【正文】 .... 4 合肥市區(qū)域規(guī)劃 ..................................................4 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 ........................................... 5 合肥市城市綠化與交通 ................................................... 7 城市綠化 ....................................................... 7 城市道路交通 ................................................... 7 項(xiàng)目所在區(qū)域分析 ....................................................... 9 蜀山區(qū)功能布局 ..................................................9 區(qū)屬銷售情況分析 ...............................................10第三章 項(xiàng)目定位 ............................................................. 12 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析（SWOT 分析） ........................................... 12 優(yōu)勢(shì) ...........................................................12 劣勢(shì) .......................................................... 12 機(jī)會(huì) ...........................................................12 威脅 .......................................................... 12 項(xiàng)目的客戶定位 .........................................................13 目標(biāo)客戶初步定位 .............................................. 13 目標(biāo)客戶特征分析 ...............................................13 產(chǎn)品定位 ...............................................................13 價(jià)格定位 .............................................................. 16 形象定位 .............................................................. 17第四章 建設(shè)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn) ....................................................... 18 項(xiàng)目地理位置 ...........................................................18 用地規(guī)劃 .........................................................182 建筑使用功能 .....................................................19第五章 建筑方案設(shè)計(jì) ..........................................................20 總體設(shè)計(jì)原則與構(gòu)思 .....................................................20 設(shè)計(jì)原則 .......................................................20 總體構(gòu)思 .......................................................20 建筑設(shè)計(jì)方案 ...........................................................20 平面設(shè)計(jì) ...................................................... 20 立面設(shè)計(jì) .......................................................20 建筑與裝修方案 ................................................ 20 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) .............................................................. 21 公用設(shè)施方案 ...........................................................21 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 .......................................................22第六章 環(huán)保、節(jié)能、消防 ......................................................23 環(huán)境保護(hù) ...............................................................23 項(xiàng)目環(huán)境影響分析 ...............................................23 減少污染的目標(biāo)和措施 ...........................................23 節(jié)能 ...................................................................23 消防 ...................................................................23第七章 項(xiàng)目實(shí)施安排與進(jìn)度計(jì)劃 ................................................24第八章 投資估量與資金籌措 ....................................................25 項(xiàng)目投資估算 ...........................................................25 投資估算依據(jù) ...................................................25 建設(shè)投資估算 ...................................................25 項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 ...........................................26 資金籌措及使用計(jì)劃 .....................................................30 項(xiàng)目用款計(jì)劃 ...........................................................31第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ......................................................... 32 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 .................................................. 32 收入估算 ...............................................................32 編制收入估算表 ........................................................ 32 財(cái)務(wù)分析 .............................................................. 34 盈利能力分析 .................................................. 34 清償能力分析 ...................................................38第十章 不確定性分析 ..........................................................39 盈虧平衡分析 ......................................................... 39 敏感性分析 ............................................................41 風(fēng)險(xiǎn)分析和對(duì)策 ........................................................42 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) ..................................................... 42 防范對(duì)策 ......................................................43第十一章 研究結(jié)論 ........................................................... 443參考文獻(xiàn) .................................................................... 45致 謝 .................................................................... 461第一章 總論 項(xiàng)目概況為加快合肥市蜀山區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改善地區(qū)環(huán)境，配合整個(gè)合肥市的城市整體規(guī)劃，安徽華地置業(yè)有限公司擬對(duì)位于合肥市蜀山規(guī)劃區(qū)內(nèi)望江西路與懷寧路交叉口東南角的地塊進(jìn)行開發(fā)，建立一個(gè)住宅小區(qū)，以豐富蜀山區(qū)的發(fā)展，改善合肥蜀山區(qū)的面貌。公司自成立以來，一直秉承“誠(chéng)信、責(zé)任、共贏”的理念，以高度的社會(huì)責(zé)任感經(jīng)營(yíng)企業(yè)。（2）隨著合肥市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人居可支配收入也對(duì)到了相應(yīng)的提高，人們對(duì)改善居住條件的要求也日益強(qiáng)烈，加之城市化進(jìn)程加快，促使周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口大量涌入市區(qū)，隨之而來對(duì)合肥市的居住，教育，衛(wèi)生等各項(xiàng)關(guān)系民生問題的設(shè)施提出來更高的要求。建成后的交通和市場(chǎng)環(huán)境滿足項(xiàng)目小區(qū)的需求。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 11：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目 數(shù)值 單位用地面積 140000 平方米容積率 總建筑面積 340000 平方米地上建筑面積 320220 平方米其中住宅 303000 平方米會(huì)所 4000 平方米物業(yè)及其他 3000 平方米其中物業(yè) 800 平方米綜合商場(chǎng) 1000 平方米休養(yǎng)所 1200 平方米地下建筑面積 20220 平方米建筑密度 28%戶均面積 120 平方米總戶數(shù) 1900 戶車位配比 1:13 研究報(bào)告的編制依據(jù) (1)項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件；(2)國(guó)家及合肥市頒布的相關(guān)法律、政策、法規(guī)；(3)合肥市總體規(guī)劃（2022 —2020） ；(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(5)合肥市市區(qū)建設(shè)用地批準(zhǔn)書；(6)合肥市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃；(7)合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；(8)合肥及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘查資料；(9)合肥市統(tǒng)計(jì)年鑒（2022 —2022） ；(10)建設(shè)部 2022 年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》等等。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。圖 1 2022—2022 年全省生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度圖數(shù)據(jù)來源：安徽省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2022—2022） 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)： 合肥市區(qū)域規(guī)劃大合肥整體布局:其中“141”城市發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)巢經(jīng)濟(jì)圈的城市現(xiàn)狀。6圖 3 2022 年合肥市土地成交走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：合肥市房地產(chǎn)交易網(wǎng)—2022 年年度報(bào)告2022 年合肥市住宅用地 2022 年合肥市經(jīng)營(yíng)性用地成交總額 億元，共 畝，成交均價(jià) 萬元/畝，相比較 2022 年 億元下跌 億元，跌幅達(dá) %。表 21 20222022 年合肥市土地成交統(tǒng)計(jì)表20222022 年合肥市土地成交統(tǒng)計(jì)2022 年成交量 2022 年成交量 同比成交面積 畝 畝 %成交單價(jià) 430 萬元/畝 338 萬元/畝 %數(shù)據(jù)來源：合肥市房地產(chǎn)交易網(wǎng)—2022 年年度報(bào)告從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，各區(qū)域樓面價(jià)差異明顯，樓面價(jià)較低的