【正文】 村 大 街 中灘村南四街 本項(xiàng)目 湯 立 路 城鐵 5號(hào)線(xiàn) 立水橋站 從本案步行至地鐵站，僅需 10分鐘 項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì) 本案 亞運(yùn)村 商務(wù)區(qū) 望京 商務(wù)區(qū) 東直門(mén) 商務(wù)區(qū) 西直門(mén) 商務(wù)區(qū) 中關(guān)村 商務(wù)區(qū) 王府井 商務(wù)區(qū) 目標(biāo)客群區(qū)域確定 目標(biāo)客群辦公區(qū) 地鐵車(chē)程 亞運(yùn)村商務(wù)區(qū) 10－ 15分鐘 望京商務(wù)區(qū) 10－ 15分鐘 中關(guān)村商務(wù)區(qū) 20－ 25分鐘 西直門(mén)商務(wù)區(qū) 30－ 35分鐘 東直門(mén)商務(wù)區(qū) 18－ 20分鐘 王府井商務(wù)區(qū) 30－ 35分鐘 便捷的地鐵交通網(wǎng)絡(luò)， 幾大商務(wù)區(qū)車(chē)程均在半小時(shí)左右 目標(biāo)客群職業(yè)特征 本案 亞運(yùn)村 商務(wù)區(qū) 望京 商務(wù)區(qū) 東直門(mén) 商務(wù)區(qū) 西直門(mén) 商務(wù)區(qū) 中關(guān)村 商務(wù)區(qū) 王府井 商務(wù)區(qū) IT、電子、電訊從業(yè)人員 高科技研發(fā)人員 金融保險(xiǎn)、傳播、物流、制造業(yè)等 大中型國(guó)企、外企從業(yè)人員 公司職員，白領(lǐng)一族 住宅客戶(hù)特征分析 3045歲是目標(biāo)客群， 三口之家是主要家庭結(jié)構(gòu)； ?受教育程度較高； ?具有一定的生活閱歷，他們穩(wěn)重，有自己獨(dú)特的見(jiàn)解和追求； ?經(jīng)常使用電腦和網(wǎng)絡(luò)； ?他們工作相對(duì)穩(wěn)定，但工作壓力相對(duì)較大，工作是他們生活的重點(diǎn)； ?七十年代人群是主流，在理想和現(xiàn)實(shí)之中肩負(fù)家庭責(zé)任； ?處于育齡階段，因此對(duì)于教育的關(guān)注強(qiáng)烈； ?購(gòu)房考慮層面增多， 自住是主要購(gòu)買(mǎi)目的 居住環(huán)境、教育環(huán)境、交通環(huán)境等都是考慮的重點(diǎn)。 酒店式公寓客戶(hù)特征分析 —— 居住型客戶(hù) 2530歲是目標(biāo)客群， 80后是他們身上的時(shí)代烙?。? 他們中大部分人是獨(dú)身子女； ?文化教育程度相對(duì)較高； ?他們畢業(yè)離校不久，積蓄不多，但渴望擁有自己的家； ?他們工作不一定穩(wěn)定，在購(gòu)房中，父母支持占較大比例； ?網(wǎng)絡(luò)充斥他們的生活 ； ?他們厭煩擁堵交通，依賴(lài)快速的地鐵交通； ?他們年輕、富有激情和活力，自我意識(shí)強(qiáng)，往往有著積極樂(lè)觀的態(tài)度； ?第一次臵業(yè)將是主導(dǎo)，但這只是他們的過(guò)渡性住房，一旦他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許，會(huì)二次臵業(yè)； 自住的便利和未來(lái)的投資性是他們關(guān)注的重點(diǎn) 酒店式公寓客戶(hù)特征分析 —— 商住型客戶(hù) 由于項(xiàng)目酒店式公寓為商業(yè)立項(xiàng)，在產(chǎn)品形式上采用 LOFT設(shè)計(jì)， 因此，能夠吸引年輕的創(chuàng)業(yè)客群 ?從職業(yè)上看，他們歸為四類(lèi)行業(yè) 1）裝飾、廣告等與會(huì)展經(jīng)濟(jì)相關(guān)的一些行業(yè)公司； 2）律師、作家等自由職業(yè)者； 3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、會(huì)計(jì)法律等咨詢(xún)公司 4）網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)從業(yè)者，； ?主要特征： 1） 25－ 35歲是主流人群； 2）他們年輕富有闖勁兒； 3）基本上為自主創(chuàng)業(yè)，公司規(guī)模小，考慮商住同區(qū)； 4）對(duì)交通要求高 可商可住，具有投資性是考慮的重點(diǎn) 項(xiàng)目情況分析 1 項(xiàng)目定位建議 4 項(xiàng)目 SWOT 分析 2 區(qū)域市場(chǎng)研究 3 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 5 產(chǎn)品規(guī)劃建議 一． 獨(dú)立商業(yè)以餐飲業(yè)為主，沿主要道路排列； 二． 以中間景觀帶將商業(yè)區(qū)、雙限商品房區(qū)域與酒店式公寓、商品房區(qū)域有機(jī)分離，以保證酒店式公寓及商品房業(yè)主的居住品質(zhì)； 三． 酒店式公寓靠近社區(qū)入口，方便小型辦公的出入，同時(shí)降低人流對(duì)商品房業(yè)主的影響； 四． 將社區(qū)內(nèi)綜合條件最好的區(qū)域，建設(shè)商品房 東小口鎮(zhèn)政府 中 灘 村 大 街 獨(dú) 立 商 業(yè)：約 4000㎡ 雙限房： 約 40000㎡ 酒 店 式 公 寓： 約 20230㎡ 普品房： 約 16000㎡ 社區(qū)主 入口 一． 雙限房與酒店式公寓、商品房以景觀帶進(jìn)行分隔，分別在社區(qū)西側(cè)設(shè)立入口； 二． 同時(shí)以不同的外立面設(shè)計(jì)對(duì)雙限房、酒店式公寓及商品房進(jìn)行區(qū)分； 三． 社區(qū)主入口位于地塊西側(cè)中部，由社區(qū)入口至地塊東側(cè)，形成社區(qū)中心景觀帶，將兩個(gè)區(qū)域有機(jī)分隔； 四． 獨(dú)立商業(yè)位于地塊北側(cè)，沿中灘村大街排列； 五． 獨(dú)立商業(yè)南側(cè)為雙限商品房區(qū)域，北至獨(dú)立商業(yè)，南至社區(qū)中心景觀帶 六． 社區(qū)中心景觀帶南側(cè)為酒店式公寓區(qū)域 七． 幼兒園東側(cè)為普通商品區(qū)域 雙限房主入口 項(xiàng)目規(guī)劃原則： 通過(guò) 中心景觀帶， 對(duì)兩限房和酒店式公寓、商品房進(jìn)行有效分隔。 景觀帶局部設(shè)計(jì)示意 以景觀帶進(jìn)行區(qū)域分隔，通過(guò)外立面及材質(zhì)與雙限房進(jìn)行區(qū)隔， 保證酒店式公寓及商品房的居住品質(zhì) ?總建筑面積： 約 4000㎡ ； ?商鋪分割： 40平米為基礎(chǔ)單元，預(yù)留可組合性； ?產(chǎn)品形態(tài)：平層 臨街鋪面和 1托 2中小型商業(yè)； ?空間進(jìn)深： 10米左右，以保證商業(yè)使用性。 ?設(shè)計(jì)要點(diǎn)：柱距最小 8米， 最小面寬保證 4米，非臨街面可以考慮架空層以降低商鋪進(jìn)深；預(yù)留餐飲的設(shè)備要求。 ?客群定位： 主要消費(fèi)客群定位于本社區(qū)、周邊居民、過(guò)往人流和一些目標(biāo)性消費(fèi)客源； ?功能定位： 充分借助于龍德廣場(chǎng)、北方明珠、明天商業(yè)街、奧北辣街積累的市場(chǎng)知名度和人氣，在業(yè)態(tài)定位、檔次、組合和規(guī)模等形成良性互補(bǔ)，共同滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求。 獨(dú)立商業(yè)：約 4000㎡ 雙限商品房 酒 店 式 公 寓 社區(qū)主 入口 雙限房主入口 商鋪產(chǎn)品建議： 商業(yè)街示意圖： ?總建筑面積： 約 16000㎡ ； ?戶(hù)型朝向： 建議盡量為正南正北朝向； ?戶(hù)型面積： 以 120140㎡ 左右三居為主； ?標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)數(shù)： 一梯二戶(hù)； 臨 街 商 業(yè) 雙限商品房 酒 店 式 公 寓 商品房： 約 16000㎡ 社區(qū)主 入口 雙限房主入口 商品房定位建議 ： 商品房戶(hù)型示例： 戶(hù)型建筑面積： 130135㎡ ，面寬 10米左右，進(jìn)深 14米左右 ?總建筑面積約 20230㎡ ； ?以 LOFT產(chǎn)品為主，在滿(mǎn)足日照的前提下用足限高，如無(wú)法滿(mǎn)足雙限房日照的情況下，采用 LOFT公寓與平層小戶(hù)型公寓搭配設(shè)計(jì)； ?建筑外型現(xiàn)代，立面風(fēng)格與商品房協(xié)調(diào)。 臨 街 商 業(yè) 雙限商品房 酒 店 式 公 寓： 約 20230㎡ 商品房 社區(qū)主 入口 雙限房主入口 酒店式公寓產(chǎn)品建議： LOFT公寓產(chǎn)品： ?層高建議 ； ?銷(xiāo)售面積以 4050㎡ 左右（使用面積約 7080㎡左右 ）為主，占 LOFT公寓整體面積 60%左右，盡量做到戶(hù)型的可組合性； ?少量銷(xiāo)售面積在 70㎡ 左右（使用面積約 100110㎡ 左右 ），約占 LOFT公寓整體面積 40%左右； ?毛坯交房； ?預(yù)留樓梯及二層結(jié)構(gòu)預(yù)埋件，送隔層隔層鋼板； ?二層預(yù)留上下水管道； ?盡可能采用單側(cè)走廊設(shè)計(jì)，保證二層可南北通透，提高居住舒適性。 二層 一層 建筑面積： ㎡ / 套內(nèi)面積： ㎡ / 贈(zèng)送面積： ㎡ （部分挑空） LOFT酒店式公寓戶(hù)型示例： 金地名京 LOFT戶(hù)型樣板間實(shí)景 臨 街 商 業(yè) 雙限商品房 酒 店 式 公 寓： 約 20230㎡ 商品房 社區(qū)主 入口 雙限房主入口 平層公寓產(chǎn)品： ?層高為 ； ?銷(xiāo)售面積全部為 40㎡ 以下，盡量做到戶(hù)型的可組合性； ?毛坯交房。 平層酒店式公寓戶(hù)型示例： 待 續(xù)！ 二 OO八年四月 思源經(jīng)紀(jì) /立水橋項(xiàng)目組 THANKS！ 新城順城 立水橋項(xiàng)目 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 10:36:27 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 10:36:27 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 10:36:27 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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