【正文】 懿品閣 7500無57 / 98項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）園林景觀特征藍色澳林6500 4000 平方米中央花園，鋪設多種植被，規(guī)劃四季小品，80 米超寬樓間距。利用波形綠草地、各種植被、鋪裝、入口處雕塑小品、小型水池與室外休憩坐椅等景觀元素， 56 / 98項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）園林景觀特征紫城 6800小區(qū)外1000 平米市政綠化帶；小區(qū)內(nèi)7000 平米中庭花園上地佳園 7000小區(qū)景觀設計委托北京土人景觀研究所設計。功能完備，帶陽光泳池，園林綠化精心設計，規(guī)劃了一處近萬平米的水景中心花園，55 / 98項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）園林景觀特征澳立國際 7380景觀特聘加拿大CEC 公司設計。多是在圍合樓體中做的簡單綠化或水景。獨有的立體綠化空間的設計，類型多樣的長綠植物終年讓綠色圍繞在您身邊，更兼社區(qū)地處圓明園景區(qū)，優(yōu)良的空氣指數(shù)。整個社區(qū)建成之后將成為清河地區(qū)最大的商業(yè)住宅社區(qū)。 中低檔項目分析項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）園林景觀特征中低檔項目力度家園 5800近 8000平米集中綠化，7000 平米地下車庫，動靜分區(qū)，人車分流50 / 98項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）園林景觀特征燕清*源 5700整個社區(qū)被三重綠化帶圍繞，內(nèi)部園林有特色水景和與湖水融為一體的泳池會所，小區(qū)環(huán)境充分體現(xiàn)了以人為本的設計理念。 園林景觀分析綠化率是反映住宅項目園林綠化品質(zhì)的一個硬性指標，所選區(qū)域內(nèi)樣本項目綠化率整體偏高，綠化率已經(jīng)受到了多數(shù)開發(fā)商的重視，在考慮產(chǎn)品規(guī)劃時將綠化率盡量提高。倚林家園在區(qū)域中為高檔居住項目，每一期的規(guī)劃都體現(xiàn)出尊貴和舒適，臨近國家森林公園的 townhouse 項目在周邊區(qū)域并不多見，簡潔大方的外立面、多方面的智能化配套，使倚林家園銷售一路暢通。 49 / 98高端項目往往以奢華的硬件配置，與眾不同的規(guī)劃及產(chǎn)品形式來支撐其高昂的市場價格。二期是四排Townhouse 位于社區(qū)中部，朝向為正南正北，同時地下室具有與眾不同的采光效果。分為三期規(guī)劃。其中，516 層為小戶型商住公寓，1719層為大戶型純居住公寓。園內(nèi)200 公頃人工湖，蕩漾碧波，水天一色，輕松實現(xiàn)對自然原始欲望的回歸，在城市中展開與自然的親密接觸。圍合、陣列相結(jié)合，在秩序中尋求變化。外立面往往用石材結(jié)合面磚，表現(xiàn)莊重和大方。清風華景園72002 棟塔樓，3 棟板樓呈圍合式布局富潤家園610045 / 98就中高檔項目而言，由于在價格上并不具備明顯的競爭優(yōu)勢，因此往往要在規(guī)劃及其他方面尋找新的突破口，提高項目的性價比。五層以上為高級外墻面磚飾面。位于 B 區(qū)東北角和東南角的B1 和 B4 號樓則以休閑中心為中心形成了對稱的“L”形布局的圍合空間。D 區(qū)——位于八家東西路，此區(qū)域內(nèi)有相關(guān)配套、商業(yè)及托幼設施。B 區(qū)——分為逸成東苑 B 區(qū)一期和二期，在該地塊的東側(cè)，控高 45 米，為10 棟 12 層躍 13 層或 14 層躍 15 層的板式小高層，以155 平米的 5 米挑空客廳或 米下錯客廳三居室為主力戶型。 A區(qū)——“逸成 A計劃” ，在該地塊的西側(cè)，控高 60 米?；⌒吐涞赜^景窗全部采用韓國進口 LG 型材。 42 / 98項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）規(guī)劃設計理念及規(guī)劃特點藍色澳林 650080 米超寬樓間距，樓層狀況： 9 層、13層清林苑6300多層帶電梯低密度花園洋房，首層住宅全部贈送私家花園，戶型設計采用方正格局，戶戶朝陽，南北通透。小區(qū)人車分流，地下1100 個車位懿品閣 7500樓體外立面采用斷橋隔熱鋁合金、大幅安全落地玻璃。陽臺圍欄采用銀灰色金屬網(wǎng)格，體現(xiàn)秩序之中的美感。外立面首層到三層用大理石材質(zhì)，建筑材料選用較高檔的深灰色釉面磚，淡雅的藍色線條搭配，突出產(chǎn)品檔次，強調(diào)現(xiàn)代簡約風格。中高檔項目澳林park 6200小區(qū)總規(guī)模達40 多萬平。不過隨著市場競爭的日益激烈，以及開發(fā)商的日趨成熟，中低檔項目在日后的規(guī)劃設計中，也應適當推陳出新，力求提高項目性價比，增強市場競爭力。通過上述表格可以看出，有些體量較小的項目規(guī)劃理念簡潔明了，在38 / 98規(guī)劃特點上并無明顯創(chuàng)新及亮點。華清嘉園5800社區(qū)分為暢春園、蔚秀園、照瀾園高巢 5800一棟連體板樓，小戶型學府園5500中低檔房地產(chǎn)項目的市場運做，主要考慮其開發(fā)成本，通過控制價格占領市場。獨特的短板式建筑、5000平米中心花園、會所。戶型為一居、兩居、三居的實用型戶型。35 / 98項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點清河新城 6000清河新城的一期工程，由四棟板樓組成，外部墻面為氟炭噴涂鋁板貼面，使整個社區(qū)設計亮麗新穎。擁有6000平米大型戶外運動場，20 余項時尚健身項目，1500平米會所，2500平米風情商業(yè)街。為開發(fā)商準確的選擇產(chǎn)品形態(tài)提供合理的依據(jù)。將樣本項目打破區(qū)域限制，按其售價分為高檔項目、中高檔項目及中低檔項目。該區(qū)域整體價格走勢平穩(wěn)，未來會在奧運板快的帶動下有小幅度上揚。清河小營一帶從整體情況來看，在未來幾年內(nèi)將會有一定的放量，如清河新城、紫城等，而該地區(qū)整體價格已經(jīng)趨于平穩(wěn)，除了項目自身價格變化外，區(qū)域整體價格只會有小幅度的上升。10萬 平 方 米 以下14%5萬 平 米 以 下25%510萬 平 米17%1020萬 平 米33%20萬 以 上11%27 / 98 目前在售面積區(qū)域選中項目供應量列表區(qū)域 物業(yè)名稱目前在售面積（平方米）紫城 107250力度家園 20400燕清*源 10930清河新城 800000清上園 59700上地佳園 23000 左右永泰園(新地標） 15000 左右藍色澳林 6200高巢 4600懿品閣 16800華清嘉園 ——外圍區(qū)（ 7 個）文津國際 90000總計 —— 1153880外圍區(qū)選中項目在售面積大致在 115 萬平方米左右，部分項目銷售的是第二期或第三期，所選項目未來供應量趨于平穩(wěn)，除新上市的清河新城大多數(shù)項目不會有新的供給。值得注意的是 2022 年新面世的清河新城，80 萬體量在整個調(diào)研區(qū)域內(nèi)是最大的。 項目規(guī)模分組分析通過上表統(tǒng)計可以看出，選中區(qū)域樣本規(guī)模差異較大，其中以 20 萬平方米以下的中小規(guī)模為主，占到了樣本總量的 67%。盡管個別產(chǎn)品差異較大，但這些區(qū)域的主流產(chǎn)品仍是以中等規(guī)模社區(qū)、板樓產(chǎn)品為主。外圍區(qū)所選樣本分別來自清河小營和中關(guān)村區(qū)域，在這兩個區(qū)域內(nèi)樣本呈現(xiàn)了比較大的差異。如奧林春天、倚林家園等項目均打奧運、綠色健康牌，且市場反映情況良好。從銷售價格情況上看奧運區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品從前幾年的穩(wěn)中求升到近期進入了快速攀升的階段是和奧運題材密不可分的。奧運區(qū)域內(nèi)項目則呈現(xiàn)多元化的態(tài)勢。就供給而言，學清路區(qū)域目前僅有清楓華景園還有尾盤供給，預計還將有文城*杰座在 2022 年上市；森林公園西部區(qū)域供給較多，如澳景花庭、融域都是 2022 年新增項目。對于本項目若開發(fā)資金允許，可考慮一次性開發(fā)，因為區(qū)域市場較成熟，是否試探市場不用成為必要環(huán)節(jié)。目前區(qū)域內(nèi)由于項目規(guī)模較小，通常一次性開發(fā)，也有采用滾動開發(fā)的運做模式，如澳景花庭、澳林 park。但是并不是一個產(chǎn)品占據(jù)較好的地理位置便能高枕無憂，在交通工具發(fā)達，人們對居住環(huán)境要求越來越高的今天，產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)更能主導人們的選擇。以小規(guī)模為主流的學清路區(qū)域及森林公園以西區(qū)域，相對人員密度較小。23 / 98該區(qū)域開發(fā)較早，整體市場環(huán)境已經(jīng)比較成熟；環(huán)境優(yōu)越、文化氛圍濃厚，這些利好因素都可以提高項目價值，作為賣點，提升項目競爭力。森林公園西部區(qū)域的澳林 park 開發(fā)周期較長，目前銷售到五期，相比較規(guī)模較大，其余規(guī)模也都不大?？傮w容積率大致在 左右。總之，通過區(qū)域市場分析，了解區(qū)域市場的現(xiàn)狀和未來競爭情況，為本案的市場定位提供市場方面的依據(jù)。項目基本情況列表如下：域住宅市場選中項目基本情況表區(qū)域 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 發(fā)展商 開盤時間清林苑海淀區(qū)學院路普爾斯馬特東北 500 米北京寅豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 2022510逸成東苑海淀區(qū)學清路普爾斯馬特對面 北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 2022823學知軒 海淀區(qū)學清路 16 號 北京市祺洋房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 202291清楓華景園 海淀區(qū)林業(yè)大學北路 北京華清投資有限公司 2022518學府園 海淀區(qū)學院路 37 號 北京燕鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 199831富潤家園海淀區(qū)中關(guān)村清華東路與學院路交叉口中房集團北京富潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022618文城*杰座 海淀區(qū)學院路 7 號 北京京西北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 澳景花庭 朝陽區(qū)花虎溝 8 號院 北京裕泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 20222倚林家園 洼里鄉(xiāng)龍王堂林翠路 北京啟發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 20224核心區(qū)（12 個）澳林 park 朝陽北沙灘林翠西里 北京旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 202212421 / 98區(qū)域 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 發(fā)展商 開盤時間澳立國際朝陽區(qū)亞運村北洼里鄉(xiāng)南龍王堂村北京富興苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022101融域 朝陽區(qū)水源九廠南路 北京建工地產(chǎn) 20223紫城海淀區(qū)海淀區(qū)上地信息環(huán)島向西 1000 米 北京同創(chuàng)嘉業(yè)建設開發(fā)有限公司 20221016力度家園海淀清河毛紡廠東門向北 50 米北方方恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022719燕清*源海淀區(qū)清河小營環(huán)島西南燕青體育文化公司內(nèi)北京天潤置地房地產(chǎn)開發(fā)(集團)有限公司 2022327清河新城 海淀區(qū)清河橋西南角 北京強佑房地產(chǎn)開發(fā)公司 未正式開盤清上園 海淀區(qū)清河三街 126 號 北京市西城區(qū)住宅建設開發(fā)公司 202291上地佳園海淀區(qū)上地信息產(chǎn)業(yè)基地北京實創(chuàng)上地佳園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 202271永泰園(新地標）海淀區(qū)清河鎮(zhèn)八達嶺高速路清河橋東側(cè) 50 米 北京市泰華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 202212藍色澳林海淀區(qū)清河橋東 500 米(清河北岸)北京嘉源置業(yè)投資有限公司 2022518高巢 海淀區(qū)清河鎮(zhèn)龍崗路 北京恒乾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20221227外圍區(qū)（10 個）懿品閣朝陽區(qū)北沙灘勞動大廈對面 北京中科聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022828 分析內(nèi)容說明分析說明：本分析的目的是明確本案所在區(qū)域競爭市場，包括供應量、產(chǎn)品特點、價格和銷售情況。 樣本的確定分析項目選擇：分析以上界定區(qū)域內(nèi)所有在售的住宅項目，確定為 17 個住宅項目。在界定調(diào)研區(qū)域時，與本區(qū)域共性較大的區(qū)域均成為我們主要的調(diào)研對象。學清路直接通向中關(guān)村。因此在界定調(diào)研區(qū)域時，我們將交通動線因素作為主要考慮因素，所確定最終調(diào)研區(qū)域均與本項目區(qū)域在交通動線上有很大關(guān)聯(lián)。 區(qū)域界定根據(jù)? 核心輻射原則根據(jù)地塊的地理位置，我們確定周邊輻射 5 公里的范圍均為本案的可選調(diào)研區(qū)域，核心區(qū)的定位依據(jù)主要是基于此項原則。外圍區(qū)：確定的樣本研究區(qū)域內(nèi)除核心區(qū)以外的其他區(qū)域。根據(jù)對本案競爭情況，將區(qū)域市場劃分為兩個區(qū)域：核心區(qū)：清華東路、林萃路、北五環(huán)、雙清路圍合的區(qū)域。本項目位于學清路路東，在確定其住宅區(qū)域市場范圍時，考慮到地理位置和市區(qū)客戶交通可達性因素。所以，預計 2022 年北京購房群體中外地及外籍人士的比例將有所上升。 客群構(gòu)成方面由于 2022 年奧運會期限