【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住宅項(xiàng)目；（2）南臨望江路，東俯中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)，安徽大學(xué)校園，人文氣息濃厚；（3）戶(hù)型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約大方、緊湊合理，面積控制較好； 劣勢(shì)（1）項(xiàng)目周邊其他居民區(qū)一公里范圍內(nèi)都是上個(gè)世紀(jì)的老住宅區(qū)，生活配套設(shè)施已經(jīng)漸近淘汰；（2）周邊已經(jīng)開(kāi)發(fā)完全，已經(jīng)進(jìn)入建成區(qū)階段。 機(jī)會(huì)（1）此項(xiàng)目周邊日益繁華，但是住宅項(xiàng)目卻相對(duì)較少，為項(xiàng)目立意提供了可能；（2）市中心的南移以及國(guó)購(gòu)商業(yè)圈的日漸成熟，使得此地段日漸繁華，周?chē)涮自O(shè)施幾近完善；（3）周邊的電子商業(yè)的日漸繁華，也將帶動(dòng)一些商住兩用客戶(hù)們的興趣。 威脅（1）競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：未來(lái)幾年，西環(huán)中心、天鵝湖附近將涌現(xiàn)較大量的住宅項(xiàng)目，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量增加，將會(huì)分流大量客戶(hù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加?。?3（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目規(guī)模小，資金鏈緊張，不如大項(xiàng)目那樣能抵抗住市場(chǎng)大起大落的能力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差；（3）政策風(fēng)險(xiǎn)：愈來(lái)愈嚴(yán)的市場(chǎng)調(diào)控政策使得市場(chǎng)需求量進(jìn)一步減少，未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，不容樂(lè)觀?；谝陨险{(diào)研分析結(jié)論，本案的目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)消費(fèi)人群應(yīng)是：（1）第一層面：合肥本地就合肥本地目標(biāo)消費(fèi)人群而言，傾向于購(gòu)買(mǎi)此區(qū)域住宅的客戶(hù)群體主要是對(duì)該區(qū)域情況較為熟悉，且已形成該區(qū)域生活認(rèn)同和生活情節(jié)的這部分客戶(hù)，因此，我們可以推斷，這些客戶(hù)主要來(lái)自于老城區(qū)、北城等區(qū)域。另外，蜀山區(qū)將作為合肥市政務(wù)中心，其吸引力將涵蓋合肥市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣。再次，隨著蜀山區(qū)的逐步發(fā)展和日漸成熟，本區(qū)域內(nèi)將聚集大量的高端白領(lǐng)人群，他們也將成為本案重要的客源之一。（2）第二層面：安徽省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（蕪湖、馬鞍山、銅陵、淮南）投資型客戶(hù)。（3）第三層面：省外喜歡當(dāng)?shù)刂脴I(yè)或者當(dāng)?shù)仫L(fēng)景和環(huán)境的其他客戶(hù)。 目標(biāo)客戶(hù)特征分析（1）年齡特征：年齡分布在 28—50 歲之間。其中購(gòu)買(mǎi)力最為旺盛的集中在 32 歲到40 歲左右。（2）職業(yè)特征：各類(lèi)電子商務(wù)私營(yíng)業(yè)主、創(chuàng)業(yè)業(yè)主和白領(lǐng)階級(jí)。（4）經(jīng)濟(jì)收入：年凈收入約為 4 萬(wàn)元的家庭 產(chǎn)品定位本案位于蜀山區(qū)黃金地段區(qū)域中的稀有地塊，可結(jié)合目前的房產(chǎn)形勢(shì)，合理定位。從競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的戶(hù)型來(lái)看，戶(hù)型結(jié)構(gòu)以三房、四房為主，兼顧少量二房小戶(hù)型。根據(jù)華地公館項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，規(guī)劃高、中、普通三種。住宅設(shè)計(jì)要求建筑師在新理念的指導(dǎo)下，以人為本，以人與環(huán)境的和諧發(fā)展為核心，運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)、手段，綜合社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、文化等多方面內(nèi)容創(chuàng)造性地解決各種矛盾，去創(chuàng)造符合時(shí)代、社會(huì)、居民需求的城市住宅。華地公館項(xiàng)目戶(hù)型 80260 方，主力戶(hù)型 180220 方。下面例舉的是一些房型的簡(jiǎn)單介紹：14表 31 125 平方米樓房型：（單位：平米）總面積 客廳、餐廳 活動(dòng)室 房 1 房 2 房 3約 125 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲(chǔ)藏室 生活陽(yáng)臺(tái) 工作陽(yáng)臺(tái) 優(yōu)點(diǎn)： 1．會(huì)客、娛樂(lè)、用餐區(qū)和休息區(qū)明確分隔開(kāi)來(lái)； 2．全部采用凸窗，觀景范圍更大； 3．臥室較為方正； 4．廚房做到干濕分離； 5．主臥、次臥通風(fēng)狀況良好； 缺點(diǎn)： 1. 客廳面寬 4 米，在目前余杭購(gòu)房者心目中該面寬偏??； 2．從分戶(hù)門(mén)到生活陽(yáng)臺(tái)之間進(jìn)深太長(zhǎng)，會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)不適感；表 32 160 平方米樓房型：（單位：平米） 優(yōu)點(diǎn)： 1．客廳面寬達(dá) 米； 2．客廳方正； 3．餐廳、客廳分隔明顯； 4．主臥內(nèi)有衛(wèi)生間，兩間次臥也都靠近衛(wèi)生間，晚間上衛(wèi)生間方便； 缺點(diǎn)： 1．主臥通風(fēng)不良； 2．餐廳為暗間；總面積 客廳、餐廳 活動(dòng)室 房 1 房 2 房 3約 160 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲(chǔ)藏室 生活陽(yáng)臺(tái) 工作陽(yáng)臺(tái) 15表 33 90 平方米樓房型：（單位：平米）總面積 客廳、餐廳 活動(dòng)室 房 1 房 2 房 3 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲(chǔ)藏室 生活陽(yáng)臺(tái) 工作陽(yáng)臺(tái) 優(yōu)點(diǎn)： 1．客廳、主臥都朝南； 2． 平米的房間開(kāi)有東南向窗，較好地解決了該房的采光問(wèn)題； 3．廳房都較方正； 4．客、餐廳與臥室分隔明顯； 5．采用凸窗； 缺點(diǎn)： 1．分戶(hù)門(mén)至生活陽(yáng)臺(tái)間進(jìn)深較長(zhǎng)； 2．餐廳為暗間； 3．主臥不通風(fēng)；表 34 200 平方米樓房型：（單位：平米）總面積 客、餐廳 衛(wèi)生間 3 工人房 房 1 房 2 房 3約 200 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲(chǔ)藏室 生活陽(yáng)臺(tái) 工作陽(yáng)臺(tái) 優(yōu)點(diǎn)： 1．客廳面寬達(dá) 米； 2．五間房中有三間是朝南； 3．客、餐廳與房完全分隔； 4．餐廳開(kāi)有西向窗，是餐廳成為明窗； 5．公用衛(wèi)生間做到干濕分離； 缺點(diǎn)： 1．分戶(hù)門(mén)至 14 平米房之間的一塊區(qū)域不能充分利用； 2．主臥不通風(fēng)；16表 35 130 平方米樓房型：（單位：平米）套內(nèi)面積 客廳 餐廳 活動(dòng)室 房 1 房 2 房 3 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲(chǔ)藏室 生活陽(yáng)臺(tái) 工作陽(yáng)臺(tái) 優(yōu)點(diǎn)： 1．客廳面寬達(dá) 米； 2．客廳和三間房中的兩間房都是朝南； 3．廚房做到干濕分離； 4．客廳和餐廳分隔明顯； 缺點(diǎn)： 1．餐廳為暗間； 2．主臥不通風(fēng)；以上戶(hù)型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系和職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室：廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。各種功能空間的使用面積滿(mǎn)足規(guī)定的要求。 價(jià)格定位價(jià)格是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過(guò)位置、功能、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)比較價(jià)格、宣傳包裝等諸多因素，達(dá)到提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目的。通過(guò)對(duì)合肥市其它樓盤(pán)的調(diào)查及分析，可知該項(xiàng)目是該片區(qū)一個(gè)比較高檔的住宅物業(yè)，結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，同時(shí)回避價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，走中高檔產(chǎn)品、平民化消費(fèi)路線(xiàn)，通過(guò)價(jià)格、戶(hù)型設(shè)計(jì)、園林景觀等條件搶占市場(chǎng)，本評(píng)估結(jié)合該區(qū)域的現(xiàn)狀，認(rèn)為該項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售價(jià)格 7650 元/㎡比較有競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)采用市場(chǎng)法估計(jì)17表 36 重點(diǎn)樓盤(pán)可比因素分析表項(xiàng)目名稱(chēng) 華地公館 和一花園 信達(dá)西山銀杏 萬(wàn)科金色名郡住宅價(jià)格（元/平方米） 6800 7400 8500與項(xiàng)目距離距離（米） 0 500 200 1000參考權(quán)重（比重%） 100 30 60 10區(qū)位（） 100 98 96 95實(shí)物（：） 100 105 95 100房地產(chǎn)狀況權(quán)益（：） 100 104 100 102可比價(jià)格（和一花園）=6800*（100/98）*（100/105）*（100/104）=6354 元/平方米可比價(jià)格（信達(dá)西山銀杏）=7400*（100/96）*（100/95）*（100/100）=8114 元/平方米可比價(jià)格（萬(wàn)科金色名郡）=8500*(100/95)*（100/100）*（100/102）=8772 元/平方米所以，平均可比價(jià)格=6354*30%+8114*60%+8772*10%= 元/平方米所以，此項(xiàng)目樓盤(pán)售價(jià)預(yù)定為 7650 元/平方米。 形象定位充分利用華地學(xué)府名都住宅項(xiàng)目成功的品牌效應(yīng)，挖掘產(chǎn)品價(jià)值、地段優(yōu)勢(shì)、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)以及客戶(hù)忠誠(chéng)度的深刻內(nèi)涵，迎合目標(biāo)客戶(hù)群體需求，為項(xiàng)目推向市場(chǎng)創(chuàng)造具有說(shuō)服力的營(yíng)銷(xiāo)推廣賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)精準(zhǔn)定位的營(yíng)銷(xiāo)推廣高效接觸目標(biāo)客戶(hù)群體。本項(xiàng)目規(guī)模較大，位處城市中心，周邊配套齊全，居住氛圍濃，中高端住宅項(xiàng)目較多，客戶(hù)認(rèn)知度高，同時(shí)本項(xiàng)目周邊擁有豐富的自然景觀資源，居住視野比較開(kāi)闊，而且發(fā)展商實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，把握市場(chǎng)能力較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目有著一定的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵是利用和發(fā)揮這些優(yōu)勢(shì)，同時(shí)轉(zhuǎn)換劣勢(shì)，規(guī)避威脅，打造一個(gè)“高尚健康的休閑生活社區(qū)”是較為樂(lè)觀的。18第四章 建設(shè)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目用地位于合肥市蜀山區(qū)望江西路 269 號(hào)，潛山路和望江西路交匯處向西 150米，地處黃望潛板塊核心區(qū)位。占地 14 萬(wàn)㎡。蜀山規(guī)劃區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后合肥市將嚴(yán)格接制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅為主，擬發(fā)燕尾服為 A 市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。蜀山規(guī)劃區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)用地已為開(kāi)發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。華地公館項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。圖 6：項(xiàng)目周邊環(huán)境 用地規(guī)劃 整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃由十棟 32 層高層住宅、一棟高層公寓、一棟星級(jí)酒店式公寓、獨(dú)立沿街商業(yè)區(qū)組成，構(gòu)建一座 34 萬(wàn)平米低密度新古典主義豪宅。各小區(qū)通過(guò)小區(qū)內(nèi)的道路相互連接，但彼此又相對(duì)獨(dú)立。院內(nèi)除建筑物和道路外，全部綠化。綠化率達(dá) %。 考慮到市場(chǎng)銷(xiāo)售和消費(fèi)者的不同需求，每個(gè)住宅樓內(nèi)都安排了不同建筑格局、不同檔次的住宅。另外，開(kāi)發(fā)商計(jì)劃在小區(qū)內(nèi)建一個(gè)建筑面積為 1000㎡的綜合商場(chǎng)，為項(xiàng)目區(qū)的住戶(hù)提供各類(lèi)商業(yè)服務(wù)；建一個(gè)建筑面積為 1200㎡的休養(yǎng)所，供本單位人員度假用。綜合商場(chǎng)和休養(yǎng)所均由開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理部門(mén)經(jīng)營(yíng)管理。19 建筑使用功能近幾年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶(hù)規(guī)模以 3 口戶(hù)為主，戶(hù)結(jié)構(gòu)以核心戶(hù)為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車(chē)有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿(mǎn)足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿(mǎn)足居民文化和購(gòu)物等要求，公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿(mǎn)足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。近幾年住宅的套型模式為：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢(shì)；套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可再劃分的余地；套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。根據(jù)這一趨勢(shì)，華地公館項(xiàng)目住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。20第五章 建筑方案設(shè)計(jì) 總體設(shè)計(jì)原則與構(gòu)思 設(shè)計(jì)原則本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)夂碗姎獾雀鞣N專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 總體構(gòu)思 建設(shè)地塊位置居蜀山規(guī)劃區(qū)中西部。基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，并與鄰近小區(qū)相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)在建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提高了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響和限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21 世紀(jì)新的居住理念。 建筑設(shè)計(jì)方案 平面設(shè)計(jì) （1）住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整往宅平面空間構(gòu)成，住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 （2）公用建筑。地下車(chē)庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出入口，地下車(chē)庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 （JGJ10098）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電室和休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車(chē)道、中心廣場(chǎng)、庭院綠化帶和建筑小品等。 立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與鄰近小區(qū)和周?chē)鞘协h(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線(xiàn)優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o和環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。 建筑與裝修方案 （1）普通住宅：建筑面積 80120㎡，院落 200㎡以下，無(wú)車(chē)庫(kù)，水泥檁條樓板，粘土磚墻，普通屋面瓦，普通木門(mén)窗，水泥地面，局部地磚，清水墻，廚房、衛(wèi)生間貼 高瓷磚，普通潔具。（2）中檔住宅：建筑面積 120160㎡，有車(chē)庫(kù)，水泥檁條樓板，局部現(xiàn)澆，粘土磚21墻，屋面為鍍鋅彩瓦，普通木門(mén)，鋁合金窗，松木吊頂，地磚，局部本地板，內(nèi)外墻刷普通涂料，廚房、衛(wèi)生間貼 高瓷磚，中檔潔具。（3）高檔件宅：建筑面積 160㎡以上，有車(chē)庫(kù)，現(xiàn)澆混凝土樓板，水泥空心磚墻，屋面為鍍鋅彩瓦，高級(jí)木門(mén)，鋁合金窗，桑木吊頂，木地板，內(nèi)外墻刷高級(jí)涂料，廚房、衛(wèi)生間貼滿(mǎn)瓷瓦，高檔衛(wèi)生潔具。（4）休養(yǎng)所和綜合商場(chǎng)為中檔建筑裝修水平。（5）小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車(chē)庫(kù)、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視、通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 該工程為高層住宅項(xiàng)目，帶一層悶頂，地下一層，采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，建筑耐火等級(jí)為一級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為 70 年，建筑結(jié)構(gòu)