【正文】 同比增長(zhǎng) %，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 億元，同比增長(zhǎng) %；全國(guó)完成購(gòu)置土地面積 萬平方米，同比下降 %，同比去年增幅上升了 個(gè)百分點(diǎn)，低于商品房施工面積漲幅的 個(gè)百分點(diǎn)、商品房新開工面積 個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善該片區(qū)的住房結(jié)構(gòu)及提升該片區(qū)的居住環(huán)境，同時(shí)有利于緩解城市中心區(qū)房源緊缺問題，也為社會(huì)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源包括：企業(yè)自有資金 109,406, 元；銀行融資 25,000, 元；銷售收入29,645, 元?！?深圳市時(shí)代財(cái)富實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司具備一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 開發(fā)公司本項(xiàng)目的開發(fā)公司為：深圳市時(shí)代財(cái)富實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司。 承擔(dān)可行性研究工作的單位承擔(dān)本次可行性研究工作的單位為：深圳市國(guó)浩土地房地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)紀(jì)有限公司 研究工作依據(jù)本次進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究工作的依據(jù)如下：（1） 《關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告編制的通知》 （深圳市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì)[2022]590 號(hào)） ；（2） 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部：建標(biāo)[2022]205號(hào)） ；（3） 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨2詢公司：咨經(jīng)[1998]11 號(hào)） ；（4） 《深圳市建設(shè)工程價(jià)格信息》 ；（5）根據(jù)《 深圳近期建設(shè)規(guī)劃（ 2022—2022） 》 ；（6）發(fā)展商提供的 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 、 《房地產(chǎn)證》等相關(guān)資料。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度H4020043 號(hào)宗地開發(fā)周期預(yù)計(jì)為 年，即自 2022 年 5 月至2022 年 5 月。總計(jì) 164,051, 元。故該項(xiàng)目的開發(fā)具有良好的社會(huì)效益。2022 年國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。低于同期固定資產(chǎn)投資增速，處于近幾年來較低水平，其次，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。這種政策既有國(guó)際慣例，也符合中國(guó)的實(shí)際情況。2022 年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在這種變革的前夜。適合中低收入家庭的中低價(jià)位、中小戶型商品房供應(yīng)不足，部分城市商品房?jī)r(jià)格上漲仍然較快，住房保障制度建設(shè)相對(duì)落后，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍需進(jìn)一步規(guī)范。那么 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)圍繞著上述房地產(chǎn)發(fā)展模式、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)這個(gè)大思路進(jìn)行，也就是說要生產(chǎn)更多絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房產(chǎn)品。經(jīng)過二十年的發(fā)展，深圳城鎮(zhèn)居民生活水平逐年提高，職工工資水平穩(wěn)步上升，年均遞增%以上。公路網(wǎng)密度達(dá) 公里 /平方公里。2022 年深圳市生產(chǎn)總值 億元,比上年增長(zhǎng) %，經(jīng)濟(jì)總量位居全國(guó)大中城市的第四位。其中，基本建設(shè)投資 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng)速度止跌回升，增長(zhǎng) %；更新改造投資 億元，增長(zhǎng) %；其他投資 億元，下降%。深圳市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健地增長(zhǎng)，為深圳市房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)有11力的“后援”。在深圳現(xiàn)有的置業(yè)結(jié)構(gòu)中，投資性置業(yè)占 17%左右。綜合上述因素，在政府宏觀政策的影響下，2022 年的深圳房?jī)r(jià)仍將保持一定的、穩(wěn)健的增長(zhǎng)。 12 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 2022 年深圳相關(guān)部門緊跟響應(yīng)，土地、稅收、信貸等環(huán)節(jié)一并發(fā)力，給深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定的震蕩。另一方面，用于土地購(gòu)置及土地開發(fā)的投資分別同比減少了 %和 %，并且 萬平方米的商品房新開工面積較去年同期亦減少了 %，意味著一年后商品房竣工面積將出現(xiàn)縮減從而一定程度地影響商品房市場(chǎng)供應(yīng)。與 1～5 月相比，1 ～6 月全市房地產(chǎn)投資與開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)指標(biāo)的下降幅度已明顯減小，尤其是 6 月份，套型建筑面積 90 平方米以內(nèi)住宅的投資規(guī)模和在建規(guī)模，均較上月成倍增長(zhǎng)，并使今后普通商品住宅供應(yīng)有望逐步增長(zhǎng)。此外，2022 年對(duì)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整限制了未來非普通住宅的供應(yīng)，致使非普通住宅物業(yè)的稀缺性顯現(xiàn)，從而導(dǎo)致非普通住宅價(jià)格的飛速上漲。預(yù)計(jì)隨著二手市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范和發(fā)展，未來其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重還將繼續(xù)提高。1979 年 3 月寶安縣改為深圳市，羅湖區(qū)于同年 10 月正式組建，轄羅湖、附城兩公社和深圳鎮(zhèn)；1982 年 1 月，設(shè)立羅湖行政區(qū)，轄整個(gè)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)；1983 年 9 月，深圳市把經(jīng)濟(jì)特區(qū)劃分為 4 個(gè)管理區(qū)，羅湖管理區(qū)轄附城公社，人民路和和平路兩個(gè)街道辦事處；1990 年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，羅湖區(qū)成立第一屆人民政府，轄沙頭角鎮(zhèn)和東門、南湖、桂園、翠竹、筍崗、黃貝、梅沙、鹽田等 8 個(gè)街道辦事處；1997 年，沙頭角鎮(zhèn)和梅沙、鹽田兩個(gè)街道辦事處從羅湖區(qū)劃出，成立鹽田區(qū)，至此羅湖區(qū)管轄的范圍是東門、南湖、黃貝、桂園、筍崗、翠竹、東湖、蓮塘、東曉、清水河等 10 個(gè)街道辦事處。廣九鐵路橫貫轄區(qū)腹部，深圳地鐵一期16工程從羅湖火車站開始向西延伸；著名的深圳水庫坐落在轄區(qū)的梧桐山下，將東江水源源不斷地流向香港和深圳市區(qū)。2022 年全區(qū)新增項(xiàng)目共 9 個(gè)，以小戶型項(xiàng)目居多為 7 個(gè)，全區(qū)住宅批售面積為 萬平方米，與去年同期相比，整體降幅達(dá) 53% ，土地資源的嚴(yán)重匱乏將樓市推向一個(gè)“ 新 ”的開發(fā)環(huán)境。與去年同期相比，2022 年整體供應(yīng)量降幅超過 50%，有限的市場(chǎng)供應(yīng)已無法滿足持續(xù)高漲的購(gòu)房需求，同時(shí)受區(qū)域間產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)影響，市場(chǎng)主要表現(xiàn)為購(gòu)買力大量外溢。 3）新增供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu) 2022 年羅湖區(qū)住宅新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖 2022 年羅湖住宅新增供應(yīng)仍以小戶型為絕對(duì)主流，單身公寓、一房、二房的總套數(shù)為 62%，而鴻景翠峰、東方尊峪的入市，高端居家型產(chǎn)品有效填補(bǔ)市場(chǎng)空白，使三房及以上的產(chǎn)品比例達(dá) 38% 。一春交會(huì)期間展示樣板房；在 5 月新政的影響下，開盤最終選擇在威尼斯酒店，活動(dòng)整體風(fēng)格較為低調(diào)。世金漢宮推售主體分為 C/B 兩棟公寓，截止 4 月， C 座單位已售罄，B 座延續(xù)以往銷售模式，營(yíng)銷手法主要體現(xiàn)在五星級(jí)酒店的管理標(biāo)準(zhǔn)、萬元/套為單位發(fā)售等產(chǎn)品細(xì)節(jié)上。地塊景色優(yōu)美，山谷中有金銀二湖、三面環(huán)山。產(chǎn)品供應(yīng)仍以中小戶型為主，其中純小戶型項(xiàng)目 5 個(gè)，商務(wù)化傾向明顯，酒店公寓和商務(wù)公寓項(xiàng)目較多。但是考慮到由于稅收、5 年交易限制、提高首付、房?jī)r(jià)已經(jīng)處于較高位等因素，市場(chǎng)可能會(huì)在原來基礎(chǔ)上降低 5％左右的購(gòu)房需求。創(chuàng)新政策性住房建設(shè)模式，加快政策性住房建設(shè)進(jìn)度。同時(shí)，由于羅湖區(qū)的“中心”地位和作用將繼續(xù)加強(qiáng)，預(yù)計(jì)未來羅湖區(qū)的房?jī)r(jià)表現(xiàn)將會(huì)持續(xù)保持一定的、穩(wěn)健的增長(zhǎng)，但不會(huì)24有大的波動(dòng)。項(xiàng)目介紹全部附設(shè)獨(dú)立花園，A 及 B 型配備法國(guó) JEAN DESJOYAUX 泳池設(shè)備，包括帶有水力按摩的無管臺(tái)階型過濾器。頤園三期（乙）項(xiàng)目名稱 頤園三期（乙）項(xiàng)目位置羅湖區(qū)銀湖路 8 號(hào)開發(fā)商嘉里建設(shè)（深圳）有限公司占地面積 54745㎡建筑面積 37102㎡容積率樓層狀況5 棟獨(dú)立型豪華法式別墅 2 套聯(lián)體別墅均價(jià) 均價(jià): 20220 元/平方米 物業(yè)管理 交通狀況現(xiàn)有公交大巴：402022301 、331360、4 、40404429 、43453 、47508 、 5055152218 路等多路。私家花園：獨(dú)立別墅花園面積 500～1023 平方米帶家私游泳池聯(lián)體別墅花園面積 98～195 平方米。典型物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)果：（1）由以上調(diào)查可以看出：對(duì)于高尚住宅而言, 擁有現(xiàn)代科學(xué)的建筑藝術(shù)風(fēng)格,獨(dú)有特色的園林設(shè)計(jì)可以進(jìn)一步提升其樓盤檔次。 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)趨于良好，由于可供用于建設(shè)住宅用途的土地?cái)?shù)量極少，預(yù)計(jì)在未來的 23 年內(nèi)，深圳市的住宅用房供求關(guān)系依然得不到緩解，需求旺盛，其中以關(guān)內(nèi)的需求矛盾更為明顯。三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析 地理位置銀湖財(cái)富公館項(xiàng)目地塊位于羅湖區(qū)銀湖路。 水電氣保障本項(xiàng)目宗地紅線外已達(dá)到通路、通電、通訊、通上水、通下水和通氣，宗地紅線內(nèi)尚未開發(fā)。31 項(xiàng)目發(fā)展威脅南山區(qū)的紅樹灣片區(qū)、華僑城片區(qū)和蛇口片區(qū)的日漸成熟、供應(yīng)量增大，會(huì)吸引相當(dāng)大一部分高檔住宅的目標(biāo)客戶；根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)專家分析，2022 年將是中國(guó)房地產(chǎn)的敏感年，2022 年奧運(yùn)會(huì)之前，中國(guó)樓市都將是安全的，而 2022 年之后，市場(chǎng)慣性能夠持續(xù)多久，則要看屆時(shí)的市場(chǎng)表現(xiàn)。而為了調(diào)控目前的房?jī)r(jià)，各地又在加大土地與經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，持續(xù)一段時(shí)間之后，相信全國(guó)供求將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目開發(fā)前景較為樂觀；本項(xiàng)目開發(fā)條件已成熟，應(yīng)抓緊時(shí)機(jī)進(jìn)行開發(fā)，力爭(zhēng)早日達(dá)到預(yù)售條件，以規(guī)避上述威脅；32在設(shè)計(jì)中要注意該項(xiàng)目地塊的坡度因素對(duì)本項(xiàng)目通風(fēng)及采光等方面的影響，故在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要做出吸引市場(chǎng)的創(chuàng)新。具體而言，基本建筑形態(tài)為多層，建議充分利用空間，設(shè)計(jì)多種可送空間，以提高住戶的實(shí)際使用率，依托地塊的空間背景，注重借景、塑景，盡可能的南北通透。 目標(biāo)客戶定位對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶的定位是：? 置業(yè)客戶可能是居住在項(xiàng)目所在片區(qū)周邊，甚至深圳市各區(qū)域的白領(lǐng)一族，但他們的工作區(qū)域?qū)?gòu)房行為的影響較?。?? 從職業(yè)上來說，企業(yè)高級(jí)職員、中層管理人員，及政府公務(wù)員比例較大； ? 年齡集中在 2635 歲之間，且已婚人士居多，比例約在 50%左右； ? 家庭收入則集中在年收入人民幣 30 到 75 萬元之間，支付能34力強(qiáng)，追求品質(zhì)生活； ? 置業(yè)目的以自住型和投資為主，但投資比例仍占一定比重，投資客對(duì)樓盤的升值非常有信心。基于對(duì)本項(xiàng)目周邊類似物業(yè)價(jià)格及深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的了解和預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目住宅物業(yè)價(jià)格水平定位如下：通過對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目周邊各種類型住宅的市場(chǎng)調(diào)查，可知各類戶型的市場(chǎng)平均售價(jià)在 18,00028,000 元/平方米左右，我們從穩(wěn)健原則出發(fā)，通過各方面因素的比較，認(rèn)為本項(xiàng)目的戶型按復(fù)式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，其平均售價(jià)為 24000 元/平方米。 施工橫道圖項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖祥見附表 六