【正文】 相城區(qū)人口社會發(fā)展現(xiàn)狀 相城區(qū)全區(qū)現(xiàn)有戶籍人口共約 40 萬人，其下述各鎮(zhèn)的常住人口如下表所列。中國珍珠城客商遍及日、美、俄、東南亞、港澳臺等國家和地區(qū)，年成交量達(dá) 780 噸以上，占全國淡水珍珠交易的三分之二，成交額超10 億元。 5） .專業(yè)化市場 相城區(qū)專業(yè)化市場發(fā)展繁榮。建區(qū)一年多來，世界 500 強(qiáng)日本“住友”電裝株式會社、臺灣佳能等 100 余家外資企業(yè)已欣然落戶。今天， 以有逾 10 億民資紛紛涌入相城區(qū)的會展、 度假休閑、房地產(chǎn)、污水處理等行業(yè)。古今往來，經(jīng)商之氣在相城大地上蔚然成風(fēng)，世代相傳。古代經(jīng)商鼻祖陶朱公越國大夫范蠡曾在今天的蠡口漁牧為業(yè)，由此攜美女西施泛舟五湖。相城區(qū)已成為新興的蘇蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 26 of 55 南奶業(yè)基地，光明、英特爾、全佳、天香等乳業(yè)集團(tuán)紛紛來區(qū)投資置業(yè)。 2） .特色農(nóng)業(yè) 水產(chǎn)、奶牛、花卉苗木、蔬菜瓜果，組成了相城區(qū)城郊型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的“四朵金花”。 外商服務(wù)中心、專家別墅小區(qū)、元和文化中心、 8 個綠化公園以及一大批精致典雅、適宜人居的小游園，為中外客商提供了良好的配套服務(wù)設(shè)施。 秀麗的陽澄湖畔正成為新興的休閑娛樂度假勝地。 （ 2）五橫 橫一：滬寧高速公路； 橫二：太陽路橫三：太潘路 橫四：鳳陽路 橫五：西北繞城高速公路。 ▲距蘇州火車站 5 公里 上海虹橋機(jī)場 85 公里 上海浦東機(jī)場 130 公里 ▲東至：上海 80 公里 ▲南至：蘇州工業(yè)園區(qū) 5 公里 ▲西至：蘇州新區(qū) 15 公里 ▲距昆山 20 公里 吳江開發(fā)區(qū) 25 公里 無錫開發(fā)區(qū) 25 公里 杭州 150公里 交通 五縱五橫兩聯(lián) 的區(qū)內(nèi)公路網(wǎng)，形成極為方便的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 地理環(huán)境 相城區(qū)地處長江三角洲各大開發(fā)區(qū)的中心位置，交通和區(qū)域輻射蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 23 of 55 明顯。 東距上海 85km，西距無錫 3Okm，北至南京198km，南至杭州 150km。黃埭香水西瓜子、湘城麻餅、陸慕蟋蟀盆、渭塘珍珠、蠡口黃 橋等地緙絲等都比較聞名。相城是蘇州城市外向拓展的重要空間場所 ,也是蘇州市極具發(fā)展?jié)摿Φ男鲁菂^(qū)。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 22 of 55 第三部分 區(qū)域市場分析情況 相城區(qū) 一、項目所處的市場背景 蘇州市相城區(qū)是古城蘇州的北大門，東鄰中新合作蘇州工業(yè)園區(qū) ,西接蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。目前，超市、大賣場、便利店已基本飽和，SHOPPING MALL 以其超大規(guī)模、一站式的購物理念和優(yōu)惠的價格成為極具競爭潛力的商業(yè)形態(tài)。目前的具體模式主要有兩種： 以商業(yè)開發(fā)為先，提升地租等級后從后續(xù)的地產(chǎn)開發(fā)中獲取利潤，如城鄉(xiāng)結(jié)合帶的SHOPPING MALL 開發(fā)； 商業(yè)開發(fā)跟隨地產(chǎn)開發(fā)，如商業(yè)一條街的建設(shè)等。從另一個角度來講，商業(yè)開發(fā)可以帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是有利于 提升土地的等級，蘊(yùn)涵了誘人的盈利潛力。 蘇州的住宅經(jīng)過長時間的發(fā)展，平均利潤率開始下降。據(jù)悉， 2020 年 111 月，蘇州的工業(yè)總值為 8640 億，相當(dāng)于上海的 80%，而零售業(yè)蘇州為 563 億，只有上海的 25%左右。園區(qū)的商業(yè)模型標(biāo)本是鄰里中心，新區(qū)的商業(yè)模型標(biāo)本將是以獅山路為中心的商業(yè)模塊。 從政府今年年初的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃可以看出，新區(qū)獅山廣場商務(wù)功能區(qū)將會和園區(qū)湖東商業(yè)功能區(qū)并列成為僅次于觀前、石路和南門組成的蘇州核心商業(yè)圈的市級商業(yè)功能區(qū)，顯然政府規(guī)劃的出臺對投資者和經(jīng)營者都有一個明確的導(dǎo)向作用，這就意味著蘇州商業(yè)將迎來一個新的發(fā)展機(jī)遇。 在《規(guī)劃》中，蘇州今后將有 16 條專業(yè)商業(yè)街和 12 條綜合商業(yè)街，其中，專業(yè)街的定位更明確、功能將更“純”，如現(xiàn)有的十全街酒吧休閑街在保留少量工藝品商店外，將進(jìn)一步擴(kuò)大休閑娛 樂的功能，成為名副其實的休閑特色街；南門地區(qū)將建起一條以飯店酒樓為主的餐飲街。另外，在今后將新建或改造提升的 16 條特色商業(yè)街中，承擔(dān)休閑娛樂餐飲功能的專業(yè)街比例也大幅提升，如淮海路休閑娛樂街、陽澄湖淺水灣餐飲街等。 在蘇州的標(biāo)志性商業(yè)格局中，今后將形成四個風(fēng)貌旅游休閑商業(yè)帶，分別是：環(huán)古城風(fēng)貌休閑商業(yè)帶、環(huán)金雞湖風(fēng)情休閑商業(yè) 帶、沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶、沿陽澄湖旅游度假休閑商業(yè)功能帶。此外，湖西和平江新城商務(wù)功能區(qū)、湖東國際會展功能區(qū)以及 12 個區(qū)域級商業(yè)功能區(qū)也將成為標(biāo)志性商業(yè)格局的一部分。園區(qū)的湖東商業(yè)功能區(qū)和高新區(qū)的獅山廣場商業(yè)功能區(qū)遙相呼應(yīng)，成為兩個“新”市級商業(yè)功能區(qū)。 今 后，蘇州市區(qū)的標(biāo)志性商業(yè)格局將以“一個板塊二新二軸四帶”為主。到 2020 年基本形成具有蘇州特色的標(biāo)志性商業(yè)格局，商貿(mào)流通業(yè)在長三角地區(qū)占據(jù)重要地位。本著“松動古城、加強(qiáng)新城、分級布局”的要求，形成具有蘇州特色的商業(yè)網(wǎng)點布局體系。 南門 12 日均 6；節(jié)日 10 100250 市區(qū)、吳中、吳江 目前主要以泰華為龍頭的百貨，隨著步行街的規(guī)劃建設(shè)定位為集購物、娛樂、觀光休閑與散步多功能于一體的商圈。 商圈 規(guī)模（萬㎡） 人流量（萬人） 租金水平（元 /㎡ .月） 輻射范圍 特色與發(fā)展定位 觀前 52 日均 15；節(jié)日 35 200500 全市、外來觀光游客 集合旅游、文化宗教、購物休閑、餐飲娛樂的綜合商業(yè)區(qū)，全國十大步行街。 南門商貿(mào)旅游區(qū)由東西兩部分組成。迄今已有 150 多年的歷史，一直以匯集稻香村、乾泰祥、黃天源等多家名優(yōu)特色的百年老店而名滿天下；碧鳳坊 —— 太監(jiān)弄的美食街更是以蘇幫美食譽(yù)滿江南；全國重點文物保護(hù)單位玄妙觀，以其豐厚的道教文化內(nèi)涵吸引著國內(nèi)外游客。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 18 of 55 觀 前地處蘇州古城中心，占地 公頃，商業(yè)繁榮，名店云集，古跡眾多。但是吳中區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)主要以大眾消費(fèi)為主、缺少主題型的商業(yè)和專業(yè)市場，隨著吳中區(qū)大量商業(yè)用地投入建設(shè)，長橋以北地區(qū)還會建設(shè)商業(yè)步行街。隨著國際服裝城、 ABOSS國際精品批發(fā)城以及中翔小商品城地興建，相城區(qū)將成為蘇州乃至長三角重要的物流、批發(fā)中心。伴隨著獅山路、何山路、玉山路等商業(yè)地日漸成熟，相信未來新區(qū)地輻射力將顯著增強(qiáng)。 2020年湖濱樓 、湖濱新天地、左岸 B 區(qū)、星都中心、白領(lǐng)天地等商業(yè)奠定了蘇州中高檔餐飲、娛樂合休閑新興陣地；忽動地現(xiàn)代廣場、金雞湖商業(yè)廣場以及正在興建的代廣場等一大批規(guī)模宏大的商業(yè)設(shè)施昭示著新城商業(yè)霸主的雄心（環(huán)湖 100 萬平方米商業(yè)設(shè)施）。同時，專業(yè)市場、特色商業(yè)街等商業(yè)形態(tài)夜蓬勃發(fā)展，如錢萬里橋小商品市場、虎丘婚紗一條街、十全酒吧一條街、鳳凰美食一條街等。 蘇州現(xiàn)有商圈分布格局 蘇州市區(qū)含老的商業(yè)區(qū)總共有 6 大商圈，分別為古城區(qū)（觀前商圈，石路商圈 ，南門商圈），高新區(qū)（獅山路商圈），相城區(qū)（相城大道商圈），園區(qū)（ CBD 商圈）。 ? 其中吳中區(qū)商業(yè)未來供應(yīng)主要集中在長橋區(qū)域、越溪副中心、環(huán)太湖區(qū)域等商業(yè)較欠缺的區(qū)域；相城區(qū)由于專業(yè)市場已成氣候，而日常的生活、市政配套欠缺，未來的商業(yè)供應(yīng)主要以這些配套類型為主。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 14 of 55 圖表來源：金洲房產(chǎn) ? 目前蘇州存量商業(yè)用地面積為 萬平方米。 ? 按區(qū)域劃分，園區(qū)面積為 萬平方米，所占比例最大，為 40%；其次為吳中區(qū)，面積為 萬平方米，比例占 35%；其它區(qū)域所占比例較小。其中居住用地為 萬 平方米 ，所占比例為 72%；商業(yè)用地為 萬平方米，所占比例為 28%。 一級市場土地存量分析 經(jīng)過對出讓土地的盤點整理，初步統(tǒng)計至 06 年 12 月蘇州存量房地產(chǎn)蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 13 of 55 開發(fā)用地面積為 萬平方米。 分類型土地供應(yīng)量 ? 06 年住宅用地較 05 年有較大攀升，達(dá)到 619 萬平方米，基本達(dá) 到 04 年的峰值水平； 商業(yè)和辦公用地 06 年供應(yīng)量較 05 年翻了一番，達(dá)到 279 萬平方米，說明隨著城市環(huán)境的逐步成熟和人口導(dǎo)入對配套需求的逐步提升，商辦 用地供應(yīng)急劇放量。按用地性質(zhì)統(tǒng)計，居住用地最多，占到出讓總量的 60%左右，其中低密度居住用地占了 %；商業(yè)用地占 %，商住用地占 %。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 12 of 55 二、商業(yè)市場供應(yīng)分析 土地供應(yīng)總量 ? 土地出讓總量同比下降 %，市場將穩(wěn)步健康發(fā)展 截至 2020 年 12 月底（起始時間從農(nóng)歷 2020 年春節(jié)后算起）， 2020年蘇州市區(qū)共出讓土地 105 宗，土地出讓面積 萬㎡，與去年同比減少 %，可建面積 萬㎡，與去年同比減少 %（注： 2020 年土地資料統(tǒng)計到 2020 年 1 月份，即農(nóng)歷 2020 年春節(jié)前）。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 11 of 55 1號線 2號線 3號線 3號線支線 4號線 以蘇州中心城市為樞紐的區(qū)域輕軌交通體系和城際軌道系統(tǒng)。充分論證兩者結(jié)合的利弊分析，挖掘交通優(yōu)勢的價值，發(fā)揮其最大效益。 輕軌的建設(shè)對房地產(chǎn)的發(fā)展是提供了相當(dāng)有利的因素，但是在看到輕軌給房地產(chǎn)帶來機(jī)遇的同時，也要注意避免急功近利，客觀、合理地資源優(yōu)化配置。反過來說，對在站點兩邊兩公里以外的房子的升值幅度就不能有過高的期望。蘇州未來的湖東和木瀆，又何嘗不會成為上海今日的浦東和閔行呢？ 軌道交通有一個吸引人的范圍，一般來講，在郊區(qū)兩公里內(nèi)乘坐軌道交通是人們可以接受的，在市區(qū)八百米是可以接受的。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 10 of 55 輕軌一號線 06 歲末，輕軌一號線通過國家審批。 “交通時間的縮短，可以造成空間概念的轉(zhuǎn)移，最后形成一個連接著南京和上海，并且中間有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力的經(jīng)濟(jì)走廊。分別是：望亭、蘇州新區(qū) (滸墅關(guān) )、蘇州、蘇州工業(yè)園區(qū)、唯亭、新昆山、陸家浜站。古城內(nèi)保持原有路、河格局，嚴(yán)格限制道路拓寬。人口的聚集對商業(yè)區(qū)域形成及未來發(fā)展提供了需求。而平江區(qū)、金閶區(qū)人口呈緩慢下降趨勢或基本保持不變。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 8 of 55 二、影響商業(yè)發(fā)展的因素 人口的分布及變化 由相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以知道，近三年來蘇州人口自然增長率呈負(fù)增長趨勢，但每年有近 15 萬外來人口涌入，同時每年有 11 萬人口遷出，使年均凈增長近 4 萬人口，并且還在呈不斷上升趨勢，因此外來人口遷入成為蘇州人口增長的最大因素。 房價保持穩(wěn)定增長 —— 商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)目前方興未艾，從炒作的角度來說，沒有房屋價格炒得離譜；但是從金融部門的反饋來看，對酒店、商業(yè)、寫字樓的貸款比普通住宅要更加嚴(yán)格；有些銀行甚至根本不批商業(yè)地產(chǎn)的項目開發(fā)貸款 。 問題在于無論是投資者還是投機(jī)者，它們不是房屋的最終 消費(fèi)蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 7 of 55 者；他們購買房屋都是為了能更高的價格賣出去或者高價出租；隨著房價和租金價格脫離絕大多數(shù)居民的承受能力，炒房賺錢的可能性在下降；出租房屋的收益也越來越低，最后投資者、投機(jī)者為了減少損失，必定拋售房屋，房價必然下調(diào)。 —— 國內(nèi)投資客 國內(nèi)投資者一直是影響中國房價的重要力量，蘇州的房地產(chǎn)投資者在過去的一段時間內(nèi)，絕大多數(shù)人都賺得盆滿缽溢！ 在慣性思維下，很多人仍然把投資房屋作為首選，即使在 06 年底，一次性在一個小區(qū)內(nèi)購買 3－ 4 套房子的投資客仍然可以見到（這還是蘇州本地的）一些高級白領(lǐng)、壟斷行業(yè)的員工、公務(wù)員、企業(yè)主仍然在投資住房。盡管“禁外令”出臺抬高了外資的門檻，但是外資注入抬高中國房地產(chǎn)價格 的事實必然在未來三年以內(nèi)影響中國房價。 ? 一方面，因為貸不到款，中小開發(fā)商為了資金回籠，可能會低價拋 售房屋解燃眉之急（目前蘇州市場這樣做的企業(yè)很少），如果大量企業(yè)拋售房屋就會造成整個房價體系的崩潰；另外一方面，因為貸款問題，影響了開發(fā)商推出新房的進(jìn)度，可能會造成未來一兩年內(nèi)，新樓盤推出數(shù)量減少，造成供不應(yīng)求，房價上漲。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 6 of 55 開發(fā)商面臨市場考驗 繼 10 月 17 日香港上市公司路勁集團(tuán)正式簽署協(xié)議認(rèn)購順馳中國55％股份后， 11 月 1 日路勁集團(tuán)通過旗下全資子公司雋御地產(chǎn)集團(tuán)收購蘇州順馳地產(chǎn)公司，從而全面擁有“鳳凰城項目地塊”開發(fā)權(quán)。 ? 考慮到日益嚴(yán)峻的人民幣升值壓力，預(yù)計 2020 上半年人民幣將再 次升值，但具體升值的幅度目前還不太明朗。預(yù)計以下政策調(diào)控的內(nèi)容將在