土和國(guó)內(nèi)人士普遍對(duì)香港產(chǎn)品的質(zhì)量、款式有強(qiáng)烈的認(rèn)同感，如果商場(chǎng)的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量能達(dá)到接近香港水平，貨品的價(jià)格又能比之前降低，大部分消費(fèi)者還是愿意到這樣的購(gòu)物環(huán)境消費(fèi)；l 本土經(jīng)營(yíng)的百貨商場(chǎng)和臨街商鋪提供的購(gòu)物環(huán)境已經(jīng)不能滿足本土居民的消費(fèi)需要，其購(gòu)買消費(fèi)已經(jīng)開始具備休閑、娛樂(lè)綜合等享受型消費(fèi)的特征；l 旅游過(guò)境人士同時(shí)具備享受型、休閑型消費(fèi)特征，其偶然性沖動(dòng)性購(gòu)買的行為特征非常嚴(yán)重，如果商場(chǎng)能提供良好的購(gòu)物環(huán)境、質(zhì)量有保障的產(chǎn)品和服務(wù)、更多的參與性?shī)蕵?lè)項(xiàng)目，其消費(fèi)意欲將非常強(qiáng)烈；三、消費(fèi)能力預(yù)測(cè)和消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)分第二部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)商鋪及物業(yè)產(chǎn)品定位一、 業(yè)態(tài)業(yè)種組合比例組合原則： 提供購(gòu)物、餐飲、酒吧、運(yùn)動(dòng)休閑、旅游觀光、商務(wù)活動(dòng)等概念，將商場(chǎng)組合成可以同時(shí)滿足日常生活購(gòu)物和旅游觀光綜合性要求的消費(fèi)場(chǎng)地； 組合須配合原有五月花餐廳的營(yíng)業(yè)時(shí)間，考慮各商業(yè)組團(tuán)之間尤其是將來(lái)的酒吧街和商場(chǎng)的時(shí)間互補(bǔ)和人流相互扯動(dòng)； 各經(jīng)營(yíng)單位之間業(yè)態(tài)業(yè)種要能方便管理公司統(tǒng)一管理；日東商業(yè)廣場(chǎng)樓層商業(yè)功能組合示意在此原則下，美亞建議未來(lái)的日東商業(yè)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積比例為：中式餐飲、購(gòu)物商場(chǎng)、生活超市、特色休閑觀光街道比重大約比例為：2：4：3：1 ，符合現(xiàn)代型綜合購(gòu)物中心的功能多樣化要求。二、 商場(chǎng)功能定位及功能區(qū)域招商對(duì)象及租金水平（單位元/m2建筑面積）樓層：2大型玩具游樂(lè)經(jīng)營(yíng)商、娛樂(lè)游戲經(jīng)營(yíng)商、大型漫畫經(jīng)營(yíng)商、體育用品經(jīng)營(yíng)商、家庭電器經(jīng)營(yíng)商租賃均價(jià)：130元/m2。飾物精品店、玩具、禮品、生活家電、電信通訊產(chǎn)品、化裝美容用品、生活日化專營(yíng)店租賃均價(jià)：150元/m2。大型化妝品連鎖品牌、鐘表珠寶經(jīng)營(yíng)商、生活日化店租賃均價(jià)：140元/m2；底線：100元/m2。招商備選：全國(guó)范圍（含港澳地區(qū)）引進(jìn)生活型超級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商?！敖y(tǒng)一管理”就是商場(chǎng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體形象推廣、日?，F(xiàn)場(chǎng)管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場(chǎng)活動(dòng)的組織統(tǒng)籌，統(tǒng)一管理可以通過(guò)收取合理的管理費(fèi)用、舉辦商場(chǎng)促銷活動(dòng)、收取出租活動(dòng)場(chǎng)地等方式達(dá)到收支平衡甚至贏利；分散經(jīng)營(yíng)的含義包括：經(jīng)營(yíng)租戶每月繳納商鋪單位的租金，在符合商場(chǎng)統(tǒng)一管理原則下繳納商場(chǎng)管理費(fèi)，商鋪單位的具體經(jīng)營(yíng)和營(yíng)業(yè)盈虧一概有商戶自行負(fù)責(zé)。II. 商場(chǎng)統(tǒng)一形象層面：因?yàn)槭巧虉?chǎng)商鋪單位，商戶日常經(jīng)營(yíng)本身就需要在商場(chǎng)整體管理的前提下才能進(jìn)行，商場(chǎng)管理公司收取商戶的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)之后有需要運(yùn)用管理費(fèi)對(duì)外作商場(chǎng)的整體形象推廣，并通過(guò)頻繁舉辦商場(chǎng)活動(dòng)方式吸引有效購(gòu)買人流進(jìn)入商場(chǎng)，令在里面經(jīng)營(yíng)的商戶真正的有生意做。未來(lái)的日東商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者是以個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶為主（針對(duì)廠商的進(jìn)入商場(chǎng)可以采取調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)的方式同樣也可以滿足招商的要求），而且不管是廠商也好，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者也好，香港的商業(yè)活動(dòng)就是不希望商場(chǎng)對(duì)自己的經(jīng)營(yíng)干涉太多。原來(lái)迎賓廣
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