【正文】 .... 4 合肥市區(qū)域規(guī)劃 ..................................................4 合肥市房地產市場概況 ........................................... 5 合肥市城市綠化與交通 ................................................... 7 城市綠化 ....................................................... 7 城市道路交通 ................................................... 7 項目所在區(qū)域分析 ....................................................... 9 蜀山區(qū)功能布局 ..................................................9 區(qū)屬銷售情況分析 ...............................................10第三章 項目定位 ............................................................. 12 產品競爭力分析（SWOT 分析） ........................................... 12 優(yōu)勢 ...........................................................12 劣勢 .......................................................... 12 機會 ...........................................................12 威脅 .......................................................... 12 項目的客戶定位 .........................................................13 目標客戶初步定位 .............................................. 13 目標客戶特征分析 ...............................................13 產品定位 ...............................................................13 價格定位 .............................................................. 16 形象定位 .............................................................. 17第四章 建設規(guī)模與標準 ....................................................... 18 項目地理位置 ...........................................................18 用地規(guī)劃 .........................................................182 建筑使用功能 .....................................................19第五章 建筑方案設計 ..........................................................20 總體設計原則與構思 .....................................................20 設計原則 .......................................................20 總體構思 .......................................................20 建筑設計方案 ...........................................................20 平面設計 ...................................................... 20 立面設計 .......................................................20 建筑與裝修方案 ................................................ 20 結構設計 .............................................................. 21 公用設施方案 ...........................................................21 項目周邊配套設施 .......................................................22第六章 環(huán)保、節(jié)能、消防 ......................................................23 環(huán)境保護 ...............................................................23 項目環(huán)境影響分析 ...............................................23 減少污染的目標和措施 ...........................................23 節(jié)能 ...................................................................23 消防 ...................................................................23第七章 項目實施安排與進度計劃 ................................................24第八章 投資估量與資金籌措 ....................................................25 項目投資估算 ...........................................................25 投資估算依據 ...................................................25 建設投資估算 ...................................................25 項目各種財務數據估算 ...........................................26 資金籌措及使用計劃 .....................................................30 項目用款計劃 ...........................................................31第九章 項目財務評價 ......................................................... 32 財務評價基礎數據選取 .................................................. 32 收入估算 ...............................................................32 編制收入估算表 ........................................................ 32 財務分析 .............................................................. 34 盈利能力分析 .................................................. 34 清償能力分析 ...................................................38第十章 不確定性分析 ..........................................................39 盈虧平衡分析 ......................................................... 39 敏感性分析 ............................................................41 風險分析和對策 ........................................................42 項目風險 ..................................................... 42 防范對策 ......................................................43第十一章 研究結論 ........................................................... 443參考文獻 .................................................................... 45致 謝 .................................................................... 461第一章 總論 項目概況為加快合肥市蜀山區(qū)經濟的發(fā)展，改善地區(qū)環(huán)境，配合整個合肥市的城市整體規(guī)劃，安徽華地置業(yè)有限公司擬對位于合肥市蜀山規(guī)劃區(qū)內望江西路與懷寧路交叉口東南角的地塊進行開發(fā)，建立一個住宅小區(qū)，以豐富蜀山區(qū)的發(fā)展，改善合肥蜀山區(qū)的面貌。公司自成立以來，一直秉承“誠信、責任、共贏”的理念，以高度的社會責任感經營企業(yè)。（2）隨著合肥市經濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人居可支配收入也對到了相應的提高，人們對改善居住條件的要求也日益強烈，加之城市化進程加快，促使周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口大量涌入市區(qū)，隨之而來對合肥市的居住，教育，衛(wèi)生等各項關系民生問題的設施提出來更高的要求。建成后的交通和市場環(huán)境滿足項目小區(qū)的需求。 主要技術經濟指標表 11：主要技術經濟指標表項目 數值 單位用地面積 140000 平方米容積率 總建筑面積 340000 平方米地上建筑面積 320220 平方米其中住宅 303000 平方米會所 4000 平方米物業(yè)及其他 3000 平方米其中物業(yè) 800 平方米綜合商場 1000 平方米休養(yǎng)所 1200 平方米地下建筑面積 20220 平方米建筑密度 28%戶均面積 120 平方米總戶數 1900 戶車位配比 1:13 研究報告的編制依據 (1)項目建議書及其批復文件；(2)國家及合肥市頒布的相關法律、政策、法規(guī)；(3)合肥市總體規(guī)劃（2022 —2020） ；(4)建設用地規(guī)劃許可證；(5)合肥市市區(qū)建設用地批準書；(6)合肥市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃；(7)合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃設計方案；(8)合肥及項目周邊地區(qū)市場調研和現場勘查資料；(9)合肥市統(tǒng)計年鑒（2022 —2022） ；(10)建設部 2022 年發(fā)布的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》等等。產業(yè)結構、所有制結構、區(qū)域經濟結構進一步優(yōu)化。圖 1 2022—2022 年全省生產總值及其增長速度圖數據來源：安徽省統(tǒng)計局統(tǒng)計公報（2022—2022） 合肥市房地產市場： 合肥市區(qū)域規(guī)劃大合肥整體布局:其中“141”城市發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)巢經濟圈的城市現狀。6圖 3 2022 年合肥市土地成交走勢圖數據來源：合肥市房地產交易網—2022 年年度報告2022 年合肥市住宅用地 2022 年合肥市經營性用地成交總額 億元，共 畝，成交均價 萬元/畝，相比較 2022 年 億元下跌 億元，跌幅達 %。表 21 20222022 年合肥市土地成交統(tǒng)計表20222022 年合肥市土地成交統(tǒng)計2022 年成交量 2022 年成交量 同比成交面積 畝 畝 %成交單價 430 萬元/畝 338 萬元/畝 %數據來源：合肥市房地產交易網—2022 年年度報告從統(tǒng)計的數據來看，各區(qū)域樓面價差異明顯，樓面價較低的