【導(dǎo)讀】等附屬用房，并建設(shè)道路、綠化、供電、燃?xì)獾扰涮坠こ獭１卷?xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入85207萬(wàn)元，管理費(fèi)及銷售費(fèi)用1730. 實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)16030萬(wàn)元。2021年4月6日，注冊(cè)地址：XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)XX路1號(hào)502—508室，注冊(cè)資本：5000萬(wàn)元。4月6日—2031年4月5日）。公司現(xiàn)有各類管理人員約28名，公。構(gòu)合理，工作經(jīng)驗(yàn)豐富。住宅用地，使用年限為商業(yè)用地份額40年、住宅用地份額70年。XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（XX鎮(zhèn)）作為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先行區(qū)，工。業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，正逐漸向千億元園區(qū)邁進(jìn)。畝土地上市，以形成不同類型的房源，供區(qū)內(nèi)居民選擇。本項(xiàng)目位于XX市XX鎮(zhèn)XX路西側(cè)、XX路南側(cè)，位。目已具備開工建設(shè)條件。平方米，地下室建筑面積平方米。育設(shè)施、公廁等。向，與XX路垂直布置。區(qū)內(nèi)根據(jù)消防要求設(shè)置消防通道，并滿足日常小區(qū)交通需。各使用功能面積比例均衡，適應(yīng)市場(chǎng)需求。本案中采用整體設(shè)計(jì)手法，在。箱、洗菜池，煤氣灶及儲(chǔ)物柜，形成良好的操作面。

　　

【正文】 % 合計(jì) 55341 注：銀行貸款 25000萬(wàn)元，貸款期限 2年，貸 款利率按年利率 15%執(zhí)行。 四、估算投資額 第 28頁(yè) 本項(xiàng)目估算投資額為 55341萬(wàn)元，各項(xiàng)內(nèi)容見(jiàn)投資構(gòu)成分析表。 項(xiàng)目總投資構(gòu)成分析表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 占比 1 土地征用費(fèi) 14832 % 2 前期費(fèi)用 2884 % 3 建安費(fèi)用 25537 % 4 配套工程費(fèi) 4293 % 5 預(yù)備費(fèi)用 295 % 6 建設(shè)期利息 7500 % 合 計(jì) 55341 第三節(jié) 資金籌措 一、資金籌措 經(jīng) 初步估算，本項(xiàng)目總投資 55341萬(wàn)元 , 項(xiàng)目已繳納土地出讓費(fèi)用為 14832萬(wàn)元，該公司注冊(cè)資本為 5000萬(wàn)元，均作為本項(xiàng)目的開發(fā)資本金，項(xiàng)目開發(fā)資金占總投資的 %，滿足國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最低資本金 20%的要求，資金不足部分由單位自籌。 二、資金使用計(jì)劃 本項(xiàng)目總投資 55341萬(wàn)元，在建設(shè)期內(nèi) ,根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度和實(shí)際需要逐步投入資金。 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第 29頁(yè) 一、銷售收入估算 本項(xiàng)目總建筑面積 平方米，可售面積 平方米，其中高層住宅建筑面積 ,銷售均價(jià) 5000元 /平方米，銷售收入為 46774萬(wàn)元，低層住宅建筑面積 平方米，銷售均價(jià) 8000 元 /平方米，銷售收入 24148萬(wàn)元，商業(yè)用房建筑面積 6500平方米，均價(jià)按 12021 元 /平方米估算，銷售收入為 7800 萬(wàn)元；機(jī)動(dòng)車停車位共 841個(gè)，地下車位 385個(gè)，按 5 萬(wàn)元 /個(gè)車位計(jì)算，銷售收入 1925 萬(wàn)元，地上車位 456個(gè)，按 10 萬(wàn)元 /個(gè)車位計(jì)算，銷售收入 4560 萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算，該建設(shè)項(xiàng)目銷售收入估算為 85207 萬(wàn)元。 銷售收入估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 單價(jià)（元 /m2） 小計(jì) 1 高層住 宅 M2 5000 46774 2 低層住宅 M2 8000 24148 3 商業(yè)用房 M2 6500 12021 7800 4 車庫(kù)及車位 個(gè) 841 6485 地上車位 個(gè) 456 10 萬(wàn)元 /個(gè) 4560 地下車位 個(gè) 385 5萬(wàn)元 /個(gè) 1925 合計(jì) 85207 二、開發(fā)成本與費(fèi)用估算 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用按照泰州市物價(jià)局頒布的《泰州市商品房?jī)r(jià)格管理實(shí)施細(xì)則》估算。本項(xiàng)目間接費(fèi)用合計(jì)為 1730 萬(wàn)元， 第 30頁(yè) 其中管理費(fèi)用 910 萬(wàn)元，銷售費(fèi)用 820 萬(wàn)元。 經(jīng)測(cè)算，該建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本與費(fèi)用為 57071 萬(wàn)元。 三、稅金及附加計(jì)算 根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，該建設(shè)項(xiàng)目銷售適用營(yíng)業(yè)稅率為 5%，城市建設(shè)維護(hù)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%,教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的 7%，印花稅率為銷售收入的 ‰ ,綜合基金為銷售收入的 2‰ ,土地增值稅率為銷售收入的 2%，經(jīng)測(cè)算 ,本項(xiàng)目各項(xiàng)稅金約 6609 萬(wàn)元。 項(xiàng)目銷售、稅金、利潤(rùn)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 備注 一 建筑總面積 m2 可售建筑面積 m2 銷售金額 萬(wàn)元 85207 二 稅金合計(jì) 萬(wàn)元 6763 營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元 4260 銷售額 城市建設(shè)維護(hù)稅 萬(wàn)元 298 營(yíng)業(yè)稅 教育費(fèi)附加 萬(wàn)元 298 營(yíng)業(yè)稅 印花稅 萬(wàn)元 33 銷售額 土地增值稅 萬(wàn)元 1704 銷售額 綜合基金 萬(wàn)元 170 銷售額 三 開發(fā)費(fèi)用合計(jì) 萬(wàn)元 1730 管理費(fèi) 萬(wàn)元 910 銷售費(fèi)用 萬(wàn)元 820 四 投資額 萬(wàn)元 55341 投資估算表 第 31頁(yè) 五 項(xiàng)目總成本 萬(wàn)元 63834 六 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 21373 七 所得稅 萬(wàn)元 5343 八 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 16030 四、盈利能力分析 該建設(shè)項(xiàng)目利潤(rùn)總額為 21373 萬(wàn)元； 該建設(shè)項(xiàng)目的所得稅率為 25%,應(yīng)交所得稅 5343 萬(wàn)元； 該項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)為 16030 萬(wàn)元。 經(jīng)測(cè)算，該建設(shè)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、資金利稅率如下： 投資利潤(rùn)率 =（利潤(rùn) /投資額） 100%=39% 投資利稅率 =[(利潤(rùn) +稅金 )/投資額 ] 100%=51% 根據(jù)測(cè)算，此開發(fā)項(xiàng) 目的投資利潤(rùn)率為 39%，投資利稅率為51%。 五、盈虧平衡分析 項(xiàng)目建成后總成本費(fèi)用為 63834萬(wàn)元，其中銷售費(fèi)用、建安費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用可視為可變成本，分別為： 820萬(wàn)元、 25537萬(wàn)元、295萬(wàn)元，小計(jì) 26652萬(wàn)元，其余為固定成本。 所得稅前以現(xiàn)金流入表示盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）： BEP=固定成本 /（銷售收入 可變成本 銷售稅金） 100% =（ 6383426652） /（ 85207266526763） 100% =% 保本銷售收入為 85207 %=61170萬(wàn)元 根據(jù)以 上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目有風(fēng)險(xiǎn)小，但由于本項(xiàng)目建設(shè)周 第 32頁(yè) 期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)形勢(shì)在國(guó)家宏觀調(diào)控的壓力之下，較可能會(huì)出現(xiàn)一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此，項(xiàng)目要從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始做好前期的各項(xiàng)工作，認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)研，加強(qiáng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范，把握市場(chǎng)機(jī)遇，找準(zhǔn)切入點(diǎn)，加快工程建設(shè)速度，縮短工程周期，爭(zhēng)取項(xiàng)目效益最大化。 第 33頁(yè) 第六章 社會(huì)影響分析 一、社會(huì)影響效果分析 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部門，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用。隨著人們生活水平 的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居民的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境）。 本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境，不但可以為居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們居住的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善，社會(huì)效益顯著。 二、施工安全與衛(wèi)生防疫 施工安全 安全生產(chǎn)關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)安全，關(guān)系到政治穩(wěn)定、社會(huì)安定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。安全生產(chǎn)責(zé)任重于泰山，不能有絲毫的松懈和麻痹，必須警鐘長(zhǎng)鳴，常抓不懈，為了使該項(xiàng)目順利實(shí)施，XX 公司應(yīng)切實(shí)做好施 工安全工作，落實(shí)專人負(fù)責(zé)，對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行施工安全教育和監(jiān)督管理。堅(jiān)持“安全第一，預(yù)防為主”的原則，確保項(xiàng)目施工符合職業(yè)安全的要求，保障勞動(dòng)者在勞動(dòng)過(guò)程中的安全和健康，提高生產(chǎn)率，本項(xiàng)目在施工過(guò)程中建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制度和群防群治制度。 衛(wèi)生防疫 第 34頁(yè) 住宅是人們生活、學(xué)習(xí)、工作和場(chǎng)所，因此，住宅的衛(wèi)生狀況的好壞直接關(guān)系到人們的健康，它不僅影響一代人的健康，還可能影響數(shù)代人的健康，根據(jù)國(guó)家頒布的《住宅居室容積衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（ GB1172789）中規(guī)定每人 20平方米前提下，達(dá)到以下衛(wèi)生要求： ⑴住宅組成和平面配置 相當(dāng)。每戶住宅有必要的主室和輔室。 ⑵良好的采光和照明。白天正常采用自然光，夜晚和白天光線不足時(shí)應(yīng)有良好的人工光源進(jìn)行照明。 ⑶有良好的衛(wèi)生設(shè)備。 ⑷空氣清潔避免室內(nèi)外污染源的影響。為保持室內(nèi)空氣清潔，應(yīng)保證住宅的良好的通風(fēng)，同時(shí)，住宅距污染源應(yīng)有一定的防護(hù)距離。 ⑸住宅周圍有良好的綠化。綠化不僅可以美化環(huán)境還可以調(diào)節(jié)附近的微小氣候，并可為居民提供戶外活動(dòng)和游憩的場(chǎng)所。 三、社會(huì)適應(yīng)分析 本項(xiàng)目綠地率 ，給人們創(chuàng)造了良好的生活環(huán)境。此外，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多就業(yè)機(jī) 會(huì)：項(xiàng)目建設(shè)完成后，需要大量人員維護(hù)小區(qū)的室外環(huán)境，這又給物業(yè)公司提供了就業(yè)機(jī)會(huì)。由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的適應(yīng)性良好。 四、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 本項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)協(xié)調(diào)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)關(guān)系，規(guī)避社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)項(xiàng)目順利實(shí)施。