【正文】 25%。 ? 折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會(huì)成本、預(yù)期收益期待，將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為 10%； ? 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ? 基本報(bào)表 ? 損益和利潤(rùn)分配表 ? 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） ? 盈利能力分析 ? 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ? 根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，可以測(cè)算出所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）為 %。 ? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ? 根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，在基準(zhǔn)收益率為 10%的前提下，可測(cè)算出其凈現(xiàn)值為 3,。 投資回收期 ? 根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，本項(xiàng)目在 2023年上半年現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，從 2023年 1月開始計(jì)逄，本項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)回收期 。 ? 根據(jù)損益和利潤(rùn)分配表測(cè)算，本項(xiàng)目年均利潤(rùn)總額為 3,、年均凈利潤(rùn)為 2,。 不確定性分析 ? 敏感性分析 ? 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇對(duì)銷售收入和總投資兩個(gè)指標(biāo)對(duì)本項(xiàng)目所得稅后的凈現(xiàn)值（ NPV）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）進(jìn)行敏感性測(cè)試。測(cè)試結(jié)果表明： ? 當(dāng)最不利因素商品房銷售下降 5%時(shí) ,總投資不變的情況下，其收入下降 5%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ，內(nèi)部收益率為 %；當(dāng)項(xiàng)目成本增加 10%，在收入不變的情況下，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 ，內(nèi)部收益率 %。均高于基準(zhǔn)收益率 10%，說明項(xiàng)目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 ? 盈虧平衡分析 ? 當(dāng)其他條件不變，銷售均價(jià)下降 19%時(shí)，凈現(xiàn)值趨近于 0，也可以說，當(dāng)銷售率為 81%時(shí)（不考慮其他經(jīng)營(yíng)性收入，如車位租金、會(huì)所經(jīng)營(yíng)等），就可以達(dá)到盈虧平衡。 ? 就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升 30%時(shí)，也能保持盈虧平衡。 13章 社會(huì)評(píng)價(jià) ? 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 ? 本項(xiàng)目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報(bào)，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面： ? 引進(jìn)先進(jìn)的住宅開發(fā)理念，推動(dòng)衡陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ? 衡陽市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識(shí)較差，注重短期效益，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習(xí)慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，真正有競(jìng)爭(zhēng)力，能形成品牌優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目幾乎沒有。 ? 在開發(fā)理念上首先強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合，通過戶型設(shè)計(jì)、人車分流、景觀營(yíng)造和星級(jí)物業(yè)等方面樹立富邦升輝的形象，通過在湘江東面江景房的成功打造，使小區(qū)臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷，力爭(zhēng)建立本地區(qū)的高檔次標(biāo)志性樓盤，著眼于在衡陽市房地產(chǎn)事業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 ? 開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn) 本項(xiàng)目作為又一大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，將從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)施工、材料采購、配套完善、市場(chǎng)推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制，將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤定位設(shè)計(jì)當(dāng)中，力爭(zhēng)開發(fā)出一個(gè)高檔次的精品住宅小區(qū)，進(jìn)一步提高客戶的人居水準(zhǔn)。通過本項(xiàng)目的建設(shè)，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升整 個(gè)區(qū)域 樓盤的建設(shè)品位，總體改善 周邊 城區(qū)的面貌，為 鄭州市 房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義，并成為鄭州市 品牌文化建設(shè)的標(biāo)志性樓盤。 發(fā)展 鄭州 市經(jīng)濟(jì)，從實(shí)質(zhì)上提升區(qū)域價(jià)值 根據(jù) 鄭州 市十一五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略， 鄭州 市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。本項(xiàng)目屬于 鄭州 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目建成后將改變 鄭州市 長(zhǎng)期以來城市基礎(chǔ)設(shè) 不齊全 的面貌，提高城市品位，營(yíng)造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出 “ 人 城市 生態(tài)文化 ” 主題，有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動(dòng)銷售價(jià)格，促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實(shí)質(zhì)上帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提高，對(duì)于提升 鄭州城市 建設(shè)檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升 鄭州 地區(qū)的城市形象，具有十分重要的意義。 ? 風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 政策風(fēng)險(xiǎn)及防范 ? 近期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動(dòng)頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟(jì)降溫，其中有的政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。為防范此類政策性風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目的開發(fā)需要進(jìn)行全面而系統(tǒng)的籌劃。 ? 銷售風(fēng)險(xiǎn)及防范 ? 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)合理，建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時(shí)尚相結(jié)合。因該項(xiàng)目建設(shè)期與銷售期均有一定時(shí)間段，建議該項(xiàng)目嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，尤其對(duì)住宅項(xiàng)目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造來吸引消費(fèi)者的眼球，在其價(jià)格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進(jìn)一步刺激有購房動(dòng)機(jī)的購買欲望，發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)銷售回籠，降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 ? 工期和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范 ? 由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實(shí)對(duì)能否及時(shí)按工期竣工有決定性影響，為保證及時(shí)竣工，在工程管理方面，通過詳細(xì)的施工計(jì)劃和優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時(shí)足額投入，同時(shí)積極申請(qǐng)銀行貸款進(jìn)行保證。工程質(zhì)時(shí)方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國(guó)家及公司質(zhì)時(shí)控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。 ? 總之，該項(xiàng)目定位較準(zhǔn)確，優(yōu)勢(shì)較明顯，銷售價(jià)格定價(jià)較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，加之若嚴(yán)格控制房屋開發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制到較低水平。 ? 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 ? 通過社會(huì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析得出：本項(xiàng)目建成后，不僅給發(fā)展商帶來可觀的投資回報(bào)，給政府帶來大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，又能安置好住戶，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂解難，在承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積級(jí)的影響。 14章 研究結(jié)論與建議 ? 可行性研究結(jié)論 ? 市場(chǎng)分析結(jié)論 ? 通過對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式、 鄭州 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和分析，綜合本項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)機(jī)也已經(jīng)成熟，符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。 ? ? 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 ? 通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于基準(zhǔn)收益率 10%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 3,元，大于 0；靜態(tài)投資收回期為 ，動(dòng)態(tài)投資回期為，充分說明項(xiàng)目投資收益率高，經(jīng)濟(jì)效益好，清償能力強(qiáng)，具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是合理的。 ? 綜上所述，本項(xiàng)目的實(shí)施，其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益顯著，建議盡快辦理相關(guān)審批手續(xù)，做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，投入開發(fā)建設(shè)。 ? 建議 ? 項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨競(jìng)爭(zhēng)激烈，購房者心態(tài)也越來越成熟，良好的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件，公司結(jié)合消費(fèi)者的心理，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案盡快完成景觀、庭院詳細(xì)設(shè)計(jì)及施工。 ? 從資金來源看，銀行還貸、銷售轉(zhuǎn)投入對(duì)銷售回籠款的依賴性較強(qiáng)，公司密切關(guān)注市場(chǎng)變化，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，針對(duì)目標(biāo)客戶，有針對(duì)性地做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，盡快聚集人氣，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，保障銷售方案的順利實(shí)施，加快銷售款回籠。 ? 本項(xiàng)目能否按規(guī)劃工期、設(shè)計(jì)竣工標(biāo)準(zhǔn)完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目工程進(jìn)度的監(jiān)管力度， 確保該項(xiàng)目按計(jì)劃正常施工；同時(shí)，還應(yīng)注意資金的保障也是施工進(jìn)度的有效保證。否則，施工進(jìn)度不能保證，則直接影響銷售及完工交付。 ? 為了降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保障貸款資金的安全性、流動(dòng)性，同時(shí)減少開發(fā)商的資金壓力，保障項(xiàng)目順利建設(shè)，貸款銀行對(duì)開發(fā)商銷售款開設(shè)專用帳戶，對(duì)銷售款進(jìn)行監(jiān)管，保障銷售款及時(shí)償還貸款本利。