【正文】 本商業(yè)項(xiàng)目的主要投資客群包括： ? 蘇州。消費(fèi)客群是項(xiàng)目開業(yè)后的直接服務(wù)對(duì)象，是項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)客群。 （ 3）、商業(yè)消費(fèi)客群 消費(fèi)客群是指在項(xiàng)目商圈覆蓋范圍內(nèi)并經(jīng)常在項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行消費(fèi)的終端消費(fèi)者，包括區(qū)域內(nèi)常住人口和流動(dòng)人口。其入住方式分為購(gòu)買自營(yíng)和租賃經(jīng)營(yíng)兩種方式。 （ 2）、 商業(yè)經(jīng)營(yíng)客群 經(jīng)營(yíng)客群是指有意入住商業(yè)物業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的客戶群體。他們具有一定的資金實(shí)力并具有明確的投資意愿，把商業(yè)地產(chǎn)或商鋪?zhàn)鳛槠渫顿Y品種，利用商業(yè)物業(yè)的升值潛力回收租金受益或轉(zhuǎn)手獲得升值差價(jià)。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 49 of 55 四、項(xiàng)目客戶定位 項(xiàng)目客戶群的類別劃分 本項(xiàng)目的客群具有多樣化的特征，我們可以根據(jù)其消費(fèi)方式不同分為三種類型，即投資客戶群、經(jīng)營(yíng)客戶群和消費(fèi)戶客群。為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┬蓍e購(gòu)物、餐飲、娛樂休閑等商業(yè)配套，為區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶和大量流動(dòng)人口提供購(gòu)物餐飲、休閑娛樂、金融等一攬子綜合服務(wù)。 服務(wù)范圍 本項(xiàng)目定位于立足相城區(qū)，主要服務(wù)范圍是以項(xiàng)目所在三叉路口為圓心的 5 公里商圈，主要服務(wù)對(duì)象以相城區(qū)老城市民、新遷入小區(qū)居民、區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶、相城區(qū)政府的各級(jí)官員和流動(dòng)人口為主。 立足基點(diǎn) 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 48 of 55 項(xiàng)目處于相城區(qū)的新舊城區(qū)結(jié)合地帶，距離舊城中心區(qū)和新的行政中心區(qū)都在 1000 米左右，但距離蘇州市主城區(qū)則較遠(yuǎn)，又有滬寧高速公路的阻隔。 四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位描述 本項(xiàng)目商業(yè)綜合市場(chǎng)定位為：立足相城，服務(wù)相城并輻射周邊區(qū)域的集時(shí)尚購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)服務(wù)等多種功能于一體的中高檔次休閑娛樂生活廣場(chǎng)。本項(xiàng)目銷售可以迅速收回大部分前期投資，如進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，則可以獲得長(zhǎng)期的高額租金回報(bào)。這會(huì)給整個(gè)項(xiàng)目帶來生氣和活力，提高整個(gè)項(xiàng)目的人氣和商業(yè)價(jià)值，帶動(dòng)項(xiàng)目升值。本項(xiàng)目可以利用市場(chǎng)空白和機(jī)遇，進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位，開展和現(xiàn)有業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。另外，蘇州城區(qū)北擴(kuò)，相城區(qū)政府行政中心東移，會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目所在區(qū)域一帶發(fā)展，也是一個(gè)利好消息。 ? 相城區(qū)目前面臨諸多利好，未來發(fā)展?jié)摿薮? 項(xiàng)目周邊聚居了數(shù)家大中型批發(fā)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶多，其消費(fèi)能力和消費(fèi)集中度都比較高，是項(xiàng)目穩(wěn)定的目標(biāo) 客群。 ? 相城區(qū)商業(yè)空白較多，發(fā)展機(jī)會(huì)良好 相城區(qū)作為城郊區(qū)，商業(yè)發(fā)展較為緩慢，商業(yè)業(yè)態(tài)不夠豐富，業(yè)態(tài)空白多。 ? 蘇州商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展水平高，發(fā)展迅速 蘇州市整體商業(yè)發(fā)展水平較高，商業(yè)布局比較合理完善，商業(yè)業(yè)態(tài)更新較快，形成了多層次多業(yè)態(tài)的商業(yè)格局。項(xiàng)目南部為采蓮商業(yè)廣場(chǎng)，這個(gè)區(qū)域在未來 將 發(fā)展 成為 相城區(qū)的文化、娛樂、休閑、餐飲為一體的商業(yè)中心。陽(yáng)光名邸、南亞花園等樓盤的逐步交房，大量居民的入住，對(duì)周邊的生活配套，特別是娛樂休閑設(shè)施的要求將會(huì)非常旺盛，對(duì)本項(xiàng)目來說，具有較大的市場(chǎng)空白，市場(chǎng)潛力較大。 存在問題： 該商鋪銷售為一、二、三層捆綁銷售，抬高了總價(jià)； 每層建面僅為 80 平方米，樓層較高，垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)不好，從而導(dǎo)致二、三層人流量不足，投資險(xiǎn)加大。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 43 of 55 華美家園社區(qū)配套商鋪 物業(yè)地址： 相城區(qū)元和鎮(zhèn)齊門北大街 603 號(hào) 產(chǎn)品類型： 住宅底層沿街商鋪 樓 層： 二層、三層 面積分割： 一至三層不分割，聯(lián)售 300500 平方米。整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)分為七個(gè)區(qū)域，一區(qū)總建筑面積為 萬平方米為租賃方式。采蓮商業(yè)廣場(chǎng)總規(guī)劃占地面積 平方米，項(xiàng)目總建筑面積 80500 平方米。整個(gè)項(xiàng)目位于相城大道以東、富元路以南，位置比較優(yōu)越。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 41 of 55 相城區(qū)項(xiàng)目周邊消費(fèi)場(chǎng)所及人群表： 數(shù)據(jù)來源：金洲房產(chǎn) 各典型市場(chǎng)入駐客戶及消費(fèi)客戶情況表： 數(shù)據(jù)來源： 金洲房產(chǎn) 消費(fèi)人群 主要消費(fèi)地點(diǎn) 對(duì)周邊配套的滿意程度 一般本地居民 陸慕鎮(zhèn)內(nèi)的一般配套 基本滿足生活所需 行政中心公務(wù)員 蘇州中心城區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施 無法滿足休閑、娛樂的要求 批發(fā)市場(chǎng)的小業(yè)主 陸慕鎮(zhèn)內(nèi)、中心城區(qū) 能夠滿足基本生活所需、但商務(wù)配套缺乏 一般外來人員 陸慕鎮(zhèn)內(nèi) 滿足生活所需 市場(chǎng)名城 主要入駐客戶 主要消費(fèi)客戶 中翔裝飾城 本地和外地建材廠家或中間商 蘇州周邊各城市建材批發(fā)商 中翔家電城 家電品牌代理商及江浙小家電客商 市場(chǎng)周邊居民及打工者 匯海隆家居廣場(chǎng) 全國(guó)各地中高檔家具廠商或代理商 長(zhǎng)三角各地居民和批發(fā)商 浙江小商品市場(chǎng) 本地投資者、外地自用者 未知 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 42 of 55 商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格特征分析 項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鹚胶统鲎饴时容^。從需求情況看，本案周邊對(duì)生活配 套的需求是非常大的。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 40 of 55 各典型市場(chǎng)出租率比較表： 市場(chǎng)名城 商鋪出租率 備 注 中翔裝飾城 90%以上 目前基本租完 中翔 家電城 約 70% 市場(chǎng)內(nèi)部靠里的鋪位空置較多 匯海隆客居廣場(chǎng) 95%以上 基本租完 數(shù)據(jù)來源：金洲房產(chǎn) 消費(fèi)者與客戶情況分析 租賃客戶情況 陸慕鎮(zhèn)上的沿街商鋪?zhàn)赓U者大部分為本地小業(yè)主，由于商鋪面積較小，租金合理，符合本地人的承受能力，因而，陽(yáng)澄湖中路和齊門北大街的沿街商鋪出租率非常高，幾乎看不到閑置的商鋪。 商鋪?zhàn)馐矍闆r分析 由于各個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的側(cè)重點(diǎn)不同，每個(gè)市場(chǎng)的出租率和客戶人流量也不盡相同。 因此我們的判斷是，項(xiàng)目周邊區(qū)域目前缺乏有效的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，存在大量的商業(yè)空白，給項(xiàng)目留下了很好的進(jìn)入機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橄喑谴蟮篮透辉方唤绲氖致房冢幱谙喑谴蟮缹I(yè)性市場(chǎng)區(qū)域，目前尚處在完善城市基礎(chǔ)設(shè)施、集中建設(shè)居住區(qū)、人口大量遷入的初期發(fā)展階段，更需要大量的商業(yè)設(shè)施進(jìn)行配套。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 38 of 55 相城區(qū)項(xiàng)目周邊主要商業(yè)設(shè)施分布表： 商業(yè)形態(tài) 現(xiàn)有配套 所處位置 備注 銀行 交通銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、 商業(yè)銀行、信用合作社 大都集中在陽(yáng)澄湖中路 大多為各銀行相城區(qū)支行 餐飲 南亞賓館、在水一方大酒店 相城區(qū)政府對(duì)面 檔次較高、價(jià)格不斐 水天堂大酒店、金水灣大 酒店 項(xiàng)目南面采蓮商業(yè)廣場(chǎng) 檔次較高，價(jià)位適中 通天府、萬家火鍋城 陸慕鎮(zhèn)內(nèi) 檔次一般，價(jià)位適中 住宿 星百盛賓館 相城大道 檔次較低 超市 華聯(lián)超市、聯(lián)華超市、易出蓮花 陽(yáng)澄湖中路和相城大道 中等規(guī)模 藥店 雷允上、東吳醫(yī)藥 陸慕鎮(zhèn)齊門北大街 為醫(yī)保定點(diǎn)、規(guī)模較小 美容美發(fā) / 陸慕鎮(zhèn)內(nèi) 零星分布 保險(xiǎn)公司 中國(guó)人民保險(xiǎn)公司 陸慕鎮(zhèn)陽(yáng)澄湖中路 / 證券交易所 無 / / 健身場(chǎng)所 無 / / 專業(yè)性市場(chǎng) 中翔小商品市場(chǎng)，中國(guó)國(guó)際服裝城，蠡口家具城， 匯海隆家具廣場(chǎng)等 相城大道 為專業(yè)性 市場(chǎng) 其它 藝體館 相城大道旁 主要用于舉行會(huì)議、文藝演出和 播放電影 數(shù)據(jù)來源：金洲房產(chǎn) 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 39 of 55 商業(yè)市場(chǎng)需求特征分析 相城區(qū)作為蘇州北部城鄉(xiāng)結(jié)合部的近郊區(qū)，依托基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的長(zhǎng)足發(fā)展，近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人口增加較快，商業(yè)配套的需求增長(zhǎng)也很快。商業(yè)業(yè)態(tài)多為大中型商品批發(fā)市場(chǎng)，依托相城大道便利的交通條件和密集的車流發(fā)展迅速，主要有中翔家電城、中翔家具裝飾材料城和江蘇蠡口國(guó)際家具城等。 相城大道南接市區(qū)東環(huán)線，從項(xiàng)目所在地十字路口起，向南 公里穿越滬寧高速公路可達(dá)蘇州市主城區(qū)，向北直達(dá)常熟市，可接國(guó)道 204 線，是相城區(qū)南北向中心干道。其中陽(yáng)澄湖中路連接元和鎮(zhèn)陸慕街道舊城區(qū)和東部行政中心新區(qū)的主要街道，也是相城舊城區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)密集區(qū)。在滿足了基本的購(gòu)物需求后，更富有都市生活意味的購(gòu)物、休閑一體化的商業(yè)設(shè)施應(yīng)是未來發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)。在未來的幾年中，相城區(qū)的商業(yè)發(fā)展前景較大。伴隨著香城花園、榮盛陽(yáng)光名邸等大型居住區(qū)的形成，該區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)托舉力不斷增強(qiáng)，商業(yè)氛圍也會(huì)隨之越來越濃，發(fā)展?jié)摿薮?。但除了?gòu)物，人們想要休閑、娛樂的地方就不多了。商業(yè)的功能還停留 在基本的購(gòu)物和基本生活配套階段，休閑等功能還未與購(gòu)物有機(jī)地結(jié)合起來。 目前，相城區(qū)的商業(yè)發(fā)展在業(yè)態(tài)的多樣性、特色等方面還存在著一些不足和較大的發(fā)展余地。 目前蘇州相城區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)主要由兩個(gè)區(qū)域性小板塊組成：中翔商貿(mào)城板塊和蠡口家具城板塊。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 35 of 55 第四部分 項(xiàng)目地塊及周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目項(xiàng)目所在的商圈屬于相城區(qū)最為繁華的商圈。 ? 價(jià)格上行 從現(xiàn)有推出的樓盤來看，普通住宅價(jià)格從 2020 年的 1600元 /平方米已經(jīng)上升到了目前的 4500 元 /平方米，中心區(qū)板塊 4000 元 /平方米以下的樓盤基本消失。目前部分新樓盤戶型有小型化的趨勢(shì)，如恒勵(lì) 2020 年有多種風(fēng)格的產(chǎn)品上市，比如：北美風(fēng)格（中興高爾夫別墅） 、現(xiàn)代江南園林風(fēng)格（招商依云水岸）、加州風(fēng)格（榮盛?陽(yáng)光加州）等建筑風(fēng)格精彩紛呈，市場(chǎng)期待更多亮麗的色彩和異域風(fēng)情。全區(qū)市場(chǎng)供需均衡，走勢(shì)穩(wěn)健。 錦繡天地由于蘇房集團(tuán)對(duì)小區(qū)及附近區(qū)域的商業(yè)娛樂配備的整體規(guī)劃，以及靠近相城區(qū)區(qū)行政中心，雖然處于相城大道板塊的邊緣，蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 34 of 55 但依然受購(gòu)房者青睞，購(gòu)房客群以公務(wù)員、教師、私營(yíng)業(yè)主居多。這批客群，以相城區(qū)尤其是樓盤附近的當(dāng)?shù)厝藶橹鳎又糠衷谥邢璧冉?jīng)營(yíng)生意的私營(yíng)業(yè)主。 香城花園 香城花園由于整個(gè)小區(qū)以別墅為主，因此均價(jià)在 3800元 /平米左右，其別墅均價(jià)在 6500 元 /平米左右。 相韻花園 相韻花園，位于春申湖西路末端的黃橋鎮(zhèn)板塊。占地面積 平方米，總建筑面積 240345 平方米，建筑容積率 %，綠地率 37％， 1 幢單身公寓、 20 幢多 層、 9 幢小高層、 2 幢商業(yè)、多層住宅底層為車庫(kù)層及地下汽車庫(kù)。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 31 of 55 （ 2）、市場(chǎng)各樓盤基本情況 案名 類型 開盤 時(shí)間 累計(jì)數(shù)據(jù) 新推案數(shù)據(jù) 累計(jì)供應(yīng)批次 累計(jì)供應(yīng)量 累計(jì)銷售率 新推案批次 新推案量 新推案時(shí)間 新推案主力面積 新推案銷售率 新推案均價(jià) (元 /平方米 ) 區(qū)域成交均價(jià)(元 /平方米 ) 香城花園一期 多層 /小高層 全部 1043 % 四批 250 139 % 4000 4360（毛坯） 4560（全裝） 香城花園二期 多層 /（別墅） 1－ 8 批 1094 % 八批 64 119/130 % 4600（情景洋房） 香城花園 ? 板 塊特征：本地政府下屬開發(fā)企業(yè)為主，別墅居多。另外，別墅和寫字樓市場(chǎng)幾乎為空白，僅有一兩個(gè)樓盤，市場(chǎng)情況有待觀察。陸慕鎮(zhèn)真正意義上的樓盤是 2020 年對(duì)外公開銷售的華美家園，當(dāng)時(shí)的銷售情況較好。 陸慕鎮(zhèn)板塊位于相城區(qū)陸慕鎮(zhèn)及其周邊地區(qū) , 陸慕鎮(zhèn)是相城區(qū)中心城鎮(zhèn)之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展水平在相城區(qū)內(nèi)占重要位置。 ? 代表樓盤：商業(yè) —— 中翔家電城、中 翔裝飾城、蠡口國(guó)際家具 城、國(guó)際服裝城、采蓮商業(yè)廣場(chǎng)、錦繡商業(yè)街等。而銷售態(tài)勢(shì)也普遍走高，雖有個(gè)別樓盤的處于尾盤銷售的情況下成交套數(shù)和供量有所下落，但整體走勢(shì)良好。 相城大道板塊是相城區(qū)進(jìn)入環(huán)古城區(qū)和園區(qū)的必經(jīng)區(qū)域，該板塊是相城區(qū)樓市中發(fā)展最快、樓盤面積最大、開發(fā)密度最集中的板塊?！拔蹇v四橫二聯(lián) 的交通骨干網(wǎng)絡(luò)，形成極為方便的立體交通網(wǎng)絡(luò)，加以配置區(qū)內(nèi)小交通，一方面溝通相城區(qū)與蘇州市場(chǎng)面區(qū)、新區(qū)、園區(qū)和鄰近城市的交通，另一方面溝通從城區(qū)到各鎮(zhèn)以及鎮(zhèn)區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)與村之間的道路，形成便捷的對(duì)內(nèi)對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò) ,同時(shí)逐步提升區(qū)鄉(xiāng)公路等級(jí)，達(dá)到二級(jí)公路的標(biāo)準(zhǔn)。重點(diǎn)向綠色景觀大道發(fā)展。相城區(qū)生活配套非常少，目前還主要是在依靠相城區(qū)一些鎮(zhèn)上的生活配套設(shè)施。 ?中底檔樓盤占主導(dǎo)地位，缺乏高檔樓盤。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 Page 28 of 55 二、相城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 區(qū)域特點(diǎn) ?房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚。這種城市擴(kuò)展的最明顯變化，一個(gè)是城市基礎(chǔ)建設(shè)的快速發(fā)展和完善，另一個(gè)重要體現(xiàn)就是人口的大量導(dǎo)入和流動(dòng)人口的急劇增加。