【正文】 南國際會展中心座落于 濟南高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 中 心地帶，占地 300畝，總建筑面積 15 萬平方米，系全國第三江北第一大展館，主樓豪華氣派，輔樓為四星級商務酒店及高檔寫字樓，展廳可設 4000 個國際標準展位。 高新區(qū)會展經(jīng)濟 會展業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的一個產(chǎn)物，是（新）技術和產(chǎn)品交流和交易的一個平臺。 新產(chǎn)業(yè)的膨脹和提升，促進關聯(lián)企業(yè)的發(fā)展，特別是服務性行業(yè)，從而為區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場創(chuàng)造需求濟南高新區(qū)的發(fā)展方向和重點比較明確，有利于更有效的利用資源，在重點行業(yè)做大做精做深，優(yōu) 惠政策多，以及幾個特色園區(qū)的品牌效應，有利于招徠和留住專業(yè)人才。是東部新城的重要功能區(qū)，承擔著商業(yè)金融的核心功能，是以商業(yè)金融和生活居住為主導的，含有成規(guī)模的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用地，并兼具完備配套服務設施和市政基礎設施用地的生態(tài)型綜合性區(qū)域。四個產(chǎn)業(yè)研發(fā)功能區(qū)：環(huán)?？萍紙@、小 鴨集團產(chǎn)業(yè)區(qū)、齊魯機電園產(chǎn)業(yè)區(qū)、大學科技園產(chǎn)業(yè)區(qū)。 以開發(fā)區(qū)的中軸線（新宇北路 — 新宇路 — 中環(huán)路 — 舜華路）形成賢文片區(qū)南北向的具有綜合服務、景觀展示功能的主要景觀發(fā)展軸。 “一帶”即大辛河濱河生態(tài)功能帶。 20xx 年由于大批在建房屋成為現(xiàn)房，約有 70萬人口涌入 東部新城。 16 高新區(qū)三大片區(qū)建設全面展開： 總部經(jīng)濟中心區(qū)將建設提升為 濟南市現(xiàn)代化的東部新城樣板區(qū)，集中建設總部經(jīng)濟基地和科技研發(fā)區(qū)、生活商貿(mào)區(qū) ，重點發(fā)展總部經(jīng)濟、現(xiàn)代服務業(yè) ；東部新區(qū)將建設成為規(guī)?；滦凸I(yè)的聚集區(qū)；出口加工區(qū)將建設成為集加工貿(mào)易、陸路口岸和 保稅物流 于一體的外向型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。加強了創(chuàng)新平臺建設，先后建成了軟件測試技術服務平臺、生物技術開發(fā)平臺、環(huán)保專業(yè)技術開發(fā)平臺、綜合技術服務平臺、信息咨詢服務平臺，建設了 30 余個省級以上各類技術（工程）中心，省級以上重點實驗室 27 家。 以吉利、青年、中車、重汽、輕騎等企業(yè)為龍頭的交通裝備產(chǎn)業(yè)；以浪潮、松下電子、齊魯軟件園等為龍頭的電子信息產(chǎn)業(yè)；以將軍煙草、青島啤酒、齊魯制藥等為龍頭的食品藥品產(chǎn)業(yè)；以齊魯電機、石油濟柴、法因數(shù)控等為龍頭的機械裝備產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初具規(guī)模。其中，國際化與參與全球 競爭能力第 9位，產(chǎn)業(yè)化與規(guī)模經(jīng)濟能力第 10 位，兩個單項排名首次進入前十。這里環(huán)境優(yōu)美、交通便利，基礎設施完善，是濟南市對外開放的窗口和山東省重要的高新技術產(chǎn)業(yè)基地。 第 3 章 高新區(qū)投資環(huán)境 研究 高新區(qū)概況 濟南高新區(qū)成立于 1991 年，是國務院批準的首批國家級高新區(qū)之一。 濟南房地產(chǎn)市場投資近年來持續(xù)上升，近幾年來濟南 房地產(chǎn)開發(fā)投資 占固定資產(chǎn)投資比重都達到了 15%以上，但仍遠落后于京津穗等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，北京為全國最高，達到了 51%，由此折射出濟南房地產(chǎn)業(yè)與京滬穗的差距，同時也預示著濟南房地產(chǎn)發(fā)展空間非常巨大。房屋施工面積 萬平方米，增長 %；新開工面積 萬平方米，增長 %；房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅竣工 萬平方米，增長 %。東部也將成為新城乃至濟南的城市核心。包 12 括以生態(tài)綠化、旅游休閑為主的龍洞風景區(qū)；以 公共服務、商務辦公、商貿(mào)金融、會議展覽、文化娛樂、體育休閑、生活居住 為主的中心區(qū)；以 高新產(chǎn)業(yè)、科技研發(fā)、居住生活 為主的產(chǎn)業(yè)居住綜合區(qū)；以 綠化水景、旅游休閑 為主的華山風景區(qū)。 這一地區(qū)正處于山東省經(jīng)濟發(fā)展主軸 —— 膠濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸上，未來將發(fā)展成為以產(chǎn)業(yè)為主要支撐的城市新區(qū)。 “十字方針”發(fā)展戰(zhàn)略的確定為濟南的城市發(fā)展指明了方向，對濟南的房地產(chǎn)業(yè)具有積極的帶動作用。從目前的發(fā)展狀況來看，作為省會和 1＋ 6 都市圈核心的濟南，經(jīng)濟發(fā)展預期好，居民信心指數(shù)高，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定增長提供了根本支持。 根據(jù)濟南“十一五”規(guī)劃，將 以建設區(qū)域性金融中心、物流中心和旅游中心城市為目標 ,加快發(fā)展金融、現(xiàn)代物流、旅游 、會展等高附加值服務業(yè) ,增強城市人流、物流、資金流的集聚效應。現(xiàn)代物流業(yè)、軟件業(yè)、會展業(yè)發(fā)展加快?，F(xiàn)代服務業(yè)完成增加值 億元，增長 %。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市水平的發(fā)展，濟南 的消費水平迅速發(fā)展提高。 20xx 年，在國家一系列拉動內(nèi)需、刺激消費政策的帶動下，省城 城市居民人均消費性支出同比增長了 %，達到 元，并由此帶動全市消費品零售總額同比勁增%，達到 億元，超出預期 個百分點。全市上半年生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %。按常住人口計算人均生產(chǎn)總值 50376元 (折合美元 7373 美元 )(注 3)，增長 %。 濟南都市圈交通發(fā)達，京滬、京九鐵路和京福、京滬高速公路縱貫南北，膠濟、濟邯鐵路和濟青、濟館高速公路連通東西，濟南與其他 6個城市都有高速公路連接，再加上密集的國道、省道等交通干線，濟南都市圈已基本形成 “ 一小時 7 經(jīng)濟圈 ” 。 濟南市為 濟南鐵路局 駐地，濟南鐵路局線路里程和營業(yè)收入在全國路局處于中上水平。濟南是全省高速公路的樞紐，貫通京福、京滬、青銀等全國高速公路干線，是京滬、膠濟鐵路的交匯處，京滬高速鐵路的重要站點。預計到 2020 年常住人口達 6 到 840 萬人，城鎮(zhèn)人口達到 670 萬人，城市化率達到 75%。 在全運會、大濟南都市圈、京滬高速鐵路等諸多利好因素的推動下，濟南有望在今后 310 年內(nèi)進入加速發(fā)展階段 。 因此，本次可行性研究論證結果項目可行。項目片區(qū)作為東部區(qū)域的一部分， 坐擁高新區(qū)核心，緊鄰會展中心， 周邊云集了國家級留學人員創(chuàng)業(yè)園、濟南高新技術創(chuàng)業(yè)服務中心、齊魯軟件園、出口加工區(qū)等國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū) ，片區(qū)居住、辦公氛圍日漸成熟 ， 發(fā)展商務、商業(yè)地產(chǎn)勢在必行， 因此本項目的建設存在必要性。濟南的 城市建設工作 也在 與時俱進， 在 城市規(guī)劃、建設、管理、招商引資等各 方面 都取得了較大進展 。雖然近年來，國家針對局部地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象，從土地和金融兩方面加強了對房地產(chǎn)行業(yè)領域的宏觀調(diào)控，并頒布了一系列法律法規(guī)規(guī)范市場秩序。 當前項目對外招拍掛部分，即財富大廈用地，基本處于“ 三 通一平”狀態(tài)，不涉及拆遷問題。 ． 6項目現(xiàn)狀 項目總占地約 150 畝，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，由 A、 B、 C、 D座和財富大廈（本次對外招拍掛部分）組成。 隨著濟南市政府的“兩翼展開，高新先導”的重要戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，世紀財富中心所處位置已成為濟南新生活圈、高新經(jīng)濟圈、會展物流圈三大經(jīng)濟重地的核心。 1 財務中心財富大廈項目可行性研究報告 第 1 章 項目總論 項目基本情況 用地基本情況 用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，產(chǎn)權 40 年。 項目交通 目周邊交通 條件良好 ， 靠近工業(yè)南路，緊鄰新宇路、崇華路，周邊擁有奧體中路、經(jīng)十路、世紀大道； 繞城高速貫穿南北，濟青、京滬、京福等高速公路與之緊密相連，到濟南國際機場僅需 15 分鐘車程， 10 2 309 國道縱橫交錯形成四通八達的交通網(wǎng)絡，濟南景觀大道經(jīng)十 路，工業(yè)南路直通市區(qū)。項目一期財富 A、 B 座為商務寫字樓，已經(jīng)有 金斯頓集團、山東振魯會計師事務所、山東神州冠威國際貿(mào)易集團等 等企業(yè)已在此辦公，形成了較為成熟的辦公氛圍。 可行性研究的目的 通過對項目所處片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃、功能定位分析，及對濟南全市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢的把握，并在對項目地塊定位、產(chǎn)品類型、銷售價格初步定位的基 4 礎上，通過財務測算評估等分析，為選擇對項目 地塊的開發(fā)模式提供參考依據(jù) ，并論證項目經(jīng)濟可行性等。但從國家調(diào)控政策的實施來看，國家宏觀調(diào)控的目的是打擊房地產(chǎn)投機，降低金融系統(tǒng)風險，維護正常的市場秩序，安定人民生活，而絕非打擊房地 產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。城市經(jīng)營者們 圍繞 東西拓展的發(fā)展策略 ，突出大型基礎設施、公益性設施、生態(tài)環(huán)境等強制性規(guī)定內(nèi)容的項目布局與用地落實。 項目經(jīng)濟效益的合理性 在常規(guī)開發(fā)模擬下，項目的稅前投資利潤率達 33%，稅后投資利潤率 %。 第 2 章 濟南城市環(huán)境研究 濟南城市綜述 地理布局 濟南 位于山東省中西部，是山東省的省會，全省的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心和重要的交通樞紐， 是國務院公布的歷史文化名城，中國首批優(yōu)秀旅游城市，國家批準的副省級城市和沿海開放城市；躋身于 “ 中國經(jīng)濟綜合實力 50 強 ” 和“ 中國投資環(huán)境 40 優(yōu) ” 城市的行列。 行政 人口 濟南 現(xiàn)轄歷下、歷城、槐蔭、天橋、市中區(qū)、長清區(qū)六區(qū)和平陰、商河、濟陽三縣及章丘市 ，共設 54個街道辦事處， 65個鎮(zhèn)， 27個鄉(xiāng)， 487 個居民委員會，4658 個行政村。 城市人口比重呈逐步增加趨勢，城市人口的增加，將拉動城市住房需求的增加，從而促進房地產(chǎn)的開發(fā)。 濟南交通便利，濟南機場開通了通往全國各主要城市的航線， 濟南國際機場是全國著名大型綜合機場之一，可以起降大型民航貨運班機。濟南樞紐為濟南鐵路最大的鐵路樞紐。 都市圈占山東 1/3 人口和面積，在華東區(qū)占據(jù)重要地位。 從上表可以看出，濟南市 經(jīng)濟持續(xù) 快速 發(fā)展， 自 20xx 年以來，濟南市經(jīng)濟基本上保持了平穩(wěn)上升的態(tài)勢， 20xx20xx 連續(xù)四年保持在 15%以上增長率，20xx、 20xx 年雖受到全球經(jīng)濟危機的一定影響，但增長率仍維持在 12%以上 。 20xx 年 上半年 ， 從三次產(chǎn)業(yè)看：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 20xx 年 ，全市金融機構人民幣各項存款余額達 億元，比年初增長%；全市金融機構人民幣貸款余額達 億元，比年初增長 %。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度是一個國家的產(chǎn)業(yè)結構從低級向高級轉(zhuǎn)變的重要標志 ,也是反映一個國家和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的重要標志之一 。 金融業(yè)發(fā)展形勢穩(wěn)定 ， 20xx 年，金融業(yè)完成增加值 億元，增長 %。 20xx 年，年末物流相關產(chǎn)業(yè)企業(yè)及個體工商戶 萬家，年營業(yè)收入 1535 億元，增長 %。 當前看來，濟南產(chǎn)業(yè)結構日趨合理，第一產(chǎn)業(yè)比重逐漸下降，第三產(chǎn)業(yè)所占比例越來越大，說明濟南市的城市功能越來越完善，城市吸引力不斷增強。 城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 隨著濟南都市圈的規(guī)劃及實施，濟南在山東省內(nèi)的影響力日益明顯，經(jīng)濟實力不斷提高，對周邊城市的輻射范圍及聚集力正日益加強。 項目所在區(qū)位于 東部 高新區(qū) 核心區(qū)域 ，屬于政府未來發(fā)展的重點區(qū)域。 ? 東部產(chǎn)業(yè)帶 —— 泉城現(xiàn)代化新城區(qū) 沿經(jīng)十東路向東過大辛河，地勢平坦開闊，南部群山連綿。濟南東部新城的建成將 具有鮮明的個性特色，環(huán)境優(yōu)美 宜人，地域文化和國際城市發(fā)展趨勢完美結合，人工和自然環(huán)境交相輝映，可觀山、覽綠、親水、知文、感新，是一個兼具商貿(mào)、文化體育、生活居住、旅游休閑等多功能的綜合性新城區(qū)！ ? 奧體文博片區(qū) 奧體片區(qū)位于濟南東部，片區(qū)建設以城市新央?yún)^(qū)為目標，堅持“高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理”，在 “經(jīng)濟繁榮、設施發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、城市客廳”的理念指引下，重點突出該片區(qū)作為省會城市新中心的嶄新形象， 規(guī)劃以集行政辦公、公共服務、文化休閑、金融商務、商業(yè)、居住于一體的現(xiàn)代化城市新中心。 固定資產(chǎn)投資情況 13 05001000150020xx系列1 860 1017 1152 1380 165520xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx 年，濟南市固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %， 其中：第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %， 現(xiàn)代服務業(yè)投資 億元，增長 %。 20xx 年 上半年，全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。 相對于一線城市，濟南房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間，同時在拉動經(jīng)濟增長方面的作用也日益重要。 是濟南市對外開放的窗口和重要的高新技術產(chǎn)業(yè)基地。先后規(guī)劃建設了 國家級留學人員創(chuàng)業(yè)園、濟南高新技術創(chuàng)業(yè)服務中心、齊魯軟件園、出口加工區(qū)等國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 發(fā)展成就 近幾年，隨著高新區(qū)中心區(qū)基礎設施的逐漸完善，良好的投資環(huán)境吸引了越來越多的客商前來投資落戶，總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展迅速，銀行、投資、金融、科技、會展、保險、咨詢等企業(yè)紛紛入駐。四大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為高新區(qū)經(jīng)濟快速規(guī)?；蛎浀膹姶笠?。 區(qū)內(nèi)大型企業(yè)的數(shù)量不斷上升，對地區(qū)經(jīng)濟總量增長和產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化都大有益處，高新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，經(jīng)濟持續(xù)、有力的增長是高新區(qū)房地產(chǎn)市場走向繁榮的源泉。高新區(qū)已經(jīng)進入到新一輪更大規(guī)模更艱苦的創(chuàng)業(yè)時期。 中心區(qū)規(guī)劃 中心區(qū)，結合 濟南 市政務中心東移和國家信息通信國際創(chuàng)新園（ CIIIC）建設，大力發(fā)展總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務業(yè)，將建設成為 CIIIC 總部研發(fā)區(qū)和我市現(xiàn)代化新城的樣板區(qū) ， 主要包括賢文片區(qū)和漢峪片區(qū) 。 “三軸”即沿經(jīng)十路、工業(yè)南路、新宇北路 — 新宇路 — 中環(huán)路 — 舜華路三條城市發(fā)展軸線，呈“一縱兩橫”構架，帶動賢文片區(qū)的發(fā)展。 “一園”即齊魯軟件園。 二個商務辦公綜合功能區(qū)：科貿(mào)城商務辦公綜合區(qū)、 IT 總部區(qū)。 高新區(qū) 優(yōu)惠 政策 省政府建立了省長重點聯(lián)系高新區(qū)制度，每一位省長重點聯(lián)系一個高新區(qū)，經(jīng)常到高新區(qū)辦公。 20xx 年， 濟南高新區(qū) 實現(xiàn)生產(chǎn)總值 200 億元，同比增長 %，增速高于全市平均水平 個百分點，列全市第一位，其中：二產(chǎn)增加值 159 億元，同比增長 %，增速高于全市平均水平