x年咸寧市楓丹國(guó)際城項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-28 00:02本頁(yè)面
【正文】 活為原則，挖掘該項(xiàng)目地塊最大的價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的建筑和道路的布局。由市場(chǎng)調(diào)研、定位系統(tǒng)和目標(biāo)客戶(hù)群定位中的居住需求偏好推出以三房為主、二房為輔的戶(hù)型格局定位 ，建議比例如下：戶(hù)型面積（㎡）戶(hù)數(shù)比例二房70 9025%三房100 11065%30%115 12035%四房130 16010%10%針對(duì)目前咸安區(qū)尚無(wú)同檔次樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的局面，建議盡早擴(kuò)大對(duì)本項(xiàng)目的宣傳力度，穩(wěn)住咸安市中心的意向客戶(hù)，避免客戶(hù)在本項(xiàng)目出爐之前大量涌向碧桂園和福星城。建筑風(fēng)格建議建議采用：現(xiàn)代風(fēng)格——簡(jiǎn)約而不失韻味色塊的舞蹈：現(xiàn)代主義建筑所追求的建筑美學(xué)原則包括表現(xiàn)手法和建造手段的統(tǒng)一；建筑形體和內(nèi)部功能的配合；建筑形象的邏輯性；靈活均衡的方正構(gòu)圖；簡(jiǎn)潔的處理手法和純凈的體型；在建筑藝術(shù)中吸取視覺(jué)藝術(shù)的新成果。典型的現(xiàn)代主義建筑有如下形式特征：如平屋頂，不對(duì)稱(chēng)的布局，色彩鮮明，大小不一的玻璃窗， 方正布局等。 園林主題景觀建議建議采用：現(xiàn)代歐式景觀：小品互動(dòng)歐式中心景觀通常為的硬質(zhì)景觀，因?yàn)楸景付ㄎ粸楦邔幼≌?，居民大部分時(shí)間都在陽(yáng)臺(tái)上觀景，因此采取西式的硬質(zhì)景觀，觀賞性較強(qiáng)。特別在景觀布局上充分發(fā)揮地塊坡地優(yōu)勢(shì)，以道路環(huán)境、活動(dòng)場(chǎng)所、景觀設(shè)施等為主展示景觀。能夠很好的進(jìn)行景觀造型和組團(tuán)式規(guī)劃。倘若進(jìn)一步輔以互動(dòng)景觀設(shè)計(jì),就更能夠體現(xiàn)出景觀的空間立體感和造型感了。 以曲折的園路、坡地、地被等方式，努力將景觀擴(kuò)大到每一個(gè)建筑物的附近，爭(zhēng)取做到“家家有景，移步換景”，并且在景觀系無(wú)法觸及的地區(qū)采用爬藤植物、跌水、疊石等造景的方式，讓景觀元素在占用盡可能小的土地的同時(shí)基本上覆蓋了景區(qū)角落，形成可參與性的綜合景觀系； l 本案具有商圈中心的核心地段優(yōu)勢(shì)，因而在會(huì)所、商務(wù)配套等方面應(yīng)采取弱化策略，減少不必要的成本投入；特別景觀建議建議增設(shè)：觀景電梯樓宇立體景觀架空層的互動(dòng)空間為進(jìn)一步展現(xiàn)本案的景觀特色和風(fēng)格，確立品質(zhì)標(biāo)桿。提出如下特別景觀建議：最大限度的提高小區(qū)的景觀綠化率，充分利用空中露天區(qū)域，規(guī)劃空中花園，將景觀立體化。地面的互動(dòng)式景觀，結(jié)合消防通道形成的空中景觀以及頂層露臺(tái)景觀，與海岸、公園相呼應(yīng)，形成全方位立體景觀。在中心景觀區(qū)周?chē)暮诵母邔由显O(shè)置觀景電梯，供小區(qū)業(yè)主觀景休閑之用，對(duì)外獨(dú)攬海景，對(duì)內(nèi)攬勝園林，最大限度的利用規(guī)劃好的景觀。用細(xì)節(jié)提升品質(zhì)，用品質(zhì)提升亮點(diǎn)。項(xiàng)目位于位于城市商圈中心，昭示地位顯著，因而建筑天際線(xiàn)同樣重要。靠近中心景觀核心區(qū)域的采取架空結(jié)構(gòu)，實(shí)行景觀優(yōu)勢(shì)的共享，同時(shí)導(dǎo)入互動(dòng)景觀增加項(xiàng)目亮點(diǎn)。商業(yè)頂層的立體景觀 樓梯觀光電梯架空層景觀運(yùn)用 架空層景觀運(yùn)用產(chǎn)品附加值建議安全防范系統(tǒng)：包括家庭防盜系統(tǒng)、家庭安全報(bào)警系統(tǒng)。(1) 住宅報(bào)警裝置(2) 訪(fǎng)客對(duì)講裝置(3) 閉路電視監(jiān)控(4) 周界防范報(bào)警裝置(5) 電子巡更裝置管理與監(jiān)控子系統(tǒng)：1) 自動(dòng)抄表裝置2) 輛出入與停車(chē)管理裝置3) 緊急廣播與背景音樂(lè)4) 物業(yè)管理系統(tǒng)：5) 設(shè)備監(jiān)控裝置信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)：包括Internet光纖干線(xiàn)的接入、有線(xiàn)電視多媒體系統(tǒng)、小區(qū)信息服務(wù)系統(tǒng)、電話(huà)通訊系統(tǒng)。隔音建議：本項(xiàng)目西靠火車(chē)道，南鄰魚(yú)水路，因此建議做雙層中空隔音墻和隔音玻璃。（二）商業(yè)定位——街區(qū)型MALL商業(yè)群影響因子社區(qū)MALL街區(qū)MALL城區(qū)MALL本案面積規(guī)模1萬(wàn)平米以下1－10萬(wàn)平米10萬(wàn)平米以上約1．8萬(wàn)平米設(shè)計(jì)要求普通較高高較高建筑類(lèi)型門(mén)面門(mén)面+裙樓單獨(dú)商業(yè)體裙樓商業(yè)交通物流低較高高較高建筑層數(shù)1－2層2－5層3－9層2－3層管理專(zhuān)業(yè)化低較高高較高主力店家數(shù)0－11－32－51—2主力店類(lèi)型不限餐飲、特色商場(chǎng)、超市餐飲、數(shù)碼人流要求1萬(wàn)人次以下1－10萬(wàn)人次10萬(wàn)人次以上1－10萬(wàn)人次商業(yè)價(jià)值定位：目前咸安區(qū)銀泰百貨商場(chǎng)的入駐已經(jīng)激發(fā)了老城區(qū)的商業(yè)價(jià)值，碧桂園、福星城也已成為連接溫泉經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)與咸安區(qū)的樞紐——兩大社區(qū)消費(fèi)動(dòng)向如何決定未來(lái)商業(yè)價(jià)值的方向，銀泰百貨（中高檔）+ 中百倉(cāng)儲(chǔ)（中低檔）+ 步行街（中低檔服裝）+ 家私（專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)） 各檔次商業(yè)均已覆蓋整個(gè)咸安區(qū)。針對(duì)目前咸寧市咸安區(qū)內(nèi)商業(yè)形式，可尋找本區(qū)域業(yè)態(tài)的空白點(diǎn)，我司建議做本項(xiàng)目商業(yè)體量應(yīng)控制在4層左右1萬(wàn)方以?xún)?nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)上可以特色餐飲、數(shù)碼產(chǎn)品等行業(yè)為主，與銀泰百貨、商業(yè)步行街、中百倉(cāng)儲(chǔ)、武商量販等核心商業(yè)形成區(qū)域內(nèi)的互補(bǔ)對(duì)接，做成以咸安區(qū)內(nèi)消費(fèi)為主的同時(shí)，搶奪咸寧市消費(fèi)群體（中高端人群、學(xué)生群體）的新商業(yè)中心。招商時(shí)可先引進(jìn)兩到三家主力店面，集中帶動(dòng)其他商業(yè)業(yè)態(tài)。為了更大化的實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，可考慮改變臨街裙樓商業(yè)布局。三、項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)功能定位建筑形態(tài)控制容積率建筑面積（萬(wàn)m2）均價(jià)（元）總價(jià)（萬(wàn)元）商業(yè)裙樓商業(yè)2F50006100山體綠化占地住宅精裝公寓（23F）26006240小高層(18f)25008750小計(jì)21090資金回籠預(yù)算：開(kāi)發(fā)周期（年）年銷(xiāo)售量（萬(wàn)方）月去化量（平米）月資金回籠額（按2500元/㎡計(jì)算）31975備注:o 上表數(shù)據(jù)均為初步估算，僅供參考，具體數(shù)據(jù)以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位所出為準(zhǔn)；o 由表中分析可知，㎡，可售商業(yè)配套應(yīng)控制在1萬(wàn)㎡以?xún)?nèi)，㎡配套不產(chǎn)生銷(xiāo)售收益。以上銷(xiāo)售均價(jià)為保守估計(jì)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目在2010年開(kāi)盤(pán)時(shí)，銷(xiāo)售可突破上述價(jià)格。2008091535 / 35
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