【正文】 城市用水 32%，城市用地中有 30%用于住宅，耗用的鋼材占全國用鋼量的 20%，水泥用量占全國總用量的 %。 本項目容積率為 ，符合國土出讓合同中的約定要求，開發(fā)強度較高，滿足當(dāng) 前節(jié)約、集約土地資源、綜合利用土地資源的要求。 第 23頁 第三章 節(jié)能方案分析 本項目位于 XX市 XX 鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)厥姓A(chǔ)設(shè)施可以得到保證。 二、供電 XX 地區(qū)供電電壓級別采用 220KV—— 110KV—— 10KV三級制?，F(xiàn)有燃氣供應(yīng)公司主要有新奧燃氣（ XX）有限公司。 二、土地取得方式 項目所在地塊為 XX市 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2021年 2月公開競拍所得，土地出讓價款為 14400萬元，畝均價為 144萬元。 五、移民安置分析 本項目用地已取得土地使用權(quán)的宗地是以凈地出讓，不涉及移民安置問題。 二、招標(biāo)初步方案 項目土建作為一個部分，可整體作為一個標(biāo)段。 招標(biāo)基本情況表 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招標(biāo) 第 26頁 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 方式 勘察 ★ ★ ★ 設(shè)計 ★ ★ ★ 建筑工程 ★ ★ ★ 安裝工程 ★ ★ ★ 監(jiān)理 ★ ★ ★ 設(shè)備 ★ ★ ★ 重要材料 ★ ★ ★ 其他 ★ ★ ★ 第二節(jié) 經(jīng)濟費用分析 一、投資估算依據(jù) (1)《江蘇省市政工程預(yù)算定額》及相應(yīng)費率； (2)《江蘇省建筑工 程綜合預(yù)算定額》及相應(yīng)費率； (3)《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額江蘇省單位估價表》； (4)《建筑工程手冊》、《工程建設(shè)投資估算及概預(yù)算》； (5)《建設(shè)工程投資估算手冊》； (6)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； ⑺《泰州市工程造價信息》并結(jié)合泰州市當(dāng)前工程造價的實際情況確定 。 三、投資估算 工程投資估算表 序號 費用名稱 工程量 單價 （元 /m2） 金額 (萬元 ) 占總投資比例 單位 數(shù)量 一 土地出讓及拆遷費用 14832 % 土地征用等費用 m2 66667 14832 二 前期費用 2884 % 政府規(guī)費 m2 110 1463 咨詢、規(guī)劃、設(shè)計、勘察費、招投標(biāo)等 m2 60 977 三通一平 m2 66667 30 200 監(jiān)理工程費等 m2 15 244 三 建安費用 25537 % m2 1600 17670 m2 1500 6209 商業(yè)建筑工程費 m2 1500 1244 m2 2760 1500 414 四 配套工程費 項 4293 % 室外供電 m2 127 1689 室外給水 m2 30 488 室外排水 m2 30 488 室外道路 m2 50 814 綠化及路燈等 m2 50 814 五 預(yù)備費用 295 % 基本預(yù)備費 萬元 295 漲價預(yù)備費 萬元 六 建設(shè)期利息 萬元 7500 % 合計 55341 注：銀行貸款 25000萬元，貸款期限 2年，貸 款利率按年利率 15%執(zhí)行。 第四節(jié) 財務(wù)評價 第 29頁 一、銷售收入估算 本項目總建筑面積 平方米，可售面積 平方米，其中高層住宅建筑面積 ,銷售均價 5000元 /平方米，銷售收入為 46774萬元，低層住宅建筑面積 平方米，銷售均價 8000 元 /平方米，銷售收入 24148萬元，商業(yè)用房建筑面積 6500平方米，均價按 12021 元 /平方米估算，銷售收入為 7800 萬元；機動車停車位共 841個，地下車位 385個，按 5 萬元 /個車位計算，銷售收入 1925 萬元，地上車位 456個，按 10 萬元 /個車位計算，銷售收入 4560 萬元。 經(jīng)測算，該建設(shè)項目開發(fā)成本與費用為 57071 萬元。 五、盈虧平衡分析 項目建成后總成本費用為 63834萬元，其中銷售費用、建安費用、預(yù)備費用可視為可變成本，分別為： 820萬元、 25537萬元、295萬元，小計 26652萬元，其余為固定成本。 本項目的建設(shè)目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境，不但可以為居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們居住的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善，社會效益顯著。 衛(wèi)生防疫 第 34頁 住宅是人們生活、學(xué)習(xí)、工作和場所，因此，住宅的衛(wèi)生狀況的好壞直接關(guān)系到人們的健康，它不僅影響一代人的健康，還可能影響數(shù)代人的健康，根據(jù)國家頒布的《住宅居室容積衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（ GB1172789）中規(guī)定每人 20平方米前提下，達到以下衛(wèi)生要求： ⑴住宅組成和平面配置 相當(dāng)。 ⑶有良好的衛(wèi)生設(shè)備。綠化不僅可以美化環(huán)境還可以調(diào)節(jié)附近的微小氣候，并可為居民提供戶外活動和游憩的場所。 四、社會風(fēng)險及對策分析 本項目在建設(shè)和運營過程中，應(yīng)協(xié)調(diào)與當(dāng)?shù)厣鐣P(guān)系，規(guī)避社會風(fēng)險，促進項目順利實施。此外，項目建設(shè)過程中將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多就業(yè)機 會：項目建設(shè)完成后，需要大量人員維護小區(qū)的室外環(huán)境，這又給物業(yè)公司提供了就業(yè)機會。為保持室內(nèi)空氣清潔，應(yīng)保證住宅的良好的通風(fēng)，同時，住宅距污染源應(yīng)有一定的防護距離。 ⑵良好的采光和照明。安全生產(chǎn)責(zé)任重于泰山，不能有絲毫的松懈和麻痹，必須警鐘長鳴，常抓不懈，為了使該項目順利實施，XX 公司應(yīng)切實做好施 工安全工作，落實專人負責(zé)，對施工隊伍進行施工安全教育和監(jiān)督管理。 第 33頁 第六章 社會影響分析 一、社會影響效果分析 隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部門，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用。 項目銷售、稅金、利潤估算表 序號 項目名稱 單位 計算標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 備注 一 建筑總面積 m2 可售建筑面積 m2 銷售金額 萬元 85207 二 稅金合計 萬元 6763 營業(yè)稅 萬元 4260 銷售額 城市建設(shè)維護稅 萬元 298 營業(yè)稅 教育費附加 萬元 298 營業(yè)稅 印花稅 萬元 33 銷售額 土地增值稅 萬元 1704 銷售額 綜合基金 萬元 170 銷售額 三 開發(fā)費用合計 萬元 1730 管理費 萬元 910 銷售費用 萬元 820 四 投資額 萬元 55341 投資估算表 第 31頁 五 項目總成本 萬元 63834 六 利潤總額 萬元 21373 七 所得稅 萬元 5343 八 凈利潤 萬元 16030 四、盈利能力分析 該建設(shè)項目利潤總額為 21373 萬元； 該建設(shè)項目的所得稅率為 25%,應(yīng)交所得稅 5343 萬元； 該項目的稅后利潤為 16030 萬元。 銷售收入估算表 單位：萬元 序號 名稱 單位 數(shù)量 單價（元 /m2） 小計 1 高層住 宅 M2 5000 46774 2 低層住宅 M2 8000 24148 3 商業(yè)用房 M2 6500 12021 7800 4 車庫及車位 個 841 6485 地上車位 個 456 10 萬元 /個 4560 地下車位 個 385 5萬元 /個 1925 合計 85207 二、開發(fā)成本與費用估算 項目開發(fā)費用按照泰州市物價局頒布的《泰州市商品房價格管理實施細則》估算。 項目總投