【正文】 典型案例抽樣調(diào)查1. 廬陽區(qū) （1）金太陽時尚購物廣場 分割情況： 13―50 m2銷售價格： 1層沿街鋪面50000元/m2 ，內(nèi)鋪35000元/m2（2）國際徽商大廈 分割情況： 1－2層單層60－95 m2，聯(lián)體：300－2100 m2銷售價格： 1層單層銷售33000元/m2，聯(lián)體20000元/m2 （3）富通時代 分割情況： 1層獨立式共63間， 2層獨立式共74間 ，面積從13 m2―74 m2不等 銷售價格： 1層35000元/m2，二層18000元/m2；（開盤價一層28000元/m2，二層16000元/m2，漲幅較大） 2. 蜀山區(qū)（1）金色巴黎 分割情況： 分割成獨立小隔間16 m2左右少量80－100 m2銷售價格： 1層32000元/m2 （2）安徽國際購物廣場 分割情況： 1層40――80 m2隔成隔間式，中間過道開放式柜臺 銷售價格： 1層14000－32000元/m2 3. 包河區(qū)（1）春暉田逸苑 單層：，均價13500元/m2 （2）仕嘉名苑 1托2聯(lián)體，均價在14000元/m2 （3）安徽國際商務(wù)中心（百腦匯） 分割情況：1－3層均為分割為周邊隔間式，中間為柜臺式 銷售價格：1層32000元/m24. 瑤海區(qū) （1）中房名都 分割情況： 1層分割20間，沿街，－ m2不等 2層共分割28間，－ m2不等 3層共分割為31間，－ m2不等 銷售價格： 1層25000元/m2－30000元/m2 2層9500元/m2－10000元/m23層5000－6000元/m2三、合肥商業(yè)市場綜合發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析（一）合肥商業(yè)現(xiàn)狀分析 1. 各區(qū)商業(yè)格局分析對比0246810121416東區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)老城區(qū)南區(qū)西區(qū)專業(yè)店家居建材店大賣場百貨從上圖可見，目前合肥主力商業(yè)中心仍然以老城區(qū)為核心；東區(qū)的商業(yè)表現(xiàn)明顯的生活基礎(chǔ)消費型；而南區(qū)和西區(qū)商業(yè)正在快速發(fā)展，并顯現(xiàn)出日益成熟的趨勢。2. 商業(yè)現(xiàn)狀特征（1）由于合肥特定的經(jīng)濟區(qū)位負效應(yīng)（夾縫經(jīng)濟帶），以及區(qū)域消費能力尚顯不足的影響，百貨業(yè)始終呈現(xiàn)不溫不火的態(tài)勢；（2）生活基本消費型商業(yè)火熱，大型連鎖超市目前占據(jù)主導(dǎo)地位；（3）MALL發(fā)展水平尚處于初級階段，享樂消費型商業(yè)項目空白；（4）一站式、集中消費型商業(yè)形態(tài)匱乏，現(xiàn)狀水平和規(guī)模較低；（5）公眾對商業(yè)市場的多元化消費需求明顯增強。（二）合肥商業(yè)發(fā)展趨勢 1. 趨勢特征 （1）MALL概念及產(chǎn)品迅速得到發(fā)展；（2）省會區(qū)位戰(zhàn)略升級，區(qū)域消費具備接受更高水準商業(yè)的潛能；（3）國際品牌接受和認知度提升，消費理念與商業(yè)文化升級具有較充實的基礎(chǔ)；（4）受經(jīng)濟發(fā)展與消費力增長的強力驅(qū)動，商業(yè)市場正處于由生活保障型向享樂型發(fā)展的重要歷史階段。2. 未來12年擬建或可完成的新商業(yè)項目 （詳見第五部分：未來13年內(nèi)主要競爭項目調(diào)查）第三部分：合肥消費市場調(diào)查研究說明本部分調(diào)查專案委托合肥市專業(yè)市場調(diào)查公司。資料依據(jù)：1. 專業(yè)市場調(diào)查公司的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫參數(shù)；2. 2007年12月下旬進行的1000份隨機抽樣調(diào)查報告結(jié)果。一、合肥市區(qū)消費者調(diào)查分析（一）消費者基本情況分析根據(jù)合肥現(xiàn)狀，將消費者分為高、中、低端消費者進行橫向?qū)Ρ确治觥?. 消費者年齡構(gòu)成目前，合肥市區(qū)高端消費者以36—45歲為主體；中端消費者以26—35歲為主體；低端消費者以16—25歲的消費人群為主體，且占總體比例最大。由此可見，整個消費群體還很年輕，追求時尚、新潮的消費欲望較強。2. 消費者性別構(gòu)成3. 消費者受教育程度 本次調(diào)查結(jié)果顯示，高端消費者大多為高學(xué)歷人士，而中端消費者及低端消費者多為大中專學(xué)歷，表明不同學(xué)歷在消費水平上有較大差別。4. 職業(yè)統(tǒng)計分析接受調(diào)查的消費者中以企業(yè)管理/專業(yè)技術(shù)人員為主，%，其次為國家公務(wù)員，%。在調(diào)研全部的消費者中，國家公務(wù)員、專業(yè)技術(shù)人員、企業(yè)管理人員這三類被視為白領(lǐng)職業(yè)的消費者，占總體超過四成（%）。調(diào)研結(jié)果顯示，高端消費群體中國家公務(wù)員為多；而企事業(yè)單位職員根據(jù)職位的不同，其消費水平也不同。中端消費群體多為私企普通職員、部分自由職業(yè)者。低端消費群體多為學(xué)生。5. 收入統(tǒng)計分析從調(diào)查統(tǒng)計資料可看出，消費者中以￥1000—￥2000元之間的人均月收入群體為主，約占總體的五成（%）。其次為￥500—￥1000元及￥2000—￥3000元月收入的群體，%、%，這兩者約占到總體的比例接近四成（%）。整體收入屬中等水平，消費能力比較強。（二）消費者消費習(xí)慣分析1. 消費頻率合肥市民外出購物、就餐、娛樂的消費頻率主要為1周1次。其中，高端和中端消費群體多選擇在一個星期購物一次，或跟據(jù)生活習(xí)慣不同有的選擇在3天內(nèi)購物一次。2. 交通工具的選用 調(diào)查消費者當中，出行購物選擇的交通工具主要是公共汽車，部分高消費者選擇自駕車外出。這說明交通的便利性非常重要。因此建議考慮專車接送的方法來吸引中低端消費者。3. 消費者選擇的購物場所 目前合肥各層次的消費群體都是首選去大中型超市購物，其次是去大中型百貨商場購物?？梢钥闯?，在合肥市大中型超市是最受歡迎的，人氣也最旺盛。4. 消費者購物關(guān)注的商品三個不同的消費群體關(guān)注的商品主要集中在服裝、食品、電子產(chǎn)品及生活用品上。在這幾個方面，根據(jù)各階層消費者的不同需求，他們的首選也不同，高消費群體主要還是關(guān)注電子產(chǎn)品多些，而中、低檔消費群體對服裝關(guān)注多一些。（三）商場 / 超市消費行為分析1. 消費者對購物場所的關(guān)注因素分析從調(diào)查資料中得出，消費者對購物場所最為關(guān)注的因素是商品的質(zhì)量，而不同的是在高消費者中，購物環(huán)境是否良好是第二個影響因素，而在中、低檔消費群體中，價格是其第二個關(guān)注的因素。2. 消費者一次購物金額分析高消費群體一次消費金額集中在100—500元間，中消費者多集中在100—300元間，而低消費群體多集中在100元以下，這是根據(jù)各人的收入水平而定的。3. 消費者月購物支出分析 高消費群體每月購物支出占其收入平均在40%左右，中消費群體集中在11—20%左右，而低消費群體，因其收入水平本身低，其購物支出主要是占總收入的11—30%間。分析其收入及支出可以得出不論是那個層次的消費群體，各月的購物支出金額相差不大，但是在其收入與支出的比例值上是不等的。（四）娛樂消費行為分析1. 消費者月娛樂支出分析從調(diào)查中得知，合肥市消費者娛樂開支占收入的比重主要以1—10%為主，其次為占收入比重的11—20%，可見合肥市消費者的娛樂消費還較少。2. 消費者娛樂消費金額分析消費者每次消費金額以100—300元為主，從高消費群體及中、低消費群體進行分析可以得出，其消費水平較為一般。都是在100—300元之間。（五）消費者對“生活廣場”的概念認知與需求1. 消費者對主要業(yè)態(tài)功能的認知不同層次的消費者對于“生活廣場”概念的認知是不同的。集中認同的業(yè)態(tài)主要包括購物、餐飲、娛樂三大主流形式。高消費者意見  2. 消費者對商業(yè)廣場娛樂功能的看法分析大部分消費者認為廣場的娛樂功能應(yīng)以酒吧、咖啡廳為主，其次為健身、歌廳和影院?？梢钥闯鱿M者對享受型消費有明顯的需求。特別是高消費群體，其對休閑，娛樂的要求更加突出和獨具特色。中、低消費群體的認知也較為全面。 3. 消費者對商業(yè)廣場餐飲功能看法的分析消費者對菜系的看法以川菜和徽菜為主，這可以看出合肥人習(xí)慣吃酸、辣性的食品。高消費者對粵菜需求明顯。此外還在調(diào)查同時發(fā)現(xiàn)，西式餐飲在合肥本地需求在日益提高，但相關(guān)場所較少，因此西式餐飲在本地亦有較大的發(fā)展空間。 4. 消費者對商業(yè)廣場購物功能看法的分析消費者對商場購物功能的看法比較統(tǒng)一，各種產(chǎn)品均有涉及，這也正體現(xiàn)了合肥市目前商場的現(xiàn)狀。一些商場缺乏差異性，同質(zhì)化比較嚴重，影響商場的整體品位的提高。 5. 消費者對項目不認同的原因分析在了解了對項目位置的大致描述后，有少部分消費者表示不認同，認為一是距離太遠，其次為交通不方便，第三為周邊環(huán)境很不理想。從目前來看，消費者習(xí)慣到市中心消費的傳統(tǒng)意識還需要努力扭轉(zhuǎn)和引導(dǎo)。 中檔消費群不去的原因低檔消費群不去的原因（六）綜合概括評價1. 交通工具的選用調(diào)查消費者當中，出行購物選擇的交通工具主要是公共汽車，%，其次是的士，%，兩者大約占到總體的八成，說明公交車至今仍是合肥市民的主要交通工具，而且的士也已被更多人接受。2. 消費者選擇的購物場所從我們的調(diào)查資料中可以看出，合肥市的消費者首先選擇的購物場所還是以大中型超市為主，占到調(diào)查總體的41%，其次是大中型百貨商場，占總體的26%。3. 消費者購物關(guān)注的商品消費者關(guān)注商品的次序依次為食品、電子產(chǎn)品、生活用品、服裝鞋帽等，%，%，%，%。 4. 商場/超市消費行為分析（1）消費者對購物場所的關(guān)注因素分析從調(diào)查資料中得出，消費者對購物場所最為關(guān)注的因素是商品的質(zhì)量，%，其次是價格，%，%%，可見整個消費觀念還比較落后。 （2）消費者購物金額的分析消費者每次消費金額以100—300元為主，%，而消費金額在100元以下和300—500元的比例大體相當，%%，整體消費水平一般。 （3）消費者月購物支出分析消費者每月購物支出占收入比重以11—20%為主，%，而每月購物支出占收入比重21—30%%，同時購物支出占到30%%。 5. 娛樂消費行為分析（1）消費者月娛樂支出分析從調(diào)查中得知，合肥市消費者娛樂開支占收入的比重主要以1—10%為主，%，其次為占收入比重的11—20%，%，可見合肥市消費者的娛樂消費還較少。（2）消費者娛樂金額分析消費者每次消費金額以100—300元為主，%，而消費金額在100元以下，%，300—%，整體消費水平一般。6. 消費者對“生活廣場”的看法消費者認為在本項目的地段應(yīng)該建立大型餐飲場所和大型購物場所的比例大體相當，分別占總體的37%和35%，認為應(yīng)建立大型娛樂場所的總體的28%，三者比例相差不大。7. 消費者對商業(yè)廣場娛樂功能的看法分析大部分消費者認為廣場的娛樂功能應(yīng)以酒吧/咖啡廳為主，%，其次為健身、歌廳和影院，%、%%。比較追求時尚8. 消費者對商業(yè)廣場餐飲功能看法的分析消費者對菜系的看法以川菜和徽菜為主，%%，這也驗證了火鍋店在合肥的成功，其次是粵菜，占總體的12%。說明異地口味在合肥還是很受歡迎的，合肥市民比較善于接受新鮮事物。9. 消費者對商業(yè)廣場購物功能看法的分析消費者對商場購物功能的看法比較統(tǒng)一，各種產(chǎn)品均有涉及，這也正體現(xiàn)了合肥市目前商場的現(xiàn)狀。一些商場缺乏差異性，同質(zhì)化比較嚴重，影響商場的整體品位的提高。10. 消費者對項目不認同的原因分析一些消費者不看好在本項目地段建立一個大型的購物中心，究其原因以距離太遠為主，%，其次為交通不方便，%，%。（七）合肥市消費者綜合分析類別高、中、低端目標人群消費現(xiàn)狀發(fā)展趨勢消費結(jié)構(gòu)普遍偏重于購物，而餐飲和娛樂功能較弱,一級商圈購物餐飲