【正文】 內(nèi)項目盈利和繳納的稅金的絕對值是相當(dāng)高的，表明項目的盈利能力是比較強的。項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為 28%，在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為 15%，項目凈現(xiàn)值為 萬元，項目投資回收期為 年。資本金內(nèi)部收益率 47%,項目凈現(xiàn)值為 萬元。詳見表 92：全部投資現(xiàn)金流量表，表 93：資本金現(xiàn)金流量表。35表 92 全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號 項目 合計 2022 2022 2022 2022 2022 20221 現(xiàn)金流入 售房收入 售車位收入 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)項目投資（不含財務(wù)費用） 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 凈現(xiàn)金流量 3累計凈現(xiàn)金流量 4所得稅前現(xiàn)金流出 所得稅前凈現(xiàn)金流量 5累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)系數(shù) 　 所得稅前折現(xiàn)值 折現(xiàn)值累計 　 所得稅后折現(xiàn)值 6折現(xiàn)值累計 　 計算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR) 28% 16%財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 靜態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期 36基準(zhǔn)收益率（Ic) 15% 15%表 93 資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元序號 項目 合計 2022 2022 2022 2022 2022 20221 現(xiàn)金流入 售房收入 售車位收入 2 現(xiàn)金流出 資本金 預(yù)售收入用于開發(fā)資金 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 長期借款本金償還 3凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)值 累計折現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 47%財務(wù)凈現(xiàn)值 靜態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期 37基準(zhǔn)收益率 15%投資利潤率=利潤總額/總投資*100% =*100% =%資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金*100% =*100% =% 計算數(shù)據(jù)詳見表 94：利潤及利潤分配表。表 94 利潤及利潤分配表單位：萬元序號 項目 合計 2022 2022 2022 2022 2022 20221 經(jīng)營收入 2 總成本費用 開發(fā)成本 開發(fā)費用 3 經(jīng)營稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 6 應(yīng)繳所得稅額 7 所得稅 8 稅后利潤 9 盈余公積 公益金 法定盈余公積金 10 年初未分配利潤 11可供投資者分配的利潤 12 年末未分配利潤 38 清償能力分析 安照項目的借款計劃和還款計劃，從 2022 年開始分三年等額償還本金，每年償還20220 萬元；借款利息每年照付，總計付利息 萬元。具體清償能力分析詳見表95：長期借款還本付息表。表 95 長期借款還本付息表單位：萬元序號 項目 合計 2022 2022 2022 2022 20221 長期借款償還年初借款本息累計 25000 60000 40000 20220 本年借款 25000 35000 本年應(yīng)付利息 3990 2660 1330 本年還本付息 23990 22660 21330還本 20220 20220 20220付息 3990 2660 1330年末借款本息累計 36010 1734039第十章 不確定性分析 盈虧平衡分析（1）在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。資產(chǎn)負(fù)債率最高為 46%，低于 70%。因此，從總體上看，在項目計算期內(nèi)，項目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)還是合理的。資金的平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債詳見表 101：資金的來源與運用表和表 22：資產(chǎn)負(fù)債表。表 101 資金的來源與運用表單位：萬元序號項目 合計 2022 2022 2022 2022 2022 20221 資金來源 住宅銷售收入 車位銷售收入 房地產(chǎn)投資借款 資本金 2 資金運用 房地產(chǎn)投資 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 3 盈余資金 4 累計盈余資金 40表 102 資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬元序號 項目 2022 2022 2022 2022 2022 20221 資產(chǎn) 65000 存貨 65000 累計盈余資金 2負(fù)債及所有者權(quán)益 65000 負(fù)債 25000 60000 40000 20220開發(fā)產(chǎn)品投資借款 25000 60000 40000 20220所有者權(quán)益 40000 資本金 40000 60000 70000 70000 70000累計盈余公積金 累計未分配利潤 指標(biāo)比率（參考指標(biāo)≤70%) 70% 70% 70%資產(chǎn)負(fù)債率 % 46% 28%（2）平衡點分析： 由財務(wù)數(shù)據(jù)的估算 Q：可銷售總面積（平方米） ；P:銷售均價（元/平方米） ； A：工程建安成本（51748 萬元） 。 則：Q*=土地費用/(售價單位建安成本) =100464*10000/(7650517480000/340000) = *100%=% 所以，當(dāng)銷售面積達(dá)到 平方米，即銷售總面積的 %時，項目即可保本；41 P*=土地費用/總建筑面積+單位建安成本 =100464*10000/340000+517480000/340000 = 元/平方米 所以，當(dāng)銷售價格最低為 元/平方米時，項目即可保本。 敏感性分析 （1）選擇銷售價格和建設(shè)投資兩個自身變量因素進(jìn)行敏感性分析。 （2）編制敏感性分析表。不確定因素上下變動 10%，20%時，主要評估經(jīng)濟指標(biāo)的變動情況見表 103：敏感性分析表。表 103 敏感性分析表全部投資（所得稅前）項目 變化幅度IRR（%） NPV(萬元） 動態(tài) Pt(年）20% 34% 10% 31% 0% 28% 10% 25% 建安工程費20% 22% 20% 8% 10% 18% 0% 28% 10% 38% 銷售價格20% 49% 從此表可以看出，銷售價格和建設(shè)投資的變動則直接的影響了項目的經(jīng)濟利潤，所以在后期操作過程中財務(wù)上應(yīng)加強對投入成本的控制，在營銷上采取有利的方式保證銷售價格的穩(wěn)定。由上表分析中可以得知，銷售價格是將來營銷過程中最重要的因素，它決定了整個 項目的盈利情況。只有制定了一個切實可行的市場銷售價格，產(chǎn)品的銷售才能得以保障，經(jīng)濟收益才能實現(xiàn)，成本控制則不會捉襟見肘。（3）編制敏感性分析圖。不確定因素變動的趨勢如圖 7 所示。42敏 感 性 分 析 圖0%10%20%30%40%50%60%20% 10% 0% 10% 20%變 化 幅 度內(nèi)部收益率IRR 建 安 工 程 費銷 售 價 格基 本 方 案圖 7：敏感性分析圖 （4）敏感性分析。由敏感性分析表和敏感性分析圖可看出，售房價格和固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品投資是項目最為敏感的因素。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動 10%，則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至:%和 %，凈現(xiàn)值分別下降至 萬元和 萬元，投資回收期則增加到 年和 年。預(yù)售款回籠進(jìn)度相對較不敏感。 風(fēng)險分析和對策 項目風(fēng)險（1）市場風(fēng)險本項目周邊區(qū)域同質(zhì)化高檔樓盤較多，有一定的競爭壓力。（2）建筑本體風(fēng)險該項目目前已經(jīng)進(jìn)行場地平整，如果項目銷售受阻，資金不能按計劃回籠，則有可能造成后期投入資金不足，造成停工。該項目存在一定建筑本體風(fēng)險。（3）行業(yè)風(fēng)險房地產(chǎn)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，導(dǎo)致行業(yè)的市場風(fēng)險程度高。（4）財務(wù)風(fēng)險43本項目采用自有資金、銀行貸款、銷售回款籌集資金的方式進(jìn)行開發(fā)，說面臨的財務(wù)風(fēng)險主要是資金供應(yīng)鏈的問題。 防范對策（1）加快建設(shè)進(jìn)度，搶占市場機遇；（2）加強項目自身品質(zhì)，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計方案，提高市場競爭力，擴大營造客戶層面，提高銷售速度；（3）加強開發(fā)商自身品牌建設(shè)，以保證在行業(yè)中堅實的競爭地位；（4）可通過以下措施減少項目的財務(wù)風(fēng)險；a 資金供應(yīng)的充實度b 資金供應(yīng)的持續(xù)性本項目資金供應(yīng)隨著開發(fā)進(jìn)度的不斷推進(jìn)而逐步投入，要保證各個開發(fā)期內(nèi)的資金能持續(xù)到位，防止臨時性的資金短缺而延長整個項目的開發(fā)周期。c 加快資金回籠應(yīng)多渠道、多方式加快銷售進(jìn)度，如在項目銷售過程中可采用多種付款方式，即可有效促銷，又可盡量減少占用資金。務(wù)求使得開發(fā)資金能按期盡快回籠。44第十一章 研究結(jié)論本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已經(jīng)基本完備，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。經(jīng)濟效益較好。社會效益方面，本項目的開發(fā)，不僅滿足了人民的居住需求，而且還可以改善片區(qū)環(huán)境，提高居民生活品質(zhì)，具有明顯的社會效益。同時環(huán)境效益方面，本項目及其周邊配套已經(jīng)較為完備，整體效果講究以人為本，注重人文居住環(huán)境，具有良好的環(huán)境效益。項目開發(fā)公司具備充沛資金、技術(shù)實力、工程經(jīng)驗和良好信譽，本項目具有較強的抗風(fēng)險能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。故可行性研究結(jié)論是：本項目可行。45參考文獻(xiàn)[1][M].北京：中國建設(shè)工業(yè)出版社，2022[2][M].北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社，2022[3][M].北京：機械工業(yè)出版社，[4][M].北京：中國水利水電出版社，2022[5]徐霞，葉彩霞，[M].北京，冶金工業(yè)出版社，2022[6][M].上海：立信會計出版社，2022[7][M].北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社，2022[8]孔建祥，[J].經(jīng)濟技術(shù)（10）[9]，2022（3）[10][J].山東房地產(chǎn)， （2022）[11][J].安徽建筑，2022[12]王維才，戴淑芬，[M].北京：冶金工業(yè)出版社，2022[13] [J].科技信息，2022:711713[14] [J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2022,5:185186[15] [J].基建優(yōu)化，2022,24（6）：3839[16] [J].中國工程咨詢，2022,1:3031[17] [J].網(wǎng)絡(luò)財富?經(jīng)濟縱橫，2022:90[18] 曾艷，[J].企業(yè)導(dǎo)報，2022,3:108109[19] 60 年的回顧和展望[J].技術(shù)經(jīng)濟，2022,28（9）:6672[20] [J].探索與思考，2022:222346致 謝四年的讀書生活在這個季節(jié)即將劃上一個句號，而于我的人生卻只是一個逗號，我將面對又一次征程的開始。四年的求學(xué)生涯在師長、親友的大力支持下，走得辛苦卻也收獲滿囊，在論文即將付梓之際，思緒萬千，心情久久不能平靜。 偉人、名人為我所崇拜，可是我更急切地要把我的敬意和贊美獻(xiàn)給一位平凡的人，我的指導(dǎo)老師張勁松老師。我不是您最出色的學(xué)生，而您卻是我最尊敬的老師之一。您治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，學(xué)識淵博，思想深邃，視野雄闊，為我營造了一種良好的精神氛圍。授人以魚不如授人以漁，置身其間，耳濡目染，潛移默化，使我不僅接受了全新的思想觀念，樹立了宏偉的學(xué)術(shù)目標(biāo)，領(lǐng)會了基本的思考方式，從論文題目的選定到論文寫作的指導(dǎo),經(jīng)由您悉心的點撥,再經(jīng)思考后的領(lǐng)悟,常常讓我有“山重水復(fù)疑無路,柳暗花明又一村”的豁然開朗。 同時感謝在進(jìn)入課題到論文的順利完成過程中給與我?guī)椭耐瑢W(xué)和朋友，在這里請接受我誠摯謝意！也感謝學(xué)院為我提供良好的做畢業(yè)設(shè)計的環(huán)境。 ****2022 年 5