【正文】 性訴求樓書內(nèi)容：樓盤建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；詳細(xì)戶型介紹；配套設(shè)施；物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。第8章 項(xiàng)目銷售和收入測(cè)算1）采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，首先選取本案周邊幾個(gè)具有一定可比性的案例進(jìn)行對(duì)比，然后修正出本案的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，最后再根據(jù)近兩三年來(lái)本市和本案所在區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)，對(duì)本案2012年上半年的價(jià)格作出測(cè)算2）比較案例：根據(jù)替代原則，選取近期交易的三個(gè)周邊案例作為比較案例。A、高鑫巴比倫花園：總面積7萬(wàn)平方米，總建筑面積25萬(wàn)平方米，均價(jià)6400元/㎡B、高信向日葵：，6800元/㎡C、山水譽(yù)峰：，6900元/㎡3）區(qū)域因素比較表區(qū)域因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例山水譽(yù)峰高信向日葵高鑫巴比倫周邊環(huán)境100999997配套設(shè)施1009798101地理位置10010097100小區(qū)環(huán)境100979898小區(qū)規(guī)模1009899101建筑規(guī)模100979896面積戶型1009798102工程質(zhì)量100969894交通便利程度1009997102樓宇素質(zhì)100979896比較結(jié)果11004）個(gè)別因素比較表個(gè)別因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例山水譽(yù)峰高信向日葵高鑫巴比倫景觀條件10010099101社會(huì)環(huán)境10010099100距離市中心的情況10010097101商業(yè)的配套狀況1009897102教育設(shè)施1001019999臨近道路狀況10010099100面積大小規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1009998100土地權(quán)利狀態(tài)100100100100利用現(xiàn)狀100969898地塊特征100979896比較結(jié)果11001）計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)使用年期修正系數(shù)2）求取交易情況修正系數(shù)交易情況無(wú)需修正，則交易情況修正系數(shù)山水譽(yù)峰： 100/100高信向日葵：100/100高鑫巴比倫：100/1003）因比較實(shí)例與待估對(duì)象的出讓年限、出讓時(shí)間非常接近，故不需要進(jìn)行年期修正。則交易日期修正系數(shù)山水譽(yù)峰： 100/100高信向日葵：100/100高鑫巴比倫：100/100項(xiàng)目山水譽(yù)峰高信向日葵高鑫巴比倫區(qū)域因素修正100/100/100/交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100個(gè)別因素修正100/100/100/使用年期100/100100/100100/1004）求取比準(zhǔn)價(jià)格山水譽(yù)峰=6900100/100/=高信向日葵=6800100/100/=高鑫巴比倫=6400100/100/=5）權(quán)重的確定山水譽(yù)峰： 高信向日葵：高鑫巴比倫：將上面三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，則:項(xiàng)目單價(jià)=++=6467元住宅定位價(jià)格：6467均價(jià)為元/平方米 商鋪銷售單價(jià)的確定商鋪定價(jià)為18000元/㎡。 停車位定位本項(xiàng)目的停車位為地上和車庫(kù)，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位地下車位價(jià)格取12萬(wàn)元/個(gè)。 項(xiàng)目總銷售收入的確定根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究的結(jié)果，確定該項(xiàng)目的銷售2014開始銷售，整個(gè)銷售過程大概按兩期分批進(jìn)行，按照建議住宅均價(jià)為6467元/㎡，車位均價(jià)為12萬(wàn)元/個(gè),商鋪整體均價(jià)為18000元/㎡,以此計(jì)算實(shí)際的銷售收入。詳見銷售總收入預(yù)測(cè)表和銷售收入分批按比例預(yù)測(cè)表項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)銷售收入（萬(wàn)元）住宅㎡6467元/㎡商鋪㎡18000元/㎡車庫(kù)765個(gè)12萬(wàn)元/個(gè)9180合計(jì)見附表1第9章 項(xiàng)目總投資估算及資金籌措計(jì)劃1) 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）；2) 國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)）；3) 國(guó)家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)）；4) 長(zhǎng)沙市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈長(zhǎng)沙市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知；5) 湖南省發(fā)改委編制的《湖南省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》及《建設(shè)工程投資估算手冊(cè)》；6) 長(zhǎng)沙市物價(jià)水平、長(zhǎng)沙市室外配套工程費(fèi)用一般水平。項(xiàng)目數(shù)量單位項(xiàng)目數(shù)量單位總用地面積㎡容積率2．3總建筑面積㎡車位765個(gè)地上住宅建筑面積㎡綠地率%商鋪面積㎡戶數(shù)1276戶地下建筑面積㎡類型面積（㎡）商鋪?zhàn)≌芾碛梅考捌渌?653地下層10718房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資主要包括項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)目費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、土建及安裝工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、建筑監(jiān)理費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用、建設(shè)期利息等。1）土地成本本項(xiàng)目占地面積約為115畝，土地費(fèi)115萬(wàn)元/畝，土地成本為13225萬(wàn)元。2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括勘探、建設(shè)管理費(fèi)，招投標(biāo)管理費(fèi)，工程監(jiān)理費(fèi)，工程保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)，設(shè)計(jì)費(fèi)，施工圖編制費(fèi)，竣工圖編制費(fèi)。一期二期合計(jì)費(fèi)率（%）建設(shè)工程費(fèi)（萬(wàn)元）總價(jià)（萬(wàn)元）建設(shè)工程費(fèi)（萬(wàn)元）總價(jià)（萬(wàn)元）勘探費(fèi) 建設(shè)管理費(fèi) 招投標(biāo)管理費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 工程保險(xiǎn)費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) 施工圖編制費(fèi)取設(shè)計(jì)費(fèi)10% 竣工圖編制費(fèi)取設(shè)計(jì)費(fèi)8% 合計(jì) 3）建安工程費(fèi)依據(jù)長(zhǎng)沙市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈長(zhǎng)沙市建設(shè)項(xiàng)目費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知，建設(shè)工程造價(jià)表，計(jì)算公建造價(jià)并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，項(xiàng)目住宅、商鋪建安成本估算如下表： 類別　一期二期合計(jì)單價(jià)面積總價(jià)面積總價(jià)（元/㎡）（㎡）（萬(wàn)元）（㎡）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）多層1200 小高層1650 高層1900 商鋪2000 物管及其他1200 地下工程2800 電梯工程80 合計(jì)　　 　 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)　一期二期合計(jì)單價(jià)（元/㎡）面積（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）面積（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）小區(qū)道路工程80 給排水工程40 配電工程120 綠化工程100 智能化系統(tǒng)20 管道工程100 消防工程50 合計(jì)　　 　 5）開發(fā)期間稅費(fèi) 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)一期二期總價(jià)（元）總價(jià)（元）1物業(yè)基金建安工程費(fèi)2％ 2公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)8% 3工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)總建筑面積2元/㎡ 4其他建安工程費(fèi)1% 合計(jì) 7）不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)：取以上1～4項(xiàng)之和的3%=(++) 8%=1）管理費(fèi)用管理費(fèi)用：一般取開發(fā)成本的3%=(13225+++)3%=2）銷售費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入2% 2銷售代理費(fèi)銷售收入2% 3其他銷售費(fèi)用銷售收入1% 合計(jì) 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)即銀行貸款利息，第一年532萬(wàn)元。4）開發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)一期二期合計(jì)管理費(fèi)用見管理費(fèi)用計(jì)算 銷售費(fèi)用銷售收入*5% 財(cái)務(wù)費(fèi)用見還貸付息表合計(jì)、投資計(jì)劃及借款利息1）資金籌措與投資計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道,一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售房收入用于投資部分。 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年第二年第二年1項(xiàng)目總投資 建設(shè)投資 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2資金籌措 自有資金 借貸資金 預(yù)售收入再投入 2）貸款本金的償還及利息支付，第二年借款500萬(wàn)元，第二年開始等額還本，利息照付的方法償還貸款。 I=% 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年第二年第三年1年初期款累計(jì) 2本年借款 3本年應(yīng)計(jì)利息 4本年應(yīng)還本金 5年底還本付息 6年末借款累計(jì) 7銷售收入償還借款本息 計(jì)算依據(jù)一期（萬(wàn)元）二期（萬(wàn)元）合計(jì)（萬(wàn)元）開發(fā)成本（1）~（6） （1）土地使用權(quán)出讓金 （2）前期工程費(fèi) （3）建安工程費(fèi) （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （5）開發(fā)期間稅費(fèi) （6）不可預(yù)見費(fèi)(2)~(4)*8% 開發(fā)費(fèi)用 （1）管理費(fèi)用(1)~(4)*3% （2）銷售費(fèi)用銷售收入*5% （3）財(cái)務(wù)費(fèi)用見還貸付息表 合計(jì) 第10章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1 費(fèi)用與效益相一致的原則。費(fèi)用與效益的計(jì)算范圍相一致即是把投入與產(chǎn)出的范圍限定在同一范圍內(nèi)；2 費(fèi)用與效益原則遵循有無(wú)對(duì)比原則；3 動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主的原則。根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值原理，考慮項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年的效益與費(fèi)用，采用現(xiàn)金流量分析的方法，計(jì)算內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)； 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 稅金計(jì)算1)各項(xiàng)銷售稅金及附加表 單位：萬(wàn)元見附表22）土地增值稅 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)交納金額建設(shè)經(jīng)營(yíng)期一年二年三年1銷售收入 2扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和 開發(fā)成本 開發(fā)費(fèi)用 銷售稅金及附加 其他扣除項(xiàng)目取（）項(xiàng)的20% 3增值額（1）（2） 4增值率（3）/（2） 5增值稅率（4）《50%，取30%（4）》50%，取40%取30%0取30%取30%6速算扣除率同上取00取0取07土地增值稅(3)*(5) –(2)*(6) 損益表與靜態(tài)盈利分析1）項(xiàng)目損益表 單位：萬(wàn)元見附表32）評(píng)價(jià)指標(biāo)A、全部投資的投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/總投資額）100%=%B、全部投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）100%=%C、自有資金的投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/自有資金）100%=% 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表、自有資金現(xiàn)金流量表。1）全部投資現(xiàn)金流量表(I=12%) 單位：萬(wàn)元見附表4注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）能反映出項(xiàng)目所