【文章內(nèi)容簡介】 高度沒有特別限制,地塊內(nèi)天然山巒、水面、森林，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)當充分利用。 項目用地規(guī)劃限制條件規(guī)劃總建筑面積為17萬平方米，其中規(guī)劃住宅建筑面積約為16萬平方米，其它建筑面積約為1萬平方米(主要配套設(shè)施)。，綠地率為45%左右。本項目土地費115萬元/畝，三通一平已完成，地上沒有待拆遷的建筑物，建設(shè)用地呈長方形，占地面積約為115畝。 項目建設(shè)的市政配套條件本處市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項目開發(fā)需要的市政接駁點可從鄰近已建成的道路接駁。市政設(shè)施能夠滿足項目開發(fā)的要求。 項目周邊配套設(shè)施學(xué)校：師范大學(xué)醫(yī)學(xué)院丶中南大學(xué)湘雅醫(yī)學(xué)院 幼兒園：咸嘉湖幼兒園丶博才幼兒園商場：沃爾瑪丶華銀旺和公園：湘麓公園、王陵公園醫(yī)院： 中南大學(xué)湘雅附三醫(yī)院、長沙協(xié)盛醫(yī)院銀行：中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、工商銀行、交通銀行。公交：第4章 項目開發(fā)定位 項目市場定位本項目的市場定位為：長沙中高檔精品樓盤。隨著經(jīng)濟水平的進一步發(fā)展，目前消費者對住宅品質(zhì)需求不斷提高。本項目將從產(chǎn)品性價比和生活性價比兩個方面打造成高綜合素質(zhì)樓盤。 項目消費群定位項目目標消費群以岳麓區(qū)本地消費群為主，包括部分來自市中心區(qū)的消費區(qū)。河西消費群：國企人員、白領(lǐng)階層、附近高校教師人員。河?xùn)|消費群：企業(yè)白領(lǐng)。 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位為：中端產(chǎn)品、高端形象。推廣包裝上盡量提高項目形象，給市場一份期盼，然后以具有高實用性的終端產(chǎn)品超值價格入市，給消費者一個高性價比樓盤印象和一種“物超所值”的驚喜。 產(chǎn)品風(fēng)格定位 產(chǎn)品風(fēng)格定位為：簡約新古典主義風(fēng)格。項目綜合歐洲各流派建筑風(fēng)格可引用的元素，進行改良創(chuàng)新，以現(xiàn)代人喜愛的簡約手法，采用現(xiàn)代建筑科技和建筑材料，多變的里面造型，少而淡雅的色彩，建設(shè)具有古典美感的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，突顯其高雅的審美品位，使之與項目所倡導(dǎo)的生活方式相和諧。 項目形象定位 項目形象定位為：一幅歐洲小城風(fēng)情畫。項目出色的規(guī)劃，完美的建筑設(shè)計和精細的園林設(shè)計，每個細節(jié)都濃縮著歐洲對個國家的建筑和園林精華，更是在每個細節(jié)處承載著歐洲對個國家的人文風(fēng)情，在這里展示給業(yè)主的是一幅精美的歐洲小城風(fēng)情畫，社區(qū)的每位業(yè)主不必遠走歐洲，就能享受歐洲的異域風(fēng)情，全新體驗歐洲的浪漫、休閑生活。 項目功能定位本項目是商品住宅小區(qū)，其主要功能是居住，功能定位如下：打造實用度的產(chǎn)品戶型，滿足目標消費群的居家需求：營造良好的小區(qū)環(huán)境，與自然景觀相協(xié)調(diào)，體系小區(qū)的自然美，實現(xiàn)人與自然的融合：為業(yè)主提供一個安全、恬靜、和諧的居住生活空間，促進鄰里關(guān)系：建立周到、完善的物業(yè)管理服務(wù)體系，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)。 價格定位本項目的價格定位主要采用市場比較法。市場比較法的基本原理是對選擇的案例的售價進行修正，然后計算出修正價格，最后將各修正價格的加權(quán)平均值作為項目的價格。經(jīng)過測試，項目住宅平均價格定為6467元/㎡，臨街商鋪平均價格定為18000元/㎡，車位平均價格定為12萬元/個。具體測算詳見第八章“項目銷售和收入測算”。 項目SWOT分析 項目優(yōu)勢分析（S）1）區(qū)域環(huán)境分析項目所在的岳麓區(qū)區(qū)域整體環(huán)境優(yōu)良，文化底蘊濃厚，位于長沙市政府斜對面，是居家的理想之地；項目依托于岳麓區(qū)的整體大環(huán)境，對市民有較強的吸引力。2）地段分析項目所在地臨近岳麓區(qū)交通主干道，交通便利，可快遞達到市中心，實現(xiàn)離塵不離城的現(xiàn)代都市居家方式。3）開發(fā)商實力分析開發(fā)商在工程施工、工程管理、成本控制方面有豐富經(jīng)驗，可以實現(xiàn)對工程進度進行有效控制以配合上市計劃，對產(chǎn)品質(zhì)量進行有效控制，達到較高的品質(zhì)。 項目劣勢分析（w）1）開發(fā)成本較高開發(fā)成本較高，直接導(dǎo)致房價的提升，所以本項目在價格方面的劣勢比較明顯。2）競爭激烈由于地段的交通便利、文化底蘊深厚，所以開發(fā)商蜂擁而至，在建和已建成的競爭對手很多，競爭激烈。 項目機會分析(O)近年來長沙GDP高速增長，長沙已成為中部地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，從而吸引了大批外來人口及投資。隨著人口、投資增加，未來一定時期內(nèi)住房需求會不斷增長。此外，長沙是一個消費力很強的城市，居民消費意識強烈，容易被市場引導(dǎo)，而且岳麓區(qū)的發(fā)展已到達一個成熟的境地，項目在居住環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)上都有很大的提升，市場存在消費機會，強有力的消費力為項目的開發(fā)提供了市場基礎(chǔ)。 項目威脅分析(T)目前，房地產(chǎn)市場政策日新月異，國家通過宏觀政策來打壓房價過高，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在多變的政策環(huán)境下，開發(fā)本項目的風(fēng)險和不確定性都增加了很多。第5章 項目規(guī)劃設(shè)計方案項目的規(guī)劃設(shè)計方案從設(shè)計指導(dǎo)思想、設(shè)計理念、總平面設(shè)計以及建筑設(shè)計、專項設(shè)計等幾方面進行說明，最后對設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標進行闡述。 設(shè)計思想、設(shè)計理念及設(shè)計特點 設(shè)計指導(dǎo)思想1) 項目的規(guī)劃嚴格按照長沙市總體規(guī)劃和岳麓區(qū)的規(guī)劃要求進行規(guī)劃設(shè)計：2) 結(jié)合長沙當?shù)貧夂?、民族、?xí)俗和城市建筑面貌等方面特點和規(guī)劃用地周圍的環(huán)境條件：3) 充分利用規(guī)劃用地地形地貌，合理布局，節(jié)約用地，明確劃分組團：4) 滿足居民的多種需要，綜合考慮日照、通風(fēng)、防火、防震、配套設(shè)施及管理要求：5) 創(chuàng)造安靜、衛(wèi)生、舒適、優(yōu)美的居住生活環(huán)境：6) 充分考慮社會、經(jīng)濟和環(huán)境三方面的效益：7) 遵守“以人為本”的原則，考慮現(xiàn)代都市居民的居住心理要求：8) 堅持可持續(xù)發(fā)展思想，使本項目符合未來長沙市的整體規(guī)劃：9) 追求人與自然，建筑與環(huán)境相互交融，以及住宅形式與居住內(nèi)涵的高度統(tǒng)一，同時營造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和外部景觀的協(xié)調(diào)一致：10) 高綠化、低密度小區(qū)；11) 遵守國家、省、市有關(guān)規(guī)定。 設(shè)計理念本設(shè)計將以如下設(shè)計理念，體現(xiàn)住宅以人為本、為人服務(wù)的思想。1) 強化精品設(shè)計。創(chuàng)造富有時代特色、具有超前意識、產(chǎn)品實用性強的高尚社區(qū)與區(qū)域標志性樓盤。2) 提升科技含量。采用新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、倡導(dǎo)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保，加大住宅產(chǎn)業(yè)化、模塊化和智能化的設(shè)計力度。3) 注重環(huán)境質(zhì)量。因地制宜，充分利用項目地塊優(yōu)勢，借岳麓山山景，優(yōu)化小區(qū)內(nèi)聲、光、熱環(huán)境，精心營造綠化景觀，合理組織交通網(wǎng)絡(luò)，完善公建配套設(shè)施。4) 追求務(wù)實作風(fēng)。規(guī)劃及建筑設(shè)計注重可操作性，關(guān)注市場需求，在開發(fā)定位上，配合不同層次客戶的需求進行綜合考慮。 設(shè)計特點 符合現(xiàn)代人對社會、健康、生態(tài)和文化的需求小區(qū)規(guī)劃采用組團的組合方式。社區(qū)中心有文化休閑廣場，在每個組團中建立一個社區(qū)景觀廣場；社區(qū)內(nèi)設(shè)計有羽毛球場以及成人運動設(shè)施；有兒童娛樂設(shè)施；有適合老年人談天休閑的亭閣等；還設(shè)有會所等。社區(qū)的綠化用地由中心綠地和宅前綠地相結(jié)合，做到立體綠化，在中心文化休閑廣場有大面積的中心綠化和景點，讓住戶生活在自然、休閑、健康之中。 享有安全、衛(wèi)生、舒適的生活環(huán)境本社區(qū)遠離鬧市，周圍環(huán)境優(yōu)雅、空氣清新。本社區(qū)設(shè)計公共綠地，城市道路的綠帶，大空間的地下室，道路平緩暢通，高綠化率，地建筑密度為安全疏通做好充分安排。 綜合考慮項目的經(jīng)濟性力求找到人的需求與建筑、環(huán)境與經(jīng)濟的最佳平衡點，使項目不但滿足市場需求，同時取得良好的環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。并在價格合理的前提下，推廣應(yīng)用國家的新技術(shù)、新工藝、新材料。 總體規(guī)劃 總平面布局與交通流線規(guī)劃充分利用規(guī)劃地原有的地形地貌進行總平面設(shè)計。組團道路系統(tǒng)采用人車分流設(shè)計，保障行人安全，同時蜿蜒曲折的道路創(chuàng)造出步移景異的效果。次干道與宅前小道曲徑通幽，盡顯園林特色。 組團化以鄰里組團為單位減少每個單位建筑的空間尺度，營造家庭、鄰里、社區(qū)之間交往的空間場所，增加住戶之間的交往機會，有利于增強鄰里、社區(qū)間的場所感和親切感，突出小區(qū)人性化、和諧化。 綠化系統(tǒng)規(guī)劃綠化設(shè)計在基本的要求如有沒、活潑、親切、有特色的基礎(chǔ)上，還追求藝術(shù)感。組團合圍形成一個半開敞的小區(qū)中心地帶，形成開闊的視野，采用綠化、水系相結(jié)合的布置方式，強調(diào)了中心的藝術(shù)氛圍，突出了立體的綠化，使人賞心悅目。同時，幾何化得布置和優(yōu)雅建筑小品的加入，使得中心綠地在較高的視點看來更是別具一格。各組團內(nèi)部的綠化帶與柱廊相互映襯，強調(diào)搞品位的居住環(huán)境，并通過園林小品的雕琢，為綠地起到了畫龍點睛之筆。組團綠地與小區(qū)綠地相呼應(yīng)，既給居民帶來了方便，并有高品質(zhì)人居環(huán)境的表現(xiàn)。 公建配套規(guī)劃當代社會，隨著物質(zhì)生活水平的提高，人們對住宅需求早已不局限于居住層面，更多的是追尋一種現(xiàn)代便捷生活方式。針對居民的多種需求，小區(qū)按國家有關(guān)政策及設(shè)計規(guī)范要求，配置了足夠的物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等，為住戶提供便利的生活居住環(huán)境。 建筑設(shè)計 住宅類型在項目原有的地形地貌基礎(chǔ)上，充分考慮當?shù)刈匀粴夂蚝途用竦纳盍?xí)慣加以考慮用地經(jīng)濟、建筑造價、市政工程設(shè)施、居民的生活方便度等各方面因素。在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)實際情況，項目建設(shè)以三房為主的時尚住宅區(qū)。 戶型設(shè)計戶型設(shè)計根據(jù)購房者的需求，做到布置合理，戶內(nèi)布局緊湊，減少浪費空間，實用方便。在房屋空間上，不但滿足了人的生理特點，而且考慮了人們的私密空間、活動空間、視覺空間等。還引入了全新的設(shè)計理念，根據(jù)現(xiàn)代氣息時代的需要，使房屋不僅具有居住的功能，還具有工作、休閑的功能。本小區(qū)設(shè)計包括3種戶型，囊括了二房、三房等戶型，具體戶型圖見附錄2。1) 戶型設(shè)計表戶型面積㎡房間類型套數(shù)百分比百分比二房二室二廳24%%三房三室二廳168%%三室二廳1084%合計1276100%100%2）本項目分二期開發(fā)，共32棟。一期建設(shè)118，占總住宅建筑面積的46%。二期開發(fā)建設(shè)1932，占總住宅面積的54%。、。 一期117開發(fā)詳情棟數(shù)單層面積數(shù)㎡單元數(shù)層數(shù)總建筑面積㎡占地面積㎡1*2二單元15層2*2二單元15層3一單元15層4*2二單元11層5*2二單元11層6*2二單元11層7*2二單元11層8*2一單元6層9*2一單元6層10*2二單元6層11*2二單元6層12*2二單元6層13*2二單元6層14*2二單元6層15*2二單元6層16*2二單元6層17*2二單元11層18*2二單元11層19*2二單元11層32開發(fā)詳情棟數(shù)單元面積數(shù)㎡單元數(shù)層數(shù)總建筑面積㎡占地面積㎡20*2二單元16層21*2二單元11層22*2二單元11層23*2二單元16層24*2一單元11層25*2二單元11層26*2二單元16層27*2一單元11層28*2二單元11層29*2二單元16層30*2二單元15層31*2二單元15層32*2一單元15層3）商鋪設(shè)計商鋪設(shè)為沿街10棟的一樓及小區(qū)入口的裙樓，㎡。本項目小區(qū)內(nèi)的停車位分為地上跟地下兩部分，共設(shè)置865個停車位。其中地上部分為100個，占地約1500㎡。地下部分為765個，占地26775㎡。 道路系統(tǒng)小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，小區(qū)道路分布均勻合理，主次干道分級明確，四面與城市公交系統(tǒng)有機銜接。道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標準規(guī)劃，小區(qū)的主要道路寬9m，,消防車道為6m。宅前小道為3m。 綠地系統(tǒng)規(guī)劃 本項目的綠地率為46%，根據(jù)居住區(qū)的規(guī)劃布局形式、環(huán)境特點及用地的具體條件，采用集中與分散相結(jié)合，點、線、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)。并保留和利用規(guī)劃范圍內(nèi)的已有樹木，山、水。居住區(qū)內(nèi)的公共綠地，根據(jù)居住區(qū)不同的規(guī)劃布局形式，設(shè)置了相應(yīng)的中心綠地，以及老年人、兒童活動場地和其它的塊狀、帶狀公共綠地等， 綠地至少有一個邊與相應(yīng)級別的道路相鄰；塊狀帶狀公共綠地寬度大于8m，符合居住區(qū)內(nèi)公共綠地的總指標（）。 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 建筑結(jié)構(gòu)標準《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》的要求，本工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，設(shè)計使用年限為50年。按照《建筑抗震設(shè)防分類標準》的要求，本工程按照7度抗震設(shè)防。 人防設(shè)計人民防空地下室設(shè)計等級安裝6級考慮。 結(jié)構(gòu)體系的確定結(jié)構(gòu)設(shè)計以簡潔、安全、便宜為前提，結(jié)構(gòu)形式多層住宅為磚混結(jié)構(gòu)，小高層住宅、商鋪為框剪結(jié)構(gòu)，商鋪采用這種結(jié)構(gòu)形式既能滿足結(jié)構(gòu)受力要求，同時又能很好滿足用戶靈活分割空間的要求。高層建筑采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，利用上下貫通的電梯間及和似乎位置的墻設(shè)置適量剪力墻，盡量避免使用房間露梁、柱。 公用設(shè)施方案 給排水設(shè)計依據(jù)a)《室外給水設(shè)計規(guī)范》 （BJ50013－2006）；b)《室外排水設(shè)計規(guī)范》 （BJ50014－2006）；c)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB500152003）；d)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 （GB50045－95，2005年版）；e)《自動噴水滅火設(shè)計規(guī)范》　?。℅B500842005 ）；f)《氣體滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》　　（GB5