【正文】 　累計(jì)現(xiàn)金（萬(wàn)元）　　歸還貸款（萬(wàn)元）　　5000800010000　剩余現(xiàn)金（萬(wàn)元）　　　凈投資收益率　　　%（動(dòng)態(tài)還是靜態(tài)？）　注：營(yíng)業(yè)稅及附加=% 折舊=總投資成本38000萬(wàn)元/45年（折舊計(jì)提有明確規(guī)定，不能按照總投資計(jì)提） 維護(hù)費(fèi)=總投資成本X1% 土地使用稅=8元/ m2/年 管理費(fèi)=總收入X2% （建議列出明細(xì)計(jì)算，比如工資、各種保險(xiǎn)。福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)等）財(cái)務(wù)費(fèi)用=% 總成本=營(yíng)業(yè)稅及附加 +折舊+維護(hù)費(fèi)+土地使用稅 +管理費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)用+房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅=（商業(yè)租金收入+商務(wù)酒店收入）X12% 物業(yè)管理收入=商業(yè)面積X2元/平米X相對(duì)應(yīng)年度的出租率和出租天數(shù)總收入=商業(yè)租金收入+商務(wù)酒店收入+物業(yè)管理收入1稅前利潤(rùn)=總收入總成本 1所得稅=稅前利潤(rùn)25% 1稅后利潤(rùn)=稅前利潤(rùn)所得稅1凈現(xiàn)金流=稅后利潤(rùn)+折舊1總收入=商業(yè)+酒店+物業(yè)管理收入 1凈投資收益率=稅后利潤(rùn)/50年/38000萬(wàn)元的總投資額（到2056年即50年的總投資收益率） 十四 盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)數(shù)學(xué)原理： 總收入總成本=0 在每年出租率一定的情況下租金的盈虧平衡點(diǎn)情況如下：在出租率一定的情況下租金價(jià)格的盈虧平衡情況如下表（一）：商業(yè)面積：　酒店面積：　　總面積：　　　項(xiàng)目/年份2010年2011年2012年2013年2014年　　出租率（%）80%80%90%95%98%　　盈虧平衡點(diǎn)價(jià)格（元/平米）注：在出租率一定的情況下：租金價(jià)格的盈虧平衡點(diǎn)主要受出租時(shí)間和財(cái)務(wù)費(fèi)用這兩項(xiàng)的影響。 上表反映出，在出租率一定的情況下，盈虧平衡點(diǎn)價(jià)格會(huì)逐年降低。另外也反映出，出租率越高，其盈虧平衡點(diǎn)價(jià)格會(huì)越低。53 / 53在租金一定的情況下出租率的盈虧平衡情況如下表（二）年份項(xiàng)目2010年2011年　2012年2013年2014年租金價(jià)格半年（元/平米）50751005075100507510050751005075100出租率盈虧平衡點(diǎn)（%）4725注：在租金價(jià)格一定的情況下：出租率的盈虧平衡點(diǎn)主要受出租時(shí)間和財(cái)務(wù)費(fèi)用這兩項(xiàng)的影響。上表反映出在租金價(jià)格一定的情況下，出租率的盈虧平衡點(diǎn)會(huì)逐漸變小。如在租金50元/平米不變的情況下，%%。另外，上表也反映出：租金價(jià)格越高，其出租率盈虧平衡點(diǎn)會(huì)越低。十五 資金占用峰值分析從上圖表中可看出，；隨后到2007年等待政府拆遷，這期間公司需要用更多的時(shí)間對(duì)本地塊產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位及圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，故此年度需要占用的資金量較小。從2008年2009年，隨著項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度項(xiàng)目，需要的資金量逐漸加大，預(yù)計(jì)到2009年底是資金需要量最高峰的時(shí)間。具體詳看上表。 十六 凈現(xiàn)金流、現(xiàn)金正流入時(shí)間現(xiàn)金流、現(xiàn)金正流入時(shí)間 年類別 2006年2007年2008年2009年2010上半年2010下半年2011年2012年2013年2014年土建投入資金（萬(wàn)元）00000稅后凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）00000凈現(xiàn)金流（萬(wàn)元）00000累積現(xiàn)金流（萬(wàn)元）00000　從上表可看出：從2010年下半年現(xiàn)金開始正向流入，隨著市場(chǎng)的成熟，客戶的入駐率和租金的逐漸提高，稅后凈利潤(rùn)的增加，凈現(xiàn)金流會(huì)越來(lái)越大。十七 投資回收期　　2006年2007年2008年2009年2010年6月前2010年6月后2011年2012年2013年2014年2015年2016年土建成本（萬(wàn)元）536592177490000000稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）00000凈現(xiàn)金流入（萬(wàn)元）00000 投資回收期 投資回收期約為10年分析：，；總的土建投資成本為38000萬(wàn)元，=。也就是說(shuō)累積現(xiàn)金流的總額足以充抵總建投資成本的時(shí)間是10年。十八 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析（重點(diǎn)是列出風(fēng)險(xiǎn)因素、發(fā)生的可能性程度、危害及其應(yīng)對(duì)措施） 本項(xiàng)目從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)需要長(zhǎng)達(dá)三年多的時(shí)間，投資額達(dá)到38000萬(wàn)元，對(duì)于這個(gè)投資巨大的項(xiàng)目，我們必須要考慮到它的投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，從各個(gè)方面去規(guī)避它的風(fēng)險(xiǎn)，或做好風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避預(yù)案。具體是： 一、 行業(yè)發(fā)展前景（與題目不一致）中國(guó)的城市化進(jìn)程與西方發(fā)達(dá)國(guó)家的80%相比，我國(guó)的城市化進(jìn)程還不到30%，據(jù)國(guó)家權(quán)威數(shù)據(jù)顯示中國(guó)城市化發(fā)展最起碼還有30年的歷程，隨著國(guó)家的大力發(fā)展建設(shè)和大量人口的進(jìn)城，各種辦公家具、裝飾材料的需求也會(huì)隨之劇增，因此行業(yè)發(fā)展前景比較樂(lè)觀。二、 項(xiàng)目地理位置和項(xiàng)目定位本項(xiàng)目位于鄭州新區(qū)大區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，雄據(jù)于鄭州交通大動(dòng)脈鄭汴路與中州大道交匯處東一公里的鄭汴?yáng)|路上，位于三大商圈交匯之核心，挾五大客流主干線交通之便利，地理位置得天獨(dú)厚。周邊有紅星美凱龍、居然之家、好百年等新興市場(chǎng)，區(qū)域已形成中原地區(qū)規(guī)模最大、影響力最強(qiáng)、交易量最大的建材家具成熟商圈。 本項(xiàng)目在對(duì)鄭州乃中原地區(qū)進(jìn)行全面科學(xué)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研后，認(rèn)為高檔燈飾是鄭州行業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)或薄弱點(diǎn)，所以定位為“以高檔燈飾為主題”的燈飾電料一站式購(gòu)物中心，其次選擇一個(gè)區(qū)域?qū)I(yè)做廣告材料市場(chǎng)，廣告業(yè)的發(fā)展在未來(lái)是不可估量的，但鄭州原有的廣告材料市場(chǎng)進(jìn)行三次大型的遷移后馬上又面臨著嚴(yán)酷的拆遷事實(shí)，鄭州之大，但競(jìng)沒(méi)有他們長(zhǎng)久立身之地，因此另一個(gè)區(qū)域定位為廣告材料市場(chǎng)；另外一個(gè)業(yè)態(tài)是：“以家居裝飾”為主題，定位為“百姓家居特色賣場(chǎng)”，此三種業(yè)態(tài)突出特色和專一，形成鄭州市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而且此三種業(yè)態(tài)的組合如果在招商困難時(shí)也可進(jìn)行相互替補(bǔ)，防止風(fēng)險(xiǎn)。 從項(xiàng)目所處商圈位置和項(xiàng)目自身定位來(lái)看，我們基本把這些風(fēng)險(xiǎn)盡可能最小化或規(guī)避。三、 招商情況與商戶的合同期從前期大量的客戶走訪調(diào)研、意向客戶的登記及招商訂金交納的統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，目前已有85%的客戶即468位客戶簽訂了意向書。我們預(yù)計(jì)2010年上半年全部免租金以吸引商戶入駐，到2010年下半年開始正式收租金，且下半年租金每平米只收50元/月，同等地理位置與周邊紅星美凱龍、居然之家每平米140元/月相比，我們的租金足以吸引更多商家入駐。另外：按照行業(yè)慣例，商家要與經(jīng)營(yíng)的商戶簽訂三年期的合同和要交一定的保證金，租金是按季度來(lái)收的，而且商戶一般不會(huì)輕易換地方，否則會(huì)損失大量客戶。因此從這招商情況與商戶層面來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)也是很小的。十九 融資的歸還能力分析從上述的投資風(fēng)險(xiǎn)分析和投資回報(bào)分析表、現(xiàn)金流量、稅后凈利潤(rùn)和投資收益率等的分析可看出，國(guó)際裝飾廣場(chǎng)是一個(gè)投資效益不錯(cuò)的項(xiàng)目。具體詳見下表： 年限 項(xiàng)目2010年2011年2012年2013年2014年稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）凈現(xiàn)金流入（萬(wàn)元）通過(guò)上表可看出，從2010年下半年該項(xiàng)目的現(xiàn)金就開始正向流入，；所以到2014年底公司還清項(xiàng)目貸款23000萬(wàn)元是沒(méi)有問(wèn)題的。二十 主要結(jié)論 (一) 投資在2007年01月16日，在鄭州市鄭東新區(qū)通過(guò)招拍掛方式成功取得地號(hào)為：ZD1100232的土地使用權(quán)，㎡,、西劉街北、七里河南路東。 (二)本項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)商都路南、西劉街北、七里河南路東，位置優(yōu)越，交通便捷。（三）公司信譽(yù)好，沒(méi)有任何不良貸款記錄，自有資金一億五仟多萬(wàn)元。 （四）㎡,. ，㎡,其中商務(wù)酒店面積9700平方米。（五）本項(xiàng)目市場(chǎng)前景好，招商非常成功，商業(yè)已預(yù)訂85%訂滿，且商業(yè)部分現(xiàn)已有一半商戶入住經(jīng)營(yíng)，商務(wù)酒店整體對(duì)外承包15年也已基本確定。本項(xiàng)目資金回?cái)n快，投資風(fēng)險(xiǎn)小。 (六)本項(xiàng)目投資收率高，利潤(rùn)豐厚；。河南佳鑫房產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司2009年10月9日