【導(dǎo)讀】為積極配合及支持北京市整體發(fā)展規(guī)劃，把握新政后新一輪房地產(chǎn)開發(fā)的商機，****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過。審慎的市場研究，****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)甲級寫字樓、公寓辦公、商業(yè)裙樓等。本報告對北京立水橋項目的可行性進行評估。其主要評價目的為：。通過對該項目投資開發(fā)總價值、投資成本費用、資金籌劃計劃、銷售收入、經(jīng)營成本、稅金等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定，利用利潤率、凈現(xiàn)值、投資內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟指標(biāo)對項目進行盈利能力分析及評價；通過對項目現(xiàn)金流量、資金來源與運用對項目進行貸款償還能力分析，幫助開發(fā)商安排融資計劃；為政府進行項目審批提供參考和依據(jù)。****設(shè)計院有限公司設(shè)計的《北京立水橋項目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案》；滿足區(qū)域市場對于寫字樓及商業(yè)用房的需求，同時進一步繁榮北五環(huán)外路段區(qū)域。環(huán)及CBD周邊區(qū)域的供應(yīng)在62萬平方米左右，這將也使03-04年以來北京東部區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應(yīng)不足的情況得到緩解。

　　

【正文】 成熟的高檔辦公區(qū)域。建議本項目辦公樓以集中出售給幾家辦公樓需求量大的客戶的形式進行開發(fā)建設(shè)，以減少資金占用，盡可能實現(xiàn)資金回收，規(guī)避風(fēng)險。 ◇ 辦公樓品質(zhì) 本項目地塊位于北五環(huán)外，有著較好的區(qū)位因素，且區(qū)域辦公樓以高品質(zhì)的甲級辦公樓目前尚有發(fā)展空間，故本項目定位于甲級涉外寫字樓 。 為避免有價無市的局面，本項目辦公樓的定價應(yīng)適度下調(diào)，且由于本項目將聯(lián)系數(shù)家意向客戶，通過大面積整層出售的形式運營 辦公樓，應(yīng)在銷售價格的制定方面采用靈活、多變的原則，故本項目銷售價格擬定為 ****元 /平米（均）。 ◆ 商業(yè)用房市場定位 根據(jù)項目整體市場定位，項目擬規(guī)劃在辦公樓及酒店式公寓的 1***層建設(shè)商業(yè)用房約 ***平米。 目前，項目所在區(qū)域商鋪以出售為主要經(jīng)營形式，租金水平在 ***元 /平米 /月左右、出租率在 ***%左右、收益率月為 ***%，依照目前商鋪市場 8%投資回報率對項目商鋪銷售價格進行 測算： 表：商鋪銷售價格測算 租金（元 /平米 /日月） 租賃期（月） 出租率 收益率 投資回報率 銷售價格 （元 /平米） ** 12 **% **% **% ***（均） 根據(jù)上述測算，現(xiàn)對本項目商鋪定價于 *****元 /平米（銷售均價）。由于本商鋪為 1***層裙房，考慮到一層以上商鋪單獨銷售可能出現(xiàn)困難，擬采用 1****層商鋪整體出售的銷售策略。本項目商業(yè)用房的具體定位見表。 表：商業(yè)用房具體市場定位 項目 商業(yè)用房 銷售價格 ***元 /平米 銷售方式 1****層商鋪單元整體出 售 建筑面積 ****平米 客戶定位 投資企業(yè)及人士、各類商業(yè)經(jīng)營群體 經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃 商務(wù)服務(wù)、餐飲、購物中心 第三部分 項目經(jīng)濟分析 投資估算 □ 本項目占地面積為 ****平方米的土地，土地取得的總費用是 ****萬元（即 ****萬 /畝，分?jǐn)偟浇ㄖ娣e ***元 /平米）。 □ 前期工程及專業(yè)費用包括項目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、造價咨詢（標(biāo)底編制、決算審核等）等相關(guān)工程師的費用，按： ***元 /平米，合計： **** **＝ ***萬元。 □ 房屋建筑物建筑安裝費用通常也稱工程造價。它是指列入商品房施工圖預(yù)（決）算的房屋建筑安裝工程費用。一般包括房屋基礎(chǔ)工程、房屋主體工程、室內(nèi)水電安裝、通訊等工程費用和房屋附屬工程費用。 本項目建安費用按： ***元 /平米，合計 *** ***＝ ***萬元。 □ 設(shè)施配套費用： 綜合規(guī)劃費：免交； □ 其他配套費 道路綠化建設(shè)費：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積 **元 /平方米計收。 人防費：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)按地面總建筑面積 **元 /平方米計收 。 供水供電配套費：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積 **元 /平方米計收。 煤氣配套費：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積 **元 /平方米計收。 智能化系統(tǒng)費：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積 **元 /平方米計收。 ◆ 該項費用總計： ***元 /平米，合計費用： *** **＝ ***萬元。 □ 管理費用指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟活動以及房地產(chǎn)開發(fā)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費用。主要包括管理人員工資及附加費、辦公費用、差旅費、固定資產(chǎn)使用費、業(yè)務(wù)招待費等。按 **元 /平米，合計： ** **＝ ***萬元。 □ 按慣例：取銷售總額的 2～ 5%。我們在此取 3％。本項目銷售費用約 ***萬元（即 ***元 /平米）。 □ 營業(yè)稅支出費用：按 ***元 /平米計，則合計： ***萬元。 □ 不可預(yù)見費是指在施工過程中因自然災(zāi)害、人工、材料、設(shè)備、工程量等的變化而增加的費用。 按 **元 /平米計，合計： ** **＝ ***萬元。 ◆ 總計成本： ****元 /平米，合計： *****萬元 開發(fā)進度 ◆ 項目擬分兩期開發(fā)，總建筑施工周期 兩年半（ **個月）初步估算施工時期 2020 年年底至 2020 年 7 月交付。 ◆ 銷售進度預(yù)測 根據(jù)預(yù)測的施工進度，我們假設(shè)在主體結(jié)構(gòu)完成三分之二后開始銷售，即大約在 2020 年 11 月份開始銷售。 根據(jù)目前的樓市行情和對宏觀經(jīng)濟的預(yù)測，預(yù)計到 2020 年 5 月寫字樓銷售率在 60%左右，到 2020 年 11 月至 100％，全部售完； 商鋪 2020 年 8 月起售至 2020 年 5 月全部售完。 第四部分 項目可行性分析結(jié)論 經(jīng)濟評價 □ 經(jīng)營方案： 本項目建成后將寫字樓、商鋪均用于出售，計劃在兩年內(nèi)完成 銷售。 □ 銷售收入： 銷售在項目建設(shè)中進行。寫字樓平均銷售價格為 ***元 /平米；商鋪平均銷售價格為 6800元 /平米。 地下車位按 50％可銷售計算，每個車位 ****萬元。通過銷售，預(yù)計項目實現(xiàn)銷售收入 ****萬元。 物業(yè) 可銷售面積（平米） 銷售價格（元 /平米） 銷售收入（萬元） 寫字樓 *** *** **** 商鋪 *** **** **** 車位 ***（個） ****（元 /個） ***** 合計 ***** ***** □ 項目盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入 ***萬元，成本合 計 ***萬元，可獲利潤 ****萬元， （注：本報告所涉及金額幣種皆是人民幣。） 社會環(huán)境評價 設(shè)計中的環(huán)保 吊裝的軸流風(fēng)機均采用減振吊架，必要時還采取隔聲措施。 水泵進出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機進出口采用軟接頭。 通風(fēng)系統(tǒng)均安裝消聲器。 地下蓄水池與污水池及管道間要求有 10 米以上的衛(wèi)生防護帶。 水泵等振動較大設(shè)備均采用減振器或減振墊。 施工中的環(huán)保 現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋 風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛。 施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。 地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。 混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。 環(huán)保措施與工程進度作到“三同時”； 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染 ； 建筑垃圾及時清理、文明施工。 使用中的環(huán)保 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。 廢水處置產(chǎn)生的惡臭廢氣，采取活性炭過濾處理。 室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。 設(shè)備專人管理，加強保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。 進出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。 垃圾由清潔車搬運到城市指定堆放點。 項目建成環(huán)境效益 本項目住宅、公寓、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)了高品質(zhì)、現(xiàn)代、簡約的概念；強調(diào)了以人為本、優(yōu)質(zhì)居住服務(wù)的精 神；商鋪的設(shè)計則極力為住宅和公寓營造良好的購物、娛樂的環(huán)境，使人們在緊張的工作之余，可以盡情地放松，緩解壓力。 本項目的規(guī)劃建設(shè)對于進一步改善區(qū)域的居住、辦公及商務(wù)服務(wù)環(huán)境質(zhì)量有顯著的環(huán)境效益。 總體結(jié)論及建議 ◆ 項目對社會影響分析 隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量， 居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為合肥市居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本項目的綠化面積將達到 ***%，本項目地處地段將會吸引較多二次置業(yè)和收入較高居民前來購買。 除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供 了機會?？梢?，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。 ◆ 項目對所在地的互適性分析 該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。本項目周圍的交通條件較好。建成后交通 和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對于業(yè)主的辦公、交通、購物、商務(wù)往來等都具備良好的配套條件。 ◆ 社會評價結(jié)論 總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。 項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施。 社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議。 對居民收 入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式。 對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響將會直接影響到項目建成使用后的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)業(yè)主的辦公環(huán)境。 對居民就業(yè)的影響：對北京的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響；提高居民就業(yè)率，吸納無業(yè)居民就業(yè)。 對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。定價要兼顧各方，按政 策承建項目 對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展 對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展 沒有 對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教形成負(fù)面影響。 建議 加強前期準(zhǔn)備工作，保證如期開工。 強化本項目住宅、公寓以及商業(yè)與包河區(qū)馬鞍山路段整體規(guī)劃的結(jié)合，提高綜合競爭力。 保證項目的品質(zhì)，作出永久性作品。 銷售對本項目至關(guān)重要，因此應(yīng)該加強項 目的營銷環(huán)節(jié)的工作。 以營造高品質(zhì)物業(yè)為開發(fā)建設(shè)理念，利用本項目的建設(shè)提高發(fā)展商知名度，樹立發(fā)展商在高端物業(yè)的品牌形象。 結(jié)論 通過上述綜合分析可知，項目有著良好的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益，并能保證資金鏈的平衡，同時具有較強的抗風(fēng)險能力。表明本項目在經(jīng)濟、社會、環(huán)境、技術(shù)上均是可行的。 謝 謝 Thank you