【正文】 　累計現金（萬元）　　歸還貸款（萬元）　　5000800010000　剩余現金（萬元）　　　凈投資收益率　　　%（動態(tài)還是靜態(tài)？）　注：營業(yè)稅及附加=% 折舊=總投資成本38000萬元/45年（折舊計提有明確規(guī)定，不能按照總投資計提） 維護費=總投資成本X1% 土地使用稅=8元/ m2/年 管理費=總收入X2% （建議列出明細計算，比如工資、各種保險。福利費、差旅費、辦公費等）財務費用=% 總成本=營業(yè)稅及附加 +折舊+維護費+土地使用稅 +管理費+財務費用+房產稅房產稅=（商業(yè)租金收入+商務酒店收入）X12% 物業(yè)管理收入=商業(yè)面積X2元/平米X相對應年度的出租率和出租天數總收入=商業(yè)租金收入+商務酒店收入+物業(yè)管理收入1稅前利潤=總收入總成本 1所得稅=稅前利潤25% 1稅后利潤=稅前利潤所得稅1凈現金流=稅后利潤+折舊1總收入=商業(yè)+酒店+物業(yè)管理收入 1凈投資收益率=稅后利潤/50年/38000萬元的總投資額（到2056年即50年的總投資收益率） 十四 盈虧平衡分析盈虧平衡點數學原理： 總收入總成本=0 在每年出租率一定的情況下租金的盈虧平衡點情況如下：在出租率一定的情況下租金價格的盈虧平衡情況如下表（一）：商業(yè)面積：　酒店面積：　　總面積：　　　項目/年份2010年2011年2012年2013年2014年　　出租率（%）80%80%90%95%98%　　盈虧平衡點價格（元/平米）注：在出租率一定的情況下：租金價格的盈虧平衡點主要受出租時間和財務費用這兩項的影響。 上表反映出，在出租率一定的情況下，盈虧平衡點價格會逐年降低。另外也反映出，出租率越高，其盈虧平衡點價格會越低。53 / 53在租金一定的情況下出租率的盈虧平衡情況如下表（二）年份項目2010年2011年　2012年2013年2014年租金價格半年（元/平米）50751005075100507510050751005075100出租率盈虧平衡點（%）4725注：在租金價格一定的情況下：出租率的盈虧平衡點主要受出租時間和財務費用這兩項的影響。上表反映出在租金價格一定的情況下，出租率的盈虧平衡點會逐漸變小。如在租金50元/平米不變的情況下，%%。另外，上表也反映出：租金價格越高，其出租率盈虧平衡點會越低。十五 資金占用峰值分析從上圖表中可看出，；隨后到2007年等待政府拆遷，這期間公司需要用更多的時間對本地塊產品進行市場調研、產品定位及圖紙設計，故此年度需要占用的資金量較小。從2008年2009年，隨著項目的開發(fā)進度項目，需要的資金量逐漸加大，預計到2009年底是資金需要量最高峰的時間。具體詳看上表。 十六 凈現金流、現金正流入時間現金流、現金正流入時間 年類別 2006年2007年2008年2009年2010上半年2010下半年2011年2012年2013年2014年土建投入資金（萬元）00000稅后凈利潤（萬元）00000凈現金流（萬元）00000累積現金流（萬元）00000　從上表可看出：從2010年下半年現金開始正向流入，隨著市場的成熟，客戶的入駐率和租金的逐漸提高，稅后凈利潤的增加，凈現金流會越來越大。十七 投資回收期　　2006年2007年2008年2009年2010年6月前2010年6月后2011年2012年2013年2014年2015年2016年土建成本（萬元）536592177490000000稅后利潤（萬元）00000凈現金流入（萬元）00000 投資回收期 投資回收期約為10年分析：，；總的土建投資成本為38000萬元，=。也就是說累積現金流的總額足以充抵總建投資成本的時間是10年。十八 項目投資風險分析（重點是列出風險因素、發(fā)生的可能性程度、危害及其應對措施） 本項目從建設到運營需要長達三年多的時間，投資額達到38000萬元，對于這個投資巨大的項目，我們必須要考慮到它的投資風險問題，從各個方面去規(guī)避它的風險，或做好風險規(guī)避預案。具體是： 一、 行業(yè)發(fā)展前景（與題目不一致）中國的城市化進程與西方發(fā)達國家的80%相比，我國的城市化進程還不到30%，據國家權威數據顯示中國城市化發(fā)展最起碼還有30年的歷程，隨著國家的大力發(fā)展建設和大量人口的進城，各種辦公家具、裝飾材料的需求也會隨之劇增，因此行業(yè)發(fā)展前景比較樂觀。二、 項目地理位置和項目定位本項目位于鄭州新區(qū)大區(qū)規(guī)劃范圍內，雄據于鄭州交通大動脈鄭汴路與中州大道交匯處東一公里的鄭汴東路上，位于三大商圈交匯之核心，挾五大客流主干線交通之便利，地理位置得天獨厚。周邊有紅星美凱龍、居然之家、好百年等新興市場，區(qū)域已形成中原地區(qū)規(guī)模最大、影響力最強、交易量最大的建材家具成熟商圈。 本項目在對鄭州乃中原地區(qū)進行全面科學細致的市場調研后，認為高檔燈飾是鄭州行業(yè)市場的空白點或薄弱點，所以定位為“以高檔燈飾為主題”的燈飾電料一站式購物中心，其次選擇一個區(qū)域專業(yè)做廣告材料市場，廣告業(yè)的發(fā)展在未來是不可估量的，但鄭州原有的廣告材料市場進行三次大型的遷移后馬上又面臨著嚴酷的拆遷事實，鄭州之大，但競沒有他們長久立身之地，因此另一個區(qū)域定位為廣告材料市場；另外一個業(yè)態(tài)是：“以家居裝飾”為主題，定位為“百姓家居特色賣場”，此三種業(yè)態(tài)突出特色和專一，形成鄭州市場的核心競爭力，而且此三種業(yè)態(tài)的組合如果在招商困難時也可進行相互替補，防止風險。 從項目所處商圈位置和項目自身定位來看，我們基本把這些風險盡可能最小化或規(guī)避。三、 招商情況與商戶的合同期從前期大量的客戶走訪調研、意向客戶的登記及招商訂金交納的統(tǒng)計情況來看，目前已有85%的客戶即468位客戶簽訂了意向書。我們預計2010年上半年全部免租金以吸引商戶入駐，到2010年下半年開始正式收租金，且下半年租金每平米只收50元/月，同等地理位置與周邊紅星美凱龍、居然之家每平米140元/月相比，我們的租金足以吸引更多商家入駐。另外：按照行業(yè)慣例，商家要與經營的商戶簽訂三年期的合同和要交一定的保證金，租金是按季度來收的，而且商戶一般不會輕易換地方，否則會損失大量客戶。因此從這招商情況與商戶層面來講風險也是很小的。十九 融資的歸還能力分析從上述的投資風險分析和投資回報分析表、現金流量、稅后凈利潤和投資收益率等的分析可看出，國際裝飾廣場是一個投資效益不錯的項目。具體詳見下表： 年限 項目2010年2011年2012年2013年2014年稅后利潤（萬元）凈現金流入（萬元）通過上表可看出，從2010年下半年該項目的現金就開始正向流入，；所以到2014年底公司還清項目貸款23000萬元是沒有問題的。二十 主要結論 (一) 投資在2007年01月16日，在鄭州市鄭東新區(qū)通過招拍掛方式成功取得地號為：ZD1100232的土地使用權，㎡,、西劉街北、七里河南路東。 (二)本項目位于鄭東新區(qū)商都路南、西劉街北、七里河南路東，位置優(yōu)越，交通便捷。（三）公司信譽好，沒有任何不良貸款記錄，自有資金一億五仟多萬元。 （四）㎡,. ，㎡,其中商務酒店面積9700平方米。（五）本項目市場前景好，招商非常成功，商業(yè)已預訂85%訂滿，且商業(yè)部分現已有一半商戶入住經營，商務酒店整體對外承包15年也已基本確定。本項目資金回攏快，投資風險小。 (六)本項目投資收率高，利潤豐厚；。河南佳鑫房產營銷顧問有限公司2009年10月9日