【正文】 活為原則，挖掘該項目地塊最大的價值，對項目進行合理的建筑和道路的布局。由市場調研、定位系統(tǒng)和目標客戶群定位中的居住需求偏好推出以三房為主、二房為輔的戶型格局定位 ，建議比例如下：戶型面積（㎡）戶數(shù)比例二房70 9025%三房100 11065%30%115 12035%四房130 16010%10%針對目前咸安區(qū)尚無同檔次樓盤競爭的局面，建議盡早擴大對本項目的宣傳力度，穩(wěn)住咸安市中心的意向客戶，避免客戶在本項目出爐之前大量涌向碧桂園和福星城。建筑風格建議建議采用：現(xiàn)代風格——簡約而不失韻味色塊的舞蹈：現(xiàn)代主義建筑所追求的建筑美學原則包括表現(xiàn)手法和建造手段的統(tǒng)一；建筑形體和內部功能的配合；建筑形象的邏輯性；靈活均衡的方正構圖；簡潔的處理手法和純凈的體型；在建筑藝術中吸取視覺藝術的新成果。典型的現(xiàn)代主義建筑有如下形式特征：如平屋頂，不對稱的布局，色彩鮮明，大小不一的玻璃窗， 方正布局等。 園林主題景觀建議建議采用：現(xiàn)代歐式景觀：小品互動歐式中心景觀通常為的硬質景觀，因為本案定位為高層住宅，居民大部分時間都在陽臺上觀景，因此采取西式的硬質景觀，觀賞性較強。特別在景觀布局上充分發(fā)揮地塊坡地優(yōu)勢，以道路環(huán)境、活動場所、景觀設施等為主展示景觀。能夠很好的進行景觀造型和組團式規(guī)劃。倘若進一步輔以互動景觀設計,就更能夠體現(xiàn)出景觀的空間立體感和造型感了。 以曲折的園路、坡地、地被等方式，努力將景觀擴大到每一個建筑物的附近，爭取做到“家家有景，移步換景”，并且在景觀系無法觸及的地區(qū)采用爬藤植物、跌水、疊石等造景的方式，讓景觀元素在占用盡可能小的土地的同時基本上覆蓋了景區(qū)角落，形成可參與性的綜合景觀系； l 本案具有商圈中心的核心地段優(yōu)勢，因而在會所、商務配套等方面應采取弱化策略，減少不必要的成本投入；特別景觀建議建議增設：觀景電梯樓宇立體景觀架空層的互動空間為進一步展現(xiàn)本案的景觀特色和風格，確立品質標桿。提出如下特別景觀建議：最大限度的提高小區(qū)的景觀綠化率，充分利用空中露天區(qū)域，規(guī)劃空中花園，將景觀立體化。地面的互動式景觀，結合消防通道形成的空中景觀以及頂層露臺景觀，與海岸、公園相呼應，形成全方位立體景觀。在中心景觀區(qū)周圍的核心高層上設置觀景電梯，供小區(qū)業(yè)主觀景休閑之用，對外獨攬海景，對內攬勝園林，最大限度的利用規(guī)劃好的景觀。用細節(jié)提升品質，用品質提升亮點。項目位于位于城市商圈中心，昭示地位顯著，因而建筑天際線同樣重要?？拷行木坝^核心區(qū)域的采取架空結構，實行景觀優(yōu)勢的共享，同時導入互動景觀增加項目亮點。商業(yè)頂層的立體景觀 樓梯觀光電梯架空層景觀運用 架空層景觀運用產品附加值建議安全防范系統(tǒng)：包括家庭防盜系統(tǒng)、家庭安全報警系統(tǒng)。(1) 住宅報警裝置(2) 訪客對講裝置(3) 閉路電視監(jiān)控(4) 周界防范報警裝置(5) 電子巡更裝置管理與監(jiān)控子系統(tǒng)：1) 自動抄表裝置2) 輛出入與停車管理裝置3) 緊急廣播與背景音樂4) 物業(yè)管理系統(tǒng)：5) 設備監(jiān)控裝置信息網絡子系統(tǒng)：包括Internet光纖干線的接入、有線電視多媒體系統(tǒng)、小區(qū)信息服務系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)。隔音建議：本項目西靠火車道，南鄰魚水路，因此建議做雙層中空隔音墻和隔音玻璃。（二）商業(yè)定位——街區(qū)型MALL商業(yè)群影響因子社區(qū)MALL街區(qū)MALL城區(qū)MALL本案面積規(guī)模1萬平米以下1－10萬平米10萬平米以上約1．8萬平米設計要求普通較高高較高建筑類型門面門面+裙樓單獨商業(yè)體裙樓商業(yè)交通物流低較高高較高建筑層數(shù)1－2層2－5層3－9層2－3層管理專業(yè)化低較高高較高主力店家數(shù)0－11－32－51—2主力店類型不限餐飲、特色商場、超市餐飲、數(shù)碼人流要求1萬人次以下1－10萬人次10萬人次以上1－10萬人次商業(yè)價值定位：目前咸安區(qū)銀泰百貨商場的入駐已經激發(fā)了老城區(qū)的商業(yè)價值，碧桂園、福星城也已成為連接溫泉經濟開發(fā)區(qū)與咸安區(qū)的樞紐——兩大社區(qū)消費動向如何決定未來商業(yè)價值的方向，銀泰百貨（中高檔）+ 中百倉儲（中低檔）+ 步行街（中低檔服裝）+ 家私（專業(yè)市場） 各檔次商業(yè)均已覆蓋整個咸安區(qū)。針對目前咸寧市咸安區(qū)內商業(yè)形式，可尋找本區(qū)域業(yè)態(tài)的空白點，我司建議做本項目商業(yè)體量應控制在4層左右1萬方以內，商業(yè)業(yè)態(tài)上可以特色餐飲、數(shù)碼產品等行業(yè)為主，與銀泰百貨、商業(yè)步行街、中百倉儲、武商量販等核心商業(yè)形成區(qū)域內的互補對接，做成以咸安區(qū)內消費為主的同時，搶奪咸寧市消費群體（中高端人群、學生群體）的新商業(yè)中心。招商時可先引進兩到三家主力店面，集中帶動其他商業(yè)業(yè)態(tài)。為了更大化的實現(xiàn)本項目的商業(yè)價值，可考慮改變臨街裙樓商業(yè)布局。三、項目銷售價格預計功能定位建筑形態(tài)控制容積率建筑面積（萬m2）均價（元）總價（萬元）商業(yè)裙樓商業(yè)2F50006100山體綠化占地住宅精裝公寓（23F）26006240小高層(18f)25008750小計21090資金回籠預算：開發(fā)周期（年）年銷售量（萬方）月去化量（平米）月資金回籠額（按2500元/㎡計算）31975備注:o 上表數(shù)據均為初步估算，僅供參考，具體數(shù)據以規(guī)劃設計單位所出為準；o 由表中分析可知，㎡，可售商業(yè)配套應控制在1萬㎡以內，㎡配套不產生銷售收益。以上銷售均價為保守估計，預計項目在2010年開盤時，銷售可突破上述價格。2008091535 / 35