【正文】 新尚廣場(chǎng)55216。 區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案分析182。 區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)182。處理好南北戶型數(shù)量的布局，北側(cè)戶型與南側(cè)戶型價(jià)差普遍在 8001000元 /平米之間50商業(yè)市場(chǎng)分析182。項(xiàng)目產(chǎn)品布局應(yīng)當(dāng)合理，避免短面寬，大進(jìn)深252。本案面臨的直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要為區(qū)域內(nèi)的在售項(xiàng)目；252。界定結(jié)論：界定結(jié)論：252。項(xiàng)目本身的規(guī)模和對(duì)市場(chǎng)的影響力；252。區(qū)域?qū)傩钥?，?xiàng)目屬于相城區(qū)中心板塊，區(qū)域性是項(xiàng)目選擇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的首要因素； 252。 市場(chǎng)分析總結(jié)42區(qū)域 項(xiàng)目名稱 銷售狀態(tài)市區(qū) 天元辰廣場(chǎng) 尾盤園區(qū) 恒潤(rùn)后街 尾盤沸騰 CBD 在售環(huán)球 188 在售相城區(qū) 中翔麗晶 在售派克公寓 在售康橋麗都 在售德誠(chéng)嘉元廣場(chǎng) 在售億象新天地 未開(kāi)恒達(dá)百匯廣場(chǎng) 未開(kāi)新區(qū) 新地國(guó)際中心 在售楓橋麗舍 在售吳中區(qū) 港龍財(cái)智國(guó)際 在售匯金新地 未開(kāi)蜜蜂城 在售永誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng) 在售悠尚生活廣場(chǎng) 在售太湖黃金水岸 在售南蘇州生活廣場(chǎng) 尾盤金楓國(guó)際 尾盤蘇州酒店公寓分布 目前蘇州在售項(xiàng)目主要分布在吳中區(qū)及相城區(qū)吳中區(qū)園區(qū)新區(qū) 市區(qū)相城區(qū)43未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位屬性及交通的通達(dá)性可判定本案的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)在于相城區(qū)域范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)本案蘇州市區(qū) 園區(qū)相城中心區(qū)252。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案基本情況182。 蘇州酒店公寓分布182。量?jī)r(jià)走勢(shì) 在新增土地樓面價(jià)下降、產(chǎn)品位置主要在鄉(xiāng)鎮(zhèn)上，銷售量體將會(huì)進(jìn)一步下降，同時(shí)成交價(jià)格也將會(huì)出現(xiàn)下滑。 商業(yè)市場(chǎng)宏觀分析36從整體情況來(lái)看，新增 預(yù) 售情況呈 現(xiàn) 跌宕起伏的 趨勢(shì)；從季度供 應(yīng) 走 勢(shì) 看，商 業(yè) 用房的供 應(yīng) 量呈 現(xiàn) 下滑 趨勢(shì)商業(yè)市場(chǎng)供銷分析37成交量受產(chǎn)品供應(yīng)的影響較大；整體看來(lái)，成交量大幅波動(dòng)并趨于 上漲商業(yè)市場(chǎng)供銷分析38商業(yè)市場(chǎng)存量分析 蘇州商業(yè)市場(chǎng)供求矛盾突出，存量產(chǎn)品增加速度明顯39蘇 州商 業(yè) 市 場(chǎng) 整體仍供 過(guò) 于求，存量有所上升，受宏 觀環(huán) 境及商 業(yè) 位置的影響，去化速度有所減 緩 ，市 場(chǎng) 存量的商 業(yè)產(chǎn)品去化所需 時(shí)間 有所增加區(qū)域　 套數(shù) 面積（萬(wàn)方） 套數(shù)占比 面積占比 面積環(huán)比 面積同比工業(yè)園區(qū) 851 % % % %湖西 85 % % % %CBD南 105 % % 0% %CBD北 49 % % 0% %鐘南 3 % % 0% 80%高教區(qū) 288 % % % %合作區(qū)外 320 % % % %高新區(qū) 1042 % % % %獅山 593 % % % %通滸 313 % % % %竹園 136 % % % %吳中區(qū) 2507 % % % %吳中城區(qū) 229 % % % %獨(dú)墅湖 79 % % % %越溪 251 % % % %環(huán)太湖 570 % % % %木瀆胥口 1273 % % % %甪直 105 % % 0% %相城區(qū) 2263 % % % %相城城區(qū) 1332 % % % %鄉(xiāng)鎮(zhèn) 932 % % % %中心城區(qū) 2633 % % % %環(huán)線內(nèi) 547 % % % %環(huán)線外 2086 % % % %商業(yè)市場(chǎng)存量分析40商業(yè)用房市場(chǎng)走勢(shì)判斷新增供應(yīng) 由未開(kāi)發(fā)的土地和已開(kāi)發(fā)的存量土地，預(yù)計(jì)蘇州商業(yè)供應(yīng)區(qū)域主要集中在吳中區(qū)和園區(qū)兩大區(qū)域，其次是相城區(qū)、新區(qū)等去化分析 大量的商業(yè)用地出讓給未來(lái)商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)較大的障礙，商業(yè)空置面積的上升成為必然趨勢(shì)。 土地市場(chǎng)分析182。從各區(qū)域的面積存量來(lái)看，蘇州的酒店式公寓主要集中在吳中區(qū)和園區(qū)，相城區(qū)的酒店公寓存量不大；252。2023年 1月到 2023年 6月，蘇州酒店式公寓新增 ，去化 ，市場(chǎng)供應(yīng)充足252。 酒店式公寓市場(chǎng)分析182。土地市場(chǎng)分析29商業(yè)用地的樓面價(jià)保持穩(wěn)定的增加，漲幅高于住宅用地的增長(zhǎng)水平土地市場(chǎng)分析30房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析182。252。 商業(yè)市場(chǎng)宏觀分析28土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)深度調(diào)整，本年度土地大量萎縮，未來(lái)將出現(xiàn)商住 “ 平分天下 ” 的局面252。 土地市場(chǎng)分析182。蘇州經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展 ,為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的環(huán)境，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)近年來(lái)發(fā)展較快，產(chǎn)生的大量富裕階層支撐起房產(chǎn)的購(gòu)買力 。軌道交通的建設(shè)，環(huán)線的改造延伸，擴(kuò)大了城市的縱深和范圍，為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了較好的市政基礎(chǔ)和樂(lè)觀的前景。許多中小投資者將會(huì)知難而退。對(duì)投資者對(duì)投資者 216。部分無(wú)力承擔(dān)高還款額的購(gòu)房者放棄或延緩購(gòu)置第二套住房。因?yàn)槠骄幼∶娣e較小、父母養(yǎng)老、子女上學(xué)或者工作變動(dòng)等客觀因素，需要進(jìn)行二次置業(yè)。 近期政策內(nèi)容25打擊多次投資及短期投機(jī)行為；中高端投資型產(chǎn)品將受一定影響；高端產(chǎn)品政策影響較小新政嚴(yán)格區(qū)分了第一次置業(yè)與第二次置業(yè)的差別，同時(shí)對(duì)購(gòu)買中小戶型房產(chǎn)也有政策優(yōu)惠，因此對(duì)首次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并不產(chǎn)生影響，僅存于心理層面的影響。更多采用 “ 綜合條件最優(yōu)者得 ” 的綜合評(píng)標(biāo)方式。明確要求在保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)辦法出臺(tái)前，未經(jīng)批準(zhǔn)，保險(xiǎn)公司不得開(kāi)展相關(guān)投資業(yè)務(wù)。嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名；嚴(yán)禁內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、炒賣房號(hào)。商業(yè)銀行的信貸登記系統(tǒng)可以查詢到放貸情況，但要想準(zhǔn)確判斷住房套數(shù)主要還是以房管部門的登記信息為準(zhǔn)。2023421 銀監(jiān)會(huì)房貸新政的二套房認(rèn)定將 “ 以房為限 ,而不是以貸為限 ” 。 近期政策內(nèi)容23需求政策 —— 遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購(gòu)房時(shí)間 頒發(fā)單位 內(nèi)容2023415 國(guó)務(wù)院 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1． 1倍。“ 建貸掛鉤 ” 是房地產(chǎn)企業(yè)需要將在建工程抵押給銀行 ,由銀行監(jiān)督銷售 。對(duì)建設(shè)部門查處的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)商不再貸款 ,對(duì)有挪用銀行貸款來(lái)繳納土地出讓金的房地產(chǎn)企業(yè)不予貸款。2023421 銀監(jiān)會(huì)銀監(jiān)會(huì)要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行 “ 三不貸 ”和 “ 三掛鉤 ” 。一個(gè)家庭擁有的房子套數(shù)應(yīng)該由房管部門來(lái)認(rèn)定，以房管部門的證明為主。216。216。二套首付款不得低于 50％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 1． 1倍。216。探索 “ 綜合評(píng)標(biāo) ” 、 “ 一次競(jìng)價(jià) ” 、 “ 雙向競(jìng)價(jià) ” 等土地出讓方式216。試點(diǎn) “限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià) ” 及 “ 限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積 ” 土地競(jìng)買方式。216。216。216。 投資背景總結(jié)21金融政策金融政策需求政策需求政策供應(yīng)政策供應(yīng)政策本輪調(diào)控旨在收緊貨幣、提高投資客投資門檻以及收緊開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流216。 城市規(guī)劃分析182。未來(lái)的相城區(qū)將正式展示其作為蘇州中心城區(qū)發(fā)展中心的魅力在三條主干道北延、高鐵輕軌效應(yīng)的作用下，區(qū)域的土地價(jià)值和房?jī)r(jià)將出現(xiàn)較大的上行空間改變了整個(gè)片區(qū)的區(qū)域?qū)傩灾行纳藤Q(mào)城建設(shè)初具規(guī)模中心商貿(mào)持續(xù)建設(shè)，與周邊片區(qū)的溝通加強(qiáng)相城區(qū)規(guī)劃分析人民路，廣濟(jì)路，齊門北大街北延通車休閑活力島開(kāi)放商務(wù)核心區(qū)部分開(kāi)工建設(shè)輕軌 4號(hào)線動(dòng)工 2023年 2023年 2023年19相城區(qū)東鄰工業(yè)園區(qū)，西接高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)， 距上海 85km，地處長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚區(qū)域位置相城區(qū)被規(guī)劃為未來(lái)的城市副中心，是城市發(fā)展的重要方向；相城中央商貿(mào)區(qū)是相城中心城區(qū)建設(shè)的旗艦項(xiàng)目，是蘇州中心城區(qū)向北拓展的主要承接地，具有重要的長(zhǎng)三角區(qū)域服務(wù)功能區(qū)域規(guī)劃交通條件的改善加強(qiáng)了相城區(qū)和其他區(qū)域的無(wú)縫對(duì)接，拓寬了區(qū)域的客源面，作為古城區(qū)與平江新城的外延，相城區(qū)的開(kāi)發(fā)后勁已經(jīng)顯現(xiàn)交通規(guī)劃相城區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，在區(qū)域配套的改造建設(shè)、三條城市主干道北延、高鐵輕軌效應(yīng)的作用下，區(qū)域價(jià)值也將有所提升區(qū)域規(guī)劃總結(jié)20項(xiàng)目投資背景分析182。相城區(qū)的中央商貿(mào)城建設(shè)將在 2023年基本完成結(jié)構(gòu)建設(shè)，中央商貿(mào)城的規(guī)劃完成即代表中心城區(qū)和相城區(qū)的成功聯(lián)接，相城的整個(gè)房產(chǎn)發(fā)展將與中心城區(qū)靠攏 .252。252。252。252。252。相城區(qū)規(guī)劃分析17交通條件的改善加強(qiáng)了相城區(qū)和其他區(qū)域的無(wú)縫對(duì)接，拓寬了區(qū)域的客源面，作為古城區(qū)與平江新城的外延，相城區(qū)的開(kāi)發(fā)后勁已經(jīng)顯現(xiàn)252。中央商貿(mào)城功能結(jié)構(gòu)： 中心商貿(mào)城分五大功