【正文】 村 大 街 中灘村南四街 本項目 湯 立 路 城鐵 5號線 立水橋站 從本案步行至地鐵站，僅需 10分鐘 項目交通優(yōu)勢 本案 亞運村 商務區(qū) 望京 商務區(qū) 東直門 商務區(qū) 西直門 商務區(qū) 中關村 商務區(qū) 王府井 商務區(qū) 目標客群區(qū)域確定 目標客群辦公區(qū) 地鐵車程 亞運村商務區(qū) 10－ 15分鐘 望京商務區(qū) 10－ 15分鐘 中關村商務區(qū) 20－ 25分鐘 西直門商務區(qū) 30－ 35分鐘 東直門商務區(qū) 18－ 20分鐘 王府井商務區(qū) 30－ 35分鐘 便捷的地鐵交通網(wǎng)絡， 幾大商務區(qū)車程均在半小時左右 目標客群職業(yè)特征 本案 亞運村 商務區(qū) 望京 商務區(qū) 東直門 商務區(qū) 西直門 商務區(qū) 中關村 商務區(qū) 王府井 商務區(qū) IT、電子、電訊從業(yè)人員 高科技研發(fā)人員 金融保險、傳播、物流、制造業(yè)等 大中型國企、外企從業(yè)人員 公司職員，白領一族 住宅客戶特征分析 3045歲是目標客群， 三口之家是主要家庭結構； ?受教育程度較高； ?具有一定的生活閱歷，他們穩(wěn)重，有自己獨特的見解和追求； ?經(jīng)常使用電腦和網(wǎng)絡； ?他們工作相對穩(wěn)定，但工作壓力相對較大，工作是他們生活的重點； ?七十年代人群是主流，在理想和現(xiàn)實之中肩負家庭責任； ?處于育齡階段，因此對于教育的關注強烈； ?購房考慮層面增多， 自住是主要購買目的 居住環(huán)境、教育環(huán)境、交通環(huán)境等都是考慮的重點。 酒店式公寓客戶特征分析 —— 居住型客戶 2530歲是目標客群， 80后是他們身上的時代烙印； 他們中大部分人是獨身子女； ?文化教育程度相對較高； ?他們畢業(yè)離校不久，積蓄不多，但渴望擁有自己的家； ?他們工作不一定穩(wěn)定，在購房中，父母支持占較大比例； ?網(wǎng)絡充斥他們的生活 ； ?他們厭煩擁堵交通，依賴快速的地鐵交通； ?他們年輕、富有激情和活力，自我意識強，往往有著積極樂觀的態(tài)度； ?第一次臵業(yè)將是主導，但這只是他們的過渡性住房，一旦他們經(jīng)濟實力允許，會二次臵業(yè)； 自住的便利和未來的投資性是他們關注的重點 酒店式公寓客戶特征分析 —— 商住型客戶 由于項目酒店式公寓為商業(yè)立項，在產(chǎn)品形式上采用 LOFT設計， 因此，能夠吸引年輕的創(chuàng)業(yè)客群 ?從職業(yè)上看，他們歸為四類行業(yè) 1）裝飾、廣告等與會展經(jīng)濟相關的一些行業(yè)公司； 2）律師、作家等自由職業(yè)者； 3）房地產(chǎn)經(jīng)紀、會計法律等咨詢公司 4）網(wǎng)絡經(jīng)濟從業(yè)者，； ?主要特征： 1） 25－ 35歲是主流人群； 2）他們年輕富有闖勁兒； 3）基本上為自主創(chuàng)業(yè)，公司規(guī)模小，考慮商住同區(qū)； 4）對交通要求高 可商可住，具有投資性是考慮的重點 項目情況分析 1 項目定位建議 4 項目 SWOT 分析 2 區(qū)域市場研究 3 項目總體規(guī)劃建議 5 產(chǎn)品規(guī)劃建議 一． 獨立商業(yè)以餐飲業(yè)為主，沿主要道路排列； 二． 以中間景觀帶將商業(yè)區(qū)、雙限商品房區(qū)域與酒店式公寓、商品房區(qū)域有機分離，以保證酒店式公寓及商品房業(yè)主的居住品質(zhì)； 三． 酒店式公寓靠近社區(qū)入口，方便小型辦公的出入，同時降低人流對商品房業(yè)主的影響； 四． 將社區(qū)內(nèi)綜合條件最好的區(qū)域，建設商品房 東小口鎮(zhèn)政府 中 灘 村 大 街 獨 立 商 業(yè)：約 4000㎡ 雙限房： 約 40000㎡ 酒 店 式 公 寓： 約 20230㎡ 普品房： 約 16000㎡ 社區(qū)主 入口 一． 雙限房與酒店式公寓、商品房以景觀帶進行分隔，分別在社區(qū)西側設立入口； 二． 同時以不同的外立面設計對雙限房、酒店式公寓及商品房進行區(qū)分； 三． 社區(qū)主入口位于地塊西側中部，由社區(qū)入口至地塊東側，形成社區(qū)中心景觀帶，將兩個區(qū)域有機分隔； 四． 獨立商業(yè)位于地塊北側，沿中灘村大街排列； 五． 獨立商業(yè)南側為雙限商品房區(qū)域，北至獨立商業(yè)，南至社區(qū)中心景觀帶 六． 社區(qū)中心景觀帶南側為酒店式公寓區(qū)域 七． 幼兒園東側為普通商品區(qū)域 雙限房主入口 項目規(guī)劃原則： 通過 中心景觀帶， 對兩限房和酒店式公寓、商品房進行有效分隔。 景觀帶局部設計示意 以景觀帶進行區(qū)域分隔，通過外立面及材質(zhì)與雙限房進行區(qū)隔， 保證酒店式公寓及商品房的居住品質(zhì) ?總建筑面積： 約 4000㎡ ； ?商鋪分割： 40平米為基礎單元，預留可組合性； ?產(chǎn)品形態(tài)：平層 臨街鋪面和 1托 2中小型商業(yè)； ?空間進深： 10米左右，以保證商業(yè)使用性。 ?設計要點：柱距最小 8米， 最小面寬保證 4米，非臨街面可以考慮架空層以降低商鋪進深；預留餐飲的設備要求。 ?客群定位： 主要消費客群定位于本社區(qū)、周邊居民、過往人流和一些目標性消費客源； ?功能定位： 充分借助于龍德廣場、北方明珠、明天商業(yè)街、奧北辣街積累的市場知名度和人氣，在業(yè)態(tài)定位、檔次、組合和規(guī)模等形成良性互補，共同滿足消費者的需求。 獨立商業(yè)：約 4000㎡ 雙限商品房 酒 店 式 公 寓 社區(qū)主 入口 雙限房主入口 商鋪產(chǎn)品建議： 商業(yè)街示意圖： ?總建筑面積： 約 16000㎡ ； ?戶型朝向： 建議盡量為正南正北朝向； ?戶型面積： 以 120140㎡ 左右三居為主； ?標準層戶數(shù)： 一梯二戶； 臨 街 商 業(yè) 雙限商品房 酒 店 式 公 寓 商品房： 約 16000㎡ 社區(qū)主 入口 雙限房主入口 商品房定位建議 ： 商品房戶型示例： 戶型建筑面積： 130135㎡ ，面寬 10米左右，進深 14米左右 ?總建筑面積約 20230㎡ ； ?以 LOFT產(chǎn)品為主，在滿足日照的前提下用足限高，如無法滿足雙限房日照的情況下，采用 LOFT公寓與平層小戶型公寓搭配設計； ?建筑外型現(xiàn)代，立面風格與商品房協(xié)調(diào)。 臨 街 商 業(yè) 雙限商品房 酒 店 式 公 寓： 約 20230㎡ 商品房 社區(qū)主 入口 雙限房主入口 酒店式公寓產(chǎn)品建議： LOFT公寓產(chǎn)品： ?層高建議 ； ?銷售面積以 4050㎡ 左右（使用面積約 7080㎡左右 ）為主，占 LOFT公寓整體面積 60%左右，盡量做到戶型的可組合性； ?少量銷售面積在 70㎡ 左右（使用面積約 100110㎡ 左右 ），約占 LOFT公寓整體面積 40%左右； ?毛坯交房； ?預留樓梯及二層結構預埋件，送隔層隔層鋼板； ?二層預留上下水管道； ?盡可能采用單側走廊設計，保證二層可南北通透，提高居住舒適性。 二層 一層 建筑面積： ㎡ / 套內(nèi)面積： ㎡ / 贈送面積： ㎡ （部分挑空） LOFT酒店式公寓戶型示例： 金地名京 LOFT戶型樣板間實景 臨 街 商 業(yè) 雙限商品房 酒 店 式 公 寓： 約 20230㎡ 商品房 社區(qū)主 入口 雙限房主入口 平層公寓產(chǎn)品： ?層高為 ； ?銷售面積全部為 40㎡ 以下，盡量做到戶型的可組合性； ?毛坯交房。 平層酒店式公寓戶型示例： 待 續(xù)！ 二 OO八年四月 思源經(jīng)紀 /立水橋項目組 THANKS！ 新城順城 立水橋項目 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 10:36:27 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 10:36:27 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 10:36:27 AM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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