【正文】 表明本項目在經(jīng)濟、社會、環(huán)境、技術(shù)上均是可行的。以營造高品質(zhì)物業(yè)為開發(fā)建設(shè)理念，利用本項目的建設(shè)提高發(fā)展商知名度，樹立發(fā)展商在高端物業(yè)的品牌形象。保證項目的品質(zhì)，作出永久性作品。建議加強前期準(zhǔn)備工作，保證如期開工。對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)業(yè)主的辦公環(huán)境。對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式。項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施。 ◆ 社會評價結(jié)論總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。 ◆ 項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機會。 總體結(jié)論及建議◆ 項目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。項目建成環(huán)境效益本項目住宅、公寓、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)了高品質(zhì)、現(xiàn)代、簡約的概念；強調(diào)了以人為本、優(yōu)質(zhì)居住服務(wù)的精神；商鋪的設(shè)計則極力為住宅和公寓營造良好的購物、娛樂的環(huán)境，使人們在緊張的工作之余，可以盡情地放松，緩解壓力。進(jìn)出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。環(huán)保措施與工程進(jìn)度作到“三同時”； 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染； 建筑垃圾及時清理、文明施工。地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛。水泵等振動較大設(shè)備均采用減振器或減振墊。通風(fēng)系統(tǒng)均安裝消聲器。） 社會環(huán)境評價設(shè)計中的環(huán)保吊裝的軸流風(fēng)機均采用減振吊架，必要時還采取隔聲措施。通過銷售，預(yù)計項目實現(xiàn)銷售收入****萬元。寫字樓平均銷售價格為***元/平米；商鋪平均銷售價格為6800元/平米。 第四部分 項目可行性分析結(jié)論 經(jīng)濟評價 □ 經(jīng)營方案：本項目建成后將寫字樓、商鋪均用于出售，計劃在兩年內(nèi)完成銷售。◆ 銷售進(jìn)度預(yù)測根據(jù)預(yù)測的施工進(jìn)度，我們假設(shè)在主體結(jié)構(gòu)完成三分之二后開始銷售，即大約在2007年11月份開始銷售。按**元/平米計，合計：****＝***萬元?！?營業(yè)稅支出費用：按***元/平米計，則合計：***萬元。我們在此取3％。按**元/平米，合計：****＝***萬元?！?管理費用指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟活動以及房地產(chǎn)開發(fā)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費用。智能化系統(tǒng)費：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積**元/平方米計收。供水供電配套費：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積**元/平方米計收?！?設(shè)施配套費用：綜合規(guī)劃費：免交；□ 其他配套費道路綠化建設(shè)費：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積**元/平方米計收。一般包括房屋基礎(chǔ)工程、房屋主體工程、室內(nèi)水電安裝、通訊等工程費用和房屋附屬工程費用?！?房屋建筑物建筑安裝費用通常也稱工程造價。表：商業(yè)用房具體市場定位項目商業(yè)用房銷售價格***元/平米銷售方式1****層商鋪單元整體出售建筑面積****平米客戶定位投資企業(yè)及人士、各類商業(yè)經(jīng)營群體經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃商務(wù)服務(wù)、餐飲、購物中心第三部分 項目經(jīng)濟分析 投資估算□ 本項目占地面積為****平方米的土地，土地取得的總費用是****萬元（即****萬/畝，分?jǐn)偟浇ㄖ娣e***元/平米）。由于本商鋪為1***層裙房，考慮到一層以上商鋪單獨銷售可能出現(xiàn)困難，擬采用1****層商鋪整體出售的銷售策略。◆ 商業(yè)用房市場定位根據(jù)項目整體市場定位，項目擬規(guī)劃在辦公樓及酒店式公寓的1***層建設(shè)商業(yè)用房約***平米?！?辦公樓品質(zhì)本項目地塊位于北五環(huán)外，有著較好的區(qū)位因素，且區(qū)域辦公樓以高品質(zhì)的甲級辦公樓目前尚有發(fā)展空間，故本項目定位于甲級涉外寫字樓。◇ 辦公樓運營形式目前，銷售為主及租賃為輔是區(qū)域辦公樓市場的主要運營方式，根據(jù)上述項目SWOT分析，考慮到本項目的開發(fā)商尚未確定高端物業(yè)開發(fā)的品牌效應(yīng)，且項目地塊周邊以居住物業(yè)為主，尚未出現(xiàn)成熟的高檔辦公區(qū)域?，F(xiàn)依照項目的整體定位，對各個部分進(jìn)行深入定位。結(jié)合本項目的市場分析和規(guī)劃指標(biāo)，本項目擬規(guī)劃建設(shè)***棟甲級涉外辦公樓，建筑面積約****平米；1****層裙房為商業(yè)用房。◆ 本項目擬建設(shè)規(guī)劃寫字樓、商業(yè)裙樓；◆ 面積標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓建筑面積從*******平方米不等；◆ 寫字樓市場定位：項目位于北五環(huán)外，距離本項目較近區(qū)域發(fā)展成熟，聚集著較高素質(zhì)和經(jīng)濟能力的需求群體。本項目作為區(qū)域內(nèi)中期發(fā)展項目，將充分享受政策、市場、規(guī)劃等方面的積極因素?！?未來本項目所屬區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展將為本項目創(chuàng)造良好的開發(fā)建設(shè)環(huán)境?！?機會(Opportunity)□ 宏觀經(jīng)濟基本面發(fā)展日趨良好，房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈上升走勢，本區(qū)域房地產(chǎn)市場面臨著良好的發(fā)展機遇。□ 交通優(yōu)勢：******************************************。 ◆ 項目周邊近兩年主要的規(guī)劃： ***************； ***********************； ************************；◆ 項目優(yōu)勢(Strength)□ 位置優(yōu)勢：**********************************。 公交車線路：***、**、**、**、**等12路公交。整體投資環(huán)境優(yōu)越，利于房地產(chǎn)等項目的投資開發(fā)。區(qū)域內(nèi)辦公企業(yè)以傳統(tǒng)行業(yè)、中小型公司為主。我們在此取3％，約****萬。 挑高公寓：*********㎡挑高公寓本區(qū)域內(nèi)銷售期間火爆搶購狀態(tài)，包括精裝修和未毛坯房都是如此。馬本項目周邊未來最大的商業(yè)用房供給項目是：*******************************； ◆ 本項目所在區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)氣氛不是較為濃厚，目前本項目區(qū)域內(nèi)寫字樓租賃情況***；商業(yè)租賃情況**** 樓盤**********************銷售率**％***％**％**％**％***％樓盤************************均價（元/㎡）************************經(jīng)實地調(diào)研，本項目區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房具體租金價格如下：住宅租金：***元/㎡（均）（中檔裝修房）； 寫字樓租金：***元/㎡（均）（辦公環(huán)境中高檔） 商鋪租金：***元/㎡（均）。不論從社會效益或企業(yè)經(jīng)濟效益分析，本項目的投資有著充分的必要性。從企業(yè)經(jīng)濟效益分析，由于市場上對北五環(huán)外周邊區(qū)域的商業(yè)、寫字樓用房有著較為旺盛的需求，本項目的投資建設(shè)面臨著良好的市場環(huán)境。為該區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足區(qū)域市場對于商業(yè)、寫字樓用房的需求，同時還可進(jìn)一步繁榮本項目所屬區(qū)域。 ◆ 待定◆ 根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量該土地的地塊開發(fā)成本包括：總投資估算匯總序號項目費用名稱：【1土地開發(fā)費 2建筑工程費 3安裝工程費 4其他投資費 5項目管理費 6不可遇見費 7總投資】 ◆ 存在問題 □ ********************************************；□ ********************************************□ *******************************************?？臻g尺度會對人的情緒和感受產(chǎn)生影響。 ◆ 規(guī)劃說明 本項目的核心是在傳統(tǒng)的聚落方式中發(fā)掘它一些非常人性化空間組織的要素，重新整合道現(xiàn)代生活中來?！?規(guī)劃