【正文】 總建筑面積（萬(wàn)平方米）項(xiàng)目容積率文津國(guó)際 總計(jì) —— ——從上表可以看出，區(qū)域選中項(xiàng)目總占地 萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積 萬(wàn)平方米，總體容積率在 左右。外圍區(qū)所選樣本分別來(lái)自清河小營(yíng)和中關(guān)村區(qū)域，在這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)樣本呈現(xiàn)了比較大的差異。清河小營(yíng)區(qū)域出現(xiàn)高巢、北沙灘出現(xiàn)懿品閣這樣的小戶型樓盤(pán)，中關(guān)村出現(xiàn)文津國(guó)際這樣的高檔國(guó)際公寓項(xiàng)目。盡管個(gè)別產(chǎn)品差異較大，但這些區(qū)域的主流產(chǎn)品仍是以中等規(guī)模社區(qū)、板樓產(chǎn)品為主。清河小營(yíng)項(xiàng)目吸引較多的是上地工業(yè)園區(qū)和中關(guān)村的人群。 項(xiàng)目規(guī)模分組分析通過(guò)上表統(tǒng)計(jì)可以看出，選中區(qū)域樣本規(guī)模差異較大，其中以 20 萬(wàn)平方米以下的中小規(guī)模為主，占到了樣本總量的 67%。而以短平快進(jìn)入市場(chǎng)的有小戶型項(xiàng)目高巢和懿品閣，目前已接近尾聲。值得注意的是 2022 年新面世的清河新城，80 萬(wàn)體量在整個(gè)調(diào)研區(qū)域內(nèi)是最大的。中關(guān)村區(qū)域的華清嘉園，30 萬(wàn)體量已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，文津國(guó)際作為高檔公寓項(xiàng)10萬(wàn) 平 方 米 以下14%5萬(wàn) 平 米 以 下25%510萬(wàn) 平 米17%1020萬(wàn) 平 米33%20萬(wàn) 以 上11%中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 目，規(guī)模不大，但是價(jià)格超過(guò)倚林家園的連排疊拚。 目前在售面積區(qū)域選中項(xiàng)目供應(yīng)量列表區(qū)域 物業(yè)名稱(chēng)目前在售面積（平方米）紫城 107250力度家園 20400燕清*源 10930清河新城 800000清上園 59700上地佳園 23000 左右永泰園(新地標(biāo)） 15000 左右藍(lán)色澳林 6200高巢 4600懿品閣 16800華清嘉園 ——外圍區(qū)（ 7 個(gè)）文津國(guó)際 90000總計(jì) —— 1153880外圍區(qū)選中項(xiàng)目在售面積大致在 115 萬(wàn)平方米左右，部分項(xiàng)目銷(xiāo)售的是第二期或第三期，所選項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)量趨于平穩(wěn)，除新上市的清河新城大多數(shù)項(xiàng)目不會(huì)有新的供給。但是由于所選樣本只是外圍區(qū)的部分項(xiàng)目，因此該區(qū)域的未來(lái)放量并不局限于此。清河小營(yíng)一帶從整體情況來(lái)看，在未來(lái)幾年內(nèi)將會(huì)有一定的放量，如清河新城、紫城等，而該地區(qū)整體價(jià)格已經(jīng)趨于平穩(wěn)，除了項(xiàng)目自身價(jià)格變化外，區(qū)域整體價(jià)格只會(huì)有小幅度的上升。亞運(yùn)村區(qū)域作為北京較早的房地產(chǎn)板快，目前基本沒(méi)有土地供給，因此沒(méi)有作為調(diào)研供給范圍。該區(qū)域整體價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，未來(lái)會(huì)在奧運(yùn)板快的帶動(dòng)下有小幅度上揚(yáng)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析說(shuō)明產(chǎn)品分析主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型分析、小區(qū)配套、住宅硬件水平、裝修水平、物業(yè)管理六個(gè)方面進(jìn)行。將樣本項(xiàng)目打破區(qū)域限制，按其售價(jià)分為高檔項(xiàng)目、中高檔項(xiàng)目及中低檔項(xiàng)目。樣本分類(lèi)表項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）倚林家園8800融域 9000高檔項(xiàng)目文津國(guó)際 13000澳景花庭 7000澳林park 6200澳立國(guó)際 7480紫城 6400上地佳園 7000懿品閣 7800藍(lán)色澳林 6500清林苑 6350中高檔項(xiàng)目逸成東苑 6400中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）學(xué)知軒 6300清風(fēng)華景園7500富潤(rùn)家園 6100文城*杰座力度家園 5800燕清*源 5700清河新城6000（預(yù)計(jì)）清上園 5700永泰園(新地標(biāo)）5500高巢 5300中低檔項(xiàng)目學(xué)府園 5500中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）華清嘉園 5800為了及時(shí)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)變化，正確反映市場(chǎng)供需特點(diǎn)，在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型分析時(shí)，我們采用項(xiàng)目類(lèi)型分類(lèi)比較法，通過(guò)分析不同檔次樣本的特征，從而達(dá)到對(duì)同檔次物業(yè)的指導(dǎo)作用。為開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確的選擇產(chǎn)品形態(tài)提供合理的依據(jù)。 規(guī)劃及建筑特點(diǎn)樣本規(guī)劃數(shù)據(jù)列表區(qū)域 物業(yè)名稱(chēng) 占地面積總建筑面積（萬(wàn)平方米）項(xiàng)目容積率（平方米）項(xiàng)目綠化率清林苑 45%逸成東苑 32 36%學(xué)知軒 33%清楓華景園 30%學(xué)府園 30%富潤(rùn)家園 35%文城*杰座 53%澳景花庭 8 32%倚林家園 10 16 51%澳林 park 7（五期） 2 40%澳立國(guó)際 30%核心區(qū)（12 個(gè)）融域 32%總計(jì) —— 114..92 ——外圍區(qū)（12 個(gè)）紫城 %中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 區(qū)域 物業(yè)名稱(chēng) 占地面積總建筑面積（萬(wàn)平方米）項(xiàng)目容積率（平方米）項(xiàng)目綠化率力度家園 30%燕清*源 45%清河新城 80 3 35%清上園 35%上地佳園 23 2 43%永泰園(新地標(biāo)） 15 41%藍(lán)色澳林 2 40%高巢 35%懿品閣 4 30%華清嘉園 30 41%文津國(guó)際 30%總計(jì) —— —— 中低檔項(xiàng)目分析項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)中低檔項(xiàng)目力度家園 5800兩棟板樓、五棟塔樓，圍合式結(jié)構(gòu)。擁有6000平米大型戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，20余項(xiàng)時(shí)尚健身項(xiàng)目，1500平米會(huì)所，2500平米風(fēng)情商業(yè)街。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)燕清*源 5700一個(gè)由 9棟28層板樓圍合而成的人文社區(qū)，整個(gè)社區(qū)被三重綠化帶圍繞，雖然處于成熟生活區(qū)卻不吵鬧，內(nèi)部園林有特色水景和與湖水融為一體的泳池會(huì)所。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)清河新城 6000清河新城的一期工程，由四棟板樓組成，外部墻面為氟炭噴涂鋁板貼面，使整個(gè)社區(qū)設(shè)計(jì)亮麗新穎。為了真正達(dá)到人車(chē)分流，整個(gè)社區(qū)采用下沉車(chē)輛專(zhuān)用通道。戶型為一居、兩居、三居的實(shí)用型戶型。二期工程計(jì)劃明年動(dòng)工建設(shè)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)清上園 5700小區(qū)整體規(guī)劃，中水回用，到清潔能源，環(huán)保材料的具體應(yīng)用方面都進(jìn)行了創(chuàng)新。獨(dú)特的短板式建筑、5000平米中心花園、會(huì)所。獨(dú)創(chuàng)270度角飄窗,從40平米到180平米三十余種精致戶型,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)永泰園(新地標(biāo)）5500樓盤(pán)采用流行的井字型設(shè)計(jì)，戶內(nèi)多采用輕質(zhì)隔墻，可靈活的進(jìn)行二次設(shè)計(jì)。華清嘉園 5800社區(qū)分為暢春園、蔚秀園、照瀾園中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)高巢 5800一棟連體板樓，小戶型學(xué)府園 5500中低檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)做，主要考慮其開(kāi)發(fā)成本，通過(guò)控制價(jià)格占領(lǐng)市場(chǎng)。因此在進(jìn)行項(xiàng)目整體規(guī)劃時(shí)首先考慮到的是項(xiàng)目的實(shí)用性，在規(guī)劃理念上并不求標(biāo)新立異。通過(guò)上述表格可以看出，有些體量較小的項(xiàng)目規(guī)劃理念簡(jiǎn)潔明了，在規(guī)劃特點(diǎn)上并無(wú)明顯創(chuàng)新及亮點(diǎn)。大部分項(xiàng)目采用圍合中庭花園式規(guī)劃，利用花園水景打造小區(qū)環(huán)境。不過(guò)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，以及開(kāi)發(fā)商的日趨成熟，中低檔項(xiàng)目在日后的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，也應(yīng)適當(dāng)推陳出新，力求提高項(xiàng)目性價(jià)比，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 中高檔項(xiàng)目分析項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)澳景花庭 7000七棟板樓，陣列式排列。中高檔項(xiàng)目澳林park 6200小區(qū)總規(guī)模達(dá)40 多萬(wàn)平。一期 5 萬(wàn)平米；二期 2 棟 24層塔樓；三期 10 棟多層板樓；四期為四棟 912 層南北向板式建筑；總建筑面積 10 萬(wàn)平方米中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)澳立國(guó)際 7380一層為商鋪，2—14層精裝修公寓。外立面首層到三層用大理石材質(zhì)，建筑材料選