【正文】 售價(jià)： 17000元 /平米重點(diǎn)個(gè)案分析59216。58康橋麗都沿街商業(yè)（東區(qū)）：商鋪產(chǎn)品面積較小，可分割成兩層，靈活度較大，性價(jià)比較高面積 套數(shù) 總套數(shù) 比例3050 10 57 %6080 27 %80100 12 %100130 4 %130185 4 %216?？偨ㄖ娣e :191848平方米216。商鋪在售套數(shù)： 7套216。 區(qū)域商業(yè)格局現(xiàn)狀182。中心城區(qū)的在售項(xiàng)目為尾盤(pán)；園區(qū)項(xiàng)目檔次過(guò)高，與本案屬性差異巨大，本案與之不形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系252。 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局分析182。從在售產(chǎn)品的面積段看，市場(chǎng)上以 4060平米的產(chǎn)品居多，占到 27%，其次是 6080平米的產(chǎn)品，比例占到14%酒店式公寓存量分析 34 分布特征分布特征 產(chǎn)品主要分布在園區(qū)和吳中區(qū)價(jià)格特征價(jià)格特征 經(jīng)歷穩(wěn)步增長(zhǎng)后， 08年逐漸下滑， 09年上升產(chǎn)品去化產(chǎn)品去化 4060平米的小面積產(chǎn)品由于總價(jià)低去化最好近期表現(xiàn)近期表現(xiàn) 市場(chǎng)供應(yīng)充足，存量呈增大趨勢(shì)蘇州酒店式公寓發(fā)展歷程較短，速度較快，價(jià)格漲幅也較大分析總結(jié)35房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析182。由于連續(xù)幾年大規(guī)模的住宅用地的出讓，使得與之配套的商業(yè)發(fā)展出現(xiàn)滯后局面，在 08年市場(chǎng)低迷、 09年市場(chǎng)紅火發(fā)展的情況下，商業(yè)用地出讓和成交比例受到的影響較小。相城區(qū)近幾年由城郊型轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘行?，?guī)劃改造幅度較大。在此類客戶中有部分人新政的出臺(tái)在打壓投資投機(jī)人群的同時(shí)，也為他們?cè)O(shè)置了一定 “ 阻隔 ” 。2023421 保監(jiān)會(huì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用的 “ 三不 ” 原則，即不允許投資住宅類物業(yè)也就是居民住房、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)、不允許參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。“ 房貸掛鉤 ” 是房地產(chǎn)企業(yè)需要按照銷售房屋進(jìn)度來(lái)償還銀行貸款。二套及以上住房要按照家庭為單位來(lái)界定，家庭應(yīng)該包括本人、配偶和未成年子女。保險(xiǎn)資金不允許投資住宅類物業(yè)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)、不允許參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。三不貸：對(duì)國(guó)土管理部門(mén)查處的、有閑臵土地、有炒地倒賣行為的房地產(chǎn)企業(yè)不予貸款；對(duì)建設(shè)部門(mén)查處的捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)商不再貸款，對(duì)有挪用銀行貸款來(lái)繳納土地出讓金的房地產(chǎn)企業(yè)不予貸款。交通方面，在 2023年之前，軌道交通、高鐵交通以及系列的延展路線將全部完工252。輕軌：輕軌 4號(hào)線，蘇州最大的換乘中心。相城區(qū)規(guī)劃分析16相城區(qū)依托科學(xué)的規(guī)劃，積極優(yōu)化空間，打造了中心商貿(mào)城，重點(diǎn)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，構(gòu)筑智能化商務(wù)平臺(tái)，使其成為城市功能提級(jí)、高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚的新地標(biāo)252。“ 東進(jìn)滬西 ” ： 東部為蘇州中心城區(qū)首要的發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)為東部新城，成為蘇州新的城市中心，與古城區(qū) 高新區(qū)形成的中核相呼應(yīng)。固定資產(chǎn)投資私營(yíng)企業(yè)和外資增加，帶來(lái)穩(wěn)定增長(zhǎng)的客戶群體。　 固定資產(chǎn)指標(biāo) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年1 固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 數(shù)額 1870 2360 2611 增長(zhǎng)率 % % 12% % %2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 (億元 ) 數(shù)額 420 718 增長(zhǎng)率 % % % % %3 GDP（億元） 數(shù)額 6701 7740增長(zhǎng)率 % % % 13% %4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 /GDP（ %） % % % % %9私營(yíng)外資企業(yè)發(fā)展252。大量外資企業(yè)的入住，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求進(jìn)一步加大，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了持續(xù)的、巨大的市場(chǎng)需求量。 宏觀政策分析182。 投資背景總結(jié)4蘇州 GDP近幾年持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的環(huán)境252。6人均收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，生活水平得到提升252。蘇州市私營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，品牌建設(shè)邁出步伐。私營(yíng)外資企業(yè)人均收入與支出蘇州對(duì)外向型經(jīng)濟(jì)依賴比較重，在金融危機(jī)的影響下不少企業(yè)受到考驗(yàn)，但綜合考量，蘇州經(jīng)濟(jì)依然向好，為房產(chǎn)市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)城市經(jīng)濟(jì)分析總結(jié)11項(xiàng)目投資背景分析182?！?北拓平相 ” ： 北部是蘇州中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)北部新城。中央商貿(mào)城規(guī)劃結(jié)構(gòu)： “ 十字金帶、活力中心、水網(wǎng)方域 ”—— 南北向活力軸帶與東西向景觀軸帶在規(guī)劃中心交匯，形成活力中心，并通過(guò)棋盤(pán)狀水網(wǎng)與濱水休閑回廊構(gòu)成水韻濃厚的現(xiàn)代水景社區(qū)。252。未來(lái)的相城區(qū)將正式展示其作為蘇州中心城區(qū)發(fā)展中心的魅力在三條主干道北延、高鐵輕軌效應(yīng)的作用下，區(qū)域的土地價(jià)值和房?jī)r(jià)將出現(xiàn)較大的上行空間改變了整個(gè)片區(qū)的區(qū)域?qū)傩灾行纳藤Q(mào)城建設(shè)初具規(guī)模中心商貿(mào)持續(xù)建設(shè)，與周邊片區(qū)的溝通加強(qiáng)相城區(qū)規(guī)劃分析人民路，廣濟(jì)路，齊門(mén)北大街北延通車休閑活力島開(kāi)放商務(wù)核心區(qū)部分開(kāi)工建設(shè)輕軌 4號(hào)線動(dòng)工 2023年 2023年 2023年19相城區(qū)東鄰工業(yè)園區(qū)，西接高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)， 距上海 85km，地處長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚區(qū)域位置相城區(qū)被規(guī)劃為未來(lái)的城市副中心，是城市發(fā)展的重要方向；相城中央商貿(mào)區(qū)是相城中心城區(qū)建設(shè)的旗艦項(xiàng)目，是蘇州中心城區(qū)向北拓展的主要承接地，具有重要的長(zhǎng)三角區(qū)域服務(wù)功能區(qū)域規(guī)劃交通條件的改善加強(qiáng)了相城區(qū)和其他區(qū)域的無(wú)縫對(duì)接，拓寬了區(qū)域的客源面，作為古城區(qū)與平江新城的外延，相城區(qū)的開(kāi)發(fā)后勁已經(jīng)顯現(xiàn)交通規(guī)劃相城區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，在區(qū)域配套的改造建設(shè)、三條城市主干道北延、高鐵輕軌效應(yīng)的作用下，區(qū)域價(jià)值也將有所提升區(qū)域規(guī)劃總結(jié)20項(xiàng)目投資背景分析182。216。216。一個(gè)家庭擁有的房子套數(shù)應(yīng)該由房管部門(mén)來(lái)認(rèn)定，以房管部門(mén)的證明為主。 近期政策內(nèi)容23需求政策 —— 遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購(gòu)房時(shí)間 頒發(fā)單位 內(nèi)容2023415 國(guó)務(wù)院 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1． 1倍。明確要求在保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)辦法出臺(tái)前，未經(jīng)批準(zhǔn)，保險(xiǎn)公司不得開(kāi)展相關(guān)投資業(yè)務(wù)。部分無(wú)力承擔(dān)高還款額的購(gòu)房者放棄或延緩購(gòu)置第二套住房。蘇州經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展 ,為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的環(huán)境，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)近年來(lái)發(fā)展較快，產(chǎn)生的大量富裕階層支撐起房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力 。土地市場(chǎng)分析29商業(yè)用地的樓面價(jià)保持穩(wěn)定的增加，漲幅高于住宅用地的增長(zhǎng)水平土地市場(chǎng)分析30房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析182。 土地市場(chǎng)分析182。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案基本情況182。界定結(jié)論：界定結(jié)論：252。 區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)182。單套面積： 38286平米216。項(xiàng)目地址：相城華元路 755號(hào)216。 商鋪位置示意圖252?；緮?shù)據(jù)：216。216。項(xiàng)目地址：人民路北延段與春申湖路交匯處216。目前接受意向登記，預(yù)計(jì) 9月份開(kāi)盤(pán)，主推商鋪，價(jià)格未定。區(qū)域內(nèi)已拍賣的多宗地塊將在今明年啟動(dòng)，這些地塊的動(dòng)態(tài)與本項(xiàng)目的后期運(yùn)作密切關(guān)聯(lián)編號(hào) 地塊坐落 最大可建面積 (㎡ ) 容積率 用途 成交單位蘇地 2023G90 相城區(qū)元和塘以西、春申湖路南側(cè) D區(qū)（ 12）、 F區(qū)（ 13）號(hào)地塊 632066 居住 /商業(yè) 恒基中國(guó)蘇地 2023G39 相城區(qū)春申湖西路南 /人民北路兩側(cè) G1地塊 172872 7 商業(yè)蘇地 2023G40 相城區(qū)春申湖西路南 /人民北路兩側(cè) G2地塊 357904 商業(yè)蘇地 2023G41 相城區(qū)春申湖西路南 /人民北路兩側(cè) G3地塊 229609 商業(yè)蘇地 2023B70號(hào) 相城區(qū)春申湖路北、城區(qū)中學(xué)西 2號(hào) 93575 商業(yè) /辦公蘇地 2023B71號(hào) 相城區(qū)春申湖路北、城區(qū)中學(xué)西 3號(hào) 91355 商業(yè) /辦公蘇地 2023B72號(hào) 相城區(qū)澄和路東、安元路北 59496 商業(yè) /辦公 中惠房產(chǎn)蘇地 2023G7 相城區(qū)元和街道采蓮路西、古巷路南 14511 商務(wù)金融用地 相城水務(wù)蘇地 2023B24 相城區(qū)元和街道文陵路東、春申湖路北 63515 5 批發(fā)零售和商務(wù)金融用地 浩遠(yuǎn)國(guó)際投資蘇地 2023B25 相城區(qū)元和街道陽(yáng)澄湖中路北、相城大道西 32706 3 住宿餐飲用地 漢爵投資蘇地 2023B57 相城區(qū)元和街道陽(yáng)澄湖西路南、人民路西 208062 3 批發(fā)零售和商務(wù)金融用地 四城房產(chǎn)蘇地 2023B106號(hào) 相城區(qū)御窯路東、實(shí)驗(yàn)中學(xué)西（南） 10962 批發(fā)零售、商務(wù)金融用地 恒博盛元東蘇地 2023B15號(hào) 相城區(qū)元和街道春申湖路北、文陵路東 64585 5 批