【正文】 ％之間，我們?nèi)?40％。 即一樓商鋪銷售底價為 28091 80％＝ 22400元 /平米。 二樓商鋪銷售底價為 28091 40％＝ 11200元 /平米。 公寓部分的銷售底價參照鹽城住宅價格制定。 項目價格定位 商業(yè)街一層： 25000元 /平米 商業(yè)街二層： 15000元 /平米 商業(yè)街三層： 7800元 /平米 商業(yè)街四層： 6800元 /平米 項目平均價格建議 公寓： 38004500元 /平米 商業(yè)街一層： 22400元 /平米 商業(yè)街二層： 11200元 /平米 商業(yè)街三層： 6800元 /平米 商業(yè)街四層： 5800元 /平米 項目銷售底價建議 公寓： 36004200元 /平米 項目價格定位 當(dāng)然我們在實際銷售過程中制定銷售價格還必須遵循以下定價原則 市場導(dǎo)向原則 以市場為準(zhǔn)繩，遵循市場需求與價格變化的因果規(guī)律。 動態(tài)變化原則 價格制定并非一成不變，而是根據(jù)銷售進(jìn)度和銷售業(yè)績不斷調(diào)整的過程，開始的價格制定會不斷調(diào)整。 持續(xù)上調(diào)原則 價格應(yīng)持續(xù)上調(diào)，幅度視情況而定，給客戶形成該案升值潛力無限的感覺。 項目定價原則 組團(tuán)式定價策略 根據(jù)一期的建筑進(jìn)度，我們建議以入口作為分界線，分為四個組團(tuán)定價。 四組團(tuán)間的定價策略遵循自西向北逐漸遞減的原則。 價格調(diào)整系數(shù) 各單元商鋪的銷售價格根據(jù)系數(shù)來調(diào)整，系數(shù)包括： 需求系數(shù) 可視系數(shù) 樓層系數(shù) 面積大小系數(shù) 供應(yīng)量系數(shù) 交通系數(shù) 停車系數(shù) 差價大幅拉開原則 由于本案體量較大，商鋪位置好壞差異較大。因此建議本案在價格上實施較大差距，以此來推動較差房源的去化。 項目定價原則 資金回籠計劃（按銷售底價計算） 時間節(jié)點 一期商鋪 二期商鋪 公寓 累計 銷售比例 銷售金額 銷售比例 銷售金額 銷售比例 銷售金額 累計金額 35% 10% 40% 40% 5% 30% 40% 5% 15% 35% 5% 15% 25% 合 計 100% 100% 100% 項目資金回籠計劃 項目推廣重點 市場推廣 推廣重點 ?項目的投資價值 ?理想中的商業(yè)人性空間的價值體驗 杜拉克曾指出，“獲取利潤的唯一途徑，就是給客戶提供他們認(rèn)為有價值的并情愿為此而付出的東西。”他繼續(xù)說道：“在某一時間里，客戶的所見、所想、所需及他們所信任的就決定了你的產(chǎn)品或服務(wù)是否有價值。 （ 1）商鋪投資的穩(wěn)定性特點 （ 2）商鋪增值的特點 （ 3）商鋪投資回報率較高 （ 4）商鋪的投資潛力 （ 5）商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活 項目推廣重點 一點 產(chǎn)品自身特點優(yōu)勢 —— 鹽城地區(qū)首家“地中海步行商業(yè)街”大型商業(yè)娛樂購物中心 二線 ? 實現(xiàn)購房者對區(qū)域的認(rèn)同感 項目所在區(qū)域 —— 中央休閑區(qū)（ CRD）的形成 本項目作為中央休閑區(qū)源生地的認(rèn)同 城市往南發(fā)展，周邊大型市政不斷涌現(xiàn)，區(qū)域配套逐步完善，大量居民遷入 ? 本項目的高投資回報率 結(jié)合招商成果，創(chuàng)造良好的商業(yè)環(huán)境，以實實在在的經(jīng)營預(yù)期和實效吸引投資客 推廣線路 一點兩線 項目推廣重點 推廣步驟 增加區(qū)域認(rèn)同感 —— 謀略家的商業(yè)峰會 ?在營銷的過程中 ， 提升項目所在區(qū)域在鹽城樓市的地位 ， 借此推動整個區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展；提升本案的市場知名度 ， 使樓盤迅速去化 。 ?組織商業(yè)峰會 ， 確定該區(qū)域的中心地位 ， 再次承認(rèn)本案的商業(yè)價值的空間 提升當(dāng)?shù)孛癖姷耐顿Y觀念 —— 眼光才是致富之本 ?呼喚民眾對財富最深層次的渴望，激發(fā)他們的投資欲望。結(jié)合招商成果，吸引當(dāng)?shù)貙嵙﹄A層，順利實現(xiàn)民眾的投資愿望。 主題商業(yè)街登陸鹽城 —— 炫靚生活盡顯眼眸 ?創(chuàng)導(dǎo)一種全新的生活方式，打造鹽城最具代表性的商業(yè)杰作，形成眾望所歸的“財富源生地” 城市生活廣場 —— 迎接新攢錢時代 ? 塑造項目品牌 ， 并以此提升開發(fā)商品牌； ? 以品牌影響力實現(xiàn)銷售目標(biāo)，為項目的開發(fā)和銷售作鋪墊； 項目推廣步驟 媒體整合 媒體的特點與運用 類型 優(yōu)點 缺點 運用 報紙 發(fā)行大、宣傳廣、制作靈活、傳播快、時效強(qiáng)、可信高、費用低 突出性不夠、和受眾接觸時間短、受印刷效果影響大 主選媒體 貫穿全程 電視 感染力強(qiáng)、藝術(shù)性強(qiáng)、收視率高 成本高、時間短、針對性差 品牌推廣 /促銷 雜志 對象性強(qiáng)、可信度高、保存長、藝術(shù)表現(xiàn)強(qiáng)、宣傳面大 周期長、時效差、專業(yè)型強(qiáng)、對象不廣泛、版面有限 品牌推廣 廣播 傳播快廣、制作簡單、成本低、 印象淺、時間短、不易記憶 品牌推廣 直接郵寄 方式靈活、針對性強(qiáng)、人情味重 成本高、易形成膩煩心理 品牌推廣 銷售現(xiàn)場（店堂、展銷會） 時間長、誘導(dǎo)性強(qiáng)、費用低，烘托作用強(qiáng) 設(shè)計要求高、易形成壓迫感、喧囂感 SP促銷 戶外 時間長、傳達(dá)率高 成本高 現(xiàn)場包裝 /促銷 通訊會刊 可讀性強(qiáng)，易樹立形象 投入較大 品牌推廣 網(wǎng)絡(luò) 時尚性強(qiáng)，針對性好 不被關(guān)注 品牌推廣 媒體組合的三個原則： 一是計劃周詳；二是安排合理；三是分工清楚 媒體整合 項目整體定位的進(jìn)一步提煉 金大洋城市生活廣場 “城市生活廣場 ” 既是本項目的案名 ， 同時又是推廣名 ， 是項目定位的核心 。 “ 城市 ” 是指多元 、 體驗 、 豐富多彩 、 充滿活力 、 享受快樂； “ 生活 ” 是指我們必須吸收最具活力的休閑生活的精華 ， 倡導(dǎo) 、 引領(lǐng)鹽城進(jìn)入一種全新的商業(yè)消費模式 。 “ 生活 、 休閑 、 購物 ” 是本項目內(nèi)容的實質(zhì)體現(xiàn) 。 一方面本項目利用資源優(yōu)勢充分發(fā)展“ 休閑產(chǎn)業(yè) ” ， 另一方面將 “ 休閑 ” 與 “ 購物 ” 兩個普通的元素上升到 “ 休閑文化與購物文化 ” 的層面 ， 使鹽城現(xiàn)有商業(yè)無與倫比 。 這樣本項目的唯一性 ， 即核心競爭力就非常明顯 。 項目案名 體驗地中海式休閑生活 展現(xiàn)國際商業(yè)娛樂風(fēng)采 項目營銷主題的進(jìn)一步深化 營銷主題的重點是 休閑生活方式 ， “ 地中海式休閑生活 ” 等是人們生活向往的地方 ， 所以我們用 “ 景 ” 和 “ 品 ” 來包裝打造項目 ， 目的是吸引項目的終端消費者 。 “ 旺丁旺財 ” ， 有夠量的消費者來消費 ， 那么商家自然而然就被吸引過來 ， 有了商家就不怕沒有投資者 。 所以我們的重點是 如何把這種邏輯關(guān)系巧妙有效的傳達(dá)給我們的投資者與經(jīng)營者 。 營銷的另一重點是講的核心競爭力： 鹽城目前唯一的真正具有國際視野的生活休閑購物廣場 鹽城目前唯一的規(guī)模最大的商業(yè)步行街 鹽城目前唯一的以地中海為主題的商業(yè)步行街 鹽城目前唯一的美食無國界 …… 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 10:33:06 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 10:33:06 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 10:33:06 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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