【正文】 要組成部分。需求快速增長(zhǎng)而供給能力增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，因而沒有形成充分競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)市場(chǎng)。 一、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析 項(xiàng)目周邊商業(yè)設(shè)施主要集中在相城大道兩側(cè)和陽(yáng)澄湖中路兩側(cè)。在主要商業(yè)街陽(yáng)澄湖中路上，小型商店和超市成為占主導(dǎo)地位的業(yè)態(tài)，但檔次不高，都是本地居民滿足生活需要之基本配套。主要原因是外部環(huán)境改善、區(qū)域認(rèn)同度提高，同時(shí)受大市回暖影響，大量市區(qū)客戶流向轉(zhuǎn)移到相城區(qū)，住宅銷售情況普遍比較樂觀，再加上價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯、性價(jià)比較高，在推出每一批房源即持續(xù)熱銷的情況下，價(jià)格必然出現(xiàn)上調(diào)。 （ 4）、 06 年區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) ? 供銷形勢(shì)良好 2020 年盡管遭遇政策調(diào)控，但相城區(qū)沒受太大影響，部分別墅項(xiàng)目逆市熱銷。 （ 3）區(qū)域典型樓盤客戶群分析 相城區(qū)客戶群體分析以項(xiàng)目的不同而不同。 ? 代表樓盤：麗晶星河、靜湖水岸別墅、中興高爾夫別墅，聆湖 麗墅，渭塘商業(yè)街，陽(yáng)澄領(lǐng)島別墅等。 ? 住宅樓盤：錦繡江南、香城花園、榮盛陽(yáng)光名邸、南亞花園、 凱翔花園、中翔 28 等。計(jì)劃將建成蘇嘉杭高速公路 相城段、新蠡太路、鳳陽(yáng)路等主干道的綠色通道；加快各級(jí)各類公園、小游園投入力度，建成元和公園、黃橋公園、沈周故里、桂花公園。 該區(qū)域現(xiàn)有常住人口 7 萬(wàn)左右，流動(dòng)人口不足 10 萬(wàn)人，但在未來的 5 年內(nèi)，估計(jì)遷入人口和常住人口將達(dá)到 20— 30 萬(wàn)人，同時(shí)流動(dòng)人口將會(huì)超過 30 萬(wàn)人。相城區(qū)已成為蘇州市外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新亮點(diǎn)。 3） .民營(yíng)經(jīng)濟(jì) 相城自古為商賈云集、集市繁華之地。 （ 3）兩聯(lián) 聯(lián)一：湘城 —— 太平 —— 蘇嘉杭高速公路太平互通，二級(jí)公路； 聯(lián)二：黃埭 —— 黃橋 —— 元和，二級(jí)公路 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 24 of 55 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 25 of 55 娛樂休閑－定格項(xiàng)目核心價(jià)值 相城既有園林之美，又有山水之勝。 總體規(guī)劃－蘇州五大核心之一 區(qū)位優(yōu)勢(shì)－蘇州的北大門 相城區(qū)地處最具活力和最具發(fā)展前景的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)腹地，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 就目前蘇州來看，商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，摩爾商業(yè)城在蘇州有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α? 蘇州與上海相比，商業(yè)的比重相對(duì)偏低，與蘇州在長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)地位極不相稱。這四大商業(yè)帶確立的是融休閑、餐飲、娛樂、觀光、購(gòu)物為一體的服務(wù)定位，為市民和外地游客提供更輕松愜意和更具特色的商業(yè)服務(wù)。公示的《規(guī)劃》中主要告知了蘇州未來商業(yè)的三大特色。泰華商城、三友商廈、蘇州文化市場(chǎng)、南天大廈等規(guī)?；藤Q(mào)企業(yè)共同構(gòu)成南門商貿(mào)區(qū)，蘇州汽車南站、蘇州輪船公司等水陸交通座落于此，百米范圍內(nèi)還有蘇州市區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品批零中心，人流量大，使之成為市區(qū)第三大商貿(mào)物流中心。 吳中區(qū)居住人口數(shù)量眾多，服務(wù)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重占 40%左右，比全市的平均水平高出近 10 個(gè)百分點(diǎn)。 （見下圖分布格局） 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 16 of 55 本案位置 蘇州市商業(yè)格局地圖 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 17 of 55 蘇州商業(yè)分析 作為蘇州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，古城區(qū)的商業(yè)地位無人撼動(dòng)，觀前、石路和南門三大傳統(tǒng)商圈均落于其范圍內(nèi)，幾乎囊括了市區(qū)所有的大型、高檔百貨商場(chǎng)。 2）存量土地區(qū)域分布 蘇州存量居住用地區(qū)域分布中心城區(qū)6%園區(qū)40%吳中區(qū)35%相城區(qū)11%園區(qū)四鎮(zhèn)3%新區(qū)5%中心城區(qū)園區(qū)園區(qū)四鎮(zhèn)新區(qū)吳中區(qū)相城區(qū) 圖表來源：金洲房產(chǎn) ? 目前蘇州存量居住用地面積為 萬(wàn)平方米。 ? 商業(yè)用地占到出讓總量的 33%，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈 居住用地仍然是土地 出讓的主力，商業(yè)用地的比例也有所上升。不過線路開到哪，周邊房地產(chǎn)開發(fā)就會(huì)熱起，而且會(huì)升值，這也是可以肯定的。根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃，滬寧城際軌道的具體線路位于滬寧鐵路和滬寧高速公路之間，基本與滬寧鐵路平行，兩者間距在 10 多米至 200 米上下。人口自然增長(zhǎng)主要集中在高新區(qū)、園區(qū)、吳中區(qū)，入遷則主要在吳中區(qū)、滄 浪區(qū)和高新區(qū)。他們的存在決定蘇州房?jī)r(jià) 07 年不可能出現(xiàn)像樣的下跌。 ? 政策調(diào)控預(yù)計(jì)將主要從稅收政策方面入手，除醞釀已久的物業(yè)稅之 外，消費(fèi)稅開征有可能提上議事日程，并有可能將來在高檔房交易方面實(shí)施。蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 1 of 55 前 言 首先感謝 貴 公司對(duì)於 金洲房 產(chǎn)的信任和支持，我司同樣抱著非常重視的態(tài)度對(duì)貴公司 蘇州市 相城區(qū) 蘭 桂坊項(xiàng)目 開展了系統(tǒng)的市調(diào)和研究工作。 ? 考慮到日益嚴(yán)峻的人民幣升值壓力，預(yù)計(jì) 2020 上半年人民幣將再 次升值，但具體升值的幅度目前還不太明朗。 —— 國(guó)內(nèi)投資客 國(guó)內(nèi)投資者一直是影響中國(guó)房?jī)r(jià)的重要力量，蘇州的房地產(chǎn)投資者在過去的一段時(shí)間內(nèi)，絕大多數(shù)人都賺得盆滿缽溢！ 在慣性思維下，很多人仍然把投資房屋作為首選，即使在 06 年底，一次性在一個(gè)小區(qū)內(nèi)購(gòu)買 3－ 4 套房子的投資客仍然可以見到（這還是蘇州本地的）一些高級(jí)白領(lǐng)、壟斷行業(yè)的員工、公務(wù)員、企業(yè)主仍然在投資住房。而平江區(qū)、金閶區(qū)人口呈緩慢下降趨勢(shì)或基本保持不變。 “交通時(shí)間的縮短，可以造成空間概念的轉(zhuǎn)移，最后形成一個(gè)連接著南京和上海，并且中間有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力的經(jīng)濟(jì)走廊。 輕軌的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展是提供了相當(dāng)有利的因素，但是在看到輕軌給房地產(chǎn)帶來機(jī)遇的同時(shí)，也要注意避免急功近利，客觀、合理地資源優(yōu)化配置。按用地性質(zhì)統(tǒng)計(jì)，居住用地最多，占到出讓總量的 60%左右，其中低密度居住用地占了 %；商業(yè)用地占 %，商住用地占 %。 ? 按區(qū)域劃分，園區(qū)面積為 萬(wàn)平方米，所占比例最大，為 40%；其次為吳中區(qū)，面積為 萬(wàn)平方米，比例占 35%；其它區(qū)域所占比例較小。同時(shí)，專業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)街等商業(yè)形態(tài)夜蓬勃發(fā)展，如錢萬(wàn)里橋小商品市場(chǎng)、虎丘婚紗一條街、十全酒吧一條街、鳳凰美食一條街等。但是吳中區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)主要以大眾消費(fèi)為主、缺少主題型的商業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)，隨著吳中區(qū)大量商業(yè)用地投入建設(shè)，長(zhǎng)橋以北地區(qū)還會(huì)建設(shè)商業(yè)步行街。 商圈 規(guī)模（萬(wàn)㎡） 人流量（萬(wàn)人） 租金水平（元 /㎡ .月） 輻射范圍 特色與發(fā)展定位 觀前 52 日均 15；節(jié)日 35 200500 全市、外來觀光游客 集合旅游、文化宗教、購(gòu)物休閑、餐飲娛樂的綜合商業(yè)區(qū)，全國(guó)十大步行街。 今 后，蘇州市區(qū)的標(biāo)志性商業(yè)格局將以“一個(gè)板塊二新二軸四帶”為主。另外，在今后將新建或改造提升的 16 條特色商業(yè)街中，承擔(dān)休閑娛樂餐飲功能的專業(yè)街比例也大幅提升，如淮海路休閑娛樂街、陽(yáng)澄湖淺水灣餐飲街等。據(jù)悉， 2020 年 111 月，蘇州的工業(yè)總值為 8640 億，相當(dāng)于上海的 80%，而零售業(yè)蘇州為 563 億，只有上海的 25%左右。目前，超市、大賣場(chǎng)、便利店已基本飽和，SHOPPING MALL 以其超大規(guī)模、一站式的購(gòu)物理念和優(yōu)惠的價(jià)格成為極具競(jìng)爭(zhēng)潛力的商業(yè)形態(tài)。 東距上海 85km，西距無錫 3Okm，北至南京198km，南至杭州 150km。 秀麗的陽(yáng)澄湖畔正成為新興的休閑娛樂度假勝地。古代經(jīng)商鼻祖陶朱公越國(guó)大夫范蠡曾在今天的蠡口漁牧為業(yè)，由此攜美女西施泛舟五湖。 5） .專業(yè)化市場(chǎng) 相城區(qū)專業(yè)化市場(chǎng)發(fā)展繁榮。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 28 of 55 二、相城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 區(qū)域特點(diǎn) ?房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚。“五縱四橫二聯(lián) 的交通骨干網(wǎng)絡(luò)，形成極為方便的立體交通網(wǎng)絡(luò)，加以配置區(qū)內(nèi)小交通，一方面溝通相城區(qū)與蘇州市場(chǎng)面區(qū)、新區(qū)、園區(qū)和鄰近城市的交通，另一方面溝通從城區(qū)到各鎮(zhèn)以及鎮(zhèn)區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)與村之間的道路，形成便捷的對(duì)內(nèi)對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò) ,同時(shí)逐步提升區(qū)鄉(xiāng)公路等級(jí)，達(dá)到二級(jí)公路的標(biāo)準(zhǔn)。 陸慕鎮(zhèn)板塊位于相城區(qū)陸慕鎮(zhèn)及其周邊地區(qū) , 陸慕鎮(zhèn)是相城區(qū)中心城鎮(zhèn)之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展水平在相城區(qū)內(nèi)占重要位置。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 31 of 55 （ 2）、市場(chǎng)各樓盤基本情況 案名 類型 開盤 時(shí)間 累計(jì)數(shù)據(jù) 新推案數(shù)據(jù) 累計(jì)供應(yīng)批次 累計(jì)供應(yīng)量 累計(jì)銷售率 新推案批次 新推案量 新推案時(shí)間 新推案主力面積 新推案銷售率 新推案均價(jià) (元 /平方米 ) 區(qū)域成交均價(jià)(元 /平方米 ) 香城花園一期 多層 /小高層 全部 1043 % 四批 250 139 % 4000 4360（毛坯） 4560（全裝） 香城花園二期 多層 /（別墅） 1－ 8 批 1094 % 八批 64 119/130 % 4600（情景洋房） 香城花園 香城花園全區(qū)市場(chǎng)供需均衡，走勢(shì)穩(wěn)健。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 35 of 55 第四部分 項(xiàng)目地塊及周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目項(xiàng)目所在的商圈屬于相城區(qū)最為繁華的商圈。但除了購(gòu)物，人們想要休閑、娛樂的地方就不多了。其中陽(yáng)澄湖中路連接元和鎮(zhèn)陸慕街道舊城區(qū)和東部行政中心新區(qū)的主要街道，也是相城舊城區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)密集區(qū)。 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橄喑谴蟮篮透辉方唤绲氖致房?，處于相城大道專業(yè)性市場(chǎng)區(qū)域，目前尚處在完善城市基礎(chǔ)設(shè)施、集中建設(shè)居住區(qū)、人口大量遷入的初期發(fā)展階段，更需要大量的商業(yè)設(shè)施進(jìn)行配套。從需求情況看，本案周邊對(duì)生活配 套的需求是非常大的。整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)分為七個(gè)區(qū)域，一區(qū)總建筑面積為 萬(wàn)平方米為租賃方式。項(xiàng)目南部為采蓮商業(yè)廣場(chǎng)，這個(gè)區(qū)域在未來 將 發(fā)展 成為 相城區(qū)的文化、娛樂、休閑、餐飲為一體的商業(yè)中心。另外，蘇州城區(qū)北擴(kuò)，相城區(qū)政府行政中心東移，會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目所在區(qū)域一帶發(fā)展，也是一個(gè)利好消息。 四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位描述 本項(xiàng)目商業(yè)綜合市場(chǎng)定位為：立足相城，服務(wù)相城并輻射周邊區(qū)域的集時(shí)尚購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)服務(wù)等多種功能于一體的中高檔次休閑娛樂生活廣場(chǎng)。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 49 of 55 四、項(xiàng)目客戶定位 項(xiàng)目客戶群的類別劃分 本項(xiàng)目的客群具有多樣化的特征，我們可以根據(jù)其消費(fèi)方式不同分為三種類型，即投資客戶群、經(jīng)營(yíng)客戶群和消費(fèi)戶客群。 （ 3）、商業(yè)消費(fèi)客群 消費(fèi)客群是指在項(xiàng)目商圈覆蓋范圍內(nèi)并經(jīng)常在項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行消費(fèi)的終端消費(fèi)者，包括區(qū)域內(nèi)常住人口和流動(dòng)人口。消費(fèi)客群是項(xiàng)目開業(yè)后的直接服務(wù)對(duì)象，是項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)客群。他們具有一定的資金實(shí)力并具有明確的投資意愿，把商業(yè)地產(chǎn)或商鋪?zhàn)鳛槠渫顿Y品種，利用商業(yè)物業(yè)的升值潛力回收租金受益或轉(zhuǎn)手獲得升值差價(jià)。 立足基點(diǎn) 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 48 of 55 項(xiàng)目處于相城區(qū)的新舊城區(qū)結(jié)合地帶，距離舊城中心區(qū)和新的行政中心區(qū)都在 1000 米左右，但距離蘇州市主城區(qū)則較遠(yuǎn)，又有滬寧高速公路的阻隔。本項(xiàng)目可以利用市場(chǎng)空白和機(jī)遇，進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位，開展和現(xiàn)有業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 ? 蘇州商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展水平高，發(fā)展迅速 蘇州市整體商業(yè)發(fā)展水平較高，商業(yè)布局比較合理完善，商業(yè)業(yè)態(tài)更新較快，形成了多層次多業(yè)態(tài)的商業(yè)格局。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 43 of 55 華美家園社區(qū)配套商鋪 物業(yè)地址： 相城區(qū)元和鎮(zhèn)齊門北大街 603 號(hào) 產(chǎn)品類型： 住宅底層沿街商鋪 樓 層： 二層、三層 面積分割： 一至三層不分割，聯(lián)售 300500 平方米。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 41 of 55 相城區(qū)項(xiàng)目周邊消費(fèi)場(chǎng)所及人群表： 數(shù)據(jù)來源：金洲房產(chǎn) 各典型市場(chǎng)入駐客戶及消費(fèi)客戶情況表： 數(shù)據(jù)來源： 金洲房產(chǎn) 消費(fèi)人群 主要消費(fèi)地點(diǎn) 對(duì)周邊配套的滿意程度 一般本地居民 陸慕鎮(zhèn)內(nèi)的一般配套 基本滿足生活所需 行政中心公務(wù)員 蘇州中心城區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施 無法滿足休閑、娛樂的要求 批發(fā)市場(chǎng)的小業(yè)主 陸慕鎮(zhèn)內(nèi)、中心城區(qū) 能夠滿足基本生活所需、但商務(wù)配套缺乏 一般外來人員 陸慕鎮(zhèn)內(nèi) 滿足生活所需 市場(chǎng)名城 主要入駐客戶 主要消費(fèi)客戶 中翔裝飾城 本地和外地建材廠家或中間商 蘇州周邊各城市建材批發(fā)商 中翔家電城 家電品牌代理商及江浙小家電客商 市場(chǎng)周邊居民及打工者 匯海隆家居廣場(chǎng) 全國(guó)各地中高檔家具廠商或代理商 長(zhǎng)三角各地居民和批發(fā)商 浙江小商品市