【導(dǎo)讀】市場研究報(bào)告》，以下簡稱《報(bào)告》，供貴公司決策鑒！企劃、銷售代理經(jīng)驗(yàn)所完成的。況分析、相關(guān)個(gè)案調(diào)研分析、目標(biāo)消費(fèi)群體分析、項(xiàng)目規(guī)劃定位建議。作順利完成的目的。易城”房地產(chǎn)項(xiàng)目操作達(dá)到圓滿成功。上漲至歷史高點(diǎn)。2020年上半年，中央重拳出手調(diào)控樓市，力度之大近年罕見。%；商品房銷售額3066億元，下降%。這表明房價(jià)將得到有效控制。房價(jià)過高、上漲過快，已經(jīng)成為影響中國樓市持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展最突出。6月上旬，北京在售的235個(gè)普通商品住宅項(xiàng)目中，147個(gè)樓盤出現(xiàn)零成交。海有36個(gè)豪宅樓盤出現(xiàn)零成交。5月份，一線城市成交量減少一半，30個(gè)主要城市成交面積幾乎全線下跌，跌幅約44%。北京、上海、深圳、杭州、南京等地成交量已跌至歷史最低水平。房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率高達(dá)20%，能帶動(dòng)建筑、建材、控房地產(chǎn)市場同時(shí)，給予其他領(lǐng)域政策支持。適當(dāng)支持部分改善型的自住需求。

　　

【正文】 通過四條軸線以及其間的景觀節(jié)點(diǎn)建設(shè)，有分有合，突出楓涇鎮(zhèn)的傳統(tǒng)風(fēng)貌特色和作為新興的城市化地區(qū)的城鎮(zhèn)風(fēng)貌特征。 四片 “四片”即：楓涇生活服務(wù)區(qū)、商貿(mào)綜合發(fā)展區(qū)、金山西部工業(yè)區(qū)、興塔片區(qū)。 楓涇生活服務(wù) 區(qū) —— 包括老城區(qū)、北美風(fēng)貌新城區(qū)，是楓涇鎮(zhèn)的生活、服務(wù)中心。楓涇鎮(zhèn)生 活片區(qū)建設(shè)要處理好新城與老城的關(guān)系，保護(hù)好老城區(qū)，發(fā)展新城區(qū)。 商貿(mào)綜合發(fā)展區(qū) —— 定位為通過國際服裝機(jī)械城的發(fā)展，促使服裝機(jī)械企業(yè)向楓涇集聚，形 成一個(gè)規(guī)模不斷擴(kuò)大的服裝機(jī)械產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，進(jìn)而為服裝機(jī)械大市場提 供堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，形成依托生產(chǎn)發(fā)展商貿(mào)，服裝機(jī)械產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)相互 促進(jìn)和支撐的良性循環(huán)的新發(fā)展模式，造就一個(gè)新型的中國服裝機(jī)械專 業(yè)化產(chǎn)業(yè)區(qū)，并帶動(dòng)整個(gè)楓涇鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 金山西部工業(yè)區(qū) —— 產(chǎn)業(yè)發(fā)展以現(xiàn)有特色產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，并進(jìn)一步強(qiáng)化前 后向產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拓展 現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)鏈。確定上海金山西部工業(yè)區(qū)的主要職能應(yīng)包括：產(chǎn)業(yè)及部 分配套設(shè)施；產(chǎn)業(yè)以紡織、汽車、機(jī)械以及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)為特色。 興塔片區(qū) —— 作為金山西部工業(yè)區(qū)的生活配套區(qū)。 楓涇鎮(zhèn)的整體聯(lián)動(dòng)發(fā)展包括各個(gè)分區(qū)在交通上、生態(tài)上、空間上的整體協(xié)調(diào)發(fā)展。各功能區(qū)之間相互依存、相互促進(jìn)，具有不可分割的整體性。體現(xiàn)相互促進(jìn)、相互依托、共同發(fā)展的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 （二）楓涇鎮(zhèn)土地使用規(guī)劃情況 城鎮(zhèn)居住用地 規(guī)劃居住用地主要集中布置于 兩 個(gè)區(qū)域。 其一是西臨朱楓公路，東至滬杭鐵路的 楓涇鎮(zhèn) 老城區(qū)及其北部規(guī)劃新城 區(qū)；居住建設(shè)著重于老城區(qū)的居住改造和環(huán)境整治以及新城區(qū)的居住開發(fā)和社區(qū)建設(shè)。 其二是 在興塔 社區(qū) 布置居住用地 ， 著重為 金山西部 工業(yè)區(qū)及其相關(guān)機(jī)構(gòu)人口的生活、居住配套。建設(shè)重點(diǎn)是改善人居環(huán)境，方便職工的工作、通勤、生活，防止污染和干擾，提高居住質(zhì)量。 至 2020 年，規(guī)劃城鎮(zhèn)居住總用地為 公頃 ，主要為一類和二類居住用地。 上海 博觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 32 楓涇規(guī)劃圖 —— 楓涇鎮(zhèn)區(qū) 行政中心用地 楓涇鎮(zhèn)區(qū)北部的行政中心，毗鄰上海 國際服裝機(jī)械城 和新的商業(yè)文化中心，協(xié)作性好，將成為楓涇鎮(zhèn)綜合性、高效率的新行政中 心。 興塔 社區(qū)既是金山西部工業(yè)園管理中心，又是社區(qū)的管理中心， 與產(chǎn)業(yè)以及商業(yè)用地相結(jié)合，南臨 320國道，方便快捷，是楓涇鎮(zhèn)的重要景觀標(biāo)志，也是反映城鎮(zhèn)新面貌和居民新生活的窗口。 至 2020 年，規(guī)劃行政辦公總用地為 公頃 。 商業(yè)文化中心用地 在楓涇老鎮(zhèn)區(qū)北部，南北生活軸線和東西景觀軸線的交點(diǎn)處，形成新的城鎮(zhèn)公共中心。以優(yōu)美的環(huán)境、特色的商業(yè)服務(wù)為重點(diǎn)，發(fā)展商務(wù)設(shè)施。南部老城區(qū)的公共中心在原有格局基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善其具有傳統(tǒng)城鎮(zhèn)風(fēng)貌的街市，結(jié)合傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)和文化旅游發(fā)展的需要，對建筑高度和建筑形式 進(jìn)行必要的控制，逐步強(qiáng)化歷史城鎮(zhèn)的景觀特 色 。 興塔社區(qū)以傳統(tǒng)中心區(qū)為基礎(chǔ)，依托交通優(yōu)勢，針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、當(dāng)?shù)鼐用?、過境交通等不同服務(wù)對象，重新整合原有商業(yè)設(shè)施，形成功能完善、特點(diǎn)鮮明的配套服務(wù)中心。 上海 博觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 33 規(guī)劃大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場或批發(fā)市場群落 1個(gè)，位于朱楓公路和楓陽路交叉口，占地約 ；在楓涇鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)建設(shè)一座大賣場，占地約 1公頃 。 楓涇規(guī)劃圖 —— 興塔地區(qū) 文化娛樂用地主要集中于城鎮(zhèn)新中心環(huán)湖布置，設(shè)置了包括圖書館在內(nèi)的大型重要文化建筑。并結(jié)合鎮(zhèn)政府大樓和行政廣場的布置，充分 利用良好的自然條件，形成幽靜恬適、清新秀美的高品質(zhì)文化中心。 至 2020 年，規(guī)劃商業(yè)金融總用地為 公頃 ，文化娛樂總用地為 公頃 。 教育設(shè)施用地 規(guī)劃配置 60班 完全 中學(xué) 2所，每所用地控制在 10～ 15公頃，即鎮(zhèn)區(qū) 白牛路東側(cè)的楓 涇中學(xué) 和 興塔 社區(qū) 中心街西側(cè)的興塔中學(xué) 。 規(guī)劃 24 班初級中學(xué) 2所，每所用地控制在 公頃 。分別位于 鎮(zhèn)區(qū)的 白牛路東側(cè)和興塔 社區(qū) 的芙容街東側(cè)。規(guī)劃 24班小學(xué) 4所，每所用地控制在 。分別位于 涇荷路西 側(cè)、 涇蓉街西側(cè) 、 楓塘路南 側(cè)和興塔 社區(qū) 新興路東側(cè)。幼 兒園 9所，每所用地 控制在 ，布置在每 個(gè)居住小區(qū) 的 中心區(qū)，分別位于 涇荷路東側(cè)、 楓蘭東 路南側(cè)、 楓灣 路南側(cè)、校園路南側(cè)、 中大街西 側(cè)、規(guī)劃六路東側(cè) 兩個(gè) 、金山路南 上海 博觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 34 側(cè)和白象路東側(cè)。 至 2020 年，規(guī)劃 中小學(xué) 總用地為 公頃。 體育設(shè)施 規(guī)劃全鎮(zhèn)區(qū)室外體育設(shè)施用地共 公頃 。在楓涇鎮(zhèn)區(qū)設(shè)置一個(gè)體育中心，包括游泳館、多功能訓(xùn)練房以及健身廣場等，占地 公頃 。興塔社區(qū)的體育場，平時(shí)作為高級中學(xué)的運(yùn)動(dòng)場，節(jié)假日則向公眾開放，以充分利用并滿足興塔社區(qū)人民群眾對體育設(shè)施需求。 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地 楓涇鎮(zhèn)區(qū) 建設(shè) 1個(gè)衛(wèi) 生院， 1個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心， 1個(gè)示范性、輻射指導(dǎo)居家養(yǎng)老業(yè)務(wù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。結(jié)合 楓涇鎮(zhèn) 衛(wèi)生院設(shè)置 1個(gè)醫(yī)療救護(hù)點(diǎn)。結(jié)合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)置 1個(gè)精神衛(wèi)生工療分中心。 至 2020 年，規(guī)劃醫(yī)療衛(wèi)生總用地為 公頃 。 工業(yè)倉儲 用地 工業(yè)用地集中布置在鎮(zhèn)域中部和東部的工業(yè)區(qū)中 ，形成集約發(fā)展的金山區(qū)西部工業(yè)區(qū) ，重點(diǎn)發(fā)展 汽車制造、汽車配件、針織、紡織及服裝機(jī)械 工業(yè)。 道路廣場用地 規(guī)劃區(qū)內(nèi)形成明確的方格網(wǎng)加環(huán)路的城市道路系統(tǒng)，城市主干道、次干道以及支路體系明朗，交通便捷。規(guī)劃城鎮(zhèn)道路用地規(guī)模為 。 規(guī)劃在 楓涇鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)域 修建 兩個(gè)游憩集會廣場，一個(gè)與鎮(zhèn)政府和文化中心共同構(gòu)成楓涇鎮(zhèn)的行政中心。另一個(gè)與性覺禪寺共同構(gòu)成新的文化旅游核心景觀。規(guī)劃在興塔社區(qū)核心區(qū)設(shè)置一個(gè)游憩集會廣場。規(guī)劃廣場 總 用地規(guī)模為 。 此外，規(guī)劃在楓涇鎮(zhèn)區(qū)、 楓涇鎮(zhèn)老城旅游區(qū)、 興塔社區(qū)和工業(yè)園區(qū)的主要出入口以及核心區(qū)域設(shè)置了若干個(gè)機(jī)動(dòng)車社會停車場庫，規(guī)劃停車場庫用地規(guī)模為 公頃 。 綠地用地 規(guī)劃形成點(diǎn)（鎮(zhèn)區(qū)中心公園綠化、社區(qū)公共綠化以及街頭公共綠化）、線（濱河綠廊、 上海 博觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 35 林蔭大道以及道路綠化）、面（工業(yè)片區(qū)間契形高壓走廊防護(hù)綠 帶、沿滬杭鐵路的生態(tài)防護(hù)帶以及發(fā)展備用地林區(qū)）相結(jié)合的綠化網(wǎng)絡(luò)。 至 2020 年綠地共 496 公頃 ，其中公共綠地合計(jì) 286 公頃 ，綠化率達(dá) 35%以上。 河流水域用地 依照《金山區(qū)區(qū)域規(guī)劃綱要》確定的金山區(qū)骨干河道水系 “ 十一橫十一縱 ” 框架中，在楓涇鎮(zhèn)區(qū)和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的河道主要有 “ 二橫二縱 ” ： “ 橫 ” —— 蒲澤塘，秀洲塘； “ 縱 ” ——徐涇港，斜塘港。此外規(guī)劃對次要河道進(jìn)行了梳理和整治，新開鑿 疏 通了一些河道，形成水域的完整網(wǎng)絡(luò)體系，使鎮(zhèn)區(qū)和工業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)河道水面率上升到 8%。 至遠(yuǎn)期 2020年，規(guī)劃水域用地為 。 （二）楓涇鎮(zhèn)交通規(guī)劃 道路性質(zhì)等級與路況控制 城區(qū)道路系統(tǒng)由城市主干道（交通性）、城市次干道（生活性）和支路構(gòu)成，其中包括局部人行步道，商業(yè)街和各類平面交叉口組成。 道路等級主要分三級： 一級道路 —— 城市主干道 紅線寬度約為 30～ 60m 二級道路 —— 城市次干道 紅線寬度約為 20～ 24m 三級道路 —— 城市支路 紅線寬度約為 18m及以下 以上定位主要依據(jù)是楓涇鎮(zhèn)的發(fā)展定位分析，汽車保有量將高于一般的城鎮(zhèn)地區(qū)，交通量在規(guī)劃期內(nèi)將會有一個(gè)較大的發(fā)展。規(guī)劃交通性干道在城區(qū)內(nèi)車速控制 40km/小 時(shí)，主要道路間距 600～ 800米，規(guī)劃道路網(wǎng)密度為 。 上海 博觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 36 規(guī)劃主要道路一覽表 路名 區(qū)內(nèi)起迄點(diǎn) 區(qū)內(nèi)內(nèi)長度（ m） 紅線寬度（ m） 斷面形式 道路等級 楓涇鎮(zhèn)區(qū) 楓 蘭 北路 規(guī)劃道路 —— 蓮花東路 3450 30 EE 主干道 楓美 西路 規(guī)劃道路 — 朱楓公路 1035 35 DD 主干道 楓美東 路 朱楓公路 —— 環(huán)楓北路 1950 30 EE 主干道 楓陽西路 規(guī)劃道路 —— 朱楓公路 1015 30 EE 主干道 楓陽路 朱楓公路 —— 環(huán)楓北路 1530 30 EE 主干道 新涇路 朱楓公路 —— 環(huán)楓東路 875 24 FF 主干道 環(huán)楓西路（北段） 環(huán)楓北路 —— 楓陽西路 1800 30 EE 次干道 環(huán)楓西路（南段） 楓陽西路 —— 規(guī)劃道路 535 16 II 支路 朱楓公路 320 國道 —— 規(guī)劃道路 3225 40 CC 主干道 涇波 路 新涇路 —— 蓮花 東 路 1940 24 FF 次干道 白牛路 新涇路 —— 環(huán)楓北路 2550 30 EE 主干道 環(huán)楓東路 新涇路 —— 蓮花 東 路 2185 30 EE 次干道 錦溪西路 規(guī) 劃道路 —— 蓮花路 1950 24 FF 次干道 楓 塘 路 環(huán)楓北路 —— 濱河路 855 30 EE 次干道 楓灣 西路 規(guī)劃道路 —— 朱楓公路 1010 24 FF 次干道 楓灣 路 朱楓公路 —— 環(huán)楓北路 1580 24 FF 次干道 校園路 白牛路 —— 商城路 755 18 HH 支路 和 平 路 環(huán)楓東路 — 北大街 625 12 JJ 支路 新楓路 320 國道 —— 南大街 320 12 JJ 支路 涇荷 路 商城路 —— 環(huán)楓北路 1620 24 FF 次干道 涇 蓉 路 （北段） 楓 陽路 —— 濱河路 600 50 BB 次干道 涇 蓉 路 （南段） 北大街 —— 楓陽路 500 18 HH 支路 楓繡 路 320 國道 —— 生產(chǎn)街 540 12 JJ 支路 工業(yè)區(qū) 環(huán)東路 規(guī)劃道路 — 環(huán)楓北路 2530 35 DD 主干道 萬楓東路 新興路 —— 環(huán)東路 2815 30 EE 主干道 萬楓西路 環(huán)東路 —— 環(huán)西 一 路 1335 16 II 支路 王圩東路 成毛路 —— 環(huán)東路 4015 24 FF 次干道 王圩西路 環(huán)東路 —— 環(huán) 西二 路 1020 24 FF 次干道 環(huán)東二 路 規(guī)劃道路 —— 規(guī)劃道路 2350 60 AA 主干道 新 興路 萬楓公路 —— 規(guī)劃道路 2150 35 DD 主干道 興新路 亭楓路 —— 大茫塘 1900 35 DD 主干道 錢明東路 長興路 —— 環(huán)東路 4090 24 FF 次干道 錢明西路 環(huán)東路 —— 環(huán)西二路 1195 24 FF 次干道 環(huán)西二路 規(guī)劃道路 —— 萬楓西路 1235 24 FF 次干道 環(huán)西一路 規(guī)劃道路 —— 萬楓西路 1972 16 II 支路 環(huán)東一路 規(guī)劃道路 —— 萬楓東路 1425 16 II 支 路 環(huán)東三路 規(guī)劃道路 —— 規(guī)劃道路 1940 16 II 支路 上海 博觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 37 興塔社區(qū) 規(guī)劃二路 規(guī)劃道路 — 成毛 路 2025 30 EE 主干道 興寒路 規(guī)劃道路 —— 規(guī)劃道路 2965 30 EE 主干道 新興路 亭楓公路 —— 王圩東路 2695 30 EE 主干道 新興公路 規(guī)劃道路 規(guī)劃道路 1565 30 EE 主干道 規(guī)劃四路 規(guī)劃道路 —— 新興路 2840 24 FF 次干道 白象路 規(guī)劃五路 —— 規(guī)劃道路 1216 20 GG 次干道 規(guī)劃七路 規(guī)劃四路 —— 規(guī)劃道路 1135 20 GG 次干道 規(guī)劃六路 規(guī)劃四路 —— 規(guī)劃道路 1120 24 FF 次干道 規(guī)劃三路 規(guī)劃七路 —— 興寒路 1136 16 II 支路 規(guī)劃五路 新興路 —— 興寒路 770 24 FF 支路 興塔大街 白象路 —— 興寒路 480 16 II 支路 金山路 新興路 —— 興寒路 825 16 II 支路 中心街 規(guī)劃五路 —— 規(guī)劃二路 415 16 II 支路 公共交通系統(tǒng) 規(guī)劃一定規(guī)模的公交停車保養(yǎng)場和公交起訖站，并在道路