【正文】 性訴求樓書內(nèi)容：樓盤建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；詳細(xì)戶型介紹；配套設(shè)施；物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。第8章 項目銷售和收入測算1）采用市場比較法進(jìn)行價格測算，首先選取本案周邊幾個具有一定可比性的案例進(jìn)行對比，然后修正出本案的現(xiàn)時均價，最后再根據(jù)近兩三年來本市和本案所在區(qū)域的房價走勢，對本案2012年上半年的價格作出測算2）比較案例：根據(jù)替代原則，選取近期交易的三個周邊案例作為比較案例。A、高鑫巴比倫花園：總面積7萬平方米，總建筑面積25萬平方米，均價6400元/㎡B、高信向日葵：，6800元/㎡C、山水譽(yù)峰：，6900元/㎡3）區(qū)域因素比較表區(qū)域因素權(quán)重估價對象可比實例山水譽(yù)峰高信向日葵高鑫巴比倫周邊環(huán)境100999997配套設(shè)施1009798101地理位置10010097100小區(qū)環(huán)境100979898小區(qū)規(guī)模1009899101建筑規(guī)模100979896面積戶型1009798102工程質(zhì)量100969894交通便利程度1009997102樓宇素質(zhì)100979896比較結(jié)果11004）個別因素比較表個別因素權(quán)重估價對象可比實例山水譽(yù)峰高信向日葵高鑫巴比倫景觀條件10010099101社會環(huán)境10010099100距離市中心的情況10010097101商業(yè)的配套狀況1009897102教育設(shè)施1001019999臨近道路狀況10010099100面積大小規(guī)劃設(shè)計要求1009998100土地權(quán)利狀態(tài)100100100100利用現(xiàn)狀100969898地塊特征100979896比較結(jié)果11001）計算公式：比準(zhǔn)價格=可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)使用年期修正系數(shù)2）求取交易情況修正系數(shù)交易情況無需修正，則交易情況修正系數(shù)山水譽(yù)峰： 100/100高信向日葵：100/100高鑫巴比倫：100/1003）因比較實例與待估對象的出讓年限、出讓時間非常接近，故不需要進(jìn)行年期修正。則交易日期修正系數(shù)山水譽(yù)峰： 100/100高信向日葵：100/100高鑫巴比倫：100/100項目山水譽(yù)峰高信向日葵高鑫巴比倫區(qū)域因素修正100/100/100/交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100個別因素修正100/100/100/使用年期100/100100/100100/1004）求取比準(zhǔn)價格山水譽(yù)峰=6900100/100/=高信向日葵=6800100/100/=高鑫巴比倫=6400100/100/=5）權(quán)重的確定山水譽(yù)峰： 高信向日葵：高鑫巴比倫：將上面三個比準(zhǔn)價格的加權(quán)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則:項目單價=++=6467元住宅定位價格：6467均價為元/平方米 商鋪銷售單價的確定商鋪定價為18000元/㎡。 停車位定位本項目的停車位為地上和車庫，結(jié)合本項目區(qū)位地下車位價格取12萬元/個。 項目總銷售收入的確定根據(jù)成本估算及市場研究的結(jié)果，確定該項目的銷售2014開始銷售，整個銷售過程大概按兩期分批進(jìn)行，按照建議住宅均價為6467元/㎡，車位均價為12萬元/個,商鋪整體均價為18000元/㎡,以此計算實際的銷售收入。詳見銷售總收入預(yù)測表和銷售收入分批按比例預(yù)測表項目可銷售面積建議銷售單價銷售收入（萬元）住宅㎡6467元/㎡商鋪㎡18000元/㎡車庫765個12萬元/個9180合計見附表1第9章 項目總投資估算及資金籌措計劃1) 國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）；2) 國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知（計價格[2002]1980號）；3) 國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格[1999]1283號）；4) 長沙市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《〈長沙市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法〉實施細(xì)則》的通知；5) 湖南省發(fā)改委編制的《湖南省建設(shè)工程其他費用定額》及《建設(shè)工程投資估算手冊》；6) 長沙市物價水平、長沙市室外配套工程費用一般水平。項目數(shù)量單位項目數(shù)量單位總用地面積㎡容積率2．3總建筑面積㎡車位765個地上住宅建筑面積㎡綠地率%商鋪面積㎡戶數(shù)1276戶地下建筑面積㎡類型面積（㎡）商鋪住宅管理用房及其他1653地下層10718房地產(chǎn)項目總投資主要包括項目開發(fā)建設(shè)投資。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項目費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、土建及安裝工程費用、管理費用、建筑監(jiān)理費用、預(yù)備費用、建設(shè)期利息等。1）土地成本本項目占地面積約為115畝，土地費115萬元/畝，土地成本為13225萬元。2）前期工程費前期工程費主要包括勘探、建設(shè)管理費，招投標(biāo)管理費，工程監(jiān)理費，工程保險費費，設(shè)計費，施工圖編制費，竣工圖編制費。一期二期合計費率（%）建設(shè)工程費（萬元）總價（萬元）建設(shè)工程費（萬元）總價（萬元）勘探費 建設(shè)管理費 招投標(biāo)管理費 工程監(jiān)理費 工程保險費 設(shè)計費 施工圖編制費取設(shè)計費10% 竣工圖編制費取設(shè)計費8% 合計 3）建安工程費依據(jù)長沙市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《〈長沙市建設(shè)項目費用統(tǒng)一征收辦法〉實施細(xì)則》的通知，建設(shè)工程造價表，計算公建造價并結(jié)合項目實際情況，項目住宅、商鋪建安成本估算如下表： 類別　一期二期合計單價面積總價面積總價（元/㎡）（㎡）（萬元）（㎡）（萬元）（萬元）多層1200 小高層1650 高層1900 商鋪2000 物管及其他1200 地下工程2800 電梯工程80 合計　　 　 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費　一期二期合計單價（元/㎡）面積（㎡）總價（萬元）面積（㎡）總價（萬元）小區(qū)道路工程80 給排水工程40 配電工程120 綠化工程100 智能化系統(tǒng)20 管道工程100 消防工程50 合計　　 　 5）開發(fā)期間稅費 單位：萬元序號項目計算依據(jù)一期二期總價（元）總價（元）1物業(yè)基金建安工程費2％ 2公用設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費8% 3工程質(zhì)量監(jiān)督費總建筑面積2元/㎡ 4其他建安工程費1% 合計 7）不可預(yù)見費不可預(yù)見費：取以上1～4項之和的3%=(++) 8%=1）管理費用管理費用：一般取開發(fā)成本的3%=(13225+++)3%=2）銷售費用序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費銷售收入2% 2銷售代理費銷售收入2% 3其他銷售費用銷售收入1% 合計 3）財務(wù)費用財務(wù)即銀行貸款利息，第一年532萬元。4）開發(fā)費用項目計算依據(jù)一期二期合計管理費用見管理費用計算 銷售費用銷售收入*5% 財務(wù)費用見還貸付息表合計、投資計劃及借款利息1）資金籌措與投資計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道,一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售房收入用于投資部分。 單位：萬元序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年第二年1項目總投資 建設(shè)投資 財務(wù)費用 2資金籌措 自有資金 借貸資金 預(yù)售收入再投入 2）貸款本金的償還及利息支付，第二年借款500萬元，第二年開始等額還本，利息照付的方法償還貸款。 I=% 單位：萬元序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年第三年1年初期款累計 2本年借款 3本年應(yīng)計利息 4本年應(yīng)還本金 5年底還本付息 6年末借款累計 7銷售收入償還借款本息 計算依據(jù)一期（萬元）二期（萬元）合計（萬元）開發(fā)成本（1）~（6） （1）土地使用權(quán)出讓金 （2）前期工程費 （3）建安工程費 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費 （5）開發(fā)期間稅費 （6）不可預(yù)見費(2)~(4)*8% 開發(fā)費用 （1）管理費用(1)~(4)*3% （2）銷售費用銷售收入*5% （3）財務(wù)費用見還貸付息表 合計 第10章 項目財務(wù)評價1 費用與效益相一致的原則。費用與效益的計算范圍相一致即是把投入與產(chǎn)出的范圍限定在同一范圍內(nèi)；2 費用與效益原則遵循有無對比原則；3 動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)分析為主的原則。根據(jù)資金的時間價值原理，考慮項目整個計算期內(nèi)各年的效益與費用，采用現(xiàn)金流量分析的方法，計算內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等動態(tài)評價指標(biāo)； 財務(wù)評價 稅金計算1)各項銷售稅金及附加表 單位：萬元見附表22）土地增值稅 單位：萬元序號項目名稱計算依據(jù)交納金額建設(shè)經(jīng)營期一年二年三年1銷售收入 2扣除項目金額以下4項之和 開發(fā)成本 開發(fā)費用 銷售稅金及附加 其他扣除項目取（）項的20% 3增值額（1）（2） 4增值率（3）/（2） 5增值稅率（4）《50%，取30%（4）》50%，取40%取30%0取30%取30%6速算扣除率同上取00取0取07土地增值稅(3)*(5) –(2)*(6) 損益表與靜態(tài)盈利分析1）項目損益表 單位：萬元見附表32）評價指標(biāo)A、全部投資的投資利潤率=（利潤總額/總投資額）100%=%B、全部投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）100%=%C、自有資金的投資利潤率=（利潤總額/自有資金）100%=% 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，參照我國的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。本項目的主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評價指標(biāo)的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表、自有資金現(xiàn)金流量表。1）全部投資現(xiàn)金流量表(I=12%) 單位：萬元見附表4注：①財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）能反映出項目所