【正文】 的壓力。然而受市場經(jīng)營條件限制，大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群與武漢市652個商品交易市場一樣，集中在市中心區(qū)，占據(jù)黃金地段，其建場當初就遺留下的許多問題逐漸顯現(xiàn)出來。武漢市周圍400公里范圍內(nèi)有45個中等以上的城市，%。項目總論一、項目概況項目名稱：華中鞋業(yè)商貿(mào)城建設項目建設性質(zhì)：新建建設地點：武漢市江漢區(qū)姑嫂樹區(qū)域建設單位：武漢鹿迪投資有限公司聯(lián) 系 人：陳秉西電 話：02782766080電子郵件：zjwzcbx投資凈利潤率=凈利潤/總投資額*100%=。我國是世界鞋業(yè)產(chǎn)銷第一大國，現(xiàn)有7200多個制鞋企業(yè)，已形成廣東、福建、溫州、成都、重慶等五大鞋類生產(chǎn)集散地，在我們這個年產(chǎn)60億、年消費25億雙鞋的國度里，鞋類交易平臺的建設有著非常重要的意義。深厚的商業(yè)文化底蘊、獨特的區(qū)位優(yōu)勢、巨大的消費市場、良好的經(jīng)營氛圍，形成了武漢在華中地區(qū)物流領域集聚與輻射的獨特優(yōu)勢。、物流業(yè)的空間現(xiàn)在大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的環(huán)境和空間顯然不能滿足現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求。，經(jīng)營效益受影響老城區(qū)物業(yè)租賃成本高，一些店鋪年租達15萬元，相當于購買本項目店鋪的首期付款，經(jīng)營成本較高，經(jīng)營效益受影響較大。并獲得了武漢市及江漢區(qū)計委、城市規(guī)劃部門等對此項目的肯定，并就項目選址等提供了支持。商貿(mào)業(yè)是江漢區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè),根據(jù)江漢區(qū)政府加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改造、提升傳統(tǒng)市場，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)的要求，項目建設實施后，將顯著地改善招商引資的軟硬環(huán)境。同時，也成為武漢市重要的專業(yè)批發(fā)市場。經(jīng)過十余年的發(fā)展，已成為周邊地區(qū)鞋類商品的集散中心。4）在市場經(jīng)濟下，市場的集聚與發(fā)展，專業(yè)市場的創(chuàng)新整合，是市場發(fā)展的唯一出路。這里匯集有武商、武廣、中百、沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)國際知名的零售企業(yè)。大興路市場群現(xiàn)有的經(jīng)營戶；l表31 大興路地區(qū)鞋類市場群經(jīng)營戶群搬遷部分統(tǒng)計表市場名稱經(jīng)營戶戶數(shù)市場名稱經(jīng)營戶戶數(shù)大興路市場201大興鞋城93金興童鞋城142萬寶鞋城167鼎力鞋城417萬商鞋城42銀河鞋城566(13層)合 計1628戶②大興路地區(qū)以外的鞋類、鞋料市場群入駐部分華中鞋業(yè)商貿(mào)城項目的建設并不是僅限于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場的拆遷改造工程，而是通過該項目的運作，發(fā)揮市場的集聚效應和規(guī)模效應，吸引武漢及其周邊地區(qū)的鞋業(yè)鞋料經(jīng)營戶進入市場，建立一個立足于武漢，輻射周邊華中地區(qū)的鞋業(yè)及鞋料批發(fā)、零售一級市場。3）目標客戶群體的購買心理分析通過對上述市場的經(jīng)營戶的調(diào)查研究，我們發(fā)現(xiàn)，在這些潛在的客戶群體當中主要存在著以下幾種購買心理：a)精明的投資者當然不會錯過。二、項目地塊的優(yōu)劣分析（SWOT分析）優(yōu)勢分析216。216。216。同時如何吸引核心商戶也將是本案面臨的一個較為棘手的問題，一方面大興路部分市場的拆遷給本案的建設帶來機遇，但另一方面是如何吸引核心商戶和幫助客戶留住核心終端的問題，如果不能幫助核心商戶留住核心終端，同時大興路又難以做到整體性搬遷，則本案的建設將面臨著較大的風險?；啬蟼?cè)設有商場入口、人流集散廣場及商場的宣傳活動、休閑的演示廣場，而北側(cè)設商場內(nèi)商業(yè)步行街入口景觀廣場，地面停車場等。四、給排水設計生活給水系統(tǒng)水源：以城市自來水網(wǎng)為水源，二路DN200給水管引入，在基地內(nèi)側(cè)形成環(huán)狀。排水系統(tǒng)排水量：最大日排水量按最大日生活用水量的85%計，則排水量為300 M3/D。消火栓用水量按用水量最大的建筑物的一次消防用水量考慮，則室外消防用水量30L/S，室內(nèi)用水量30L/S，室內(nèi)用水量30L/S，火災延續(xù)時間3小時。其中倉庫按倉庫危險Ⅱ級布置；商場、地下室汽車庫按中危險級Ⅱ級設計；辦公樓部分按危險級Ⅰ級設計。自動報警的區(qū)域均設有手動報警和消火栓報警。向銀行抵押貸款10000萬元，用于項目建設。建筑密度 %；b、項目建設期 1年；c、項目總投資 ；二、項目投資測算序號項目名稱建筑面積M2單位成本單項總成本銷售單價備注一土地成本240萬/畝13320　　二前期工程費　　　　1勘察、規(guī)劃設計費、監(jiān)理費等7326050　建安成本*3%2可行性研究費　　　建安成本*%三建筑安裝成本　　　　一)土建成本73260　　　1商場、辦公樓643161000　　2倉儲8944800　　3地下室113782000　　4區(qū)間道路、管網(wǎng)及綠化7326080　　二)安裝成本73260　　　1給排水及消防系統(tǒng)7326070　　2變配電、電力及照明系統(tǒng)7326050　　3弱電系統(tǒng)7326030　　4空調(diào)通風系統(tǒng)73260120　　5電梯　　700　10部貨梯、10部扶梯四直接成本小計　　　　五管理費用　　　建安成本*3%六財務費用　　580　建設期內(nèi)年平均貸款1億，建設期內(nèi)均勻投入。主要評價指標有：財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值及項目動、靜態(tài)回收期等指標。商鋪00建設投入3506不可預見費60060010稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量而一般經(jīng)驗認為，當盈虧平衡點的銷售率≤70%時，項目的風險較低。1500家企業(yè)及經(jīng)營戶，按每戶流動資金50萬元計算，本項目的固定資產(chǎn)投資為11億元，再加上客商的裝修投資，直接引進資金將在18億元以上。向社會提供大量的就業(yè)機會本項目投入運營后，預計鞋業(yè)商貿(mào)城需直接就業(yè)崗位10000余個，除武漢市原有各鞋業(yè)、鞋料市場的就業(yè)者以外，可新增就業(yè)崗位2000多個。由此可見，本案建成以后將具有良好的環(huán)境效益。明顯的環(huán)境效益大興路鞋業(yè)市場群的搬遷與新鞋業(yè)商貿(mào)城的建成，將是兩地徹底告別污水橫流、垃圾遍地、空氣渾濁的生活及工作環(huán)境，老市場所處的老城區(qū)將變成道路寬敞整潔、高樓林立，處處賞心悅目的城市風景線；新商貿(mào)城將把城市的角落變成綠樹成蔭，花草滿地，一派興興向榮的創(chuàng)業(yè)天堂。有效地利用土地資源，推動城市發(fā)展戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)本項目擬選址在城郊結(jié)合部，項目建成后，必將帶動周邊地區(qū)的快速發(fā)展。二、單因素敏感性分析影響本項目財務效益的主要不確定因素為開發(fā)成本，售價水平等，開發(fā)成本中地價成本就占到了總投資的44%，地價成本的變動，直接影響到本案的財務收益率。()4累計凈現(xiàn)金流178260分期建設款30000寫字樓00反映出項目所占用資金的盈利能力，即反映出項目的盈利能力。資金籌措方案根據(jù)國務院國發(fā)[1996]35號文規(guī)定，本項目企業(yè)應具備不低于項目總投資35%的資本金，35%=10630(萬元)，因此本案企業(yè)自籌資金為13320萬元。二、資金運作方式在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在取得土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設；當主樓建設快要封頂?shù)臅r候，可進行預售，預售收入再投資就可將整個項目投資完成。七、通風系統(tǒng)商場：設置機械排煙系統(tǒng)，并與平時機械通風系統(tǒng)合用。自備電站設計按平時保證二級負荷用電，火災時保證一級消防用電和滿足大容量電機啟動要求確定發(fā)電機容量為200KW。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：采用臨時高壓系統(tǒng)。高層污水立管設置專用通氣管通氣，多層商場污水立管設置伸頂通氣管通氣。給水系統(tǒng)：本工程給水采用分區(qū)給水方式。步行人流由城市人行道出入基地內(nèi)步行街入口廣場或商場入口廣場。216。龍王廟的拆遷改造是逐步進行的，并未形成市場大的動蕩，要吸引那部分商戶離開大興路存在著一定的困難。龍王廟商貿(mào)中心定位集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的大型主題購物廣場，其建筑形式為地上十層，地下二層，經(jīng)營可能性往零售轉(zhuǎn)型。216。物流組織困難：大興路的物流組織完全依賴于漢正街，且托運一般為多種商品組合，依靠鞋城重組物流困難較大，而依然依賴漢正街的物流又諸多不便。216。第三章 項目環(huán)境分析一、地塊環(huán)境土地性質(zhì)綜述項目選址于武漢市江漢區(qū)新華下路與瀟湘路交